【正文】 調(diào)價(jià)思路：蓄水期銷售率至 50%后單價(jià)上調(diào) 3%以內(nèi)，加速訂購客戶簽約，資金回籠，刺激新客戶； 要點(diǎn)提示 ： 客戶鎖定 本階段公開房源、價(jià)格，銷售現(xiàn)場(chǎng)開展預(yù)售工作，客戶憑 VIP 貴賓卡進(jìn)行選房（按卡號(hào)），房源認(rèn)購后補(bǔ)足定金，完成前期積累客戶的鎖定工作；相關(guān)宣傳及活動(dòng)均圍繞預(yù)定工作開展。 利用開盤熱銷的火暴信息，以及開盤后優(yōu)惠周的概念進(jìn)行為期 1 個(gè)禮拜的媒體炒做。 主 題 ： 一期完美呈現(xiàn)，海派 風(fēng)景全城共賞 住在（海上城）的理由 收藏一生一世的幸福 新春 {星 }運(yùn) 內(nèi)容 生活之精彩，盡在 {海上城 } 家在 {海上城 }的日子（證言廣告） 快樂無罪，生活有禮（促銷廣告） 企劃執(zhí)行 ： 促銷期 NP 創(chuàng)意 /客戶證言撰寫 客戶專訊《深度 4》 暫定 設(shè)計(jì) /印刷 /寄贈(zèng) 海上城客戶聯(lián)誼活動(dòng)細(xì)則 /內(nèi)容安排 /活動(dòng)組織 /活動(dòng)告知 /新聞報(bào)道 客戶聯(lián)絡(luò) 抗性房源的去化優(yōu)惠策略 價(jià)格調(diào)整策略 一期 B 標(biāo)段房源銷售推廣計(jì)劃 媒體通路 ： 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌、現(xiàn)場(chǎng)旗幟、引導(dǎo)旗幟 樣板間 /樣板景觀段 戶外定點(diǎn)看板 宣傳媒體部分 ? NP 軟文 NP 全版廣告 ? CF ? RD ? MG ?？?/廣告 ? 網(wǎng)站網(wǎng)訊發(fā)布 業(yè)務(wù)執(zhí)行 ： 深耕計(jì)劃執(zhí)行 未購客戶追蹤強(qiáng)化 未購客戶人脈網(wǎng)客源開發(fā) 已購客戶人脈網(wǎng)客源開發(fā) 抗性房源去化策略執(zhí)行 B 標(biāo)段房源客戶積累及銷售準(zhǔn)備（價(jià)格策略 /推廣策略） 促銷活動(dòng) ： 海上城業(yè)主聯(lián)誼會(huì) 甲方配合 ： 抗性房源優(yōu)惠折扣確定 業(yè)主聯(lián)誼會(huì)活動(dòng)相關(guān)手續(xù)審批 /備案 日常業(yè)務(wù)協(xié)調(diào) 工程進(jìn)度配合， B 標(biāo)段房源預(yù)售手續(xù)審批等 。 要點(diǎn)提示 ： 集 中簽約： 開盤前的簽約工作非常重要，本階段實(shí)施集中簽約動(dòng)作，對(duì)之前已訂購客戶組織集中簽約，并盡快辦理銀行按揭及交易所登記備案工作，力爭(zhēng)在 5 月份完成絕大部分回款。新客戶出擊：（廣告效應(yīng)、電話邀約） 5 月 28 日前一個(gè)月內(nèi)，爭(zhēng)取達(dá)到蓄水客戶 300 組，其中有效客戶 100— 150 組，銷售戶數(shù)在 80 組以上。計(jì)劃 VIP 卡貴賓卡控制在 300 張以內(nèi)，銷售時(shí)內(nèi)部預(yù)留 50 張卡，具體 VIP 卡銷售行動(dòng)計(jì)劃另行制定詳細(xì)執(zhí)行方案。我健康” —— “海上城杯”安慶市暨城區(qū)首屆全民健身長(zhǎng)跑大賽 作為冠杯單位與主辦單位緊密合作，配合活動(dòng)積極宣傳，樹立企業(yè)及樓盤形象品牌，增強(qiáng)樓盤影響力，提升知名度，為樓盤銷售提供有力支持。本案營(yíng) 銷期別的排定有助于確定項(xiàng)目在各銷售期別的總目標(biāo)和分目標(biāo)以及各期別主要工作內(nèi)容的明確，同時(shí)配合不同的銷售手段來最終實(shí)現(xiàn)整盤的成功銷售，主要分為：蓄水期、開盤強(qiáng)銷期、促銷延展期，以下是本案一期 A 標(biāo)段銷售期別的排定。 1） A 標(biāo)段： 主推大部分多層及部分小高層，總體量約 3 萬 平方米左右； 部分位置較好的多層住宅可留在 B 標(biāo)段推廣，以提高其利潤(rùn)價(jià)值。因此在運(yùn)做前期我們要迅速樹立品牌形象。可是當(dāng)一個(gè)關(guān)于城市的美好想象形成之后，最重要的事情就是讓它落地，讓它在老 百姓心中生根，而在市民心中功信度最高的無疑是政府，權(quán)威度最高的無疑是專家，我們將充分調(diào)動(dòng)這兩大陣營(yíng)加入到新板塊的建設(shè)中來！ 2）品牌是本案的另一借勢(shì)點(diǎn)。我們的整體推廣策略是： 借勢(shì) —— 1）本項(xiàng)目推廣的重中之重是塑造“板塊”概念。通過以上的思路我們考慮的整體營(yíng)銷思路應(yīng)該是一個(gè)連貫的過程，其中有著必須經(jīng)歷 的環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)的連續(xù)操作，最終形成一條完整的營(yíng)銷路線，這條路線是： 版塊炒做 項(xiàng)目推廣 正式入市 結(jié)合專業(yè)人士政府人士進(jìn)行評(píng)論 全民動(dòng)員 、 產(chǎn)品推介 開工 、 奠基 、 預(yù)售 、 開盤 封頂 交房 新聞媒體進(jìn)行相關(guān)炒做吸引市民關(guān)注 活動(dòng)營(yíng)銷、媒體組合拳出擊全市范圍內(nèi)推廣 結(jié)合銷售接點(diǎn)制造 SP 促銷、銷售高潮層出 從這條營(yíng)銷線路上我們的思路 是：先讓消費(fèi)者認(rèn)可本案所屬于的區(qū)域版塊，然后通過組合手段來進(jìn)行項(xiàng)目的推介，同時(shí)通過開工、奠基等動(dòng)態(tài)的進(jìn)展來為入市打好基礎(chǔ)，后期則推出不同的促銷廣告、活動(dòng)等來吸引消費(fèi)者購買，讓消費(fèi)者在這個(gè)過程中充分認(rèn)可本案后接受本案。 雖然本區(qū)域是今后城市發(fā)展的方向，生活配套將得到不斷完善，但是主要的生活配套會(huì)在項(xiàng)目?jī)?nèi)部得到解決，大型商業(yè)配套不僅會(huì)成為本項(xiàng)目特色，更會(huì)打消掉消費(fèi)者關(guān)于生活配套欠缺的疑慮。此舉在解決交通問題的同時(shí)，亦成為本案長(zhǎng)期的宣傳通路。項(xiàng)目周邊有兩條交通主干道 —— 人民路和沿江路，一座大橋 —— 安慶長(zhǎng)江大橋，路況較好，但安慶私家車較少，對(duì)于日常交通來說，這些道路對(duì)業(yè)主的支持不大。 從景觀角度來看，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)足夠強(qiáng)大，但是地塊價(jià)值要從城市發(fā)展、居住舒適度、周邊配套等幾個(gè)方面來衡量。 W（劣勢(shì)）： ? 濱江的居住概念不強(qiáng)或民眾意愿比較淡薄，與傳統(tǒng)的老城區(qū)有比較明顯的弱勢(shì)； ? 當(dāng)前比較熱的高尚區(qū)域?yàn)榇蠛L(fēng)景區(qū)周邊，沿江區(qū)域的提升和被接受尚須時(shí)日和營(yíng)銷強(qiáng)度； ? 與人民路西段相比，周邊商業(yè)氛圍不儂，而且商業(yè)極為分散，商業(yè)人氣的聚集和消費(fèi)氛圍的形成需要一個(gè)培育期； ? 地塊拆遷難度大，極大影響了項(xiàng)目的整體品質(zhì)，加大了地塊的規(guī)劃難度。 本案綠化率 : % 項(xiàng)目一期部分分析 1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 土地面積： 426000 ㎡ 總建筑面積： 100120 ㎡ 住宅建筑面積： 88220 ㎡ 商業(yè)建筑面積： 11900 ㎡ 總居住戶數(shù)：約 716 戶 容積率： 。 二、項(xiàng)目分析篇 整體地塊分析 項(xiàng)目基本情況及主要技術(shù)指標(biāo) ： A、 本案坐落： 本案地處安慶市老城區(qū)迎江區(qū)版塊，位于安慶市南部中段，南臨長(zhǎng)江，北界為安慶市重要商業(yè)干道人民路東段，東至新河，西與原安慶熱電廠相接，是老城區(qū)最后也是最大的一塊建設(shè)開發(fā)用地，總建筑用地面積為 193000 平方米，總建筑面積為 391830 平方米。（附： 20xx 年內(nèi)主要將推項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表） 20xx 年內(nèi)主要將推項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 安慶市 20xx 年主要將推項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 位置 推出量 推出時(shí)間 現(xiàn)狀 香樟里 唯一小躍層戶型、首創(chuàng)管家式物業(yè)管理。宜城水岸、秀水華庭 三期、歐景苑、英德利花園三期、西湖宜城水岸、萬豪逸景、弘信花園等），主要處于對(duì)景觀環(huán)境、居住氛圍、配套、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的考量上形成的高價(jià)位，而對(duì)于產(chǎn)品單體的優(yōu)勢(shì)相對(duì)關(guān)注度少。宜城水岸、西湖綠洲城等。這份計(jì)劃的總體思路為：完善銷售前期所準(zhǔn)備的一些工作，包括售樓部、銷售團(tuán)隊(duì)的搭建培訓(xùn)以及各種銷售資料的制作等等。在營(yíng)銷方面，為了使我們一期的銷售目標(biāo)更好的完成，特制定一期方面詳細(xì)的營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃。那水岸、百蕊 3) 從項(xiàng)目分布上看， 目前的高價(jià)位區(qū)域主要分布在大湖風(fēng)景區(qū)（秀水華庭 、新文采、英德利花園等）及沿江景區(qū)（百蕊那水岸、百蕊 觀景效果好，前有安慶長(zhǎng)江。宜城水岸 開 發(fā) 商 安慶市新文采置業(yè)有限公司 安慶市百蕊房地產(chǎn)有限公司 樓盤地址 湖心中路 沿江西路 產(chǎn)品形態(tài) 小高層、高層 高層 開發(fā)總量 19 萬平方米 總建筑面積 11 萬平方米 容積率 2． 18 物業(yè)費(fèi)用 售樓電話 銷售價(jià)格 未定 未定 戶型分布 主力戶型 120 平方米 100— 200 平方米 熱銷戶型 目前預(yù)約較多的 100— 150 平方米 存量戶型 開工日期 動(dòng)工 預(yù)計(jì)將在 0