【正文】 主 題 ： 4/18 海上城相約 安慶首 席 39 萬平米超大規(guī)模海派生活之城沿江登陸！ 新都市生活，新居住品質(zhì) 內(nèi) 容 ： 打造安慶市的城中之城 具有海派成活特色的 N 條宣言 城市沒有中心，未來將會(huì)怎樣？（ CLD） 如果沒有未來，孩子將會(huì)怎樣？（教育配套） 如果沒有便捷，生活將會(huì)怎樣？（交通配套） 如果沒有場所，消費(fèi)將會(huì)怎樣？（商業(yè)配套） 如果沒有思想，人類將會(huì)怎樣？（會(huì)思考的發(fā)展商、有思想的房子、勤思考的社會(huì)菁英） 策劃執(zhí)行 ： NP 廣告稿設(shè)計(jì) NP 樓書設(shè)計(jì) RD 錄音稿設(shè)計(jì)（有線廣播電臺(tái)） 安慶家園電視專欄廣告拍攝及投放 輔助海 報(bào)設(shè)計(jì) 軟文章報(bào)導(dǎo)撰寫 客戶俱樂部籌建 /成立儀式活動(dòng)組織 客戶專訊《 深度 1》 暫定 贈(zèng)品建議 媒體通路 ： 現(xiàn)場看板、現(xiàn)場旗幟、導(dǎo)旗、橫幅 戶外定點(diǎn)看板、車體廣告 宣傳媒體部分 NP 軟文 /NP 全版廣告 CF/RD 廣告 直效郵寄 DM 電視滾動(dòng)字幕 客戶專訊《深度 1》 暫定 銷售工具 ： 市區(qū)接待中心 接待中心電話 辦公用品到位（電腦、傳真、復(fù)印機(jī)、音響設(shè)備） 模型（一期模型、單戶剖面模型） 房型冊、銷售海報(bào) 價(jià)目表 /正式簽約合同文本 /現(xiàn)場業(yè)務(wù)表格 業(yè)務(wù)執(zhí)行 ： 銷售部正式編組完成 團(tuán)隊(duì)銷售模式及銷售技術(shù)技巧強(qiáng)化培訓(xùn) 管理制度 /銷售隊(duì)伍 /銷售流程 /強(qiáng)化簽約培訓(xùn) 現(xiàn)場預(yù)約銷售活動(dòng)執(zhí)行 現(xiàn)場看房 /售樓處聯(lián)動(dòng) 來人來電登記統(tǒng)計(jì)與分析 媒體訊息評(píng)估 /反饋 意向客戶登記與認(rèn)購 /客戶 AB 分級(jí) 聯(lián)系蓄水期客戶參與活動(dòng) 預(yù)定動(dòng)作進(jìn)行 1 日進(jìn)度業(yè)務(wù)撿討 /周進(jìn)度業(yè)務(wù)匯報(bào) 公關(guān)與促銷計(jì)劃 ： 客戶俱樂部成立儀式及活動(dòng) 預(yù)開盤活動(dòng) 甲方配合 ： 日常業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)配合 工程進(jìn)度配合 預(yù)售許可證辦理 物業(yè)公司進(jìn)場 /組織管理 預(yù)約方案確定 公關(guān)活動(dòng)定案 第三階段：正式開盤期 (集中簽約 ) （ 06/5/1006/5/28） 核心任務(wù)及目標(biāo) ：老客戶簽約、進(jìn)行新一 輪客戶轟炸 前期轉(zhuǎn)定客戶的簽約回款工作為主，同時(shí)通過預(yù)告開盤即將來臨的信息，進(jìn)行新一輪的強(qiáng)勢蓄水工作； 媒體強(qiáng)勢出擊，告知第一次開盤的強(qiáng)大氣勢，同時(shí)系列活動(dòng)、優(yōu)惠措施同時(shí)出臺(tái)，吸引客戶購買，達(dá)到第二波的銷售高潮。 我們建議在入市時(shí)將一期分 23 個(gè)標(biāo)段分批量進(jìn)行銷售推廣（因?yàn)槟壳耙?guī)劃和施工安排尚未完全確定的情況不明，我們只從項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行劃分，后期根據(jù)施工及其他情況進(jìn)行調(diào)整）。 三、營銷篇 整體營銷思 路 從項(xiàng)目本身來考慮，本案擁有安慶市市區(qū)內(nèi)最后也是最大的一個(gè)地塊， 39 萬平方米的巨大規(guī)模，如果單單靠簡單的營銷思路在銷售上是有很大難度的，任何一種產(chǎn)品的消費(fèi)者都是從認(rèn)知階段走向熟悉階段，最后在熟悉后的基礎(chǔ)上建立良好的印象時(shí)才能夠順暢的接受，最前期也就是消費(fèi)者的認(rèn)知階段，我們的任務(wù)是如何快速的提高產(chǎn)品的知名度，而在中后期的操作重點(diǎn)應(yīng)該是在形成一定知名度的情況下，注重產(chǎn)品美譽(yù)度的培養(yǎng)，這點(diǎn)可以通過公司品牌形象的創(chuàng)造和產(chǎn)品質(zhì)量的信譽(yù)來完成。 項(xiàng)目板塊分析 A、地理位置 經(jīng)過廣泛市場調(diào)研以及定向產(chǎn)品測試，我們發(fā)現(xiàn)：本案所處地段社會(huì)認(rèn)知度和認(rèn)可度較低――在大部分客戶眼中，本案所處地段相對(duì)偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施比較缺乏，目前絕對(duì)不可以與人民路商圈混為一談、相提并論！從某種意義上說，本案的地段價(jià)值判斷將成為項(xiàng)目運(yùn)做功敗的先決條件！ 現(xiàn)在讓我們來重新審視本案所處地段： 雖位于人民路，但離人民路中心商圈相距 1 公里，難以歸 屬為中心商圈； 擁有安慶最具代表性的景觀資源：長江、迎江寺、振風(fēng)塔、長江大橋。宜城水岸 開 發(fā) 商 安慶市新文采置業(yè)有限公司 安慶市百蕊房地產(chǎn)有限公司 樓盤地址 湖心中路 沿江西路 產(chǎn)品形態(tài) 小高層、高層 高層 開發(fā)總量 19 萬平方米 總建筑面積 11 萬平方米 容積率 2． 18 物業(yè)費(fèi)用 售樓電話 銷售價(jià)格 未定 未定 戶型分布 主力戶型 120 平方米 100— 200 平方米 熱銷戶型 目前預(yù)約較多的 100— 150 平方米 存量戶型 開工日期 動(dòng)工 預(yù)計(jì)將在 05 年 10 月份推出第一批房源 交房日期 06 年下半年 銷售狀況 目前售樓部剛剛建立，前期的銷售準(zhǔn)備正在進(jìn)行 售樓部 啟動(dòng)，目前處于淺蓄水期， 抗性分析 項(xiàng)目價(jià)格定位及工程進(jìn)度的未定對(duì)項(xiàng)目的銷售將有一定 項(xiàng)目地段處于安慶西板塊，規(guī)劃中對(duì)該區(qū)域發(fā)展空間的影響，項(xiàng)目周邊目前生活配套相對(duì)較少 控制，受工程進(jìn)度影響項(xiàng)目內(nèi)部景觀優(yōu)勢短期難以體現(xiàn) 主力客源 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 產(chǎn)品賣點(diǎn) 科技含量較高（如分質(zhì)供 水、保溫建材等） 內(nèi)外景觀較好 地段升值前景較大 安慶第一個(gè)建設(shè)部“國家康居示范小區(qū)” 內(nèi)景、江景 內(nèi)部規(guī)劃檔次較高 交通基礎(chǔ)配套等設(shè)施較齊全 周邊人文景觀豐富 市場現(xiàn)狀對(duì)本案構(gòu)成的影響 1) 在競爭層面上， 05 年是安慶市樓市上處于轉(zhuǎn)折的一年，在 05 年下半年將推出的多數(shù)為小高層、高層項(xiàng)目，加上市場上的存量及目前市場的接受度來看，錯(cuò)開主要競爭產(chǎn)品（小高層、高層），轉(zhuǎn)入市場上多層產(chǎn)品的空白上將能實(shí)現(xiàn)快速安全去化及利潤的最大。那水岸、百蕊宜城水岸、萬豪逸景、弘信花園等），主要處于對(duì)景觀環(huán)境、居住氛圍、配套、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的考量上形成的高價(jià)位，而對(duì)于產(chǎn)品單體的優(yōu)勢相對(duì)關(guān)注度少。 二、項(xiàng)目分析篇 整體地塊分析 項(xiàng)目基本情況及主要技術(shù)指標(biāo) ： A、 本案坐落： 本案地處安慶市老城區(qū)迎江區(qū)版塊，位于安慶市南部中段，南臨長江，北界為安慶市重要商業(yè)干道人民路東段，東至新河，西與原安慶熱電廠相接，是老城區(qū)最后也是最大的一塊建設(shè)開發(fā)用地，總建筑用地面積為 193000 平方米，總建筑面積為 391830 平方米。項(xiàng)目周邊有兩條交通主干道 —— 人民路和沿江路，一座大橋 —— 安慶長江大橋，路況較好，但安慶私家車較少，對(duì)于日常交通來說，這些道路對(duì)業(yè)主的支持不大。我們的整體推廣策略是： 借勢 —— 1）本項(xiàng)目推廣的重中之重是塑造“板塊”概念。本案營 銷期別的排定有助于確定項(xiàng)目在各銷售期別的總目標(biāo)和分目標(biāo)以及各期別主要工作內(nèi)容的明確，同時(shí)配合不同的銷售手段來最終實(shí)現(xiàn)整盤的成功銷售，主要分為：蓄水期、開盤強(qiáng)銷期、促銷延展期，以下是本案一期 A 標(biāo)段銷售期別的排定。 要點(diǎn)提示 ： 集 中簽約： 開盤前的簽約工作非常重要，本階段實(shí)施集中簽約動(dòng)作，對(duì)之前已訂購客戶組織集中簽約，并盡快辦理銀行按揭及交易所登記備案工作，力爭在 5 月份完成絕大部分回款。 預(yù)約活動(dòng) ： 市區(qū)接待中心開放 緊鑼密鼓開展人民路接待中心的裝潢工作，力爭在 10 月 1 日前銷售隊(duì)伍能進(jìn)場開展培訓(xùn)和試接待工作，同時(shí)抓緊銷售道具的制作工作，計(jì)劃在 10 月下旬正式對(duì)外接待，開放前在人民路沿線做好引導(dǎo)和宣傳工作。對(duì)于我們的項(xiàng)目而言，樹立品牌形象就更顯得尤為重要。 暗線――本項(xiàng)目所在地段為 政府重點(diǎn)扶持區(qū)域，交通線將不斷完善，有效縮短消費(fèi)者的心理距離，同時(shí)也將為本項(xiàng)目擴(kuò)大消費(fèi)群半徑提供依據(jù)。 本案綠化率 : % 2） SWOT 分析 由于項(xiàng)目即將進(jìn)入營銷推廣的階段，本部分的 SWOT 分析主要針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)入營銷期時(shí)所面臨的優(yōu)劣勢及機(jī)會(huì)和威脅點(diǎn)的分析，通過分析來判斷未來項(xiàng)目推廣時(shí)所需要注意的