【正文】 0 平方米和商業(yè)約 11900平方米，共有住宅約 716 戶。因此在運(yùn)做前期我們要迅速樹立品牌形象。對于我們的項(xiàng)目而言，樹立品牌形象就更顯得尤為重要。可是當(dāng)一個(gè)關(guān)于城市的美好想象形成之后，最重要的事情就是讓它落地，讓它在老 百姓心中生根，而在市民心中功信度最高的無疑是政府，權(quán)威度最高的無疑是專家，我們將充分調(diào)動(dòng)這兩大陣營加入到新板塊的建設(shè)中來！ 2）品牌是本案的另一借勢點(diǎn)。板塊的推廣占據(jù)前期營銷推廣比重的二分之一強(qiáng)。我們的整體推廣策略是： 借勢 —— 1）本項(xiàng)目推廣的重中之重是塑造“板塊”概念。 首先營造一個(gè)高尚的地段、一種因海派而驕傲的生活概念！ 在此基礎(chǔ)上引入產(chǎn)品，使產(chǎn)品一面市就已經(jīng)站到一定的高度。通過以上的思路我們考慮的整體營銷思路應(yīng)該是一個(gè)連貫的過程，其中有著必須經(jīng)歷 的環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)的連續(xù)操作，最終形成一條完整的營銷路線，這條路線是： 版塊炒做 項(xiàng)目推廣 正式入市 結(jié)合專業(yè)人士政府人士進(jìn)行評論 全民動(dòng)員 、 產(chǎn)品推介 開工 、 奠基 、 預(yù)售 、 開盤 封頂 交房 新聞媒體進(jìn)行相關(guān)炒做吸引市民關(guān)注 活動(dòng)營銷、媒體組合拳出擊全市范圍內(nèi)推廣 結(jié)合銷售接點(diǎn)制造 SP 促銷、銷售高潮層出 從這條營銷線路上我們的思路 是：先讓消費(fèi)者認(rèn)可本案所屬于的區(qū)域版塊，然后通過組合手段來進(jìn)行項(xiàng)目的推介，同時(shí)通過開工、奠基等動(dòng)態(tài)的進(jìn)展來為入市打好基礎(chǔ)，后期則推出不同的促銷廣告、活動(dòng)等來吸引消費(fèi)者購買，讓消費(fèi)者在這個(gè)過程中充分認(rèn)可本案后接受本案。在一期的營銷推廣中，對消費(fèi)者的引導(dǎo)，勾勒前景和升值潛力的描述十分重要。 雖然本區(qū)域是今后城市發(fā)展的方向，生活配套將得到不斷完善，但是主要的生活配套會(huì)在項(xiàng)目內(nèi)部得到解決，大型商業(yè)配套不僅會(huì)成為本項(xiàng)目特色，更會(huì)打消掉消費(fèi)者關(guān)于生活配套欠缺的疑慮。 暗線――本項(xiàng)目所在地段為 政府重點(diǎn)扶持區(qū)域，交通線將不斷完善，有效縮短消費(fèi)者的心理距離，同時(shí)也將為本項(xiàng)目擴(kuò)大消費(fèi)群半徑提供依據(jù)。此舉在解決交通問題的同時(shí)，亦成為本案長期的宣傳通路。 交通，可以采取“明”、“暗”兩線出擊的方式宣傳： 明線――現(xiàn)有公交線路；增設(shè)小區(qū)巴士；引入新的公交線路。項(xiàng)目周邊有兩條交通主干道 —— 人民路和沿江路，一座大橋 —— 安慶長江大橋，路況較好，但安慶私家車較少，對于日常交通來說，這些道路對業(yè)主的支持不大。 （ 2）、隨著城市“北進(jìn)東擴(kuò)”的發(fā)展，未來商業(yè)中心將東移，預(yù)計(jì) 510 年后，位于新城區(qū)的商業(yè)中心將逐步取代現(xiàn)有的中心商業(yè)圈而成為城市的第一商圈，老城區(qū)商業(yè)中心將成為城市商業(yè)副中心，而本案商業(yè)作為城市副中心中最具規(guī)模的商業(yè)體量，將成為城市副中心全新商業(yè)旗艦 —— 新城市商業(yè)中心。 從景觀角度來看，項(xiàng)目的優(yōu)勢足夠強(qiáng)大，但是地塊價(jià)值要從城市發(fā)展、居住舒適度、周邊配套等幾個(gè)方面來衡量。 T（威脅）： ? 動(dòng)遷難度大 ,費(fèi)用高 ,不確定性大； ? 城市向多方向多區(qū)域擴(kuò)張，客源面臨一個(gè)大的分流，競爭增加，風(fēng)險(xiǎn)增加； ? 金融貨幣政策將繼續(xù)收緊，利潤空間下降，未來房地產(chǎn)開發(fā) 的風(fēng)險(xiǎn)加大； ? 開發(fā)周期長，市場不確定因素對項(xiàng)目開發(fā)帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)； ? 現(xiàn)有市場競爭以及潛在項(xiàng)目、地塊的競爭將對項(xiàng)目的運(yùn)作和銷售構(gòu)成競爭威脅。 W（劣勢）： ? 濱江的居住概念不強(qiáng)或民眾意愿比較淡薄，與傳統(tǒng)的老城區(qū)有比較明顯的弱勢； ? 當(dāng)前比較熱的高尚區(qū)域?yàn)榇蠛L(fēng)景區(qū)周邊，沿江區(qū)域的提升和被接受尚須時(shí)日和營銷強(qiáng)度； ? 與人民路西段相比，周邊商業(yè)氛圍不儂，而且商業(yè)極為分散，商業(yè)人氣的聚集和消費(fèi)氛圍的形成需要一個(gè)培育期； ? 地塊拆遷難度大，極大影響了項(xiàng)目的整體品質(zhì)，加大了地塊的規(guī)劃難度。 本案綠化率 : % 2） SWOT 分析 由于項(xiàng)目即將進(jìn)入營銷推廣的階段，本部分的 SWOT 分析主要針對項(xiàng)目進(jìn)入營銷期時(shí)所面臨的優(yōu)劣勢及機(jī)會(huì)和威脅點(diǎn)的分析，通過分析來判斷未來項(xiàng)目推廣時(shí)所需要注意的部分和需要大力推廣的部分，達(dá)到整合營銷的目的。 本案綠化率 : % 項(xiàng)目一期部分分析 1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 土地面積： 426000 ㎡ 總建筑面積： 100120 ㎡ 住宅建筑面積： 88220 ㎡ 商業(yè)建筑面積： 11900 ㎡ 總居住戶數(shù)：約 716 戶 容積率： 。 新建住宅建筑面積： 238160 ㎡ 辦公建筑面積： 18720 ㎡ 學(xué)校建筑面積： 6100 ㎡； 商業(yè)建筑面積： 32870 ㎡ 總居住戶數(shù)： 2236 戶 本案容積率： 。 二、項(xiàng)目分析篇 整體地塊分析 項(xiàng)目基本情況及主要技術(shù)指標(biāo) ： A、 本案坐落： 本案地處安慶市老城區(qū)迎江區(qū)版塊，位于安慶市南部中段，南臨長江，北界為安慶市重要商業(yè)干道人民路東段，東至新河，西與原安慶熱電廠相接，是老城區(qū)最后也是最大的一塊建設(shè)開發(fā)用地，總建筑用地面積為 193000 平方米，總建筑面積為 391830 平方米。綠洲城 206 國道 約 12 萬平方米別墅、多層、小高層 預(yù)計(jì)在 8— 9 月 景觀建造中 宜城水岸 沿江西路 約 萬平方米高層 05 年 10 月份 預(yù)約登記 歐景苑 2 幢多層 05 年 9 月份 地基施工 秀水華庭 人民路東段 3 萬平方米高層 05 年 10 月份 場地整平中 2) 在客戶層面上，目前的安慶市多 數(shù)的樓盤的主要客群都為私營業(yè)主、企事業(yè)單位職工等，客群總量相對較為狹小，對于本案來說，總體量超大，如何在眾多樓盤中脫穎而出，吸引這些安慶市的主力消費(fèi)群，以及如何開發(fā)更多的客戶群體來消化本案將是較大的難點(diǎn)。（附： 20xx 年內(nèi)主要將推項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表） 20xx 年內(nèi)主要將推項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 安慶市 20xx 年主要將推項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 位置 推出量 推出時(shí)間 現(xiàn)狀 香樟里那水岸 百蕊 唯一小躍層戶型、首創(chuàng)管家式物業(yè)管理。 6) 主要競爭個(gè)案分析 樓盤名稱 弘信城市花園 英德利花園 萬豪逸景 開 發(fā) 商 安慶市星星房地產(chǎn)有限公司 安慶市英德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安慶市逸鵬房地產(chǎn)有限公司 樓盤地址 吉祥街與宜城路交匯處 菱湖北路、中興大道（現(xiàn)場） 安慶市建設(shè)路 30 號(hào) 產(chǎn)品形態(tài) 普通住宅、小高層 小高層（兩梯五戶） 多層 (一梯 ) 開發(fā)總量 萬平方 約 萬平方 約 5 萬平方米 容積率 2． 25 1． 85 物業(yè)費(fèi)用 — 元 元 ~ 元 售樓電話 5513222/5516222 5313619 5566060/5567070 銷售價(jià)格 1830— 3180 元 /平方米 17002800（ 12F）元 /平方 19002800 元 /平方 戶型分布 85140 平方 119175 平方 102222 平米 熱銷戶型 130— 140 平方 130 平方米 130 平米 存量戶型 180 平方以上 躍層 140222 開工日期 20xx 年 7 月左右動(dòng)工， 11 月開盤 小高層 20xx 年 10 月開盤 交房日期 20xx 年 8 月全部交付 二期全部入住 已入住 銷售狀況 目前多層銷售約 80%以上 目前推出剩余的躍層住宅，面積較大，總 11 套 總 278 套，目前銷售率約 85%以上 抗性分析 面積較大，總價(jià)過高，位置較差 躍層面積較大，樓層多處于較低位置，難以產(chǎn)生景觀優(yōu)勢，后期規(guī)劃的高層對前兩期的觀景將產(chǎn)生較大影響 周邊環(huán)境差（樓下水