北京雙花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案-文庫(kù)吧
2025-01-04 06:07 本頁(yè)面
【正文】 目為近兩年推出項(xiàng)目，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)在逐步提高。毛坯及粗裝修項(xiàng)目表住宅名稱地面內(nèi)墻窗廚房衛(wèi)生間世紀(jì)陽(yáng)光水泥地面水泥墻塑鋼窗毛坯毛坯怡馨園水泥地面四白落地塑鋼窗精裝修精裝修廣馨居水泥地面水泥墻塑鋼窗粗裝修毛坯勁松嘉園水泥地面四白落地塑鋼窗毛坯毛坯九龍花園水泥地面四白落地塑鋼窗粗裝修粗裝修華騰園水泥地面預(yù)留裝修面塑鋼窗精裝修精裝修精裝修項(xiàng)目表住宅名稱地面內(nèi)墻門窗廚房衛(wèi)生間世橋國(guó)貿(mào)公寓實(shí)木復(fù)合木地板涂料或壁紙優(yōu)質(zhì)木門鋁合金窗，中空玻璃精裝修精裝修東環(huán)18實(shí)木地板涂料三防門中空落地窗精裝修精裝修樂(lè)瀾寶邸復(fù)合木地板四白落地普通門噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃精裝修精裝修推出時(shí)間分析 由下表可見(jiàn)，19982000每年入住項(xiàng)目都為一個(gè)，2001年為兩個(gè)，2002年猛增為四個(gè)項(xiàng)目，因此2002年該地區(qū)住宅市場(chǎng)竟?fàn)幖ち摇ｍ?xiàng)目運(yùn)作時(shí)間表住宅名稱開(kāi)工日期正式開(kāi)盤日期最早入住時(shí)間怡馨園勁松嘉園廣馨居19991999樂(lè)瀾寶邸九龍花園1998東環(huán)18世紀(jì)陽(yáng)光華騰園世橋國(guó)貿(mào)公寓20022003（二）需求分析近兩年來(lái)隨著CBD區(qū)域的成熟，周邊地區(qū)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的表現(xiàn)一直不錯(cuò)特別是兩廣大街進(jìn)行改造后，尤為突出，去年很多項(xiàng)目都有很好的市場(chǎng)表現(xiàn)，多數(shù)項(xiàng)目都已經(jīng)售完，我們根據(jù)已經(jīng)掌握的信息粗略計(jì)算了一下，市場(chǎng)的吸納率為36萬(wàn)平方米/年。本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目是以居住為主，部分項(xiàng)目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。其中廣馨居、怡馨園等一些已入住項(xiàng)目的客戶有部分住戶為拆遷戶，九龍花園有部分辦公的客戶，而新青年公寓項(xiàng)目現(xiàn)在重新包裝運(yùn)做，很多因素還未確定。由于近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區(qū)客戶主要是以地緣性為主，現(xiàn)有客戶主要為附近居民。需求主要特點(diǎn)：（1）客戶的構(gòu)成比較復(fù)雜，白領(lǐng)、附近居民和拆遷戶均存在；（2）地緣性較強(qiáng)，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群；（3）本區(qū)域的地段是吸引客戶的主要因素；（4）近年來(lái)隨著CBD的發(fā)展，吸納量逐年增加；（5）主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較?。唬?）小戶型更容易被市場(chǎng)所接受；（三）價(jià)格分析本區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不是很多，但是供應(yīng)量卻較往年大，價(jià)格在7000元左右但是這些項(xiàng)目的品質(zhì)較高，而且設(shè)計(jì)新穎，精裝修項(xiàng)目占的比重要大一些，而且多數(shù)項(xiàng)目位置比較好，具體指標(biāo)如下圖。在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格表物業(yè)名稱均價(jià)裝修情況項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間華騰園5800毛坯房2000年1月樂(lè)瀾寶邸7500（塔）,7800(板)毛坯房2000年11月世橋國(guó)貿(mào)公寓7800粗裝修2001年12月世紀(jì)陽(yáng)光公寓7500粗裝修2002年4月本區(qū)域內(nèi)已售完項(xiàng)目怡馨園、廣馨居、東環(huán)1勁松嘉園和九龍花園五個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多為毛坯房或粗裝修本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在不斷的漲價(jià)，而且一些價(jià)格雖然比較高但是卻有著很好的市場(chǎng)表現(xiàn)，新推出的項(xiàng)目尤為突出，東環(huán)18在2001年3月開(kāi)盤，在運(yùn)作短短的1年內(nèi)已經(jīng)全部售完，這樣的項(xiàng)目雖然價(jià)格比較高，但是良好的性價(jià)比得到市場(chǎng)的完全吸納。已售完項(xiàng)目?jī)r(jià)格表物業(yè)名稱當(dāng)時(shí)售價(jià)裝修情況項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間入住時(shí)間怡馨園5900粗裝修1998年1998年11月廣馨居5770毛坯房1999年2000年4月勁松嘉園6800毛坯房1999年3月2001年10月九龍家園5700精裝修1998年9月2001年6月東環(huán)188300精裝修2001年3月2002年6月（四）結(jié)論現(xiàn)階段在售項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好?，F(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。買方市場(chǎng)日漸成熟并趨于理性。性能價(jià)格比是中檔住宅市場(chǎng)客群考慮的首要因素。對(duì)于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認(rèn)同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。二、項(xiàng)目分析 我們對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。通過(guò)我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)存在一些不足。本項(xiàng)目現(xiàn)在推出可以借助一些優(yōu)勢(shì)，同時(shí)存在一定的威脅。以下我們對(duì)此加以分析。（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目存在以下的優(yōu)勢(shì)。地理位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于北京市廣渠門橋東北部。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國(guó)風(fēng)都的地位。本地域歷史悠久，人杰地靈，是北京古代文明繁榮昌盛的見(jiàn)證?！?如今北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽(yáng)路，總占地約4平方公里。北京商務(wù)中心區(qū)效果圖 這一地區(qū)的國(guó)貿(mào)、京廣、嘉里、漢威、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數(shù)百家著名跨國(guó)公司和金融機(jī)構(gòu)。目前世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的有160余家，其中入駐CBD及周邊地區(qū)的達(dá)120多家，僅國(guó)貿(mào)中心就有76家。藍(lán)島、貴友、賽特等著名商廈和陽(yáng)光100、現(xiàn)代城等高檔公寓，以及眾多的文化、娛樂(lè)設(shè)施，促進(jìn)了社區(qū)生活的多樣化，提高了工作和生活品質(zhì)，已成為外國(guó)在京人士最為集中的地區(qū)?！?本項(xiàng)目近鄰CBD南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國(guó)門外大街500米，西至建國(guó)門，東到國(guó)貿(mào)。項(xiàng)目具有明顯的商業(yè)地理位置優(yōu)勢(shì)。價(jià)格優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的價(jià)格在進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，相對(duì)于周邊的項(xiàng)目在性能和價(jià)格比方面具有優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商具有比較強(qiáng)的背景、實(shí)力優(yōu)勢(shì)工期完成，現(xiàn)房入住的優(yōu)勢(shì)相對(duì)于通惠河的水景優(yōu)勢(shì)（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 本項(xiàng)目存在以下的不足。R57樓外立面、戶型等方面存在不足 本項(xiàng)目由于立項(xiàng)較早，設(shè)計(jì)存在一定的問(wèn)題，現(xiàn)敘述如下。n 大部分戶型東西向，南向戶型少n D型客廳入口無(wú)直接采光n D型客廳不方正，不好布置n A型客廳入口無(wú)直接采光n A型客廳不方正，不好布置n 裝修標(biāo)準(zhǔn)低，窗為鋼窗n 使用率低n 外立面陳舊n 價(jià)格高016樓戶型等方面存在不足n 戶型非南北向n 廚房為三角型，影響使用n D戶型采光差n 原有的戶型資料制作差，使客戶感覺(jué)廚房、陽(yáng)臺(tái)面積過(guò)大環(huán)境較差 本項(xiàng)目現(xiàn)有的環(huán)境尚處于建筑周期中，環(huán)境臟亂，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。n 有拆遷空地，使客戶感覺(jué)建設(shè)工期長(zhǎng)，入住后會(huì)受影響n 人員素質(zhì)不高n 缺乏中高檔餐飲車位少總體規(guī)劃環(huán)境沒(méi)有體現(xiàn)南面尚為北京重型機(jī)械廠，居住環(huán)境不成熟項(xiàng)目距離主路較遠(yuǎn)沒(méi)有明顯的物業(yè)管理現(xiàn)象項(xiàng)目北側(cè)近鄰鐵路，影響小區(qū)尤其是北側(cè)居民的
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