【正文】 主力戶(hù)型 120 平方米 100— 200 平方米 熱銷(xiāo)戶(hù)型 目前預(yù)約較多的 100— 150 平方米 存量戶(hù)型 開(kāi)工日期 動(dòng)工 預(yù)計(jì)將在 05 年 10 月份推出第一批房源 交房日期 06 年下半年 銷(xiāo)售狀況 目前售樓部剛剛建立，前期的銷(xiāo)售準(zhǔn)備正在進(jìn)行 售樓部 啟動(dòng)，目前處于淺蓄水期， 抗性分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及工程進(jìn)度的未定對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售將有一定 項(xiàng)目地段處于安慶西板塊，規(guī)劃中對(duì)該區(qū)域發(fā)展空間的影響，項(xiàng)目周邊目前生活配套相對(duì)較少 控制，受工程進(jìn)度影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀優(yōu)勢(shì)短期難以體現(xiàn) 主力客源 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營(yíng)企業(yè)主 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營(yíng)企業(yè)主 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn) 科技含量較高（如分質(zhì)供 水、保溫建材等） 內(nèi)外景觀較好 地段升值前景較大 安慶第一個(gè)建設(shè)部“國(guó)家康居示范小區(qū)” 內(nèi)景、江景 內(nèi)部規(guī)劃?rùn)n次較高 交通基礎(chǔ)配套等設(shè)施較齊全 周邊人文景觀豐富 市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)本案構(gòu)成的影響 1) 在競(jìng)爭(zhēng)層面上， 05 年是安慶市樓市上處于轉(zhuǎn)折的一年，在 05 年下半年將推出的多數(shù)為小高層、高層項(xiàng)目，加上市場(chǎng)上的存量及目前市場(chǎng)的接受度來(lái)看，錯(cuò)開(kāi)主要競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品（小高層、高層），轉(zhuǎn)入市場(chǎng)上多層產(chǎn)品的空白上將能實(shí)現(xiàn)快速安全去化及利潤(rùn)的最大。（附： 20xx 年內(nèi)主要將推項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表） 20xx 年內(nèi)主要將推項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 安慶市 20xx 年主要將推項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 推出量 推出時(shí)間 現(xiàn)狀 香樟里那水岸 湖心北路 5 幢高層 預(yù)計(jì)在 8— 9 月 售樓部裝修 弘信花園 吉祥路東段 3 幢小高層 預(yù)計(jì) 9 月份 封頂 西湖綠洲城 206 國(guó)道 約 12 萬(wàn)平方米別墅、多層、小高層 預(yù)計(jì)在 8— 9 月 景觀建造中 宜城水岸 沿江西路 約 萬(wàn)平方米高層 05 年 10 月份 預(yù)約登記 歐景苑 2 幢多層 05 年 9 月份 地基施工 秀水華庭 人民路東段 3 萬(wàn)平方米高層 05 年 10 月份 場(chǎng)地整平中 2) 在客戶(hù)層面上，目前的安慶市多 數(shù)的樓盤(pán)的主要客群都為私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職工等，客群總量相對(duì)較為狹小，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，總體量超大，如何在眾多樓盤(pán)中脫穎而出，吸引這些安慶市的主力消費(fèi)群，以及如何開(kāi)發(fā)更多的客戶(hù)群體來(lái)消化本案將是較大的難點(diǎn)。 3) 在營(yíng)銷(xiāo)手段上，目前的安慶市已經(jīng)有多家較為專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)入，帶來(lái)了較為先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理念及手段，從案場(chǎng)營(yíng)造、到銷(xiāo)售道具的制作及開(kāi)盤(pán)活動(dòng)等都更趨于完善，本案在如何在營(yíng)銷(xiāo)思路上突破創(chuàng)新吸引市場(chǎng)是本案另一個(gè)需要思考的重點(diǎn)。 二、項(xiàng)目分析篇 整體地塊分析 項(xiàng)目基本情況及主要技術(shù)指標(biāo) ： A、 本案坐落： 本案地處安慶市老城區(qū)迎江區(qū)版塊，位于安慶市南部中段，南臨長(zhǎng)江，北界為安慶市重要商業(yè)干道人民路東段，東至新河，西與原安慶熱電廠(chǎng)相接，是老城區(qū)最后也是最大的一塊建設(shè)開(kāi)發(fā)用地，總建筑用地面積為 193000 平方米，總建筑面積為 391830 平方米。 B、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 土地面積： 193000 ㎡ 總建筑面積： 391830 ㎡ 。 新建住宅建筑面積： 238160 ㎡ 辦公建筑面積： 18720 ㎡ 學(xué)校建筑面積： 6100 ㎡； 商業(yè)建筑面積： 32870 ㎡ 總居住戶(hù)數(shù)： 2236 戶(hù) 本案容積率： 。 本案建筑密度 : %。 本案綠化率 : % 項(xiàng)目一期部分分析 1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 土地面積： 426000 ㎡ 總建筑面積： 100120 ㎡ 住宅建筑面積： 88220 ㎡ 商業(yè)建筑面積： 11900 ㎡ 總居住戶(hù)數(shù)：約 716 戶(hù) 容積率： 。 本案建筑密度 : %。 本案綠化率 : % 2） SWOT 分析 由于項(xiàng)目即將進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)推廣的階段，本部分的 SWOT 分析主要針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)期時(shí)所面臨的優(yōu)劣勢(shì)及機(jī)會(huì)和威脅點(diǎn)的分析，通過(guò)分析來(lái)判斷未來(lái)項(xiàng)目推廣時(shí)所需要注意的部分和需要大力推廣的部分，達(dá)到整合營(yíng)銷(xiāo)的目的。 S（優(yōu)勢(shì)）： ? 從項(xiàng)目位置上看，處于老城區(qū)范圍，可以享受提供的市區(qū)內(nèi)龐大消費(fèi)群體； ? 江景和社區(qū)內(nèi)優(yōu)越的景觀資源都是本案強(qiáng)大的賣(mài)點(diǎn)支撐； ? 39 萬(wàn)平方米的超大社區(qū)，從規(guī)模上、氣勢(shì)上以及實(shí)力上都能夠使消費(fèi)者更好的接受； ? 多層、小高層、高層多種產(chǎn)品，豐富多樣，客戶(hù)群體廣泛； ? 國(guó)際知名設(shè)計(jì)單位 以及深安公司本身的資源優(yōu)勢(shì)從營(yíng)銷(xiāo)角度上也是很大的賣(mài)點(diǎn)； ? 獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)推廣手段以及規(guī)范的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)操作也都是本案的優(yōu)勢(shì)資源。 W（劣勢(shì)）： ? 濱江的居住概念不強(qiáng)或民眾意愿比較淡薄，與傳統(tǒng)的老城區(qū)有比較明顯的弱勢(shì)； ? 當(dāng)前比較熱的高尚區(qū)域?yàn)榇蠛L(fēng)景區(qū)周邊，沿江區(qū)域的提升和被接受尚須時(shí)日和營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)度； ? 與人民路西段相比，周邊商業(yè)氛圍不儂，而且商業(yè)極為分散，商業(yè)人氣的聚集和消費(fèi)氛圍的形成需要一個(gè)培育期； ? 地塊拆遷難度大，極大影響了項(xiàng)目的整體品質(zhì)，加大了地塊的規(guī)劃難度。 O（機(jī)會(huì)）： ? 隨著大湖周邊土地資源的逐步消化，中高尚區(qū)域 的開(kāi)發(fā)從大湖周邊轉(zhuǎn)向?yàn)I江區(qū)域； ? 城市東進(jìn)北擴(kuò)南跨，而沿江地區(qū)為繼開(kāi)發(fā)區(qū)之后新的熱點(diǎn)區(qū)域，本項(xiàng)目地塊作為新老城區(qū)的過(guò)度區(qū)域，有優(yōu)先成熟的機(jī)遇； ? 在消費(fèi)觀念上，安慶從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代，創(chuàng)新產(chǎn)品、江景住宅將在外地開(kāi)發(fā)商、行銷(xiāo)商及外地淘金的回安慶置業(yè)人士的帶動(dòng)下更快被接受； ? 項(xiàng)目商業(yè)面積有一定規(guī)模，若運(yùn)作好有機(jī)會(huì)引發(fā)安慶商業(yè)投資熱，構(gòu)筑項(xiàng)目利潤(rùn)突破點(diǎn)。 T（威脅）： ? 動(dòng)遷難度大 ,費(fèi)用高 ,不確定性大； ? 城市向多方向多區(qū)域擴(kuò)張，客源面臨一個(gè)大的分流，競(jìng)爭(zhēng)增加，風(fēng)險(xiǎn)增加； ? 金融貨幣政策將繼續(xù)收緊，利潤(rùn)空間下降，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的風(fēng)險(xiǎn)加大； ? 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)不確定因素對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； ? 現(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及潛在項(xiàng)目、地塊的競(jìng)爭(zhēng)將對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作和銷(xiāo)售構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。 項(xiàng)目板塊分析 A、地理位置 經(jīng)過(guò)廣泛市場(chǎng)調(diào)研以及定向產(chǎn)品測(cè)試，我們發(fā)現(xiàn)：本案所處地段社會(huì)認(rèn)知度和認(rèn)可度較低――在大部分客戶(hù)眼中，本案所處地段相對(duì)偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施比較缺乏，目前絕對(duì)不可以與人民路商圈混為一談、相提并論！從某種意義上說(shuō)，本案的地段價(jià)值判斷將成為項(xiàng)目運(yùn)做功敗的先決條件！ 現(xiàn)在讓我們來(lái)重新審視本案所處地段： 雖位于人民路，但離人民路中心商圈相距 1 公里，難以歸 屬為中心商圈； 擁有安慶最具代表性的景觀資源：長(zhǎng)江、迎江寺、振風(fēng)塔、長(zhǎng)江大橋。 從景觀角度來(lái)看，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)足夠強(qiáng)大，但是地塊價(jià)值要從城市發(fā)展、居住舒適度、周邊配套等幾個(gè)方面來(lái)衡量。尤其面對(duì)歐景苑、江灣麗景、弘信城市花園、萬(wàn)豪逸景等既享受江景又臨近中心商圈的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，我們的區(qū)位無(wú)疑處于弱勢(shì)，那么如何把弱勢(shì)變?yōu)閮?yōu)勢(shì)，使本案成為沿江區(qū)域乃至安慶市最具競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)呢？我們的答案是： 打造一個(gè)新的板塊，并讓它深入人心！ 支撐點(diǎn)如下： （ 1）、從城市發(fā)展角度來(lái)看，安慶市目前的商業(yè)格局缺乏層次性，光彩大市場(chǎng)和人民路商圈商 業(yè)集中度較高，并呈現(xiàn)出單點(diǎn)輻射周邊點(diǎn)狀分布相結(jié)合的總體布局，商業(yè)層次性交差，次級(jí)商業(yè)中心發(fā)展明顯不足。 （ 2）、隨著城市“北進(jìn)東擴(kuò)”的發(fā)展，未來(lái)商業(yè)中心將東移，預(yù)計(jì) 510 年后，位于新城區(qū)的商業(yè)中心將逐步取代現(xiàn)有的中心商業(yè)圈而成為城市的第一商圈，老城區(qū)商業(yè)中心將成為城市商業(yè)副中心，而本案商業(yè)作為城市副中心中最具規(guī)模的商業(yè)體量，將成為城市副中心全新商業(yè)旗艦 —— 新城市商業(yè)中心。 （ 3）、安慶市目前尚無(wú)以休閑娛樂(lè)為主題的商業(yè)聚集地，本案周邊的景觀資源，項(xiàng)目本身的海派風(fēng)格定位，都使這里成為安慶休閑風(fēng)情特色商區(qū)成為可 能； （ 4）、項(xiàng)目 39 萬(wàn)平米的超大體量和近 5 萬(wàn)平米的商業(yè)面積，具有成為一個(gè)新板塊的號(hào)召力