【正文】 我們有雄厚的資金實(shí)力，有專業(yè)的開發(fā)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，有高度的社會(huì)責(zé)任感，有確保項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營成功的堅(jiān)定信心。無論是社會(huì)效益，還是經(jīng)濟(jì)效益，都是切實(shí)可行的。既符合和滿足政府產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市發(fā)展，及人民生活需求，又充分體現(xiàn)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的發(fā)展方向，具有強(qiáng)大的可持續(xù)發(fā)展的成長空間。三、項(xiàng)目具有良好的成長空間雖然本項(xiàng)目地塊周邊目前商業(yè)氛圍較弱，各種市政配套設(shè)施相對(duì)欠缺，但所在區(qū)域?yàn)橐?guī)劃中的吉安市城南專業(yè)市場群，未來將打造多個(gè)大型的商品交易專業(yè)市場。二、項(xiàng)目具有良好的綜合效益通過對(duì)吉安及贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)資源的整合、轉(zhuǎn)型、提升，不僅能提升區(qū)域商業(yè)的品質(zhì)，更是對(duì)推進(jìn)城市“南擴(kuò)”發(fā)展奠定基礎(chǔ)，以及提升城市品位具有明顯的重要價(jià)值，進(jìn)而進(jìn)一步吉安的城市形象和知名度，為拉動(dòng)區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與繁榮作出新貢獻(xiàn)。同時(shí)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營商擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力和融資能力，確保開發(fā)資金的需求；擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，確保開發(fā)運(yùn)營成功；擁有廣泛的商脈、人脈資源，確保招商成功。具體經(jīng)營管理內(nèi)容包括：＞品牌推廣與管理＞年度博覽展示等活動(dòng)策劃與組織＞商家經(jīng)營優(yōu)化組合＞經(jīng)營戶咨詢、投訴服務(wù)＞設(shè)施維護(hù)與環(huán)境保潔＞經(jīng)營場所安保服務(wù)第六部分即強(qiáng)調(diào)首先為經(jīng)營服務(wù)，包括市場推廣，經(jīng)營格局優(yōu)化，經(jīng)營咨詢，商家穩(wěn)定維護(hù)和引入。圍繞項(xiàng)目的經(jīng)營成功，為經(jīng)營戶提供全面的、一流的、專業(yè)的服務(wù)。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營管理提前介入，以經(jīng)營理念指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)理念。在項(xiàng)目經(jīng)營成功的基礎(chǔ)上，獲取我們的利益，贏得真正意義上的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。一個(gè)成功的市場背后，都有一個(gè)專業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。我們認(rèn)為，作為一個(gè)市場的經(jīng)營成功，關(guān)鍵還在于開業(yè)后的持續(xù)推進(jìn)宣傳。通過前后期的市場推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營，拓展市場，塑造品牌的目標(biāo)。比如項(xiàng)目開業(yè)慶典、周年慶典、博覽展示、洽談會(huì)推廣等。因此，在完成招商和銷售任務(wù)后，繼續(xù)運(yùn)用媒體、公關(guān)活動(dòng)等途徑，培育市場，鞏固項(xiàng)目的品牌形象。（1）前期推廣運(yùn)用媒體、公關(guān)活動(dòng)等途徑，對(duì)項(xiàng)目形象進(jìn)行市場導(dǎo)入，樹立項(xiàng)目初步形象，達(dá)到招商和銷售的目的。本項(xiàng)目的推廣采取前期導(dǎo)入和后期持續(xù)的策略。通過廣泛的社會(huì)關(guān)系，與國內(nèi)知名商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)合作招商，實(shí)現(xiàn)招商資源共享的目的。依托運(yùn)營商自身積累的商業(yè)人脈關(guān)系，實(shí)施重點(diǎn)招商，重點(diǎn)突破；＞建立專業(yè)網(wǎng)站。（3）招商手段＞招商推廣有效覆蓋。在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們將對(duì)所有招商進(jìn)駐的商家實(shí)施大幅度的多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場。通過本地區(qū)經(jīng)營戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營戶渴望經(jīng)營環(huán)境改善和升級(jí)的目標(biāo)；●品牌商家優(yōu)先策略。（2）招商策略●招商先行策略。（1）招商思路立足吉安及贛中南地區(qū)商業(yè)資源，重點(diǎn)引進(jìn)國內(nèi)外及浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進(jìn)而面向全國進(jìn)行品牌招商。二、招商模式本項(xiàng)目的運(yùn)營重點(diǎn)首先是招商。把項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益高度結(jié)合，實(shí)現(xiàn)吉安商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代，全力推進(jìn)吉安乃至整個(gè)贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。本項(xiàng)目坐擁吉安兩大交通物流動(dòng)脈，處于城市規(guī)劃的“城南專業(yè)市場群”核心位置，承擔(dān)著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質(zhì)的重任，項(xiàng)目運(yùn)營的核心價(jià)值極為明顯。換言之，本項(xiàng)目的建設(shè)重在運(yùn)營，而且必須是品牌化運(yùn)營。這是一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。住宅作為輔助物業(yè)，故項(xiàng)目必須重視運(yùn)營。【第五部分同時(shí)，考慮到項(xiàng)目包含批發(fā)、零售兩大商業(yè)形態(tài)，在項(xiàng)目規(guī)劃、配套設(shè)施等方面要區(qū)別考慮，以符合實(shí)際的經(jīng)營需求。六、檔次定位分析本項(xiàng)目地處規(guī)劃中的“吉安城南專業(yè)市場群”集中發(fā)展區(qū)域的核心位置，是未來吉安城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，承擔(dān)著展現(xiàn)吉安城市形象、提升城市商業(yè)品位的重任。因此項(xiàng)目局部融入高尚生活公寓規(guī)劃。（1）批發(fā)功能：展現(xiàn)“大商貿(mào)、大物流”的特點(diǎn)，助推吉安市政府實(shí)施“城南專業(yè)市場群”的規(guī)劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代化城市商貿(mào)業(yè)升級(jí)的遠(yuǎn)大目標(biāo)；（2）休閑娛樂：引入各種現(xiàn)代休閑、娛樂等商業(yè)及元素，為消費(fèi)者提供悠閑、舒適的配套服務(wù)；（3）餐飲功能：引入中外各類餐飲業(yè)，為消費(fèi)者提供豐富多彩的享受；（4）會(huì)展功能：定期舉辦年度專業(yè)商品博覽會(huì)，為商家提供展示交流平臺(tái)，為消費(fèi)者提供豐富的商品盛宴；（5）物流功能：充分利用地塊現(xiàn)有的獨(dú)特交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮大廣高速、樟吉高速兩大交通大動(dòng)脈的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求。消費(fèi)者在這里可以享受購物之外的吃喝玩樂一條龍服務(wù)。主題定位——吉安現(xiàn)代化大型商品集散中心——吉安城市客廳四、項(xiàng)目功能定位按照主題定位思路，項(xiàng)目經(jīng)營功能包括：批發(fā)、零售、休閑、娛樂、餐飲、展示、物流等商業(yè)活動(dòng)。傾力打造國內(nèi)一流的商貿(mào)批發(fā)交易場所，開創(chuàng)吉安城市商業(yè)的新高度。綜合上述分析：本項(xiàng)目已經(jīng)具備集打造“現(xiàn)代化大型商品集散中心”的有力因素。＞一站式：齊全的商業(yè)、生活服務(wù)配套，為經(jīng)營提供全方位現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的服務(wù)。形成以交易為中心功能，開發(fā)相關(guān)的展示、信息、研發(fā)、商務(wù)等功能。從而有效提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)檔次和城市價(jià)值的功能，完善區(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的合理布局，實(shí)現(xiàn)整合和引領(lǐng)吉安乃至贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)升級(jí)換代和可持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)大目標(biāo)。因此，本項(xiàng)目主題概念要在立足和融入本區(qū)域市場圈的基礎(chǔ)上，必須體現(xiàn)出鮮明的特點(diǎn)。創(chuàng)制具有吉安特色的現(xiàn)現(xiàn)代化大型商貿(mào)綜合市場。即：以時(shí)間觀與空間觀制定項(xiàng)目的定位方向。特別是浙江地區(qū)成熟的商貿(mào)業(yè)發(fā)展模式，與吉安作為一個(gè)贛中南地區(qū)核心城市的發(fā)展需要，再結(jié)合地塊資源特點(diǎn)，予以綜合考量。以此來適應(yīng)吉安城市商貿(mào)業(yè)未來發(fā)展的需求。項(xiàng)目將通過全新的定位，以錯(cuò)位經(jīng)營，共同繁榮的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)吉安城市商業(yè)和諧發(fā)展、共贏共榮的目標(biāo)?！?和諧發(fā)展原則作為如此大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，建成后必然對(duì)吉安現(xiàn)有商業(yè)格局產(chǎn)生重大影響。因此，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營模式等等必須體現(xiàn)未來城市品質(zhì)和形象的高度，充分體現(xiàn)以城市為本的理念?！?城市經(jīng)營原則規(guī)模型的城市商業(yè)承擔(dān)著一座城市發(fā)展的任務(wù)。項(xiàng)目的運(yùn)作應(yīng)本著“以人為本”、“以城市為本”的宗旨，以科學(xué)發(fā)展的眼光朝著更專業(yè)化、更人性化、更現(xiàn)代化的方向發(fā)展。怎樣高效利用好土地資源，在滿足功能需求的同時(shí)，盡量在土地的開發(fā)強(qiáng)度上提高土地利用率，獲得土地資源收益的最大化目標(biāo)?！?引領(lǐng)市場原則按照“大商貿(mào)、大物流”的整體思路，吉安未來的商品專業(yè)市場要站在整個(gè)江西及未來商貿(mào)市場的高度，堅(jiān)持科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的原則，力求打造具有引領(lǐng)贛中南地區(qū)商貿(mào)業(yè)市場的強(qiáng)勢平臺(tái)。對(duì)作為大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，實(shí)施有效的整合資源、借鑒創(chuàng)新的定位策略尤為重要。項(xiàng)目資源分析通過對(duì)項(xiàng)目資源的科學(xué)分析，使本項(xiàng)目的定位方向符合市場需求和資源特點(diǎn)。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的定位必須與城市發(fā)展的目標(biāo)有機(jī)結(jié)合。第四部分 項(xiàng)目定位分析一、定位依據(jù)吉安社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及趨勢區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度直接影響商貿(mào)業(yè)的發(fā)展程度，以及消費(fèi)者的收入預(yù)期和消費(fèi)走向。 因此，項(xiàng)目必須以優(yōu)秀的品牌形象，塑造良好的經(jīng)營和投資前景，建立起經(jīng)營戶尤其是本地經(jīng)營客商的信心，從而與外地商業(yè)資源形成相互促進(jìn)的良性循環(huán)。因此，項(xiàng)目的開發(fā)需要從前期準(zhǔn)確定位、科學(xué)規(guī)劃、樹立優(yōu)秀的品牌形象著手，尤其是依靠政府的大力支持和相關(guān)政策扶持，攜手確保項(xiàng)目的成功打造。四、綜合評(píng)估從以上的分析資料來看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)都比較明顯的客觀存在。＞＞資源整合力尚待驗(yàn)證本項(xiàng)目如業(yè)態(tài)定位以建材為主，應(yīng)充分考慮吉安目前已經(jīng)正在經(jīng)營的幾大建材市場，該類市場經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)形成了良好的市場口碑，客戶認(rèn)同度較高。當(dāng)?shù)刭徺I力也相應(yīng)較低。＞＞本地購買力相對(duì)較低吉安經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度相對(duì)較低。成熟期究竟多長較難判斷。（4）項(xiàng)目威脅點(diǎn)（Threaten）＞＞項(xiàng)目成熟期較難判斷盡管城南新區(qū)建設(shè)如火如荼，城南專業(yè)市場集群也已經(jīng)開發(fā)建設(shè)。政府政策，以及業(yè)態(tài)選擇余地較大。操作空間比較大。＞＞綜合開發(fā)成本較低項(xiàng)目土地、材料、人力成本較低。隨著城南新區(qū)的拉動(dòng)，未來零售商業(yè)及批發(fā)市場將會(huì)出現(xiàn)較快速的上升。尤其是建材類市場，擁有四方圓家居裝飾廣場、凱震建材裝飾市場、貿(mào)易廣場、中山路五金建材街，以及市區(qū)天一圓家居市場、東方家居城、太平洋家居城等幾大家居賣場，使得吉安市的家居建材行業(yè)競爭激烈，但經(jīng)營檔次區(qū)分較為明顯。尤其是作為市場集群，類似公交總站及聯(lián)通下屬縣區(qū)客運(yùn)站尚未有規(guī)劃布局。政府對(duì)項(xiàng)目構(gòu)架化的規(guī)劃，造成目前項(xiàng)目環(huán)境較為冷清現(xiàn)象。規(guī)?；袌鋈旱囊?guī)劃建設(shè)，各市場的經(jīng)營聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯著，未來必將形成大型商品集散基地。＞＞市場集群程度高城南專業(yè)市場群規(guī)劃用地面積達(dá)5000多畝，擬建10多個(gè)專業(yè)市場。同時(shí)與市區(qū)有城市主干道相連，與外部下屬縣市有高速、鐵路等