【正文】 人）對(duì)該區(qū)域認(rèn)知較低 本土化營(yíng)銷 金域中央采取了 以開拓區(qū)域內(nèi)客戶為主 ，市區(qū)客戶為輔的策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?緊臨幕燕風(fēng)景區(qū)，幕燕風(fēng)景區(qū)占了金陵十八景中的六景。 金域中央位于市區(qū)城北邊緣，與本項(xiàng)目相似 同屬于 具有能牽引市區(qū)客戶的地塊 項(xiàng)目合計(jì) 占地： 建面： 24萬(wàn)方 二期住宅 4號(hào)地塊 占地： 容積率： 建面： 5號(hào)地塊： 占地： 容積率： 建面： 金域中央 ?本項(xiàng)目所在位置靠近五塘廣場(chǎng)。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷實(shí)施 客戶分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)銷定位思路 3： 營(yíng)銷本土化。 從認(rèn)知、市場(chǎng)、項(xiàng)目屬性都說(shuō)明本項(xiàng)目在被市場(chǎng)邊緣化的同時(shí)，想要突破市場(chǎng)， 需要在本區(qū)域中實(shí)現(xiàn)中心化，需要通過(guò)自我創(chuàng)造中心化價(jià)值。 鎖定對(duì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的 “中高層管理者” 和區(qū)域內(nèi)地緣性的 “改善居住客戶” 比擴(kuò)大市區(qū)客戶范圍更具優(yōu)勢(shì)。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷實(shí)施 客戶分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告要解決的核心問(wèn)題 Q1：在激烈競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域市場(chǎng)中，如何能做到脫穎而出，超越同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？ ——形象定位的問(wèn)題 Q2：如何能在以最節(jié)省的成本和最快捷的方式在短期內(nèi)累積大量目標(biāo)客戶？ ——推廣渠道問(wèn)題 Q3：如何在大批量的推售中，協(xié)調(diào)不同產(chǎn)品的推售節(jié)奏與價(jià)格關(guān)系，實(shí)現(xiàn)持續(xù)全面熱銷。 以高福和常青工業(yè)園區(qū)的管理人員及周邊改善型居民為本項(xiàng)目的主要客群 1）大中型民企中高層管理人員 2）城西改善型居住的客戶 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 城西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來(lái)的居住需求主體： 1）睢寧外來(lái)務(wù)工者 2）市區(qū)外溢客戶 1）結(jié)婚購(gòu)置的外出打工者 2）子女上學(xué)的農(nóng)村家庭 重要客戶： 偶得型客戶： 客戶定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?信息渠道呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，而最普遍的媒介 —— 親戚朋友介紹占主流，戶外廣告 /路牌，房地產(chǎn)銷售人員介紹緊隨其后。但對(duì)日后與己息息相關(guān)的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等仍然有所忽視，這對(duì)開發(fā)商而言，增加了消費(fèi)理念引導(dǎo)與創(chuàng)新的空間。 ?在追求高品質(zhì)住房的同時(shí)，小區(qū)的配套設(shè)施將受到越來(lái)越多人的關(guān)注，地段、周邊配套及房?jī)r(jià)、戶型結(jié)構(gòu)等被認(rèn)為是最重要的影響購(gòu)房的因素。 ?多層建筑依然最受熱捧，小高層、高層也慢慢的被市場(chǎng)所接受。 市場(chǎng)問(wèn)卷分析 ?被調(diào)查者中目前 59%的調(diào)查者所能承受的單價(jià)是 15002022元 /㎡ ， 77%的將考慮購(gòu)買總價(jià)在 20— 30萬(wàn)元之間的房子。需要特別指出的是，據(jù)調(diào)查，在睢寧縣城，一個(gè)人可以帶動(dòng)出 115個(gè)潛在的消費(fèi)者，所以在營(yíng)銷的過(guò)程中，要特別重視口碑這一宣傳途徑。 ?在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn) 親戚朋友介紹，戶外廣告 /路牌，房地產(chǎn)銷售人員介紹 這三種方式是獲得信息的最主要方式。 客戶分析 ?在調(diào)查中被認(rèn)為最重要的四項(xiàng)依次是便利店 、 診所 、 健身器材 、 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 ， 在小區(qū)的周邊配套設(shè)施方面 ， 被調(diào)查者認(rèn)為最重要的四項(xiàng)分別是超市 、 醫(yī)院 、 公園 、 學(xué)校 。同時(shí)戶型結(jié)構(gòu)也被認(rèn)為是比較重要的因素，因此我們需在戶型設(shè)計(jì)上突出實(shí)用性和舒適性。 ?地段、周邊配套及房?jī)r(jià)、戶型結(jié)構(gòu)等被認(rèn)為是最重要的影響購(gòu)房的因素。 客戶分析 總價(jià)在 20—30萬(wàn)之間為大多數(shù)人所接受，地段、配套、房?jī)r(jià)、戶型是影響購(gòu)房的主要因素 ?在被問(wèn)及可接受總價(jià)這一項(xiàng)中 ， 調(diào)查結(jié)果顯示 77％ 的人選擇了能夠負(fù)擔(dān)的購(gòu)房總額在 2030萬(wàn)元之間 。其地理位置有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 ?這個(gè)數(shù)據(jù)，一般購(gòu)房者均會(huì)在市場(chǎng)前提下降低 15%的系數(shù)，也就是說(shuō)，實(shí)際購(gòu)買行為發(fā)生時(shí)能夠承受的價(jià)格應(yīng)該在此基礎(chǔ)上增加 15%，這一數(shù)字與我們調(diào)查得到的目前在售樓盤的價(jià)格相比較是比較合理的。 客戶分析 價(jià)格接受范圍在 2022—2500元 /㎡ 符合城西市場(chǎng)現(xiàn)狀，三居室是睢寧的主流戶型 ?從圖上可以看出 ， 三居室是睢寧市民的一大主流 ， 選擇該居室的比例占到了整個(gè)被調(diào)查者的 76％ 。從當(dāng)?shù)貥潜P的銷售情況來(lái)看， 暢銷面積在為 90—110㎡ 。 ?從面積的選擇上來(lái)看，當(dāng)?shù)厥忻襁x擇的范圍基本是在 100120㎡ ，占了 56%。 可見睢寧縣居民對(duì)小高層和高層正在慢慢地接受 ， 需要一個(gè)引導(dǎo)和接受的過(guò)程 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?在調(diào)查中發(fā)現(xiàn) ， 在睢寧 ， 買房投資性成分比較小 ， 90%的調(diào)查者買房是為了自住 。 問(wèn)卷調(diào)查說(shuō)明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容 購(gòu)房年限調(diào)查28%34%17%21%一年內(nèi)二年內(nèi)三年內(nèi)四年及以上購(gòu)房目的投資10%自住90%?34%的調(diào)查者將在二年內(nèi)買房 ， 而一年內(nèi)買房的人數(shù)占了整個(gè)被調(diào)查者的 28%，而將在三年內(nèi)買房的比例為 83%， 雖然不能精確的計(jì)算出購(gòu)房人數(shù) ， 但是這一數(shù)據(jù)在一定程度上說(shuō)明睢寧縣的房產(chǎn)需求市場(chǎng) 。問(wèn)卷的發(fā)放主要是通過(guò)調(diào)研人員分頭到睢寧縣城的各個(gè)區(qū)域，并進(jìn)行實(shí)地考察，指導(dǎo)填寫并回收。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷實(shí)施 客戶分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成侯花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20221209成侯花園現(xiàn)均價(jià) 1900元 /平米。 從圖中可以看出，東面樓盤數(shù)量最多達(dá)到 13個(gè)，與本案產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)的是成侯花園和西盛園 在售項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政策十：中央將遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 時(shí)間： 2022年 12月 14日 回顧：溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。 政策八：中央繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策 時(shí)間： 2022年 12月 5日至 7日 回顧：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議決定，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，提出增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，同時(shí)加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)。 12月 1日，本報(bào)又獨(dú)家披露深發(fā)展也跟風(fēng)招行，將首套房 7折利率變?yōu)?8折。二是買 144平方米以上的房子，以及夫妻雙方有一方曾貸過(guò)公積金、現(xiàn)在買房再貸，個(gè)人最多只能貸 15萬(wàn)，夫妻雙方最多貸 30萬(wàn)，相當(dāng)于最高額度打?qū)φ邸? 宏觀政策 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政策五：國(guó)土資源部嚴(yán)懲囤地，南京嚴(yán)打囤房 時(shí)間： 2022年 9月 回顧： 9月 11日，在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快之際，國(guó)土資源部對(duì)開發(fā)商囤地發(fā)出最嚴(yán)厲警告：清理自 2022年 1月 1日后的商品房用地開發(fā)情況，出重拳打擊囤地。 2022年 4月份開始，樓市全面回暖，投資性和投機(jī)性購(gòu)房井噴，二套房貸也多了起來(lái)。這是自 1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來(lái)的首次調(diào)低，普通商品房項(xiàng)目 20%的最低資本金比例已恢復(fù)到 1996年水平。公積金新政緊隨其后，規(guī)定貸公積金買新房的首付由原來(lái)的最低三成降為兩成，貸公積金買二手房的首付由原來(lái)的最低四成降為最低三成，同時(shí)取消二次貸公積金的限制。但一些中小銀行仍對(duì)存量房貸享受 7折利率，設(shè)置了各種各樣的門檻。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)