【正文】 路匱乏，僅有少量公交線途經(jīng)。尤其面對歐景苑、江灣麗景、弘信城市花園、萬豪逸景等既享受江景又臨近中心商圈的競爭項(xiàng)目，我們的區(qū)位無疑處于弱勢，那么如何把弱勢變?yōu)閮?yōu)勢，使本案成為沿江區(qū)域乃至安慶市最具競爭力的樓盤呢？我們的答案是： 打造一個(gè)新的板塊，并讓它深入人心！ 支撐點(diǎn)如下： （ 1）、從城市發(fā)展角度來看，安慶市目前的商業(yè)格局缺乏層次性，光彩大市場和人民路商圈商 業(yè)集中度較高，并呈現(xiàn)出單點(diǎn)輻射周邊點(diǎn)狀分布相結(jié)合的總體布局，商業(yè)層次性交差，次級商業(yè)中心發(fā)展明顯不足。 O（機(jī)會）： ? 隨著大湖周邊土地資源的逐步消化，中高尚區(qū)域 的開發(fā)從大湖周邊轉(zhuǎn)向?yàn)I江區(qū)域； ? 城市東進(jìn)北擴(kuò)南跨，而沿江地區(qū)為繼開發(fā)區(qū)之后新的熱點(diǎn)區(qū)域，本項(xiàng)目地塊作為新老城區(qū)的過度區(qū)域，有優(yōu)先成熟的機(jī)遇； ? 在消費(fèi)觀念上，安慶從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代，創(chuàng)新產(chǎn)品、江景住宅將在外地開發(fā)商、行銷商及外地淘金的回安慶置業(yè)人士的帶動下更快被接受； ? 項(xiàng)目商業(yè)面積有一定規(guī)模，若運(yùn)作好有機(jī)會引發(fā)安慶商業(yè)投資熱，構(gòu)筑項(xiàng)目利潤突破點(diǎn)。 本案建筑密度 : %。 B、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 土地面積： 193000 ㎡ 總建筑面積： 391830 ㎡ 。那水岸 湖心北路 5 幢高層 預(yù)計(jì)在 8— 9 月 售樓部裝修 弘信花園 吉祥路東段 3 幢小高層 預(yù)計(jì) 9 月份 封頂 西湖 樓盤名稱 興利達(dá)大廈 晶?；▓@ 西湖綠洲城 開 發(fā) 商 偉興地產(chǎn) 安慶市晶海房地產(chǎn)有限公司 安慶市文瀾房地產(chǎn)公司 樓盤地址 集賢路與德寬路交匯處 菱湖北路、中興大道（現(xiàn)場） 206 國道旁 產(chǎn)品形態(tài) 高層 多層、小高層 別墅、多層、小高層 開發(fā)總量 3 萬平方 小高層 9600 平方米 一期約 13 萬平方 米 容積率 物業(yè)費(fèi)用 1 元 — 元 售樓電話 5532777/5557928 5358111 5355277/5355333 銷售價(jià)格 20xx— 3400 元 /平方 均價(jià)約 2800 元 /平方米 20xx— 2600 元 /平方米 暫定多層 20xx 元 /平方米 疊加 2500 元 /平方米 戶型分布 142170 平方 140200 平方 83193 平米 熱銷戶型 140 平方米 存量戶型 170— 200 平方米 開工日期 開工，預(yù)計(jì)將在 開盤 開工 交房日期 20xx 年 9 月交付 全部入住 銷售狀況 總 132 戶，目前銷售 VIP 卡 34 張 小高層目前銷售率約 60% 目前處于銷售準(zhǔn)備期， 抗性分析 地段相對來說優(yōu)勢不大，戶型設(shè)計(jì)有較多缺陷 面積較大，總價(jià)過高，內(nèi)部樓間距較小，剩余房源多為位置相對較差的 周邊環(huán)境差，配套設(shè)施缺乏 主力客源 企業(yè)、投資戶 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 企事業(yè)單位人員、私營企業(yè)主 產(chǎn)品賣點(diǎn) 安慶市首座商務(wù)公寓、 安慶第一高度 臨湖觀景 環(huán)境 好，區(qū)域升值潛力較大 單價(jià)定位低 項(xiàng)目總量較大，內(nèi)部配套設(shè)施齊全 項(xiàng)目內(nèi)部景觀營造較好 樓盤名稱 香樟里綠洲城等項(xiàng)目上這些項(xiàng)目中多數(shù)是以小高層、高層作為其主導(dǎo)產(chǎn)品，推出時(shí)間也將較為接近，競爭將比較激烈。 4) 從銷售狀況上看， 目前市場上在售的各個(gè)樓盤價(jià)格浮動都不大，銷售也大都處于尾盤銷售期，主要銷售抗性為總價(jià)及位置上的抗性。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀主要表現(xiàn)如下： 1) 從 產(chǎn)品上看， 經(jīng)過了近兩年的銷售，目前市場上的多層的存量相對較小，多數(shù)多層項(xiàng)目處于尾盤銷售階段，后期市場上推出的主要為小高層、高層住宅； 安慶市目前的樓盤中比較有特色的戶型、產(chǎn)品相對較少，后期推出的部分項(xiàng)目特色（如躍層等）產(chǎn)品放量也不大。其次再根據(jù)各個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)制定詳細(xì)的銷售計(jì)劃，以保證整個(gè)銷售過程在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行控制過程中完成，當(dāng)然最后還需要開發(fā)公司以及我們的策劃團(tuán)隊(duì)來輔助完成其中的各個(gè)環(huán)節(jié)。 上海功夫堂投資管理有限公司 安慶深安花園項(xiàng)目營銷推廣執(zhí)行方案 （一期部分） 20xx 年 8 月 15 日 目 錄： 一、市場分析篇 整體市場分析 市場現(xiàn)狀對本案構(gòu)成的影響 二、項(xiàng)目分析篇 整體地塊分析 項(xiàng)目一期部分分析 1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 2） SWOT 分析 3）項(xiàng)目地塊分析 三、營銷篇 整體營銷思路 一期部分營銷思路 營銷階段劃分及流程作業(yè) 安慶深安花園項(xiàng)目營銷推廣執(zhí)行方案 （一期部分） 前 言： 深安花園項(xiàng)目目前整體規(guī)劃方案于近期即將完善，隨之一期的補(bǔ)充方案也將完全確定， 同時(shí) 即 將面臨著具體施工圖紙制作以及招投標(biāo)和施工的開始。 一、市場分析篇 安慶市整體市場分析 安慶市從 20xx 年來，房地產(chǎn)市場快速升溫，市場主力價(jià)格由原來的 1000 元 /平方米以下到 20xx 年已突破了 1800 元 /平方米的均價(jià)大關(guān)，雖然目前市場上的價(jià)格浮動相對較小，但是市場上的主力價(jià)格已分布在 20xx2500 元 /平方米，呈現(xiàn)價(jià)格定位較高的態(tài)勢；進(jìn)入 20xx 年，安慶市各個(gè)板塊都出現(xiàn)了代表性的樓盤，從產(chǎn)品檔次、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)規(guī)模、營銷手段上都上升至較高水平，整體市場呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢；目前市場供應(yīng)主要分布在迎江區(qū)、大觀區(qū)板塊中心區(qū)域和開發(fā)區(qū)板塊大湖風(fēng)景區(qū)，如萬豪怡景、英德利華園、秀水華庭、香樟里 2) 從價(jià)格上看， 目前安慶市多層銷售的均價(jià)主要分布在 20xx— 2300 元 /平方米，小高層、高層的均價(jià)格一般定位都為 2300— 2600 元 /平方米，而后期推出的高層項(xiàng)目普遍檔次有所提升，價(jià)格定位預(yù)計(jì)將較目前有所提升。 5) 從競爭上看， 目前市場上實(shí)力開發(fā)商引領(lǐng)著安慶樓市，實(shí)力開發(fā)商相對一般開發(fā)商的同等樓盤價(jià)格定位要高，對于品牌的競爭將逐步加劇，后期市場上受土地供應(yīng)的影響，市場供應(yīng)主要集中在香樟里 6) 主要競爭個(gè)案分析 樓盤名稱 弘信城市花園 英德利花園 萬豪逸景 開 發(fā) 商 安慶市星星房地產(chǎn)有限公司 安慶市英德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安慶市逸鵬房地產(chǎn)有限公司 樓盤地址 吉祥街與宜城路交匯處 菱湖北路、中興大道（現(xiàn)場） 安慶市建設(shè)路 30 號 產(chǎn)品形態(tài) 普通住宅、小高層 小高層（兩梯五戶） 多層 (一梯 ) 開發(fā)總量 萬平方 約 萬平方 約 5 萬平方米 容積率 2． 25 1． 85 物業(yè)費(fèi)用 — 元 元 ~ 元 售樓電話 5513222/5516222 5313619 5566060/5567070 銷售價(jià)格 1830— 3180 元 /平方米 17002800（ 12F）元 /平方 19002800 元 /平方 戶型分布 85140 平方 119175 平方 102222 平米 熱銷戶型 130— 140 平方 130 平方米 130 平米 存量戶型 180 平方以上 躍層 140222 開工日期 20xx 年 7 月左右動工， 11 月開盤 小高層 20xx 年 10 月開盤 交房日期 20xx 年 8 月全部交付 二期全部入住 已入住 銷售狀況 目前多層銷售約 80%以上 目前推出剩余的躍層住宅，面積較大，總 11 套 總 278 套，目前銷售率約 85%以上 抗性分析 面積較大，總價(jià)過高，位置較差 躍層面積較大，樓層多處于較低位置，難以產(chǎn)生景觀優(yōu)勢，后期規(guī)劃的高層對前兩期的觀景將產(chǎn)生較大影響 周邊環(huán)境差（樓下水產(chǎn)品批發(fā)喧