【正文】 部分和需要大力推廣的部分，達(dá)到整合營銷的目的。 6) 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓盤名稱 弘信城市花園 英德利花園 萬豪逸景 開 發(fā) 商 安慶市星星房地產(chǎn)有限公司 安慶市英德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安慶市逸鵬房地產(chǎn)有限公司 樓盤地址 吉祥街與宜城路交匯處 菱湖北路、中興大道（現(xiàn)場(chǎng)） 安慶市建設(shè)路 30 號(hào) 產(chǎn)品形態(tài) 普通住宅、小高層 小高層（兩梯五戶） 多層 (一梯 ) 開發(fā)總量 萬平方 約 萬平方 約 5 萬平方米 容積率 2． 25 1． 85 物業(yè)費(fèi)用 — 元 元 ~ 元 售樓電話 5513222/5516222 5313619 5566060/5567070 銷售價(jià)格 1830— 3180 元 /平方米 17002800（ 12F）元 /平方 19002800 元 /平方 戶型分布 85140 平方 119175 平方 102222 平米 熱銷戶型 130— 140 平方 130 平方米 130 平米 存量戶型 180 平方以上 躍層 140222 開工日期 20xx 年 7 月左右動(dòng)工， 11 月開盤 小高層 20xx 年 10 月開盤 交房日期 20xx 年 8 月全部交付 二期全部入住 已入住 銷售狀況 目前多層銷售約 80%以上 目前推出剩余的躍層住宅，面積較大，總 11 套 總 278 套，目前銷售率約 85%以上 抗性分析 面積較大，總價(jià)過高，位置較差 躍層面積較大，樓層多處于較低位置，難以產(chǎn)生景觀優(yōu)勢(shì)，后期規(guī)劃的高層對(duì)前兩期的觀景將產(chǎn)生較大影響 周邊環(huán)境差（樓下水產(chǎn)品批發(fā)喧鬧、有異味）、復(fù)式面積大、總價(jià)過高 主力客源 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 企事業(yè)單位中高層管理人員、私營企業(yè)主 企事業(yè)單位人員、私營企業(yè) 主 產(chǎn)品賣點(diǎn) 內(nèi)部景觀較為突出 周邊配套齊全，生活舒適 臨湖觀景 環(huán)境好，區(qū)域升值潛力較大 地理環(huán)境優(yōu)越，處市中心高井頭。 上海功夫堂投資管理有限公司 安慶深安花園項(xiàng)目營銷推廣執(zhí)行方案 （一期部分） 20xx 年 8 月 15 日 目 錄： 一、市場(chǎng)分析篇 整體市場(chǎng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)本案構(gòu)成的影響 二、項(xiàng)目分析篇 整體地塊分析 項(xiàng)目一期部分分析 1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 2） SWOT 分析 3）項(xiàng)目地塊分析 三、營銷篇 整體營銷思路 一期部分營銷思路 營銷階段劃分及流程作業(yè) 安慶深安花園項(xiàng)目營銷推廣執(zhí)行方案 （一期部分） 前 言： 深安花園項(xiàng)目目前整體規(guī)劃方案于近期即將完善，隨之一期的補(bǔ)充方案也將完全確定， 同時(shí) 即 將面臨著具體施工圖紙制作以及招投標(biāo)和施工的開始。綠洲城等項(xiàng)目上這些項(xiàng)目中多數(shù)是以小高層、高層作為其主導(dǎo)產(chǎn)品，推出時(shí)間也將較為接近，競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。 本案建筑密度 : %。 注：公交車在全市范圍內(nèi)行駛，車眉（深安花園 —— XXX）每天被瀏覽無數(shù)次，在市場(chǎng)告之的同時(shí)彰顯項(xiàng)目實(shí)力，同時(shí)在安慶市民心目中奠定本案不僅是一個(gè)普通的地產(chǎn)項(xiàng)目，更作為一個(gè)城市重要功能組成角色的地位。中國的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌時(shí)代，品牌作為無形價(jià)值對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的方方面面都起到至關(guān)重要的作用。 主 題 ： 5/18 驚爆開盤 宜城新市中心高尚生活第一城驚鴻出彩 恭喜??！ 300 位城民率先入主海上城 內(nèi) 容 ： OPEN??！海上城 5/18 盛大開盤 〝十里新外灘，一個(gè)海上城〞 —— 海上城（整體概念） 海上城高尚生活五大觀之思想觀 /未來觀 /中心觀 /消費(fèi)觀 /生活觀 做風(fēng)景的守望者（景觀） 房子與您一起呼吸（建筑） 品質(zhì)生活源于細(xì)節(jié)的完美（商業(yè) /配套） 企劃執(zhí)行 ： NP 廣告稿設(shè)計(jì) RD 錄音稿設(shè)計(jì)（有線廣播電臺(tái)） 安慶家園欄目報(bào)道電視專欄廣告拍攝及投放 客戶專訊《深度 23》 暫定 樣板區(qū) /樣板房裝修研討建議 樣板區(qū)帶看動(dòng)線包裝 媒體通路 ： 現(xiàn)場(chǎng)看板、現(xiàn)場(chǎng)旗幟、導(dǎo)旗、橫幅 戶外定點(diǎn)看板、車體廣告 宣傳媒體部分 NP 樓書 /NP 軟文 /NP 全版廣告 CF / RD/DM 客戶專訊《深度 23》 銷售工具 ： 市區(qū)接待中心 接待中心電話 辦公用品到位（電腦、傳真、復(fù)印機(jī)、音響設(shè)備） 模型（一期模型、單戶剖面模型） 房型冊(cè)、銷售海報(bào)、精裝樓書 價(jià)目表 /正式簽約合同 文本 /現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)表格 業(yè)務(wù)執(zhí)行 ： 開盤活動(dòng) /開盤活動(dòng)酒會(huì)執(zhí)行 樣板房帶看路線說詞培訓(xùn) 強(qiáng)化簽約培訓(xùn) 正式簽約活動(dòng)組織 /手續(xù) /送審（交易中心 /按揭手續(xù)等） 現(xiàn)場(chǎng)購房律師聯(lián)系 /安排？ 來人來電登記統(tǒng)計(jì)與分析 現(xiàn)場(chǎng)來客反映分析與媒體投放策略建議 業(yè)務(wù)檢討 /銷售日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)及銷售階段總結(jié) 客戶聯(lián)絡(luò)及反饋 公關(guān)與促銷計(jì)劃 ： 開盤典禮，客戶俱樂部現(xiàn)場(chǎng)酒會(huì) 已購客戶禮品 /贈(zèng)品計(jì)劃 甲方配合： 調(diào)價(jià)策略確認(rèn) 工程配合（樣板區(qū)工程確保提前完成） 開盤貴賓 /領(lǐng)導(dǎo) /記者 /人員確定 /邀請(qǐng) 禮品方案確定 簽約 合同文本提供 /法律顧問 /公證機(jī)構(gòu)邀請(qǐng) 簽約及送審手續(xù) /人員 /銀行配合工作接洽 物業(yè) /保安人員配合 /安排 資金 /財(cái)務(wù)管理 日常業(yè)務(wù)協(xié)調(diào) 第四階段：促銷延展期（清盤） （ 06/05/2806/07/28） 核心任務(wù)及目標(biāo) ：去化剩余房源，完成簽約， B 標(biāo)段蓄水開始 去化剩余 15— 20%房源，爭(zhēng)取在 2 個(gè)月內(nèi)完成去化率 95%左右（系列活動(dòng)、優(yōu)惠措施同時(shí)出臺(tái)）； 同時(shí)進(jìn)行前期已售部分的簽約及辦理按 揭的相關(guān)工作，快速回籠資金； B 標(biāo)段蓄水工作與 7 月底正式開始，為 B 標(biāo)段蓄足客戶資源。 A、第一階段：蓄水潛銷期 （五個(gè)月： 20xx1020xx4） （蓄勢(shì)期： 0 100 12；強(qiáng)勢(shì)蓄 水： 0 120 4） ▲ 蓄水期（共 24 周左右，人員前期進(jìn)駐、售樓中心包裝、策劃工作、銷售工作執(zhí)行） 蓄勢(shì)為主 , 銷售為輔 核心任務(wù)及目標(biāo) ： 項(xiàng)目進(jìn)入全面亮相階段，以瞬間爆發(fā)的形式出現(xiàn)在宜城； 同時(shí)正式開始接待工作，前期蓄水正式拉開帷幕； 對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行形象上的定位，力求提升產(chǎn)品品質(zhì)，為銷售鋪墊； 棟數(shù) 6 6 7 / 總戶數(shù) / / / / 可售戶數(shù) / / / / 共約 716 戶 面積 / / / 11900 可售面積 100120 平方米 4 個(gè)月的客戶積累，全面分析意向客戶資料，制定本案營銷與媒體策略以及公關(guān)活動(dòng)； 積極準(zhǔn)備預(yù)約及開盤前的所有相關(guān)工作； 宣傳計(jì)劃 ： 現(xiàn)場(chǎng)包裝宣傳 ? 基地圍墻包裝： 11 月 10 日之前完成第一部分制作； 戶外 定點(diǎn)宣傳 ? 市區(qū)中心位置戶外定點(diǎn)看板（位置待定） ? 戶外燈箱、導(dǎo)旗 ? 配合各次推廣活動(dòng)的戶外橫幅 /導(dǎo)旗 /彩虹門等 電視專題宣傳 ? 聯(lián)系“安慶家園欄目”討論欄目冠名事宜； ? 配合欄目安排軟性宣傳片和硬性形象廣告； 報(bào)紙廣告宣傳 ? 本階段以軟性文章宣傳為主，開設(shè)專版 /專欄（每周 1— 2 次）報(bào)紙選擇：安慶日?qǐng)?bào)下午版、新安晚報(bào) ? NP 硬廣告主要配合節(jié)點(diǎn)和活動(dòng)進(jìn)行投放； A、 市區(qū)接待