【正文】 洽談區(qū)洽談、溝通 （引導(dǎo)客戶入座、匯報客戶疑難問題、申請解決方案和銷售配合營造洽談氣氛、互換名片、挖掘客戶信息、投資方案分析、促 銷 SP、遞交樓書及講解。 （以上只是框架性規(guī)定，具體內(nèi)容詳見上海商貿(mào)有限 公司的業(yè)務(wù)管理辦法） 五 、銷售流程 接待客戶 （主動上前、問候語、確認來訪渠道及次數(shù)。 （六）土地使用證及其他證明書 土地使用證證書標(biāo)號： ，建設(shè)規(guī)劃許可證編號 ： ， 施工許可證編號： ，建設(shè)用地批準(zhǔn)書編號： ，《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》編號： 四、銷售人員守則 （一）基本準(zhǔn)則 銷售人員必須忠于公司，熱愛本職工作，遵守職業(yè)道德； 銷售人員在工作時間內(nèi)要時刻注意儀表、儀容； 銷售人員必須公司遵守公司規(guī)章制度和銷售管理制度，保守公司秘密； 銷售人員不得有損害公司利益的行為發(fā)生或與公司的利益發(fā)生沖突； 銷售人員必須微笑熱情善意地對待所有客戶。 各樓 內(nèi)上下水管道及樓外自來水，污水、雨水管道全部接通 ，每棟樓內(nèi)均 設(shè)有專用配電室，有 雙回 路線路供樓內(nèi)使用，樓內(nèi)還配有大型貨梯 、客梯 直通樓內(nèi)各層 。 二期由四星級以上星級賓館、會展中心、 3 棟六層高的商業(yè)樓、地下停車場及商業(yè)配套樓等組成，建筑面積 229710 平方 米；三期由產(chǎn)學(xué)研基地項目、地下停車場等組成，建筑面積 291655 平方米。 （二）建筑結(jié)構(gòu)簡介 項目分三期完成。 三、商業(yè)物業(yè)專業(yè)知識 （一）商業(yè)物業(yè)種類 HAPPYLAND 內(nèi)的物業(yè)種類繁多，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富齊全，物業(yè)品質(zhì)層次錯落有致。 生活用水 元 /噸 、 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)用水 元 /噸 、 賓館、飯店、娛樂業(yè)用水 元 /噸 ； 天然氣： 居民用氣 元 /M 工業(yè)用氣 元 /M 公用事業(yè)用氣 元 /M 商業(yè)用氣 元 /M3 通訊 （ 1）電話（傳真）初裝費 308 元人民幣 /線 （ 2） ADSL 初裝費 308 元人民幣 /線 電費 （ 1） 315KVA 及以上（大工業(yè) ）用戶 電壓等級 供配電貼費 電度電價 110KVA 免 元 /KWH 35KVA 免 元 /KWH 10KVA 免 元 /KWH （ 2） 315KVA 以下用戶 電壓等級 供配電貼費 電度電價 35KVA 免 元 /KWH 10KVA 免 元 /KWH 10KVA 以下 免 元 /KWH 勞動力成本 外資企業(yè)職工工資水平不低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)，具體由企業(yè)自行確定。年的土地權(quán)屬管理費 工商注冊費 注冊資本在 1000 萬元人民幣 (含 1000 萬元）以下的收 %； 1000 萬 元以上的超出部分收 %； 1 億元以上的超出部分不再收取。 （六）投資成本優(yōu)勢 與上海、蘇州等城市相比，在昆山市花橋鎮(zhèn)投資具有無可比擬的成本優(yōu)勢。 ? 統(tǒng)一的經(jīng)營管理 公司將組建商業(yè)經(jīng)營管理公司負責(zé)該項目的經(jīng)營管理。 ? 消防設(shè)施 為降低火災(zāi)誘因，保證客戶和消費者安全，整 個建筑主體結(jié)構(gòu)及主要設(shè)備均屬非易燃材料，并安裝有消防主管及樓層消防栓等設(shè)施。 ? 通訊 花橋鎮(zhèn) 已建成一萬門（終端三萬門）的兩座郵電通信大樓，采用先進的光纜、寬帶通信網(wǎng)絡(luò)，長途、國際、港澳臺電話及 電傳、傳真暢通無阻 ， 先進的光纜、寬帶通信網(wǎng)絡(luò) 保證了信息的暢通。 ? 給排水設(shè)備和電器設(shè)備 供電設(shè)備：花橋鎮(zhèn) 建有 35KV 的變壓站二座、在建 110KV 變壓站一座和籌建 的 220KV 變電站一座，由華東 22萬伏電網(wǎng)配變供應(yīng) ， 為花橋鎮(zhèn) 工商 企業(yè) 的正常 經(jīng)營 生產(chǎn)提供了電力上的保證； 配電方式高壓采用雙回路選擇送電，并以環(huán)路配電方式供電，保證電壓的穩(wěn)定；同時配有緊急備用發(fā)電系統(tǒng)，特殊情況下啟 動備用電源；每一商戶均安裝電力計量裝臵，數(shù)據(jù)直接傳送至主監(jiān)控室并儲存。 ? 電梯服務(wù) 該項目共有包括貨梯、客梯共 部，具體分布情況如下： ； 公司將為客戶提供優(yōu)質(zhì)電梯服務(wù)，文明禮貌，使用文明用語，持證上崗； 遇到電梯出現(xiàn)故障，維修人員及時趕到現(xiàn)場排除 故障，確保大廈安全運營。據(jù)了解， 上海國際汽 車城的公交營運系統(tǒng)已進入規(guī)劃程序，相信不遠的將來城際交通 會大大改善 花橋鎮(zhèn) 現(xiàn)有公交體系和網(wǎng)絡(luò) 。 ? 居住： 昆山是國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市，花橋鎮(zhèn)是國家衛(wèi)生鎮(zhèn)，環(huán)境優(yōu)美，景色 、氣候 怡人 ， 各項生活設(shè)施一應(yīng)俱全， 國際生態(tài)居住區(qū)將是您忙碌后的棲息地。 ? 學(xué)校： happyland 周邊地區(qū)擁有包括著名的復(fù)旦大學(xué)、上海交通大學(xué)在內(nèi)的等眾多 高等院校、省市級重點中、小學(xué)以及國際外語學(xué)校 所，可以滿足入住業(yè)主子女及職工不同的就學(xué)需求。 （四）配套設(shè)施 ? 市政設(shè)施：提供高標(biāo)準(zhǔn)“八通一平”條件，包括道路、供電、供水、污水排放、雨水排放、通信和寬帶、土地平整。 預(yù)計未來一段時間內(nèi)， 該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)價格上漲空間 將被打開 。 ? 地產(chǎn)升值空間巨大 我們認為，未來商業(yè)地產(chǎn)項目將 逐漸轉(zhuǎn)從廣域型、都市型購物中心轉(zhuǎn)向區(qū)域型購物中心或二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)項目未來將朝購物、休閑、健身、交際等方向綜合發(fā)展。而該區(qū)域的 商業(yè)配套 明顯跟不上，從而為本項 目的發(fā)展提供了鍥機。 ? 周邊 商業(yè)氛圍初步形成 花橋鎮(zhèn)面積 50 平方公里， 目前 已 經(jīng) 形成四大支柱產(chǎn)業(yè)即汽車零配件產(chǎn)業(yè)、高科技電子產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè) ，是 昆山市的汽配商貿(mào)物流重鎮(zhèn)。 最新統(tǒng)計 數(shù)據(jù) 顯示， 2020 上半年長三角 15 個城市的居民人均可支配收入首次突破 8000 元大關(guān)，較全國平均水平高出 2628 元。 另外，昆山市 入選 2020 年度 “ 最佳中國魅力城市 ” 和 “ 極力推薦投資城市 ” ， 美國《福布斯》雜志首次推出 “ 中國最佳商業(yè)城市排行榜 ” 、 “ 未來之星 50 強 ” ，昆山分別名列第 69位和第 7 位。 該區(qū)域內(nèi)人口密集，潛在消費群體龐大。 蘇州市 位于長江三角洲中部、江蘇省南部 ， 東臨上海，南接浙江 ， 2020 年的國民生產(chǎn)總值達 3450 億元 ，經(jīng)濟增長速度達到 %，人均可支配收入 14451 元。 ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集中，經(jīng)濟發(fā)達，人民生活富裕，消費結(jié)構(gòu)面臨升級 項目地處長三角，國內(nèi)國際資本紛紛涌入，商業(yè)極為發(fā)達， 長江三角洲以全 國 ％的陸地面積、 ％的人口，創(chuàng)造了全國 ％的國內(nèi)生產(chǎn)總值、％的財政收入、 ％的進出口總額 ， 2020 年 長三角地區(qū) 15 城市 中 有13 個城市居民家庭的人均可支配收入超過萬元 ，長三角已經(jīng) 成為中國 大陸最具經(jīng)濟 活力 、 人民群眾生活最富裕 、 輻射能力 最 廣泛 的地區(qū) 。依托滬寧高速公路、 312國道、滬寧鐵路和同三國道、上海郊區(qū)環(huán)線以及擬建中的京滬高速鐵路、 城際 軌道交通 等 ，組成了花橋鎮(zhèn)四通八達、快速、便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)。 ? 交通優(yōu)勢 花橋鎮(zhèn)位于江蘇省的最東端、上海市的西北郊。這里目前是上海、蘇州等周邊地區(qū)的SHOPPING MALL 的商業(yè)輻射范圍 的空白點或盲區(qū)。為此，公司將利用本項目將在不同階段采用不同的經(jīng)營模式， 聚集大量相關(guān)領(lǐng)域的管理精英，實施專業(yè)化管理，并形成一套成熟的管理模式和經(jīng)驗， 力求在 開發(fā)商、投資者、經(jīng)營商、管理商 之間取得共贏，在 短期利潤 和 長期利 潤 求得平衡。好在XXX 集團是在市場經(jīng)濟大潮中成長壯大起來的，對市場的判斷和把握能力較為準(zhǔn)確，具有靈活的經(jīng)營機制和先進實用的管理模式。 我們將要投資的 happyland 項目恰好符合 《昆山市城市總體發(fā)展規(guī)劃》和《昆山市服務(wù)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》， 而且項目所在地位于重點發(fā)展區(qū)域。昆山在發(fā)展服務(wù)業(yè)的過程中， 力求與上海、蘇州錯位發(fā)展，要以 昆山 為立足點， 擴大服務(wù)半徑。按照昆山市的發(fā)展規(guī)劃和市領(lǐng)導(dǎo)的最新講話精神， 當(dāng)前昆山正利用工業(yè)化和城市化加速推進的時happyland 健 慶 美 結(jié)婚 喜慶 婚前 當(dāng)日 婚后 升學(xué)、生日、團聚、晉升、節(jié)日等各種 服飾 產(chǎn)品 美容 化妝品 用品 整形美容 演出 電影院 小型劇場 表演場 健身器材 健身俱樂部 健身 保健 體檢 療養(yǎng) 診所 保健品 中國補品 用品 藥品 機， 為 更好地支撐現(xiàn)代制造業(yè)的發(fā)展 ，大力發(fā)展包括 教育培訓(xùn)、醫(yī)療 、 消費性服務(wù) 、生產(chǎn)性服務(wù)等在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè) 。 其中， A 區(qū)以慶為主題， B 區(qū)以健為主題，專家樓、華美大樓（一樓、二樓出售， 同時二樓辟出一定面積用于老爺車展出； 35 樓三星級賓館） 具體業(yè)態(tài)組合見下表 （三）項目優(yōu)勢 ? 符合城市發(fā)展規(guī)劃 昆山是一座具有深厚文化歷史底蘊的以外向型 經(jīng)濟為主導(dǎo)的新興工商城市，東接上海，西鄰蘇州。 ? Happy 主題：定位精準(zhǔn) 公司對 對 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展脈搏精準(zhǔn)把握 ，該項目集慶、健、美、老爺車文化為主題，為消費者提高婚慶、節(jié)慶、喜慶、健康、整形美容、游樂、批發(fā)、購物、酒店、休閑、美食等于一體的全新體驗消費時代，引領(lǐng)每天 都是快樂節(jié)日。另有30 萬平方米的大型停車場（約 9400 個車位）和 15 萬平方米的屋頂花園。 ? 規(guī)模宏大，氣勢磅礴 XXXhappyland 占地面積 41 萬平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，整個建筑規(guī)模宏大，氣勢宏偉，布局合理，色彩鮮明。充分展現(xiàn)了 XXX 集團在建筑設(shè)計等各方面的優(yōu)勢，集本土風(fēng)情與海派風(fēng)格于一體，讓建筑傳情達意。 該項目位于昆山市花橋鎮(zhèn)曹安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，占地 41 萬平方米、總建筑面積 萬平方米，計劃投資額 26多億元，容積率為 ，綠地率為 15%，停車位共 9400 個，現(xiàn)有建筑面積 11萬平方米。 XXX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 擁有一流的專業(yè)團隊，