【正文】 一個(gè)領(lǐng)先樓盤(pán)，帶動(dòng)住宅均價(jià)上升，后續(xù)樓盤(pán)緊跟其步伐，從而促進(jìn)片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格上漲。 就本案而言，我們的策略應(yīng)該是在七里片區(qū)領(lǐng)先，并在規(guī)劃建筑品質(zhì)上不輸給毗鄰的四新片、鐘家村片周邊樓盤(pán)，而價(jià)格則比鸚鵡花園、東方華爾茲、麗水花園 稍低。 未來(lái)漢陽(yáng)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)將集中在三塊區(qū)域： 以鐘家村老城區(qū)為中心，漢陽(yáng)動(dòng)物園路以東區(qū)域。 該區(qū)域目前均價(jià)在 1250－ 1900元每平米之間，后期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)檔次較高，如麗水花園、東方華爾茲。這兩個(gè)盤(pán)的部分客源可以為“我”所用，故建議針對(duì)他們的特點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目社區(qū)功能進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)充。 武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) ，該片區(qū)樓盤(pán)以規(guī)模大、品質(zhì)化為主要特色。 四新農(nóng)場(chǎng)片 ，該區(qū)域?qū)㈤_(kāi)發(fā)多個(gè)中檔盤(pán)，故 本案應(yīng)搶先入市，吸引人氣，造就知名度 。 漢陽(yáng)大道沿線(xiàn)： 該區(qū)域相對(duì)于上述幾個(gè)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)片區(qū)而言，產(chǎn)品較為單一，主要以經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)康居房為主， 本項(xiàng)目的介入有利于調(diào)整區(qū)域房地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的形成。 （五）區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)與趨勢(shì) 小戶(hù)型熱銷(xiāo) 。其原因一是開(kāi)發(fā)商往往以小戶(hù)型作為主要促銷(xiāo)對(duì)象，二是漢陽(yáng)地區(qū)質(zhì)量較高客戶(hù)以小家庭或主要家庭成員在漢陽(yáng)工作為主，小戶(hù)型可作為第二居所。 二次置業(yè)及投資客偏愛(ài)高品質(zhì)中價(jià)位房產(chǎn) 。這是本案優(yōu)勢(shì)所在，據(jù)我司調(diào)查，毗鄰七里地區(qū)有很多小商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)，他們急需與其身份相對(duì)配襯的高品質(zhì)住宅，既滿(mǎn)足暫住又作為一項(xiàng)潛在投資。另外一個(gè)不可忽視的因素是：漢陽(yáng)地區(qū)出租戶(hù)較多，這使得部分老武漢是靠租金過(guò)日子的，如果有一處精致 住宅，他們有可能二次置業(yè)甚至三次置業(yè)，將現(xiàn)住房置換出來(lái)供出租用。 （六）區(qū)域購(gòu)買(mǎi)抗性分析 綜合所調(diào)查訊息，漢陽(yáng)地區(qū)購(gòu)房者仍以本地為主，選擇因素按比例依次為： 第一層次為 價(jià)格、戶(hù)型、配套與生活方便度 ，第二層次為 綠化、規(guī)劃建筑品質(zhì)、交通通達(dá)性 。據(jù)此衡量，本案的“中檔精品住宅”定位非常準(zhǔn)確。 （七）區(qū)域潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 江漢二橋、七里、五里三個(gè)新的商業(yè)中心區(qū)正在崛起 ，從而提升本案所在區(qū)域的人氣以及置業(yè)機(jī)會(huì)。 小知階層消費(fèi)潛力大 ：全區(qū)現(xiàn)有科研機(jī)構(gòu) 53家，科技人員 6305人，其中具有高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng) 535人，具有中級(jí) 專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng) 2172人，具有初級(jí)職稱(chēng) 3598人，區(qū)內(nèi)共有中小學(xué) 84所，幼兒園 75所，職業(yè)中專(zhuān)及高職 3所，醫(yī)院 18所，防疫保健機(jī)構(gòu) 5家。據(jù)我司調(diào)查，上述人群中 住單位房的比例高達(dá) 69%。 項(xiàng)目扼四新農(nóng)場(chǎng)片與墨水湖片聯(lián)系樞紐，乃交通要道，能 有效截留至沌口及四新地區(qū)買(mǎi)房的高質(zhì)量客源 。 本區(qū)幾個(gè)納稅大戶(hù)與本案不遠(yuǎn)，可通過(guò) 直郵 媒體定向吸引這部分客戶(hù)，經(jīng)調(diào)查，部分單位住房補(bǔ)貼急須解決，我們可力爭(zhēng)早日上市，吸引這部分居客，他們往往團(tuán)購(gòu)，對(duì)開(kāi)盤(pán)氣氛營(yíng)造無(wú)疑是一大亮點(diǎn)。 漢陽(yáng)區(qū)是國(guó)家科技部資助市政府即將實(shí)施的 “碧水藍(lán)天”樣板區(qū) ，亦是首個(gè) 三城 （山水園林旅游城、現(xiàn)代商住城、汽車(chē)城）建設(shè)基地。伴隨城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境治理工程建設(shè)進(jìn)程的回加快，該區(qū)的投資及居住環(huán)境將大為改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將上新的臺(tái)階，從而吸引更多的區(qū)域外購(gòu)房群體到漢陽(yáng)置業(yè)與投資。本案的地理位置與小區(qū)環(huán)境將成為這部分“先行者”的首選。我司在定位時(shí)參考了 廣州“河南”片區(qū) 開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及其發(fā)展規(guī)律。 二、項(xiàng)目建筑規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)修正建議 根據(jù)項(xiàng)目中檔精品房的定位，分析所處地段特征及消費(fèi)群體的收入、職業(yè)、年齡構(gòu)成，我司初步確定將銷(xiāo)售主場(chǎng)定在漢陽(yáng)，基于此，我們必須在項(xiàng)目特色營(yíng)造上下功夫，才能有 效吸引本區(qū)域高層次消費(fèi)者，將周邊潛在客戶(hù)一網(wǎng)打盡。圍繞該設(shè)想，我們?cè)诔酝疙?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與主要賣(mài)點(diǎn)基礎(chǔ)上，提出下列建議，供參考。 （一）立面 色彩 ： 以粉白、黃、藍(lán)等靚麗著色，讓建筑在周邊區(qū)域出位。項(xiàng)目周邊各樓盤(pán)除芳草園外均為經(jīng)濟(jì)型住宅，立面陳舊，通過(guò)亮麗的著色可將本案的新穎、別致、精品風(fēng)格凸現(xiàn)出來(lái)，讓過(guò)往行人形成深刻印象。 結(jié)構(gòu) ： 建筑底部用優(yōu)質(zhì)石材，既古樸又與花園相襯，藝術(shù)感與品質(zhì)感均強(qiáng)。本案客戶(hù)定位為小知階層，他們大多喜愛(ài)在家呆著，院子可能是他們較多相處的地方，以?xún)?yōu)質(zhì)石材配以浪漫溫馨的小花園，與他們的情趣 相吻合。 造型 ： 建議屋頂點(diǎn)綴歐式符號(hào)，以便與法式園林、法式小知之家聯(lián)系起來(lái)。綜合武漢市各住宅小區(qū)，以類(lèi)比方式營(yíng)造生活方式比較為目標(biāo)客戶(hù)所接受，我司提出“愛(ài)麗舍花園”的命名，意在于將其最大的賣(mài)點(diǎn)“按國(guó)家康居示范標(biāo)準(zhǔn)精致規(guī)劃的現(xiàn)代生態(tài)花園”與目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)心理掛鉤，將這部分人所期待的生活前景在規(guī)劃中恰當(dāng)展現(xiàn)。 （二）景觀(guān) 基本原則： 營(yíng)造人居、人聚雙優(yōu)空間 （ 1） 由于場(chǎng)地所限，園林功能不求全，但求貼近生活，同時(shí)強(qiáng)調(diào)獨(dú)特創(chuàng)意； （ 2） 架空層應(yīng)設(shè)置社區(qū)服務(wù)功能，盡量滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)基本生活所需，做到即使只有較少的投入也能打動(dòng)人心； （ 3） 地面、架空層、屋頂露臺(tái)統(tǒng)一考慮，交相呼應(yīng)，形成完整的空間立體綠化系統(tǒng)； （ 4） 園林結(jié)合各項(xiàng)室內(nèi)外功能、場(chǎng)地整合設(shè)計(jì)； （ 5） 強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì)，增強(qiáng)空間裝飾性和趣味性； （ 6） 景觀(guān)場(chǎng)地要求命名，命名要求與樓盤(pán)形象統(tǒng)一，具獨(dú)特創(chuàng)意 院落花園主題 以特色季相植物為主，喬灌草搭配，各組團(tuán)有所區(qū)分。我司將根據(jù)每組團(tuán)花園的特色植物對(duì)該組團(tuán)進(jìn)行命名，體現(xiàn)小區(qū)“浪漫溫馨健康”的主題。 針對(duì)本案，我們對(duì)園林設(shè)計(jì)作出以下幾點(diǎn)補(bǔ)充意見(jiàn)： 道路 A、小區(qū)道路必須以交通便捷、安 全為基本條件。建議設(shè)計(jì)者進(jìn)行道路設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)使小區(qū)道路最大限度減少對(duì)小區(qū)中心花園的分割與干擾。小區(qū)道路設(shè)計(jì)應(yīng)遵循“通而不暢、順而不透”的原則，小區(qū)道路配合景點(diǎn)、香榭花架等，使彎曲小徑成為頗具特色的景觀(guān)走廊。 B、將人行便道設(shè)計(jì)為寬 1 米的沙灘小徑（黃色小號(hào)礫石鋪就而成），既明朗又使人行走其上有如沙灘漫步，局部開(kāi)放處可鋪設(shè)波紋狀礫石，表現(xiàn)湖水波浪效果。所有便道（人行道）與綠化帶分割邊緣、花壇邊緣采用人性化圓弧設(shè)計(jì)，既安全又美觀(guān)。 C、可擇一處開(kāi)辟一條卵石鋪就的健康步道，增強(qiáng)小區(qū)園林休閑、散步、情趣、健身功能。 廣 場(chǎng) 在園林中心可設(shè)立一高低錯(cuò)落造型新穎的乳白色塑膜結(jié)構(gòu)的演藝廣場(chǎng)，膜結(jié)構(gòu)已廣泛應(yīng)用于世界各地的廣場(chǎng)，其簡(jiǎn)潔、鮮明、隨需要造型多樣，可做成扇貝狀，表現(xiàn)“水”的元素，功能上既可遮陽(yáng)又可避雨，既做休閑廣場(chǎng)又作多功能活動(dòng)用地，小區(qū)住戶(hù)可組織豐富的社區(qū)活動(dòng)：歌詠賽、跳舞、游戲、家庭舞會(huì)、俱樂(lè)部活動(dòng)等，還與羅七路大門(mén)交相輝映，相得益彰。 廣場(chǎng)周?chē)c(diǎn)綴一些猶如船帆狀的膜結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)濃郁的水景氣息，又成為小區(qū)一景。 廣場(chǎng)鋪地當(dāng)選用色彩鮮艷、圖案有趣的水文地磚。 架空層 將園林自然引入架空層，住戶(hù)單元入口，智能化設(shè)備，郵箱、休 息石凳、石桌等和諧安排，架空層柱網(wǎng)可用親水綠竹遮掩，或文化石包裹?？稍O(shè)透明玻璃廊架從園林過(guò)渡單元入口，既顯現(xiàn)住戶(hù)的高貴又不破壞園林景觀(guān)。 架空層大廳鋪地選用黃色沙灘石或建議用光面大理石，前者閑情雅致，后者高貴大方。 小品 園林內(nèi)的路燈、音箱、垃圾桶、休息椅等設(shè)施也是園林的景致組成單位，盡力將這些設(shè)施景觀(guān)化、人性化、趣味化。比如在路燈、音箱、垃圾桶、休息椅上修飾一兩只各種姿態(tài)的水鳥(niǎo)，鐵花欄桿表現(xiàn)船舵的造型，噴泉中央設(shè)希臘汲水女郎雕塑（或其他荊楚文化代表雕塑）等方式，小區(qū)園林便如畫(huà)龍點(diǎn)睛般生動(dòng)活潑起來(lái)。 雕塑 小區(qū)內(nèi)部必須要有一個(gè)標(biāo)志性構(gòu)筑物，作為小區(qū)的形象識(shí)別標(biāo)志。我司建議以一組人文雕塑作為小區(qū)的標(biāo)志，雕塑主題定為“家園守護(hù)者”，具體可安排燈塔、人物等內(nèi)容，其中以燈塔作為雕塑群的中心。我司建議采用中國(guó)遠(yuǎn)古神話(huà)傳說(shuō)中的“盤(pán)古開(kāi)天地 —— 頂天立地”的典故表現(xiàn)項(xiàng)目小知生活圈的精神與氣質(zhì)。 背景音樂(lè)系統(tǒng) 背景音樂(lè)系統(tǒng)除了播放一些輕音樂(lè)之外，還可播放一些海濤聲，表現(xiàn)大海的律動(dòng)，以及以海濤為背景的詩(shī)朗頌，陶冶情操，提升文化品味。 園區(qū)劃分 以中心花園為主體劃分為若干園區(qū)，分別以各園區(qū)最富生命力的植物進(jìn)行命名。在棟與棟之間、中 心花園等擬進(jìn)行綠化場(chǎng)所進(jìn)行園區(qū)命名，如：香樟園、臘梅園、青竹園等，成本不高，卻又能很好的體現(xiàn)小區(qū)的園林特色與季相變化。 致力營(yíng)造曲徑通幽的效果 整個(gè)園區(qū)利用坡度、植物、雕塑小品與景觀(guān)等形成視覺(jué)隔斷，通過(guò)園區(qū)道路，水系營(yíng)造曲徑通幽之立體層次效果，形成園區(qū)獨(dú)有的縱深效果。 （三）功能 設(shè)立 兒童親子樂(lè)園 ，與幼兒園、兒童活動(dòng)場(chǎng)所一起形成項(xiàng)目所倡導(dǎo)的素質(zhì)教育體系。在任何一個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)里，兒童教育均不可忽視，但應(yīng)做出一定的特色；同時(shí)本案的主力客戶(hù)群以年輕成功人士為主，更應(yīng)在功能上配備一些小孩與兒童兼具的活動(dòng)設(shè)施。 設(shè) 立 銀發(fā)藝軒 ，供老人使用。如前所述，漢陽(yáng)買(mǎi)家當(dāng)中有一部分人買(mǎi)房是讓老人居住及周末三代同堂，故設(shè)此功能區(qū)予以滿(mǎn)足。 為入住業(yè)主辦理 保健卡、兒童素質(zhì)教育卡 。該做法一是可以提升小區(qū)生活格調(diào)，二是健康居家已是流行的趨勢(shì)，設(shè)立雙卡有利形成關(guān)于小區(qū)生活品質(zhì)的新賣(mài)點(diǎn)。 在街區(qū)中心位置建設(shè)“亭”“閣”等具楚文化質(zhì)地的休閑景點(diǎn)，將規(guī)劃中的“街區(qū)文化”發(fā)揚(yáng)光大。 （四）戶(hù)型 單元面積設(shè)定 我司對(duì)戶(hù)型曾做過(guò)專(zhuān)門(mén)調(diào)查，緊湊將是近期市場(chǎng)的主流，其一土地統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)帶來(lái)地價(jià)趨升，其二漢陽(yáng)區(qū)二次置業(yè)客戶(hù)的購(gòu)房目的不同于其他區(qū)域，更多客戶(hù)在漢陽(yáng) 購(gòu)房主要滿(mǎn)足于個(gè)別家人居住，或出租。另外，戶(hù)型設(shè)計(jì)的多樣性也有利于項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期聚集人氣，迅速搶占市場(chǎng)份額。我司建議戶(hù)型按以下面積及格局予以調(diào)整。 經(jīng)濟(jì)型（ 80－ 90 二房， 100 以?xún)?nèi)三房）：占總戶(hù)數(shù)的 20%。 實(shí)用型（ 110 左右三房、 116 左右三房）：共占 30%。 舒適型（ 120－ 130 成熟三房）：占 40%。 豪華型：占 10%。 結(jié)構(gòu) 沿街 ：配隔音玻璃，轉(zhuǎn)角凸窗。 檐口裝飾線(xiàn) ：建議做外飄挑檐。 這樣修改的主要設(shè)想也是考慮到目標(biāo)客戶(hù)對(duì)住宅品質(zhì)的基本要求，而且上述做法成本增加不多，樓盤(pán)品質(zhì)感卻可突出出來(lái)。 三、項(xiàng)目 定位 本項(xiàng)目定位有其特殊性，按規(guī)律應(yīng)是在市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上給項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位、形象定位，但是目前本項(xiàng)目產(chǎn)品已規(guī)劃成型，我們只有在分析產(chǎn)品基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)客觀(guān)情況，找準(zhǔn)產(chǎn)品與市場(chǎng)需求的關(guān)鍵磨合點(diǎn)。 （一）功能定位：小知之家。 本項(xiàng)目雖然按中檔住宅進(jìn)行規(guī)劃，但我司認(rèn)為不宜針對(duì)高端市場(chǎng)，故其主要功能將設(shè)定：為市場(chǎng)中等收入階層量身定做的“悠閑、溫馨、健康”的“康居示范式”“現(xiàn)代生態(tài)花園”，住是其形式功能，“有品質(zhì)且有一定品味的生活”是核心功能。 （二）戶(hù)型面積定位 本項(xiàng)目以中小戶(hù)型為主，配合少量大面積單位，走小康生活 路線(xiàn)。主力戶(hù)型集中在 130 ㎡的三房，其他輔以 80— 100 ㎡的二房及三房、帶露臺(tái)的復(fù)式結(jié)構(gòu)戶(hù)型。 （三）車(chē)位定位 根據(jù)項(xiàng)目中檔房的定位，車(chē)位的租售價(jià)格不宜定的過(guò)高，按照市場(chǎng)價(jià)格，車(chē)位使用權(quán)銷(xiāo)售價(jià)格（ 50年）： 5萬(wàn)元。如銷(xiāo)售不暢我們建議地面車(chē)位以租賃的方式按月收取租賃費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 120元 /月，地下車(chē)位價(jià)格 180元 /月。另在車(chē)位的租賃費(fèi)的收取方式上可以采取一年或幾年的形式，在租賃價(jià)格上給予一定的折扣（ 85折），待私車(chē)擁有量上升后再行出售。 （四）建筑風(fēng)格定位 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格應(yīng)具有獨(dú)特性，建筑立面整體體現(xiàn)一種簡(jiǎn)潔流 暢現(xiàn)代都市派建筑風(fēng)格，三段式色彩搭配，風(fēng)格清新爽快，富有節(jié)奏感。而在建筑頂部及檐口裝飾線(xiàn)方面點(diǎn)綴一些歐式及古典符號(hào)，滿(mǎn)足部分文化人的審美要求，同時(shí)對(duì)樓盤(pán)以法式浪漫園林吸引目標(biāo)客戶(hù)有一定幫助。 （五）環(huán)境定位 一個(gè)主題：現(xiàn)代生態(tài)花園 八大特色： ? 按國(guó)家康居示范工程打造 ? 組團(tuán)式花園 ? 開(kāi)敞式圍合，院落式組團(tuán) ? 法式園林 ? 幼兒園、親子樂(lè)園、 銀發(fā)藝軒 ? 現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)配套（一站式居家） ? 運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng) ? “中而新”住宅 （六）市場(chǎng)定位 房地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵因素在于找準(zhǔn)未來(lái)的需求空間并設(shè)法滿(mǎn)足這種需求，由于未來(lái)的市場(chǎng)具有可變性和不 確定性，因此，在