【正文】 刺激開盤時未能購買的客戶進(jìn)行購買。 VIP 貴賓卡銷售行動計(jì)劃 先行制作 VIP 卡，并確定相應(yīng)優(yōu)惠幅度；擬計(jì)劃在 3 月 18 日開始在接待中心正式開 始銷售 VIP 貴賓卡。 營銷階段劃分及流程作業(yè) 可售房源歸類明細(xì)： 產(chǎn)品 內(nèi)容 多層 小高層 高層 商鋪 三大 營銷期別 排定： 由于一期部分已經(jīng) 有較明確的分期操作思路，因此本階段的營 銷期別排定單指一期 A標(biāo)段部分，當(dāng)然我們 會對延續(xù)性的工作開展會有所思考。它是我們成功打造新板塊的強(qiáng)大支撐，是消費(fèi)者購房的最堅(jiān)實(shí)保障，也是項(xiàng)目定價的主要依據(jù)。同時在短期內(nèi)樹 立品牌高度，使產(chǎn)品和品牌相附相生！ B、項(xiàng)目推廣策略 登高而招，臂非加長也，而見者遠(yuǎn)；順風(fēng)而呼，聲非加疾也，而聞?wù)哒谩? C、配套分析 在本案推出后相當(dāng)長的時間內(nèi)，區(qū)域生活配套的欠缺將成為消費(fèi)者選擇居住區(qū)域的一大抗力。 （ 3）、安慶市目前尚無以休閑娛樂為主題的商業(yè)聚集地，本案周邊的景觀資源，項(xiàng)目本身的海派風(fēng)格定位，都使這里成為安慶休閑風(fēng)情特色商區(qū)成為可 能； （ 4）、項(xiàng)目 39 萬平米的超大體量和近 5 萬平米的商業(yè)面積，具有成為一個新板塊的號召力！ 因此本案的區(qū)位價值體現(xiàn)在兩個方面：短線 —— 景觀價值；長線 —— 新板塊的升值潛力 為使客戶對本地段前景關(guān)注程度提高，升值概念很快被接收，轉(zhuǎn)而看好本區(qū)域的前景，關(guān)于地段的形象營造和概念傳播顯得至為關(guān)鍵！ B、交通分析 本案所謂的交通由“道路”和“公共交通線路”構(gòu)成。 S（優(yōu)勢）： ? 從項(xiàng)目位置上看，處于老城區(qū)范圍，可以享受提供的市區(qū)內(nèi)龐大消費(fèi)群體； ? 江景和社區(qū)內(nèi)優(yōu)越的景觀資源都是本案強(qiáng)大的賣點(diǎn)支撐； ? 39 萬平方米的超大社區(qū)，從規(guī)模上、氣勢上以及實(shí)力上都能夠使消費(fèi)者更好的接受； ? 多層、小高層、高層多種產(chǎn)品，豐富多樣，客戶群體廣泛； ? 國際知名設(shè)計(jì)單位 以及深安公司本身的資源優(yōu)勢從營銷角度上也是很大的賣點(diǎn)； ? 獨(dú)特的營銷推廣手段以及規(guī)范的銷售團(tuán)隊(duì)操作也都是本案的優(yōu)勢資源。 3) 在營銷手段上，目前的安慶市已經(jīng)有多家較為專業(yè)的營銷代理機(jī)構(gòu)進(jìn)入，帶來了較為先進(jìn)的營銷理念及手段，從案場營造、到銷售道具的制作及開盤活動等都更趨于完善，本案在如何在營銷思路上突破創(chuàng)新吸引市場是本案另一個需要思考的重點(diǎn)。 觀景效果好，前有安慶長江。 3) 從項(xiàng)目分布上看， 目前的高價位區(qū)域主要分布在大湖風(fēng)景區(qū)（秀水華庭 、新文采、英德利花園等）及沿江景區(qū)（百蕊在營銷方面，為了使我們一期的銷售目標(biāo)更好的完成，特制定一期方面詳細(xì)的營銷執(zhí)行計(jì)劃。宜城水岸、西湖綠洲城等。宜城水岸、秀水華庭 三期、歐景苑、英德利花園三期、西湖（附： 20xx 年內(nèi)主要將推項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表） 20xx 年內(nèi)主要將推項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 安慶市 20xx 年主要將推項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 位置 推出量 推出時間 現(xiàn)狀 香樟里 本案綠化率 : % 項(xiàng)目一期部分分析 1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 土地面積： 426000 ㎡ 總建筑面積： 100120 ㎡ 住宅建筑面積： 88220 ㎡ 商業(yè)建筑面積： 11900 ㎡ 總居住戶數(shù)：約 716 戶 容積率： 。 從景觀角度來看，項(xiàng)目的優(yōu)勢足夠強(qiáng)大，但是地塊價值要從城市發(fā)展、居住舒適度、周邊配套等幾個方面來衡量。此舉在解決交通問題的同時，亦成為本案長期的宣傳通路。通過以上的思路我們考慮的整體營銷思路應(yīng)該是一個連貫的過程，其中有著必須經(jīng)歷 的環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)的連續(xù)操作，最終形成一條完整的營銷路線，這條路線是： 版塊炒做 項(xiàng)目推廣 正式入市 結(jié)合專業(yè)人士政府人士進(jìn)行評論 全民動員 、 產(chǎn)品推介 開工 、 奠基 、 預(yù)售 、 開盤 封頂 交房 新聞媒體進(jìn)行相關(guān)炒做吸引市民關(guān)注 活動營銷、媒體組合拳出擊全市范圍內(nèi)推廣 結(jié)合銷售接點(diǎn)制造 SP 促銷、銷售高潮層出 從這條營銷線路上我們的思路 是：先讓消費(fèi)者認(rèn)可本案所屬于的區(qū)域版塊，然后通過組合手段來進(jìn)行項(xiàng)目的推介，同時通過開工、奠基等動態(tài)的進(jìn)展來為入市打好基礎(chǔ)，后期則推出不同的促銷廣告、活動等來吸引消費(fèi)者購買，讓消費(fèi)者在這個過程中充分認(rèn)可本案后接受本案。可是當(dāng)一個關(guān)于城市的美好想象形成之后，最重要的事情就是讓它落地，讓它在老 百姓心中生根，而在市民心中功信度最高的無疑是政府，權(quán)威度最高的無疑是專家，我們將充分調(diào)動這兩大陣營加入到新板塊的建設(shè)中來！ 2）品牌是本案的另一借勢點(diǎn)。 1） A 標(biāo)段： 主推大部分多層及部分小高層，總體量約 3 萬 平方米左右； 部分位置較好的多層住宅可留在 B 標(biāo)段推廣，以提高其利潤價值。我健康” —— “海上城杯”安慶市暨城區(qū)首屆全民健身長跑大賽 作為冠杯單位與主辦單位緊密合作，配合活動積極宣傳，樹立企業(yè)及樓盤形象品牌，增強(qiáng)樓盤影響力，提升知名度，為樓盤銷售提供有力支持。新客戶出擊：（廣告效應(yīng)、電話邀約） 5 月 28 日前一個月內(nèi)，爭取達(dá)到蓄水客戶 300 組，其中有效客戶 100— 150 組，銷售戶數(shù)在 80 組以上。 主 題 ： 一期完美呈現(xiàn)，海派 風(fēng)景全城共賞 住在（海上城）的理由 收藏一生一世的幸福 新春 {星 }運(yùn) 內(nèi)容 生活之精彩，盡在 {海上城 } 家在 {海上城 }的日子（證言廣告） 快樂無罪，生活有禮（促銷廣告） 企劃執(zhí)行 ： 促銷期 NP 創(chuàng)意 /客戶證言撰寫 客戶專訊《深度 4》 暫定 設(shè)計(jì) /印刷 /寄贈 海上城客戶聯(lián)誼活動細(xì)則 /內(nèi)容安排 /活動組織 /活動告知 /新聞報道 客戶聯(lián)絡(luò) 抗性房源的去化優(yōu)惠策略 價格調(diào)整策略 一期 B 標(biāo)段房源銷售推廣計(jì)劃 媒體通路 ： 現(xiàn)場廣告牌、現(xiàn)場旗幟、引導(dǎo)旗幟 樣板間 /樣板景觀段 戶外定點(diǎn)看板 宣傳媒體部分 ? NP 軟文 NP 全版廣告 ? CF ? RD ? MG 專刊 /廣告 ? 網(wǎng)站網(wǎng)訊發(fā)布 業(yè)務(wù)執(zhí)行 ： 深耕計(jì)劃執(zhí)行 未購客戶追蹤強(qiáng)化 未購客戶人脈網(wǎng)客源開發(fā) 已購客戶人脈網(wǎng)客源開發(fā) 抗性房源去化策略執(zhí)行 B 標(biāo)段房源客戶積累及銷售準(zhǔn)備（價格策略 /推廣策略） 促銷活動 ： 海上城業(yè)主聯(lián)誼會 甲方配合 ： 抗性房源優(yōu)惠折扣確定 業(yè)主聯(lián)誼會活動相關(guān)手續(xù)審批 /備案 日常業(yè)務(wù)協(xié)調(diào) 工程進(jìn)度配合， B 標(biāo)段房源預(yù)售手續(xù)審批等 。 調(diào)價思路：蓄水期銷售率至 50%后單價上調(diào) 3%以內(nèi)，加速訂購客戶簽約，資金回籠，刺激新客戶； 要點(diǎn)提示 ： 客戶鎖定 本階段公開房源、價格，銷售現(xiàn)場開展預(yù)售工作，客戶憑 VIP 貴賓卡進(jìn)行選房（按卡號），房源認(rèn)購后補(bǔ)足定金，完成前期積累客戶的鎖定工作；相關(guān)宣傳及活動均圍繞預(yù)定工作開展。 車體移動宣傳 ? 公交車車體廣告 ? 出租車車尾廣告（配合活動） 內(nèi) 容 ： 10 月份 “十里新外灘、一個海上城” 先啟動板塊炒作，組織 2 大討論：安慶離高尚生活還有多遠(yuǎn)？ /安慶的高尚生活在哪里萌芽？ 同步實(shí)施“海派風(fēng)情圖片展”（比照上海和安慶，導(dǎo)入安慶打造新外灘的概念，由此自然帶出深安花園項(xiàng)目） 開工活動：盛大奠基，組織慶典儀式和活動 12 月 31 日 “我運(yùn)動、我健康” “海上城迎新杯”全民 健身長跑大賽隆重舉行 3 月 18 日 “想了解什么是海派生活嗎？海上城新品推介會 3 月