【正文】 5 年 10 月份推出第一批房源 交房日期 06 年下半年 銷售狀況 目前售樓部剛剛建立，前期的銷售準(zhǔn)備正在進(jìn)行 售樓部 啟動(dòng)，目前處于淺蓄水期， 抗性分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及工程進(jìn)度的未定對(duì)項(xiàng)目的銷售將有一定 項(xiàng)目地段處于安慶西板塊，規(guī)劃中對(duì)該區(qū)域發(fā)展空間的影響，項(xiàng)目周邊目前生活配套相對(duì)較少 控制，受工程進(jìn)度影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀優(yōu)勢(shì)短期難以體現(xiàn) 主力客源 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營(yíng)企業(yè)主 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營(yíng)企業(yè)主 產(chǎn)品賣點(diǎn) 科技含量較高（如分質(zhì)供 水、保溫建材等） 內(nèi)外景觀較好 地段升值前景較大 安慶第一個(gè)建設(shè)部“國(guó)家康居示范小區(qū)” 內(nèi)景、江景 內(nèi)部規(guī)劃?rùn)n次較高 交通基礎(chǔ)配套等設(shè)施較齊全 周邊人文景觀豐富 市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)本案構(gòu)成的影響 1) 在競(jìng)爭(zhēng)層面上， 05 年是安慶市樓市上處于轉(zhuǎn)折的一年，在 05 年下半年將推出的多數(shù)為小高層、高層項(xiàng)目，加上市場(chǎng)上的存量及目前市場(chǎng)的接受度來看，錯(cuò)開主要競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品（小高層、高層），轉(zhuǎn)入市場(chǎng)上多層產(chǎn)品的空白上將能實(shí)現(xiàn)快速安全去化及利潤(rùn)的最大。 3) 在營(yíng)銷手段上，目前的安慶市已經(jīng)有多家較為專業(yè)的營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)進(jìn)入，帶來了較為先進(jìn)的營(yíng)銷理念及手段，從案場(chǎng)營(yíng)造、到銷售道具的制作及開盤活動(dòng)等都更趨于完善，本案在如何在營(yíng)銷思路上突破創(chuàng)新吸引市場(chǎng)是本案另一個(gè)需要思考的重點(diǎn)。 本案建筑密度 : %。 S（優(yōu)勢(shì)）： ? 從項(xiàng)目位置上看，處于老城區(qū)范圍，可以享受提供的市區(qū)內(nèi)龐大消費(fèi)群體； ? 江景和社區(qū)內(nèi)優(yōu)越的景觀資源都是本案強(qiáng)大的賣點(diǎn)支撐； ? 39 萬平方米的超大社區(qū)，從規(guī)模上、氣勢(shì)上以及實(shí)力上都能夠使消費(fèi)者更好的接受； ? 多層、小高層、高層多種產(chǎn)品，豐富多樣，客戶群體廣泛； ? 國(guó)際知名設(shè)計(jì)單位 以及深安公司本身的資源優(yōu)勢(shì)從營(yíng)銷角度上也是很大的賣點(diǎn)； ? 獨(dú)特的營(yíng)銷推廣手段以及規(guī)范的銷售團(tuán)隊(duì)操作也都是本案的優(yōu)勢(shì)資源。 項(xiàng)目板塊分析 A、地理位置 經(jīng)過廣泛市場(chǎng)調(diào)研以及定向產(chǎn)品測(cè)試，我們發(fā)現(xiàn)：本案所處地段社會(huì)認(rèn)知度和認(rèn)可度較低――在大部分客戶眼中，本案所處地段相對(duì)偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施比較缺乏，目前絕對(duì)不可以與人民路商圈混為一談、相提并論！從某種意義上說，本案的地段價(jià)值判斷將成為項(xiàng)目運(yùn)做功敗的先決條件！ 現(xiàn)在讓我們來重新審視本案所處地段： 雖位于人民路，但離人民路中心商圈相距 1 公里，難以歸 屬為中心商圈； 擁有安慶最具代表性的景觀資源：長(zhǎng)江、迎江寺、振風(fēng)塔、長(zhǎng)江大橋。 （ 3）、安慶市目前尚無以休閑娛樂為主題的商業(yè)聚集地，本案周邊的景觀資源，項(xiàng)目本身的海派風(fēng)格定位，都使這里成為安慶休閑風(fēng)情特色商區(qū)成為可 能； （ 4）、項(xiàng)目 39 萬平米的超大體量和近 5 萬平米的商業(yè)面積，具有成為一個(gè)新板塊的號(hào)召力！ 因此本案的區(qū)位價(jià)值體現(xiàn)在兩個(gè)方面：短線 —— 景觀價(jià)值；長(zhǎng)線 —— 新板塊的升值潛力 為使客戶對(duì)本地段前景關(guān)注程度提高，升值概念很快被接收，轉(zhuǎn)而看好本區(qū)域的前景，關(guān)于地段的形象營(yíng)造和概念傳播顯得至為關(guān)鍵！ B、交通分析 本案所謂的交通由“道路”和“公共交通線路”構(gòu)成。建議一期業(yè)主入住后開通一條項(xiàng)目至市中心的公交路線，線路終點(diǎn)站牌為本項(xiàng)目案名，行車路線經(jīng)過社區(qū)幾個(gè)出入口。 C、配套分析 在本案推出后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，區(qū)域生活配套的欠缺將成為消費(fèi)者選擇居住區(qū)域的一大抗力。 三、營(yíng)銷篇 整體營(yíng)銷思 路 從項(xiàng)目本身來考慮，本案擁有安慶市市區(qū)內(nèi)最后也是最大的一個(gè)地塊， 39 萬平方米的巨大規(guī)模，如果單單靠簡(jiǎn)單的營(yíng)銷思路在銷售上是有很大難度的，任何一種產(chǎn)品的消費(fèi)者都是從認(rèn)知階段走向熟悉階段，最后在熟悉后的基礎(chǔ)上建立良好的印象時(shí)才能夠順暢的接受，最前期也就是消費(fèi)者的認(rèn)知階段，我們的任務(wù)是如何快速的提高產(chǎn)品的知名度，而在中后期的操作重點(diǎn)應(yīng)該是在形成一定知名度的情況下，注重產(chǎn)品美譽(yù)度的培養(yǎng)，這點(diǎn)可以通過公司品牌形象的創(chuàng)造和產(chǎn)品質(zhì)量的信譽(yù)來完成。同時(shí)在短期內(nèi)樹 立品牌高度，使產(chǎn)品和品牌相附相生！ B、項(xiàng)目推廣策略 登高而招，臂非加長(zhǎng)也，而見者遠(yuǎn)；順風(fēng)而呼，聲非加疾也，而聞?wù)哒?。我們要在安慶人民心中塑造一個(gè)全新的、美好的、同時(shí)又融合城市最經(jīng)典符號(hào)的區(qū)域，讓他們想象這里就是濃縮的浦東，一切新鮮的、洋氣的、海派的、時(shí)尚的東西都從這里發(fā)源。它是我們成功打造新板塊的強(qiáng)大支撐，是消費(fèi)者購(gòu)房的最堅(jiān)實(shí)保障，也是項(xiàng)目定價(jià)的主要依據(jù)。 我們建議在入市時(shí)將一期分 23 個(gè)標(biāo)段分批量進(jìn)行銷售推廣（因?yàn)槟壳耙?guī)劃和施工安排尚未完全確定的情況不明，我們只從項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行劃分，后期根據(jù)施工及其他情況進(jìn)行調(diào)整）。 營(yíng)銷階段劃分及流程作業(yè) 可售房源歸類明細(xì)： 產(chǎn)品 內(nèi)容 多層 小高層 高層 商鋪 三大 營(yíng)銷期別 排定： 由于一期部分已經(jīng) 有較明確的分期操作思路，因此本階段的營(yíng) 銷期別排定單指一期 A標(biāo)段部分，當(dāng)然我們 會(huì)對(duì)延續(xù)性的工作開展會(huì)有所思考。 “我運(yùn)動(dòng) VIP 貴賓卡銷售行動(dòng)計(jì)劃 先行制作 VIP 卡，并確定相應(yīng)優(yōu)惠幅度；擬計(jì)劃在 3 月 18 日開始在接待中心正式開 始銷售 VIP 貴賓卡。 主 題 ： 4/18 海上城相約 安慶首 席 39 萬平米超大規(guī)模海派生活之城沿江登陸！ 新都市生活，新居住品質(zhì) 內(nèi) 容 ： 打造安慶市的城中之城 具有海派成活特色的 N 條宣言 城市沒有中心，未來將會(huì)怎樣？（ CLD） 如果沒有未來，孩子將會(huì)怎樣？（教育配套） 如果沒有便捷，生活將會(huì)怎樣？（交通配套） 如果沒有場(chǎng)所，消費(fèi)將會(huì)怎樣？（商業(yè)配套） 如果沒有思想，人類將會(huì)怎樣？（會(huì)思考的發(fā)展商、有思想的房子、勤思考的社會(huì)菁英） 策劃執(zhí)行 ： NP 廣告稿設(shè)計(jì) NP 樓書設(shè)計(jì) RD 錄音稿設(shè)計(jì)（有線廣播電臺(tái)） 安慶家園電視專欄廣告拍攝及投放 輔助海 報(bào)設(shè)計(jì) 軟文章報(bào)導(dǎo)撰寫 客戶俱樂部籌建 /成立儀式活動(dòng)組織 客戶專訊《 深度 1》 暫定 贈(zèng)品建議 媒體通路 ： 現(xiàn)場(chǎng)看板、現(xiàn)場(chǎng)旗幟、導(dǎo)旗、橫幅 戶外定點(diǎn)看板、車體廣告 宣傳媒體部分 NP 軟文 /NP 全版廣告 CF/RD 廣告 直效郵寄 DM 電視滾動(dòng)字幕 客戶專訊《深度 1》 暫定 銷售工具 ： 市區(qū)接待中心 接待中心電話 辦公用品到位（電腦、傳真、復(fù)印機(jī)、音響設(shè)備） 模型（一期模型、單戶剖面模型） 房型冊(cè)、銷售海報(bào) 價(jià)目表 /正式簽約合同文本 /現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)表格 業(yè)務(wù)執(zhí)行 ： 銷售部正式編組完成 團(tuán)隊(duì)銷售模式及銷售技術(shù)技巧強(qiáng)化培訓(xùn) 管理制度 /銷售隊(duì)伍 /銷售流程 /強(qiáng)化簽約培訓(xùn) 現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約銷售活動(dòng)執(zhí)行 現(xiàn)場(chǎng)看房 /售樓處聯(lián)動(dòng) 來人來電登記統(tǒng)計(jì)與分析 媒體訊息評(píng)估 /反饋 意向客戶登記與認(rèn)購(gòu) /客戶 AB 分級(jí) 聯(lián)系蓄水期客戶參與活動(dòng) 預(yù)定動(dòng)作進(jìn)行 1 日進(jìn)度業(yè)務(wù)撿討 /周進(jìn)度業(yè)務(wù)匯報(bào) 公關(guān)與促銷計(jì)劃 ： 客戶俱樂部成立儀式及活動(dòng) 預(yù)開盤活動(dòng) 甲方配合 ： 日常業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)配合 工程進(jìn)度配合 預(yù)售許可證辦理 物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng) /組織管理 預(yù)約方案確定 公關(guān)活動(dòng)定案 第三階段：正式開盤期 (集中簽約 ) （ 06/5/1006/5/28） 核心任務(wù)及目標(biāo) ：老客戶簽約、進(jìn)行新一 輪客戶轟炸 前期轉(zhuǎn)定客戶的簽約回款工作為主，同時(shí)通過預(yù)告開盤即將來臨的信息，進(jìn)行新一輪的強(qiáng)勢(shì)蓄水工作； 媒體強(qiáng)勢(shì)出擊，告知第一次開盤的強(qiáng)大氣勢(shì)，同時(shí)系列活動(dòng)、優(yōu)惠措施同時(shí)出臺(tái)，吸引客戶購(gòu)買，達(dá)到第二波的銷售高潮。刺激開盤時(shí)未能購(gòu)買的客戶