【正文】 【結(jié) 語】在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，通過對(duì)吉安及周邊地區(qū)的考察調(diào)研和深入分析論證，我們認(rèn)為“吉安商品物流交易中心”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)吉安乃至整個(gè)贛中南地區(qū)都具有十分重要的意義。項(xiàng)目開發(fā)總體評(píng)估一、項(xiàng)目具有一定的可操作性本項(xiàng)目位于吉安未來商貿(mào)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心位置，在規(guī)劃、政策、配套、資源等方面都將得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。我們將高度重視?xiàng)目的經(jīng)營管理，在項(xiàng)目進(jìn)入規(guī)劃階段，即依托已有的專業(yè)管理人才，并引進(jìn)國內(nèi)優(yōu)秀的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營管理人才，組建一流的專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建高品質(zhì)的管理機(jī)構(gòu)。實(shí)施項(xiàng)目整體的CIS品牌戰(zhàn)略計(jì)劃，打造項(xiàng)目一流的品牌市場(chǎng)。三、推廣思路為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，樹立品牌形象，推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營的順利成功。以國內(nèi)外知名品牌商家作為主要招商對(duì)象；通過他們的進(jìn)駐，提升項(xiàng)目的經(jīng)營檔次，提升吉安城市的品牌形象；●優(yōu)惠優(yōu)先策略。我們將依托現(xiàn)有強(qiáng)大的專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營團(tuán)隊(duì)資源，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開發(fā)、招商運(yùn)作、經(jīng)營管理等，實(shí)施一體化運(yùn)營，確保項(xiàng)目開發(fā)、招商、經(jīng)營、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的全面成功。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營成功。五、業(yè)態(tài)定位◆ 家居裝飾：建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等；◆ 五金機(jī)電：五金工具、電線電纜、低壓電器、機(jī)電等；◆ 浙江商品：小商品、服飾、皮草、小家電等；◆ 配套服務(wù)：餐飲、咖啡吧、茶吧、KTV、網(wǎng)吧等。實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)未來消費(fèi)，提升城市品位的目標(biāo)。＞綜合型：本項(xiàng)目將以“綜合性市場(chǎng)”為出發(fā)點(diǎn)，涵蓋家居建材、五金機(jī)電、小商品、服飾、農(nóng)副產(chǎn)品等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體，以產(chǎn)品批發(fā)交易為主導(dǎo)形態(tài)，結(jié)合零售，打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項(xiàng)目，樹立市場(chǎng)品牌形象，提升城市商貿(mào)競(jìng)爭(zhēng)力；＞多功能：現(xiàn)代市場(chǎng)的一個(gè)重要特征是，從原先的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營功能方向的轉(zhuǎn)化。即：現(xiàn)代商業(yè)模式——城市商貿(mào)業(yè)——消費(fèi)需求——地塊資源特點(diǎn)——規(guī)劃要點(diǎn)五位一體。同時(shí)，項(xiàng)目定位必須充分考慮配合推動(dòng)吉安城市“南擴(kuò)”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌?！?資源高效原則本項(xiàng)目擁有大廣高速、樟吉高速兩大物流交通樞紐優(yōu)勢(shì)，同時(shí)占據(jù)政府規(guī)劃“城南專業(yè)市場(chǎng)群”的核心位置，是未來的城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的中心，是商業(yè)地產(chǎn)的黃金寶地，是不可再生的稀缺資源。吉安城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 遵循政府對(duì)吉安城市規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)出科學(xué)前瞻的城市經(jīng)營思路。而要在同一區(qū)域內(nèi)再興建大型的同類市場(chǎng)，則無論在消費(fèi)潛力、商家接受度、市場(chǎng)輻射力、政府推動(dòng)力等方面都將有一定的挑戰(zhàn)難度。但由于距主城區(qū)較遠(yuǎn)，各項(xiàng)配套尚有欠缺。尤其是批發(fā)類市場(chǎng)將進(jìn)入整合、轉(zhuǎn)型、提升的時(shí)期，迎來新的發(fā)展機(jī)會(huì)。（2）項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）＞＞項(xiàng)目地塊稍偏從目前地塊位置看，離主城區(qū)約有12公里左右。近年來政府高度重視商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展，以此作為拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)的引擎之一。從小環(huán)境看，雖然目前地塊周邊商業(yè)、居住氛圍極其一般，幾乎是在荒山丘陵上開發(fā)，但隨著前期的幾個(gè)項(xiàng)目投入建設(shè)，以及樟吉、大廣兩條高速帶來的交通便利，給本區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)集群的定位帶來很好的發(fā)展?jié)摿?。地塊緊鄰規(guī)劃擴(kuò)建中的迎賓大道以北、丁塘路（規(guī)劃）以南、釣源大道（規(guī)劃）以西路段。一方面反映消費(fèi)者較為理性的態(tài)度，一方面也反映目前較為健康的市場(chǎng)開發(fā)環(huán)境。從以上調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示購鋪?zhàn)誀I的經(jīng)營戶相對(duì)較高，反映在吉安商鋪投資及租售皆有市場(chǎng)需求，可適當(dāng)參考此題，在未來開發(fā)中，合理分配租售比例。您目前經(jīng)營現(xiàn)狀如何？評(píng)析：本題意在了解經(jīng)營戶對(duì)經(jīng)營現(xiàn)狀的滿意情況。調(diào)查顯示有30元/平米而吉安市下屬的縣域建材市場(chǎng)更是基本上為沿街式商鋪，尚無規(guī)模的市場(chǎng)。（9）中國市場(chǎng)整體經(jīng)營狀況不佳，市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一的包裝，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)氣氛相比四方圓較差。A館三、四樓皆為家具用品。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分商戶有意向考慮外遷，換一個(gè)更規(guī)范、環(huán)境較好、比較集中的市場(chǎng)區(qū)。（3）三江家居城 物業(yè)名稱三江家居城經(jīng)營類別批零兼售（零售為主）物業(yè)地址井岡山大道與鳳凰洲路交匯處經(jīng)營范圍家具、陶瓷、潔具、玻璃、地板、板材、鋁材、五金經(jīng)營方式散戶自營商鋪結(jié)構(gòu)一層建材商鋪，層高5米市場(chǎng)規(guī)模獨(dú)立圍合的家居市場(chǎng)，一樓主要以建筑材料區(qū)為主，二樓家具區(qū)，建筑材料店鋪大約有140家。三、吉安市建材市場(chǎng)調(diào)查與分析（1）吉安市建材市場(chǎng)分布圖城南新區(qū)三江家居城四方圓建材市場(chǎng)凱震建材裝飾市場(chǎng)貿(mào)易廣場(chǎng)城南專業(yè)市場(chǎng)群吉安城區(qū)（2）吉安貿(mào)易廣場(chǎng) 物業(yè)名稱吉安貿(mào)易廣場(chǎng)經(jīng)營類別批零兼售（批發(fā)為主）物業(yè)地址吉安火車站附近，青原大道與坪田路交匯處經(jīng)營范圍家居建材、五金機(jī)電、副食品、小商品、服飾等。從城市發(fā)展方向分析，吉安市城南新區(qū)是重點(diǎn)，是“十二五”計(jì)劃的主攻方向。老城區(qū)城南專業(yè)市場(chǎng)青原區(qū)城南新區(qū)城南新區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃布局為“一圈、三軸、四中心”結(jié)構(gòu)。（5）以產(chǎn)業(yè)空間布局為基礎(chǔ)組織城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，以城鎮(zhèn)空間規(guī)劃引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)要素的合理配置和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的全面改善。有6個(gè)國家級(jí)、8個(gè)省級(jí)自然保護(hù)區(qū)和森林公園，三度入選“中國特色魅力城市100強(qiáng)”，2007年榮獲中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)。吉安東鄰撫州市的崇仁縣、樂安市及贛州市的寧都、興國縣，南連贛州市的贛縣、南康市、上猶縣，西接湖南省的桂東、炎陵、茶陵縣，北與宜春地區(qū)的豐城、樟樹市及新余市、萍鄉(xiāng)市接壤。吉安市城南專業(yè)市場(chǎng)地塊 項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 目 錄第一部分?吉安整體環(huán)境分析一、城市概況二、吉安城市規(guī)劃第二部分?吉安市場(chǎng)調(diào)查與分析一、調(diào)查目的二、調(diào)查方式三、吉安市建材市場(chǎng)調(diào)查與分析四、吉安建材市場(chǎng)現(xiàn)狀研判五、經(jīng)營戶問卷調(diào)查分析六、吉安市場(chǎng)現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià)第三部分 項(xiàng)目資源分析一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目環(huán)境分析三、項(xiàng)目研判（SWOT分析）四、綜合評(píng)估第四部分 項(xiàng)目定位分析一、定位依據(jù)二、定位原則三、主題定位分析四、項(xiàng)目功能定位五、業(yè)態(tài)定位六、檔次定位分析七、規(guī)劃定位分析八、輻射定位分析【第五部分?項(xiàng)目運(yùn)作思路】一、運(yùn)營模式二、招商模式三、推廣思路四、經(jīng)營理念第六部分?項(xiàng)目開發(fā)總體評(píng)估一、項(xiàng)目具有一定的可操作性二、項(xiàng)目具有良好的綜合效益三、項(xiàng)目具有良好的成長(zhǎng)空間【結(jié) 語】第一部分市政府駐地吉州距省會(huì)南昌公里里程為219公里。吉安有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，北與長(zhǎng)江三角洲對(duì)接，東與閩江三角洲毗鄰，南與華南經(jīng)濟(jì)圈呼應(yīng)，是屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“黃金走廊”。構(gòu)筑“三心”（中心城區(qū)、泰和、井岡山）和“一帶”（京九沿線城鎮(zhèn)發(fā)展帶）點(diǎn)軸聚合發(fā)展總體空間格局，整體形成“一核帶雙極、主軸貫?zāi)媳薄⒋屋S振兩翼”的“蝶形”城鎮(zhèn)主體架構(gòu)。城市發(fā)展方向綜合考慮到吉安市中心城區(qū)三大片區(qū)聯(lián)動(dòng)和緊湊發(fā)展的基本要求，規(guī)劃期內(nèi)可選擇的城市發(fā)展方向有：河西片區(qū)向南發(fā)展至新村、宋家、神崗山；向西發(fā)展至路口、廟背、普塘、羅家坊；向北發(fā)展至曲沙。“一圈”指的是由后河水系形成的綠色生態(tài)圈，整個(gè)核心區(qū)處于后河的圍繞之中。吉安市城南新區(qū)的建設(shè)，意味著吉安市的行政中心、商務(wù)中心、文體中心在不久的將來都將進(jìn)入城南時(shí)代。經(jīng)營方式散戶自營市場(chǎng)規(guī)模占地面積達(dá)890畝，總建筑面積58萬平方米，建有商鋪3062套，住宅2784套，現(xiàn)有綜合性商業(yè)街市十條，另有大型室內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)。經(jīng)營檔次中低檔次輻射范圍吉安城區(qū)為主商鋪?zhàn)饨鹨粚咏ㄖb飾材料區(qū)租金20元/平米（5）四方圓建材市場(chǎng) 物業(yè)名稱四方圓建材市場(chǎng)經(jīng)營類別批零兼售（零售為主）物業(yè)地址吉州大道與陽明西路交匯處以南500米經(jīng)營范圍陶瓷、衛(wèi)浴、石材、板材、涂料、油漆、五金、頂材、燈具、窗簾、布藝、家紡、燈具、名品家具等經(jīng)營方式統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，散戶自營與品牌店共存市場(chǎng)規(guī)模一層約有260家建材店鋪，二層燈飾、門業(yè)、窗簾、櫥柜、家具有將近150家店鋪，三、四層為家具區(qū)經(jīng)營檔次中高檔次，涵蓋吉安市內(nèi)最高檔次的建材產(chǎn)品，包括TOTO、諾貝爾、馬可波羅等高端品牌。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)四方圓建材市場(chǎng)包含部分住宅產(chǎn)品，是吉安首個(gè)以建材市場(chǎng)為規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營將近四年，市場(chǎng)內(nèi)統(tǒng)一劃分業(yè)態(tài)區(qū)域，統(tǒng)一管理，市場(chǎng)統(tǒng)一包裝