【正文】 調(diào)價思路：蓄水期銷售率至 50%后單價上調(diào) 3%以內(nèi)，加速訂購客戶簽約，資金回籠，刺激新客戶； 要點提示 ： 客戶鎖定 本階段公開房源、價格，銷售現(xiàn)場開展預(yù)售工作，客戶憑 VIP 貴賓卡進行選房（按卡號），房源認購后補足定金，完成前期積累客戶的鎖定工作；相關(guān)宣傳及活動均圍繞預(yù)定工作開展。 利用開盤熱銷的火暴信息，以及開盤后優(yōu)惠周的概念進行為期 1 個禮拜的媒體炒做。 主 題 ： 一期完美呈現(xiàn)，海派 風景全城共賞 住在（海上城）的理由 收藏一生一世的幸福 新春 {星 }運 內(nèi)容 生活之精彩，盡在 {海上城 } 家在 {海上城 }的日子（證言廣告） 快樂無罪，生活有禮（促銷廣告） 企劃執(zhí)行 ： 促銷期 NP 創(chuàng)意 /客戶證言撰寫 客戶專訊《深度 4》 暫定 設(shè)計 /印刷 /寄贈 海上城客戶聯(lián)誼活動細則 /內(nèi)容安排 /活動組織 /活動告知 /新聞報道 客戶聯(lián)絡(luò) 抗性房源的去化優(yōu)惠策略 價格調(diào)整策略 一期 B 標段房源銷售推廣計劃 媒體通路 ： 現(xiàn)場廣告牌、現(xiàn)場旗幟、引導(dǎo)旗幟 樣板間 /樣板景觀段 戶外定點看板 宣傳媒體部分 ? NP 軟文 NP 全版廣告 ? CF ? RD ? MG 專刊 /廣告 ? 網(wǎng)站網(wǎng)訊發(fā)布 業(yè)務(wù)執(zhí)行 ： 深耕計劃執(zhí)行 未購客戶追蹤強化 未購客戶人脈網(wǎng)客源開發(fā) 已購客戶人脈網(wǎng)客源開發(fā) 抗性房源去化策略執(zhí)行 B 標段房源客戶積累及銷售準備（價格策略 /推廣策略） 促銷活動 ： 海上城業(yè)主聯(lián)誼會 甲方配合 ： 抗性房源優(yōu)惠折扣確定 業(yè)主聯(lián)誼會活動相關(guān)手續(xù)審批 /備案 日常業(yè)務(wù)協(xié)調(diào) 工程進度配合， B 標段房源預(yù)售手續(xù)審批等 。 要點提示 ： 集 中簽約： 開盤前的簽約工作非常重要，本階段實施集中簽約動作，對之前已訂購客戶組織集中簽約，并盡快辦理銀行按揭及交易所登記備案工作，力爭在 5 月份完成絕大部分回款。新客戶出擊：（廣告效應(yīng)、電話邀約） 5 月 28 日前一個月內(nèi)，爭取達到蓄水客戶 300 組，其中有效客戶 100— 150 組，銷售戶數(shù)在 80 組以上。計劃 VIP 卡貴賓卡控制在 300 張以內(nèi)，銷售時內(nèi)部預(yù)留 50 張卡，具體 VIP 卡銷售行動計劃另行制定詳細執(zhí)行方案。我健康” —— “海上城杯”安慶市暨城區(qū)首屆全民健身長跑大賽 作為冠杯單位與主辦單位緊密合作，配合活動積極宣傳，樹立企業(yè)及樓盤形象品牌，增強樓盤影響力，提升知名度，為樓盤銷售提供有力支持。本案營 銷期別的排定有助于確定項目在各銷售期別的總目標和分目標以及各期別主要工作內(nèi)容的明確，同時配合不同的銷售手段來最終實現(xiàn)整盤的成功銷售，主要分為：蓄水期、開盤強銷期、促銷延展期，以下是本案一期 A 標段銷售期別的排定。 1） A 標段： 主推大部分多層及部分小高層，總體量約 3 萬 平方米左右； 部分位置較好的多層住宅可留在 B 標段推廣，以提高其利潤價值。因此在運做前期我們要迅速樹立品牌形象。可是當一個關(guān)于城市的美好想象形成之后，最重要的事情就是讓它落地，讓它在老 百姓心中生根，而在市民心中功信度最高的無疑是政府，權(quán)威度最高的無疑是專家，我們將充分調(diào)動這兩大陣營加入到新板塊的建設(shè)中來！ 2）品牌是本案的另一借勢點。我們的整體推廣策略是： 借勢 —— 1）本項目推廣的重中之重是塑造“板塊”概念。通過以上的思路我們考慮的整體營銷思路應(yīng)該是一個連貫的過程，其中有著必須經(jīng)歷 的環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)的連續(xù)操作，最終形成一條完整的營銷路線，這條路線是： 版塊炒做 項目推廣 正式入市 結(jié)合專業(yè)人士政府人士進行評論 全民動員 、 產(chǎn)品推介 開工 、 奠基 、 預(yù)售 、 開盤 封頂 交房 新聞媒體進行相關(guān)炒做吸引市民關(guān)注 活動營銷、媒體組合拳出擊全市范圍內(nèi)推廣 結(jié)合銷售接點制造 SP 促銷、銷售高潮層出 從這條營銷線路上我們的思路 是：先讓消費者認可本案所屬于的區(qū)域版塊，然后通過組合手段來進行項目的推介，同時通過開工、奠基等動態(tài)的進展來為入市打好基礎(chǔ)，后期則推出不同的促銷廣告、活動等來吸引消費者購買，讓消費者在這個過程中充分認可本案后接受本案。 雖然本區(qū)域是今后城市發(fā)展的方向，生活配套將得到不斷完善，但是主要的生活配套會在項目內(nèi)部得到解決，大型商業(yè)配套不僅會成為本項目特色，更會打消掉消費者關(guān)于生活配套欠缺的疑慮。此舉在解決交通問題的同時，亦成為本案長期的宣傳通路。項目周邊有兩條交通主干道 —— 人民路和沿江路，一座大橋 —— 安慶長江大橋，路況較好，但安慶私家車較少，對于日常交通來說，這些道路對業(yè)主的支持不大。 從景觀角度來看，項目的優(yōu)勢足夠強大，但是地塊價值要從城市發(fā)展、居住舒適度、周邊配套等幾個方面來衡量。 W（劣勢）： ? 濱江的居住概念不強或民眾意愿比較淡薄，與傳統(tǒng)的老城區(qū)有比較明顯的弱勢； ? 當前比較熱的高尚區(qū)域為大湖風景區(qū)周邊，沿江區(qū)域的提升和被接受尚須時日和營銷強度； ? 與人民路西段相比，周邊商業(yè)氛圍不儂，而且商業(yè)極為分散，商業(yè)人氣的聚集和消費氛圍的形成需要一個培育期； ? 地塊拆遷難度大，極大影響了項目的整體品質(zhì)，加大了地塊的規(guī)劃難度。 本案綠化率 : % 項目一期部分分析 1）經(jīng)濟技術(shù)指標分析 土地面積： 426000 ㎡ 總建筑面積： 100120 ㎡ 住宅建筑面積： 88220 ㎡ 商業(yè)建筑面積： 11900 ㎡ 總居住戶數(shù)：約 716 戶 容積率： 。 二、項目分析篇 整體地塊分析 項目基本情況及主要技術(shù)指標 ： A、 本案坐落： 本案地處安慶市老城區(qū)迎江區(qū)版塊，位于安慶市南部中段，南臨長江，北界為安慶市重要商業(yè)干道人民路東段，東至新河，西與原安慶熱電廠相接，是老城區(qū)最后也是最大的一塊建設(shè)開發(fā)用地，總建筑用地面積為 193000 平方米，總建筑面積為 391830 平方米。（附： 20xx 年內(nèi)主要將推項目統(tǒng)計表） 20xx 年內(nèi)主要將推項目統(tǒng)計表 安慶市 20xx 年主要將推項目統(tǒng)計 項目名稱 位置 推出量 推出時間 現(xiàn)狀 香樟里 唯一小躍層戶型、首創(chuàng)管家式物業(yè)管理。宜城水岸、秀水華庭 三期、歐景苑、英德利花園三期、西湖宜城水岸、萬豪逸景、弘信花園等），主要處于對景觀環(huán)境、居住氛圍、配套、整體規(guī)劃設(shè)計的考量上形成的高價位，而對于產(chǎn)品單體的優(yōu)勢相對關(guān)注度少。宜城水岸、西湖綠洲城等。這份計劃的總體思路為：完善銷售前期所準備的一些工作，包括售樓部、銷售團隊的搭建培訓(xùn)以及各種銷售資料的制作等等。在營銷方面，為了使我們一期的銷售目標更好的完成，特制定一期方面詳細的營銷執(zhí)行計劃。那水岸、百蕊 3) 從項目分布上看， 目前的高價位區(qū)域主要分布在大湖風景區(qū)（秀水華庭 、新文采、英德利花園等）及沿江景區(qū)（百蕊那水岸、百蕊 觀景效果好，前有安慶長江。宜城水岸 開 發(fā) 商 安慶市新文采置業(yè)有限公司 安慶市百蕊房地產(chǎn)有限公司 樓盤地址 湖心中路 沿江西路 產(chǎn)品形態(tài) 小高層、高層 高層 開發(fā)總量 19 萬平方米 總建筑面積 11 萬平方米 容積率 2． 18 物業(yè)費用 售樓電話 銷售價格 未定 未定 戶型分布 主力戶型 120 平方米 100— 200 平方米 熱銷戶型 目前預(yù)約較多的 100— 150 平方米 存量戶型 開工日期 動工 預(yù)計將在 0