安慶深安花園項(xiàng)目營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案(已修改)
2025-08-02 09:33 本頁(yè)面
【正文】 上海功夫堂投資管理有限公司 安慶深安花園項(xiàng)目營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 （一期部分） 20xx 年 8 月 15 日 目 錄： 一、市場(chǎng)分析篇 整體市場(chǎng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)本案構(gòu)成的影響 二、項(xiàng)目分析篇 整體地塊分析 項(xiàng)目一期部分分析 1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 2） SWOT 分析 3）項(xiàng)目地塊分析 三、營(yíng)銷篇 整體營(yíng)銷思路 一期部分營(yíng)銷思路 營(yíng)銷階段劃分及流程作業(yè) 安慶深安花園項(xiàng)目營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 （一期部分） 前 言： 深安花園項(xiàng)目目前整體規(guī)劃方案于近期即將完善，隨之一期的補(bǔ)充方案也將完全確定， 同時(shí) 即 將面臨著具體施工圖紙制作以及招投標(biāo)和施工的開(kāi)始。在營(yíng)銷方面，為了使我們一期的銷售目標(biāo)更好的完成，特制定一期方面詳細(xì)的營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃。這份計(jì)劃的總體思路為：完善銷售前期所準(zhǔn)備的一些工作，包括售樓部、銷售團(tuán)隊(duì)的搭建培訓(xùn)以及各種銷售資料的制作等等。其次再根據(jù)各個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)制定詳細(xì)的銷售計(jì)劃，以保證整個(gè)銷售過(guò)程在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行控制過(guò)程中完成，當(dāng)然最后還需要開(kāi)發(fā)公司以及我們的策劃團(tuán)隊(duì)來(lái)輔助完成其中的各個(gè)環(huán)節(jié)。 一、市場(chǎng)分析篇 安慶市整體市場(chǎng)分析 安慶市從 20xx 年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，市場(chǎng)主力價(jià)格由原來(lái)的 1000 元 /平方米以下到 20xx 年已突破了 1800 元 /平方米的均價(jià)大關(guān)，雖然目前市場(chǎng)上的價(jià)格浮動(dòng)相對(duì)較小，但是市場(chǎng)上的主力價(jià)格已分布在 20xx2500 元 /平方米，呈現(xiàn)價(jià)格定位較高的態(tài)勢(shì)；進(jìn)入 20xx 年，安慶市各個(gè)板塊都出現(xiàn)了代表性的樓盤，從產(chǎn)品檔次、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)規(guī)模、營(yíng)銷手段上都上升至較高水平，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)；目前市場(chǎng)供應(yīng)主要分布在迎江區(qū)、大觀區(qū)板塊中心區(qū)域和開(kāi)發(fā)區(qū)板塊大湖風(fēng)景區(qū)，如萬(wàn)豪怡景、英德利華園、秀水華庭、香樟里那水岸、百蕊宜城水岸、西湖綠洲城等。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)如下： 1) 從 產(chǎn)品上看， 經(jīng)過(guò)了近兩年的銷售，目前市場(chǎng)上的多層的存量相對(duì)較小，多數(shù)多層項(xiàng)目處于尾盤銷售階段，后期市場(chǎng)上推出的主要為小高層、高層住宅； 安慶市目前的樓盤中比較有特色的戶型、產(chǎn)品相對(duì)較少，后期推出的部分項(xiàng)目特色（如躍層等）產(chǎn)品放量也不大。 2) 從價(jià)格上看， 目前安慶市多層銷售的均價(jià)主要分布在 20xx— 2300 元 /平方米，小高層、高層的均價(jià)格一般定位都為 2300— 2600 元 /平方米，而后期推出的高層項(xiàng)目普遍檔次有所提升，價(jià)格定位預(yù)計(jì)將較目前有所提升。 3) 從項(xiàng)目分布上看， 目前的高價(jià)位區(qū)域主要分布在大湖風(fēng)景區(qū)（秀水華庭 、新文采、英德利花園等）及沿江景區(qū)（百蕊宜城水岸、萬(wàn)豪逸景、弘信花園等），主要處于對(duì)景觀環(huán)境、居住氛圍、配套、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的考量上形成的高價(jià)位，而對(duì)于產(chǎn)品單體的優(yōu)勢(shì)相對(duì)關(guān)注度少。 4) 從銷售狀況上看， 目前市場(chǎng)上在售的各個(gè)樓盤價(jià)格浮動(dòng)都不大，銷售也大都處于尾盤銷售期，主要銷售抗性為總價(jià)及位置上的抗性。 5) 從競(jìng)爭(zhēng)上看， 目前市場(chǎng)上實(shí)力開(kāi)發(fā)商引領(lǐng)著安慶樓市，實(shí)力開(kāi)發(fā)商相對(duì)一般開(kāi)發(fā)商的同等樓盤價(jià)格定位要高，對(duì)于品牌的競(jìng)爭(zhēng)將逐步加劇，后期市場(chǎng)上受土地供應(yīng)的影響，市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在香樟里那水岸、百蕊宜城水岸、秀水華庭 三期、歐景苑、英德利花園三期、西湖綠洲城等項(xiàng)目上這些項(xiàng)目中多數(shù)是以小高層、高層作為其主導(dǎo)產(chǎn)品，推出時(shí)間也將較為接近，競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。 6) 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓盤名稱 弘信城市花園 英德利花園 萬(wàn)豪逸景 開(kāi) 發(fā) 商 安慶市星星房地產(chǎn)有限公司 安慶市英德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 安慶市逸鵬房地產(chǎn)有限公司 樓盤地址 吉祥街與宜城路交匯處 菱湖北路、中興大道（現(xiàn)場(chǎng)） 安慶市建設(shè)路 30 號(hào) 產(chǎn)品形態(tài) 普通住宅、小高層 小高層（兩梯五戶） 多層 (一梯 ) 開(kāi)發(fā)總量 萬(wàn)平方 約 萬(wàn)平方 約 5 萬(wàn)平方米 容積率 2． 25 1． 85 物業(yè)費(fèi)用 — 元 元 ~ 元 售樓電話 5513222/5516222 5313619 5566060/5567070 銷售價(jià)格 1830— 3180 元 /平方米 17002800（ 12F）元 /平方 19002800 元 /平方 戶型分布 85140 平方 119175 平方 102222 平米 熱銷戶型 130— 140 平方 130 平方米 130 平米 存量戶型 180 平方以上 躍層 140222 開(kāi)工日期 20xx 年 7 月左右動(dòng)工， 11 月開(kāi)盤 小高層 20xx 年 10 月開(kāi)盤 交房日期 20xx 年 8 月全部交付 二期全部入住 已入住 銷售狀況 目前多層銷售約 80%以上 目前推出剩余的躍層住宅，面積較大，總 11 套 總 278 套，目前銷售率約 85%以上 抗性分析 面積較大，總價(jià)過(guò)高，位置較差 躍層面積較大，樓層多處于較低位置，難以產(chǎn)生景觀優(yōu)勢(shì)，后期規(guī)劃的高層對(duì)前兩期的觀景將產(chǎn)生較大影響 周邊環(huán)境差（樓下水產(chǎn)品批發(fā)喧鬧、有異味）、復(fù)式面積大、總價(jià)過(guò)高 主力客源 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營(yíng)企業(yè)主 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營(yíng)企業(yè)主 企事業(yè)單位人員、私營(yíng)企業(yè) 主 產(chǎn)品賣點(diǎn) 內(nèi)部景觀較為突出 周邊配套齊全，生活舒適 臨湖觀景 環(huán)境好，區(qū)域升值潛力較大 地理環(huán)境優(yōu)越，處市中心高井頭。 觀景效果好，前有安慶長(zhǎng)江。 唯一小躍層戶型、首創(chuàng)管家式物業(yè)管理。 樓盤名稱 興利達(dá)大廈 晶海花園 西湖綠洲城 開(kāi) 發(fā) 商 偉興地產(chǎn) 安慶市晶海房地產(chǎn)有限公司 安慶市文瀾房地產(chǎn)公司 樓盤地址 集賢路與德寬路交匯處 菱湖北路、中興大道（現(xiàn)場(chǎng)） 206 國(guó)道旁 產(chǎn)品形態(tài) 高層 多層、小高層 別墅、多層、小高層 開(kāi)發(fā)總量 3 萬(wàn)平方 小高層 9600 平方米 一期約 13 萬(wàn)平方 米 容積率 物業(yè)費(fèi)用 1 元 — 元 售樓電話 5532777/5557928 5358111 5355277/5355333 銷售價(jià)格 20xx— 3400 元 /平方 均價(jià)約 2800 元 /平方米 20xx— 2600 元 /平方米 暫定多層 20xx 元 /平方米 疊加 2500 元 /平方米 戶型分布 142170 平方 140200 平方 83193 平米 熱銷戶型 140 平方米 存量戶型 170— 200 平方米 開(kāi)工日期 開(kāi)工，預(yù)計(jì)將在 開(kāi)盤 開(kāi)工 交房日期 20xx 年 9 月交付 全部入住 銷售狀況 總 132 戶，目前銷售 VIP 卡 34 張 小高層目前銷售率約 60% 目前處于銷售準(zhǔn)備期， 抗性分析 地段相對(duì)來(lái)說(shuō)優(yōu)勢(shì)不大，戶型設(shè)計(jì)有較多缺陷 面積較大，總價(jià)過(guò)高，內(nèi)部樓間距較小，剩余房源多為位置相對(duì)較差的 周邊環(huán)境差，配套設(shè)施缺乏 主力客源 企業(yè)、投資戶 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營(yíng)企業(yè)主 企事業(yè)單位人員、私營(yíng)企業(yè)主 產(chǎn)品賣點(diǎn) 安慶市首座商務(wù)公寓、 安慶第一高度 臨湖觀景 環(huán)境 好，區(qū)域升值潛力較大 單價(jià)定位低 項(xiàng)目總量較大，內(nèi)部配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀營(yíng)造較好 樓盤名稱 香樟里那水岸 百蕊宜城水岸 開(kāi) 發(fā) 商 安慶市新文采置業(yè)有限公司 安慶市百蕊房地產(chǎn)有限公司 樓盤地址 湖心中路 沿江西路 產(chǎn)品形態(tài) 小高層、高層 高層 開(kāi)發(fā)總量 19 萬(wàn)平方米 總建筑面積 11 萬(wàn)平方米 容積率 2． 18 物業(yè)費(fèi)用 售樓電話 銷售價(jià)格 未定 未定 戶型分布
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