【正文】 緊急情 況下方可借用中控備存鑰匙 ,保安部中控室借出鑰匙需由登記簽名 ,不得隨意取用轉(zhuǎn)交他人。 九、 訪客驗證登記管理規(guī)定 《出入證》； 《出入證》的人員進入項目須履行來客來訪登記手續(xù)； 何事，找何人及個人基本情況； ，電話聯(lián)系不通可請巡視警衛(wèi)幫助聯(lián)系； ，請來客提交有效身份斑點件換領《訪客證》； ，填寫《來客來訪人員出入登記表》； ； 。 6. 發(fā)現(xiàn)聲音作業(yè)者，按“項目裝修違章處理規(guī)定”之內(nèi)容予以處罰。 4. 動火現(xiàn)場須根據(jù)面積配置滅火器具和沙土； 50 平方米應配置一具 4公斤以上的干粉滅火器。 2. 凡須動用明火的單位，一律到物業(yè)安保部輸《動火許可證》后方可作業(yè)。 。 。 七、 辦公室內(nèi)防火安全管理規(guī)定 、易炸物品。 。 。 。 。 。 。 。 易炸物品。 。 。 、易炸物品。 。 。 員不得在室內(nèi)逗留。 二、中控室防火安全管理規(guī)定 。 9. 項目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員，務必以防火安全為重點，高度重視防火安全工作，不得以任何理由違反和破壞消防安全制度。 7. 安保部依照制定的消防安全制度和責任實施日常的管理，有權對違反制度和責任的人員進行教育和處罰。 5. 防火安全委員會責成項目安保部履行消防安全的監(jiān)督檢查職責，并進行日常的消防安全管理工作。 3. 防火安全委員會作項目消防安全工作的最高決策機構(gòu)，實行逐級消防安全責任制。 保安崗位設置及職責 項目 工作區(qū)域 工作職責 工作時間及人員配置 1 一層大堂 (主樓 )門崗 維護主樓大堂良好的辦公秩序 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 2 地庫出、入口崗 驗證進出車庫車輛 8： 0014： 00 2 人 14： 0020： 00 2 人 20： 008： 00（次日） 1 人 1 人休息 3 消防中控室值班崗 確認、消除報警及突發(fā)事件指揮中心 8： 0014： 00 2 人 14： 0020： 00 2 人 20： 008： 00（次日） 2 人 2 人休息 4 門禁系統(tǒng)值班崗 確認、消除報警（內(nèi)保辦公室） 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 20： 008： 00（次日） 1 人 1 人休息 5 外圍門崗 控制、驗證進出物品 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 20： 008： 00（次日） 1 人 1 人休息 6 夜班登記崗 控制閑雜人員進入大廈 20： 008： 00（次日） 2 人 7 樓層巡視崗 維護公共區(qū)域良好秩序及安全 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 8 外圍車場崗 指揮、疏導車輛，保證車輛安全 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 共計： 30 人 第三節(jié) 保安、消防及安全管理規(guī)定 一、消防安全管理規(guī)定 1. 依據(jù)“預防為主，防消結(jié)合”的工作方針，本著“誰主管，誰負責”的精神制定項目消防安全管理制度。 （ 3）材料、備件的使用制度 （ 4）工具購買及其領用管理制度 拆舊備件及費舊材料管理制度 （ 5） 建立設備材料備件工具的出入庫管理制度 2．基本管理程序： （ 1） 采購程序 （ 2） 領用程序 班組或?qū)I(yè)提需求 主管工程師審批 經(jīng)理審批 業(yè)主規(guī)定審批程序 限額采購 限額采購 采 購 入 庫 技工申請 調(diào)度審批 領班簽字 低值易耗材料領用 工程師審批 經(jīng)理或業(yè)主審批 材料、備件領用 第二章 大廈保安（管理）計劃書 第一節(jié) 概述 針對北京海關新辦公樓自身特點及周邊環(huán)境情況，合理分配警力，保證大廈擁有一個良好的辦公秩序，預防火災事件的發(fā)生。 5．能源使用中的技術控制和節(jié)能措施的制定及其實施。 3．計量設備的檢測。具體工作由專業(yè)（主管）工程師協(xié)助海關 實施，內(nèi)容如下： 1．制定水、電、氣、燃油消耗計劃并分配使用指標。 五．逐步改進維修服務管理手段，籌備建立內(nèi)部網(wǎng)絡化服務管理軟件，提高工作效率和服務質(zhì)量 。 3．技術保障 —— 以服務優(yōu)先為原則。 四．保證維修服務質(zhì)量的基本原則 1．維修人員到場時間（自接到信息時起） （ 1）特殊情況 —— 立即到場。 報修投訴信息息 值班員 有關維修人員 到場處理 報修投訴人簽字認可 （ 5）與客戶有關維修保養(yǎng)方面的往來文件。 （ 3）租期內(nèi)維修記錄及客戶確認文件。 客戶維修服務檔案包括： （ 1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗收記錄、遺留問題記錄、交接記錄。包括到場時間、服務態(tài)度、維修質(zhì)量、滿意率等 2．基 本程序： 通知 工作分配（工作單） 持單 反饋 維修人員持單反饋 操作 三．建立維修服務擋案 對外以客戶為單位，對內(nèi)以各經(jīng)營或服務區(qū)域為單位（如房號等）建立維修服務檔案，以保證維修服務的連續(xù)性并為維修保養(yǎng)計劃提供依據(jù)。 二．維修服務主要工作制度及其基本程序 1．主要工作制度：（ 1）值班負責制及其崗位負責制 （ 2）“工作單（票）”制度。 3．“報修”與“投訴” —— 為提高維修服務質(zhì)量和效率，需合理設置維修服務管 理程序，適當區(qū)分“報修”與“投訴”是必要的。 2．有償服務 —— 主要是對客戶自管自用或客戶產(chǎn)權的設備設施的維修服務和特殊需求之工作項目。 1．無償服務 —— 大廈應提供的無償使用和保修的設備設施及其應有的功能保證的維修、安裝等項目。 （四） 工程部緊急事件處理原則 1． 保障生命、保護設備、減少損失 2． 搶救現(xiàn)場、防止擴大、控制影響 3． 分清主次、人力得當、穩(wěn)定大局 七 建議部分需業(yè)主另行“委外”的專項維修（或保養(yǎng) ） 合同 1． 電梯保養(yǎng)及其大修 2． 冷凍機保養(yǎng)及大修 3． 電話交換機主機系統(tǒng)及其軟件、計費子系統(tǒng)保養(yǎng) 4． 消防監(jiān)控主機系統(tǒng)及其軟件保養(yǎng) 5． 保安監(jiān)控系統(tǒng)主機及其軟件 6． 空調(diào)機組大修 7． 樓宇自控主機保養(yǎng) 8． 政府或行業(yè)管理部門規(guī)定的各種檢測或強制保養(yǎng) 9． 其它技術壟斷性專業(yè)設備的保養(yǎng)及其大修 第五節(jié) 維修服務 一．維修服務的含義及內(nèi)容 大廈內(nèi)各部門和客 戶（或客人）日常對設備設施及其功能需求的報修、投訴、申請之工作項目，視為維修服務。 3． 制定善后措施（各主要設備設施）。如：火災撲救保障程序、斷電處理程序、跑水處理程序等。 3． 規(guī)定聯(lián)絡方式，確定人員及時到位。 六． 維修保養(yǎng)應急措施（提要） （一） 組織措施 ——— 應急預案 1． 制定細致的突發(fā)事件應急預案。 5． 客戶施工現(xiàn)場管理規(guī)定。 3． 客戶施 工管理程序。 （二） 工程管理制度 1． 內(nèi)部施工管理程序。 3． 大廈內(nèi)客戶自行實施的二次裝修工程。 五． 工程管理 （一） 協(xié)助 管理項目 1． 使用和經(jīng)營過程中的土建、機電、裝修等改造工程或安裝工程。必要時委托工程隊伍或廠商執(zhí)行。 2． 制定大修技術方案和實施方案。） 4． 超過折舊期的設備維修。） 3． 財務已列入固定資產(chǎn)的低值項目，其一次性維修費用等于或大于設備整體價 值的。） 2． 發(fā)生固定資產(chǎn)增值的項目。 1． 發(fā)生的單項維修費用符合海關財務制度規(guī)定的固定資產(chǎn)列支金額的。 四． 大修及更新改造 （一） 大修的含義。 2．季度周期保養(yǎng)計劃主要項目： 各類普通水泵；空氣處理機（風機）；空調(diào)散流器（風口）；分路低壓開關（分路電盤）；電熱水器；生活水箱；蓄水池；應急燈；蓄 電池組；擦窗機；交換機、配線架；管井、管溝；動力控制電盤；消防報警盤；消火栓；燃氣灶具；衛(wèi)生間機電設備；保安設施；應急廣播。 （二） 按專業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細的設備防范性保養(yǎng)計劃。使任何人對一般故障不用查圖紙即可準確到位處理。負責水、電、空調(diào)、電梯、消防、通信等機電系統(tǒng)的綜合運行、維修及相關服務（具體內(nèi)容另定） 3． 運行操作項目 1） 站點故障處理 2） 系統(tǒng)停、送（開關）操作 3） 機房及基礎設施巡視 4） 公共區(qū)巡視 5） 系統(tǒng)運行狀態(tài)調(diào)整 4． 運行表格（提要） 按專業(yè)系統(tǒng)或設備類型規(guī)定運行表格，主要 內(nèi)容如下： 1） 各類巡視表 2） 各類運行記錄表 3） 交接班表 4） 故障處理登記表 （三）日常維修內(nèi)容： 1． 系統(tǒng)設備運行故障處理 2． 系統(tǒng)設備缺陷的維修 3． 公共區(qū)設施維修 4． 末端設施、單體設備的故障維修 5． 消耗品的更換 6． 其它各類報修 （四）運行維修制度（提要） 1． 維修值班制度 2． 巡視制度 3． 維修記錄制度 4． 維修工作單制度 5． 日常維修工作流程 （五）建立運行維修“速查表” 為提高工作效率，發(fā)揮員工一專多能的作用，按專業(yè)系統(tǒng)建立維修速查表。 （二） 設備運行內(nèi)容： 1． 站點 24 小時運行值班 電站 (及發(fā)電機 )、 中控室 (及衛(wèi)星站 )、熱力站 (及冷凍站 )設置固定值班崗位，值班人員同時負責相關的日常維護及臨時性維修。 4． 運行人員適用于相關的日常維護、保養(yǎng)、服務工作。 2． 設備運行的實施由運行維修班組執(zhí)行，各工種分工協(xié)作。 二． 設備日常運行、維修 （一） 設備運行管理方式 1． 設備運行按專業(yè)系統(tǒng)管理。 3． 設備分管責任人對設備完好率、設備安全、設備保養(yǎng)完成情況進行檢查，并提出有關保養(yǎng)建議，補充設備檔案。 2． 將主 要設備設施按單體確定責任人分管。詳細培訓計劃另定。任何有組織的技術培訓都要進行考核，以確認受訓者的水平和培訓者工作績效。這是一項長期的工作。 4． 專業(yè)之間交叉培訓。 2． 工程交接后，在保修期內(nèi)由施工方派 專人同大廈維修人員共同參與設備運行，指導并處理專項技術問題，在實際工作中教會崗上維修人員。施工單位及設備制造廠家派專人或組織培訓班，對維修人員培訓其設備的使用、維修方法。 打破工種界限，一般性的維修不分專業(yè)人人能做，提高效率、降低成本。 第二階段，對重點設備、關鍵設備透徹掌握，能夠獨立排除故障，獨立進行保養(yǎng)。培訓安排可分為三個階段。 4．針對工作中遇到的具體的高精尖疑難技 術問題，以多種形式適時聘請專項技術人員協(xié)助解決并對酒店員工進行培訓。 2．與專業(yè)廠家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務關系，保證專用備件和關鍵技術的提供。 （ 6） 總部“專業(yè)工程組”隨時配合重大搶修、重要大修、綜合技改及其它規(guī)模性或復雜性的維保工作。 （ 4） 專 業(yè)技術組定期到項目檢查，考評設備情況，并提出整改意見。 （ 2） 設備中修、大修技術方案報“總部”專業(yè)技術組審批。 3． “物管公司”總部的綜合技術支持 —— 國貿(mào)物管公司工程部及其各專業(yè)工程師組將全面支持“北京海關大廈”項目的維修保養(yǎng)工作，以及酒店擴大經(jīng)營的工程需求。 2． 保養(yǎng)、大修、工程、改造 —— 在得到業(yè)主委托后由工程師直接負責，具體操作由技工分工實施。逐步建立細致的工作流程和操作規(guī)范。技術力量的調(diào)配方式，根據(jù)工作性質(zhì)和服務要求屆時具體制定。 二．基本技術保障 （一） 建立基本技術保障體系。 5． 政府和行業(yè)管理部門對設備設施有關檢測報告、使用批準文件、認證等材料。 3． 設備設施運行、維修檔案。 （二）技術資料內(nèi)容： 1． 各類竣工圖紙、原始資料。 3． 資料存檔及保護辦法。 第三節(jié) 技術管理 一．技術資料管理 （一）制定詳細的技術資料管理制度，細化技術資料的收集、存檔、保護、修改、變更、使用、移交等辦法及程序（細則另定）： 1． 技術資料交接程序和日常收集辦法。 c 工作質(zhì)量。 （ 2） 員工考核 —— a 績效。 c 服務質(zhì)量。 3． 考核內(nèi)容：（細則另定） （ 1） 部門考核 —— a 保養(yǎng)計劃完成情況。 1． 部門逐級考核：制定系統(tǒng)、班組崗位逐級考核標準和辦法。 （ 7） 檔案、資料管理；文秘