【正文】 業(yè)、住宅聯(lián)動成為我們營銷工作中最大的課題。 劣勢化解 ： 建議引進品牌精裝修設(shè)計單位， 適度弱化戶型劣勢，通過優(yōu)秀設(shè)計理念，引導客 戶購房思路。 劣勢化解 ： 項目宣傳上強調(diào)南側(cè) 50米綠化帶的隔音效果，同時建議公司配備質(zhì)量較好的中空隔音玻璃及采用斷橋技術(shù)的門窗，以 １７ 慈溪家電城項目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 化解客戶對于靜謐舒適安居要求的擔心。 劣勢化解 ： 如有可能，建議公司在后續(xù)開發(fā)過程中，引進知名品牌精裝修公司、商業(yè)招商公司、物業(yè)管理公司 、園林設(shè)計及施工單位，加上品牌電梯、外 墻建材、大堂設(shè)計、樓道電梯廳設(shè)計、內(nèi)裝修材料、電器設(shè)備、智能化設(shè)施，并借助參加慈溪各種公益性活動，增加媒體出鏡率，為項目品牌和公司品牌奠定基礎(chǔ)。 C. 周邊人口質(zhì)素 劣勢 目前項目周圍有大量工業(yè)廠房及施工，周邊人口質(zhì)素參差不齊，會大幅降低購房者印象，對后期業(yè)主的居住環(huán)境也會造成較大影響； 劣勢化解 ： 如有可能，建議公司引進品牌物業(yè)公司，加強小區(qū)管理力度，并建議物業(yè)公司提前介入，配合前期營銷工作，以降低客戶購房抗性。 且慈溪當?shù)厝说膶υ搮^(qū)位的概 念已經(jīng)形成，要改變其觀念需要一定時間； 劣勢化解 ： 項目入市初期需要加大宣傳力度，一方面宣傳附近重大配套市政工程的落實；另一方面要做足自身社區(qū)配套，以彌補周邊配套的不足，如有條件的話可以將二期工程的部分商業(yè)中心的招商及展示工作前置，將一期工程的商業(yè)街包裝徹底國際化時尚化， 以 建立中高端客戶的強大投資信心。 １４ 慈溪家電城項目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 第二部分 項目定位 一、 項目現(xiàn)狀 1. 項目經(jīng)濟指標 2. 項目進展程度 目前項目正處于地下工程施工階段 總用地 (㎡ ) 47206 地上建筑 (㎡ ) 其中：住宅 (㎡ ) 非成套住宅 (㎡ ) 物業(yè)用房 (㎡ ) 物業(yè)經(jīng)營用房 (㎡ ) 社區(qū)管理用房 (㎡ ) 地下車庫及儲藏 (㎡ ) 2236 建筑密度 % 容積率 綠地率 % 總戶數(shù) (套 ) 577 地下停車位 (個 ) 645 １５ 慈溪家電城項目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 二、 項目分析 SWOT 分析 ? 項目 優(yōu)勢（ S） A. 區(qū)位優(yōu)勢（地段前期看好） 項目附近市政府重點規(guī)劃 —— 慈溪文化商務(wù)中心即將展開，項目二期 規(guī)劃中的世貿(mào)廣場、會展中心、星級酒店 、大型超市、美食城 等配套對項目形象提升有很大幫助，南側(cè)的 50米綠化帶為 項目 提供一定 的景觀優(yōu)勢， 配合項目西側(cè)的慈溪會展中心 成為現(xiàn)代都市中 一道 靚麗的風景 軸 線； 優(yōu)勢利用： 在宣傳上大力提倡未來城市東移北擴帶來的商業(yè)價值、 生活便利，利用區(qū)位優(yōu)勢打規(guī)劃牌； 地段升值 物業(yè)升值 投資升值 B. 板塊優(yōu)勢（ 淺 水灣豪宅區(qū)） 項目北側(cè)的 包括淺水灣、清水灣 高檔別墅，與不遠處的 華潤 中央公寓 項目為區(qū)域形象 的 提升起 到了積極作用，同時可與之形成差異化競爭，填補市場空白； 優(yōu)勢利用： 在宣傳上大力提倡板塊優(yōu)勢所帶來的尊貴、尊崇的獨特生活體驗，利用板塊優(yōu)勢主打身份牌； C. 交通優(yōu)勢 項目周邊 道路交通快捷便利，為有車一族所喜愛；將來大超市配備有免費班車，可為家中老人、小孩的出行提供方便； D. 學區(qū)優(yōu)勢 項目緊 鄰慈溪實驗高級中學等重點院校， 為項目提供良好的學區(qū)優(yōu)勢，迎合文化中心的定位。同時，市民對杭州灣跨海 大橋開通和城市升值預期，購房保值、升值的觀念影響較大。同時，華潤、金水灣等各大房地產(chǎn)開發(fā)公司的相繼入戶將進一步帶動區(qū)域人氣、環(huán)境、商業(yè)配套等的改善， 新城版塊內(nèi)居住氛圍將日趨成熟、投資價值即將得到凸顯，可見，新城版塊在不久的未來將成為慈溪人民居住投資的熱土。 ? 消費者購房理念日漸轉(zhuǎn)變 慈溪市區(qū) 域 面積較小，市民的私家車擁有量比例較高，從而市民對地理區(qū)位的遠近抗性較小，而對建筑規(guī)劃、樓盤品質(zhì)、居住環(huán)境與 房屋 性價比等要求較高，當剛性需求得到釋放，觀望態(tài)勢轉(zhuǎn)為實際購入行為時，做好以上幾個方面對吸引購房者起到關(guān)鍵作用； ? 城市中心東移北擴 隨著慈溪打造“ 現(xiàn)代化工商 名城 、寧波大都市北部經(jīng)濟中心、一座新型生態(tài)旅游城市”口號的提出，行政中心東移，文化商務(wù)中心北擴。 4. 市場調(diào)研小結(jié) ? 中心區(qū)域小戶型熱銷 08 年底至 09 年初新開盤項目，銷售情況較好的為投資為主的小戶型產(chǎn)品，由于所售項目地段優(yōu)越，價格較為合適，性價比較為明顯，受到 投資者追捧，代表樓盤為恒遠 相對于 08 年 92 萬供應(yīng)量，市場供需失去平衡，明顯供大于求。 三、 慈溪市房地產(chǎn)市場供需狀況 分析 1. 慈溪市房地產(chǎn)市場運行概覽 據(jù)統(tǒng)計： 年份 新開工 幅度 竣工 幅度 2020 —— —— 2020 % +% 2020 +% % ? 由于 2020年和 2020年開發(fā)力度較大， 2020年和 2020年峻工面積保持了較高水準； ? 市場供應(yīng)量從2020年開始銳減，由 于舊城改造的放緩和未能及時的供地，一些房屋開發(fā)企業(yè)無土地開發(fā)。 慈溪 城市形態(tài)與發(fā)展方向： “北擴 ”即城市向北發(fā)展城市新區(qū)并與坎墩連成整體，并在北部杭州灣新區(qū)開發(fā)建設(shè)慈溪或?qū)幉ù蠖际袇^(qū)的大型產(chǎn)業(yè)基地及物流基地 ； “東延 ”即依托新城大道與三灶江（新城河）改造進一步完善城市東部新區(qū)，強化行政、文化、會展中心區(qū)功能 （ 新城大道作為城市新的公建軸線 ）； “南調(diào) ”即 對城區(qū)南部工業(yè)、教育用地及橫河鎮(zhèn)部分村莊用地加大調(diào)整力度，結(jié)合新城大道等道路南延布置城市的居住新區(qū) ； １０ 慈溪家電城項目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 “西控 ”即嚴格控制城區(qū)西側(cè)的村莊與工業(yè)用地，待時機成熟時加以改造，作為農(nóng)居城市化改造區(qū)域 ； “中更新 ”即與大塘江、滸山江、趙家路江改造相結(jié)合加快舊城商貿(mào)中心的改造與更新，提升城市商貿(mào)中心功能。生活質(zhì)量明顯提高，城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù) %，城鎮(zhèn)居民人均居住面積提高到 平方米，每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有汽車 28 輛，農(nóng)村居民人均居住面積提高到 59 平方米，每百戶農(nóng)村居民家庭擁有汽車 7 輛。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 26385 元，農(nóng)村居民人均純收入 12263 元，分別比上年增長 %和%。 區(qū)域經(jīng)濟基本競爭力，全國同級城市排名第十一位，是長江三角洲南翼的工商名城，是具有國際影響國內(nèi)一流的生產(chǎn)和制造基地，諸多行業(yè)已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)集群。 2. 慈溪整體經(jīng)濟運行狀況 經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長。這座比舊金山金門跨海大橋長 15 倍的雙塔鋼筋混凝土斜拉橋?qū)M跨廣袤而洶涌的杭州灣海域，從此慈溪將一躍成為連接上海、寧波兩大都市的 “黃金節(jié)點 ”，融入滬、杭、甬 2 小時交通圈，這將極大提升慈溪在長三角城市群中的戰(zhàn)略地位。時至 09年，一季 度前兩月房地產(chǎn)市場透露出回暖跡象，尤其是春節(jié)后的交易日可以看出，一些城市的成交量有所上升，其主要成交趨勢可以看出，主要有以下幾個方面： ? 高端公寓及地段優(yōu)越的物業(yè)成交量有所上升，由于地段的稀缺性本身就具備一定的抗跌能力，高端物業(yè)的購買者對價格調(diào)整并不敏感，高端物業(yè)一直表現(xiàn)著堅挺的市場價格； ? 中低檔物業(yè)的成交量有所回暖，對于一些自住需求的購買者來說，開發(fā)商銷售價格的下調(diào)及政府的優(yōu)惠鼓勵政策的雙重作用，剛性需求在近期得到釋放，成交量有所回升； ? 仍有部分購買者持觀望狀態(tài)，各大機構(gòu)投行對整體經(jīng)濟的復蘇大多判斷在 09 年 下半年，使得一些購買者仍保持著觀望的態(tài)度，有 ７ 慈溪家電城項目營銷策劃 報告