【正文】 　物業(yè)維修基金 5,558, 463, 交接費(fèi)用 1,389, 463, 5交易手續(xù)費(fèi)等雜費(fèi) 2,779, 463, 建設(shè)成本合計(jì) 1,037,423, 2, 　本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下：現(xiàn)金流量表估算指標(biāo) 估算金額（RMB） 　序號(hào) 項(xiàng)目　 2022 年中 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年一、 現(xiàn)金流入 　 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 　 銷售收入 　 472,000, 496,500, 499,097, 538,235, 二、 現(xiàn)金流出 　 192,738, 19,106, 325,717, 327,836, 327,864, 330,606, 1 總投資 　 192,738, 19,106, 294,151, 294,641, 294,693, 295,475, 　 土地出讓金 　 185,325, 　 　 　 　 　 　 　　 契稅 % 7,413, 　 　 　 　 　 　 　　 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 　 　 　 　 2,000, 　 　 　 　　 其他 　 　 　 　 1,000, 　 　 　 　　 建設(shè)成本 　 　 　 　 　 259,355, 259,355, 259,355, 259,355, 　 管理費(fèi)用 % 　 　 　 　 9,248, 9,248, 9,248, 9,248, 　 銷售費(fèi)用 % 　 　 　 　 9,440, 9,930, 9,981, 10,764, 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 　 　 　 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 9,145, 　 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 　 　 　 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 6,961, 2 營(yíng)業(yè)稅及附加 % 　 　 　 　 26,196, 27,555, 27,699, 29,872, 3 土地增值稅預(yù)征 1%～2% 　 　 　 　 5,370, 5,640, 5,471, 5,258, 三、 稅前凈現(xiàn)金流量 　 (192,738,) (19,106,) 146,282, 168,663, 171,232, 207,628, 　 所得稅 % 34,023, 56,506, 68,517, 四、 稅后凈現(xiàn)金流量 　 (192,738,) (19,106,) 146,282, 134,639, 114,725, 139,111, 五、 稅后凈現(xiàn)值 　 (192,738,) (15,167,) 107,522, 91,633, 72,296, 81,170, 新城南都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 新城房產(chǎn)第 24 頁(yè)由以上各表可知，本項(xiàng)目西區(qū)總銷售收入為 億，總投資為 億，稅后凈利潤(rùn) 億，稅后銷 售利潤(rùn)率 %，在 8％折 現(xiàn)率下， 凈現(xiàn)值為144,716,481 元，項(xiàng)目回籠資 金的速度快，效益好。 客戶定位? 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體；? 武進(jìn)區(qū)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；? 武進(jìn)區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士；? 長(zhǎng)期進(jìn)行房地產(chǎn)投資的常州市人士；? 武進(jìn)區(qū)私營(yíng)企業(yè)業(yè)主；? 部分常州市區(qū)富有居民。 南都形象與品位的極大提升。但由于目標(biāo)客戶群比較 分散，因此 銷售周期控制 較長(zhǎng)，推案量不大。生態(tài)環(huán)境分析常州南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風(fēng)景旅游區(qū)，新城南都地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。圖 商 品 房 供 需 比 2022 2022 2022 2022令人樂(lè)觀的是，常州作為長(zhǎng)三角一個(gè)崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐：? 隨著常州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來(lái)越多的外資、外地企業(yè)進(jìn)入常州，外來(lái)人口的增加勢(shì)必產(chǎn)生新的住房需求；? 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動(dòng)遷戶仍然是未來(lái)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的重要組成部分；? 常州市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強(qiáng)烈。常州新推出寫(xiě)字樓個(gè)案主力價(jià)格在 4500～5500 元/平方米左右，而高端市場(chǎng)其價(jià)格在 7500 元/平方米左右，以目前的市 場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格抗性來(lái)看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過(guò)于樂(lè)觀。盡管 2022 年受宏 觀調(diào)控政策影響，全社會(huì)固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達(dá) %,達(dá)到 億元。圖 常 州 市 城 鎮(zhèn) 居 民 居 住 狀 況 分 布 圖3060平 方 米31%90120平 方 米12%120平 方 米 以 上9%6090平 方 米46%30平 方 米 以 下2%圖 近 年 來(lái) 常 州 市 城 鎮(zhèn) 居 民 住 宅 面 積 增 長(zhǎng) 情 況 (m2) 12 0510152025302022 2022 2022 2022 2022 未來(lái)走勢(shì)2022 年，是常州實(shí)現(xiàn)“十五”計(jì)劃目標(biāo)，銜接“十一五 ”發(fā)展的重要一年，也是常州市力爭(zhēng)“ 兩個(gè)率先” 、實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市的關(guān)鍵之年。 2022 年，全市的社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善、人民的生活 質(zhì)量進(jìn)一步提高、文化設(shè)施進(jìn)一步普及。圖 近 年 來(lái) 常 州 市 社 會(huì) 固 定 投 資 情 況01002003004005006007002022 2022 2022 2022 2022%%%%%%固 定 資 產(chǎn) 投 資 （ 億 元 ） 增 長(zhǎng) 率 人口截止 2022 年底，常州市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %，其中市區(qū)人口為 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %。二、市場(chǎng)分析 常州宏觀經(jīng)濟(jì)分析常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制綜合改革試點(diǎn)城市和長(zhǎng)江三角洲最早開(kāi)放的地區(qū)之一。新城 南都項(xiàng)目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團(tuán)。 南都西區(qū)：在新城新城南都可行性研究報(bào)告目 錄一、總論 ....................................................................................................................................................2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 .........................................................................................................................................2 項(xiàng)目位置 ..................................................................................................................................2 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ..................................................................................................................................2 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 ..................................................................................................................3 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ..........................................................................................................3 項(xiàng)目法人概況 .................................................................................................................................3 編制依據(jù) .........................................................................................................................................4 結(jié)論 ..............................................................................................................................................