【正文】 鬧、有異味）、復(fù)式面積大、總價過高 主力客源 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 企事業(yè)單位人員、私營企業(yè) 主 產(chǎn)品賣點 內(nèi)部景觀較為突出 周邊配套齊全，生活舒適 臨湖觀景 環(huán)境好，區(qū)域升值潛力較大 地理環(huán)境優(yōu)越，處市中心高井頭。那水岸 百蕊綠洲城 206 國道 約 12 萬平方米別墅、多層、小高層 預(yù)計在 8— 9 月 景觀建造中 宜城水岸 沿江西路 約 萬平方米高層 05 年 10 月份 預(yù)約登記 歐景苑 2 幢多層 05 年 9 月份 地基施工 秀水華庭 人民路東段 3 萬平方米高層 05 年 10 月份 場地整平中 2) 在客戶層面上，目前的安慶市多 數(shù)的樓盤的主要客群都為私營業(yè)主、企事業(yè)單位職工等，客群總量相對較為狹小，對于本案來說，總體量超大，如何在眾多樓盤中脫穎而出，吸引這些安慶市的主力消費群，以及如何開發(fā)更多的客戶群體來消化本案將是較大的難點。 新建住宅建筑面積： 238160 ㎡ 辦公建筑面積： 18720 ㎡ 學(xué)校建筑面積： 6100 ㎡； 商業(yè)建筑面積： 32870 ㎡ 總居住戶數(shù)： 2236 戶 本案容積率： 。 本案綠化率 : % 2） SWOT 分析 由于項目即將進入營銷推廣的階段，本部分的 SWOT 分析主要針對項目進入營銷期時所面臨的優(yōu)劣勢及機會和威脅點的分析，通過分析來判斷未來項目推廣時所需要注意的部分和需要大力推廣的部分，達到整合營銷的目的。 T（威脅）： ? 動遷難度大 ,費用高 ,不確定性大； ? 城市向多方向多區(qū)域擴張，客源面臨一個大的分流，競爭增加，風(fēng)險增加； ? 金融貨幣政策將繼續(xù)收緊，利潤空間下降，未來房地產(chǎn)開發(fā) 的風(fēng)險加大； ? 開發(fā)周期長，市場不確定因素對項目開發(fā)帶來的市場風(fēng)險； ? 現(xiàn)有市場競爭以及潛在項目、地塊的競爭將對項目的運作和銷售構(gòu)成競爭威脅。 （ 2）、隨著城市“北進東擴”的發(fā)展，未來商業(yè)中心將東移，預(yù)計 510 年后，位于新城區(qū)的商業(yè)中心將逐步取代現(xiàn)有的中心商業(yè)圈而成為城市的第一商圈，老城區(qū)商業(yè)中心將成為城市商業(yè)副中心，而本案商業(yè)作為城市副中心中最具規(guī)模的商業(yè)體量，將成為城市副中心全新商業(yè)旗艦 —— 新城市商業(yè)中心。 交通，可以采取“明”、“暗”兩線出擊的方式宣傳： 明線――現(xiàn)有公交線路；增設(shè)小區(qū)巴士；引入新的公交線路。 暗線――本項目所在地段為 政府重點扶持區(qū)域，交通線將不斷完善，有效縮短消費者的心理距離，同時也將為本項目擴大消費群半徑提供依據(jù)。在一期的營銷推廣中，對消費者的引導(dǎo)，勾勒前景和升值潛力的描述十分重要。 首先營造一個高尚的地段、一種因海派而驕傲的生活概念！ 在此基礎(chǔ)上引入產(chǎn)品，使產(chǎn)品一面市就已經(jīng)站到一定的高度。板塊的推廣占據(jù)前期營銷推廣比重的二分之一強。對于我們的項目而言，樹立品牌形象就更顯得尤為重要。 一期部分是本案中地段較好的部分，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃方案，一期總建筑面積約 100120 平方米，包括住宅部分約 88220 平方米和商業(yè)約 11900平方米，共有住宅約 716 戶。 3） C 標(biāo)段： 點式高層及剩余部分位置較好的小高層； 商鋪部分在本階段推出。 車體移動宣傳 ? 公交車車體廣告 ? 出租車車尾廣告（配合活動） 內(nèi) 容 ： 10 月份 “十里新外灘、一個海上城” 先啟動板塊炒作，組織 2 大討論：安慶離高尚生活還有多遠？ /安慶的高尚生活在哪里萌芽？ 同步實施“海派風(fēng)情圖片展”（比照上海和安慶，導(dǎo)入安慶打造新外灘的概念，由此自然帶出深安花園項目） 開工活動：盛大奠基，組織慶典儀式和活動 12 月 31 日 “我運動、我健康” “海上城迎新杯”全民 健身長跑大賽隆重舉行 3 月 18 日 “想了解什么是海派生活嗎？海上城新品推介會 3 月 18 日與你相約” 3 月 28 日 — 4 月 18 日 “一卡值千金、一卡見身份” 海上城 VIP 貴賓卡銷售行動計劃正式啟動 軟文系列稿 ? “我們對這座城市負(fù)責(zé)” —— 談深安置業(yè)開發(fā)與品牌建立之路 ? “開創(chuàng)安慶新外灘居住時代”（結(jié)合專家論壇會） ? 項目介紹：規(guī)劃篇、景觀篇、房型篇、強強聯(lián)手打造篇（共 4 篇） 形象硬廣告 ? 深安海上城首次公開亮相，海上城產(chǎn)品推介會 3 月 18 日與您相約 ? 一卡值千金 —— 海上城 VIP 貴賓卡銷售行動正式啟動 ? “我運動、 我健康”熱烈慶?！昂Ｉ铣怯卤比窠∩黹L跑大賽隆重舉行 企劃作業(yè) ： 效果圖數(shù)量確定以及發(fā)包 模型公司聯(lián)系 /確定 /發(fā)包制作 /完成 市內(nèi)戶外看板定點確定（位置、尺寸）與設(shè)計制作 基地現(xiàn)場圍墻及廣告牌方案設(shè)計、制作 售樓部擇址 /平立面配置計劃 /現(xiàn)場內(nèi)外布置（ LOGO 墻 /辦公設(shè)施 /室內(nèi)吊旗 /門楣 /戶外導(dǎo)旗…） 售樓部展板設(shè)計制作（公司介紹 /產(chǎn)品介紹 /生活機能圖 /配套 /景觀 /戶型…） 商業(yè)部分功能定位 銷售隊伍名片設(shè)計 /胸卡設(shè)計 安慶“家園欄目”冠名宣傳系列 /內(nèi)容策劃創(chuàng)意 專版軟文開設(shè) /各期內(nèi)容策劃（主要媒體 每周兩次 /均）媒體選擇：安慶日報下午版 /新安晚報 1 NP 形象廣告設(shè)計及投放 1 VIP 卡設(shè)計 /制作聯(lián)系 /發(fā)放細則 1房型單頁 /海報 /樓書設(shè)計 /完成 1引導(dǎo)旗幟設(shè)計 1銷控表設(shè)計 1看盤前優(yōu)惠方案建議 1十月份房展會（暫定）展臺設(shè)計 /制作 /包裝 /現(xiàn)場宣傳道具準(zhǔn)備 1配合長跑大賽相關(guān)各項宣傳道具設(shè)計 /宣傳文章撰寫 /廣告配合 銷售工具 ： 價目表 (底價表 /表價表 /均價標(biāo)準(zhǔn) ) 建材表（建材設(shè)備清單） 效果圖（景觀效果圖 /建筑單體透視圖 /立面效果圖） 鳥瞰圖 /點景圖 /夜景圖 /特殊要求之效果 圖 模型（整體模型 +單戶剖面模型） 售樓處及辦公設(shè)備 售樓處電話 (號碼待定 ) 銷售組織 /業(yè)務(wù)人員 名片、胸卡、制服 VIP 貴賓卡 1 房型單頁（家具配置圖） 1 海報、簡裝樓書 1 銷售手冊（銷講、答客問） 1 智能化及部分建材展示 業(yè)務(wù)執(zhí)行 ： 銷售組織完成 /業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃擬定與執(zhí)行 整體價格水平確定 /價格策略 /底價表 售樓處接待培訓(xùn) 產(chǎn)品概念熟悉 實況市場調(diào)查與優(yōu)劣比較提列分析 客戶接待 /咨詢 /登記行銷名單收集 特定客戶名單取得 /團體購房單位拜訪 VIP 貴賓卡銷售行動計劃制定 /執(zhí)行 看房帶看動線說詞培訓(xùn) DM 直效行銷客戶拜 訪與反應(yīng)調(diào)查 1 客戶接待 /咨詢 /登記 /客戶資料匯總分析 1 常態(tài)性業(yè)務(wù)檢討與修正 1 元旦賀卡客戶郵寄 公關(guān)活動 ： 房產(chǎn)展示交易會： 展示樓盤形象，積累客源 專家論壇會： 通過專家對本案所屬的版塊進行包裝炒做，達到版塊先深入消費者心理的目的 客戶拜訪 +產(chǎn)品介紹會 對定向認(rèn)購的團體客戶制定一定的購房優(yōu)惠政策； 針對目前有購房意向的單位、企業(yè)，采取上門拜訪并組織集體產(chǎn)品說介的形式，主要包括：幻燈片放映配合產(chǎn)品介紹、銷售資料尤其是房型資料的發(fā)放、現(xiàn)場預(yù)約登記、銷售安排計劃的宣傳、銷售優(yōu)惠折扣計劃等。 預(yù)約活動 ： 市區(qū)接待中心開放 緊鑼密鼓開展人民路接待中心的裝潢工作，力爭在 10 月 1 日前銷售隊伍能進場開展培訓(xùn)和試接待工作，同時抓緊銷售道具的制作工作，計劃在 10 月下旬正式對外接待，開放前在人民路沿線做好引導(dǎo)和宣傳工作。