【正文】 6） 總部“專業(yè)工程組”隨時配合重大搶修、重要大修、綜合技改及其它規(guī)模性或復(fù)雜性的維保工作。 （二） 專項技術(shù)（或設(shè)備）保障： 1．專項重點設(shè)備或?qū)ｍ椉夹g(shù)以“專項委外合同”為保障，強制保養(yǎng)和大修。 2．與專業(yè)廠家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，保證專用備件和關(guān)鍵技術(shù)的提供。 3．針對性地建立與市政（或政府）及社會專業(yè)維修隊伍的相對穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，用于應(yīng)付突發(fā)事件、緊急任務(wù)及不可預(yù)見的工作。 4．針對工作中遇到的具體的高精尖疑難技 術(shù)問題，以多種形式適時聘請專項技術(shù)人員協(xié)助解決并對酒店員工進行培訓(xùn)。 三．專業(yè)技術(shù)操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1．變電站運行規(guī)程 2．變電站倒閘操作程序 3．變電站檢修操作程序 4．強電低壓供用電系統(tǒng)運行規(guī)程 5．強電低壓維修作業(yè)程序 6．供水系統(tǒng)運行規(guī)程 7．供水系統(tǒng)作業(yè)程序 8．熱力站運行工作規(guī)程和作業(yè)程序 9．熱力站檢修作業(yè)程序 10．排水、排污系統(tǒng)檢修制度及作業(yè)程序 11．空調(diào)系統(tǒng)運行規(guī)程 12．空調(diào)制冷檢修作業(yè)程序 13．空調(diào)送、回風(fēng)系統(tǒng)檢修作業(yè)程序 14．衛(wèi)星接受站運行規(guī)程及檢修程序 15．消防報警系統(tǒng)運行規(guī)程 16．消防報警故障處理程序 17．消防報警試驗、檢修程序 18．消防聯(lián)動系統(tǒng)試驗、檢修程序 19．消防噴灑系統(tǒng)試驗、檢修程序 20．消防栓水系統(tǒng)試驗、檢修程序 21．消防卷閘試驗、檢修程序 22．消防排煙、送風(fēng)設(shè)備設(shè)施運行、檢修規(guī)程及操作程序 23．保安系統(tǒng)運行規(guī)程 24．保安系統(tǒng)檢修、試驗程序 ，移機、裝機作業(yè)程序 、計費、服務(wù)系統(tǒng)作業(yè)程序 、路面、外圍維護作業(yè)程序 、升降機、擦窗機運行工作規(guī)程 、升降機、擦窗機檢修作業(yè)程序 37 音像設(shè)備使用規(guī)范及維護程序 、檢修規(guī)程 、設(shè)施，系統(tǒng)維修及保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 四．員工技術(shù)培訓(xùn) 對員工的技術(shù)培訓(xùn)本 著專業(yè)技術(shù)熟練、一專多能的原則。培訓(xùn)安排可分為三個階段。 第一階段，使各專業(yè)員工盡快熟悉大廈內(nèi)本專業(yè)、本崗位的設(shè)備設(shè)施情況，掌握運行和操作，保證整體運轉(zhuǎn)。 第二階段，對重點設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備透徹掌握，能夠獨立排除故障，獨立進行保養(yǎng)。 第三階段，全面熟悉樓內(nèi)各類設(shè)備設(shè)施。 打破工種界限，一般性的維修不分專業(yè)人人能做，提高效率、降低成本。方案如下： 1． 由甲方安排工程交接前的培訓(xùn)。施工單位及設(shè)備制造廠家派專人或組織培訓(xùn)班，對維修人員培訓(xùn)其設(shè)備的使用、維修方法。此項應(yīng)屬“工程合同”范圍。 2． 工程交接后，在保修期內(nèi)由施工方派 專人同大廈維修人員共同參與設(shè)備運行，指導(dǎo)并處理專項技術(shù)問題，在實際工作中教會崗上維修人員。 3． 系統(tǒng)運行穩(wěn)定后，由專業(yè)工程師（或技師）對技工進行深入的較全面的培訓(xùn)。 4． 專業(yè)之間交叉培訓(xùn)。結(jié)合日常工作利用多種形式對員工進行一專多能培訓(xùn)。這是一項長期的工作。 5． 培訓(xùn)考核制度。任何有組織的技術(shù)培訓(xùn)都要進行考核，以確認受訓(xùn)者的水平和培訓(xùn)者工作績效。 6． 竣工技術(shù)培訓(xùn)范圍：機電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。詳細培訓(xùn)計劃另定。 第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理 運行、維修、保養(yǎng) 一． 實施設(shè)備管理責(zé)任定員 1． 建立設(shè)備明細臺帳，按單體分項。 2． 將主 要設(shè)備設(shè)施按單體確定責(zé)任人分管。所有維修保養(yǎng)人員對自己分管的設(shè)備負有綜合管理責(zé)任。 3． 設(shè)備分管責(zé)任人對設(shè)備完好率、設(shè)備安全、設(shè)備保養(yǎng)完成情況進行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補充設(shè)備檔案。 4． 制定詳細的設(shè)備管理責(zé)任制度（細則根據(jù)實際情況確定）。 二． 設(shè)備日常運行、維修 （一） 設(shè)備運行管理方式 1． 設(shè)備運行按專業(yè)系統(tǒng)管理。由運行主管（或領(lǐng)班）負責(zé)，工程師協(xié)調(diào)。 2． 設(shè)備運行的實施由運行維修班組執(zhí)行，各工種分工協(xié)作。 3． 機電系統(tǒng)實行 24 小時運行值班制度。 4． 運行人員適用于相關(guān)的日常維護、保養(yǎng)、服務(wù)工作。 5． 根據(jù)餐飲、客房、寫字樓等不同的經(jīng) 營需要，在運行班組中劃分責(zé)任區(qū)域。 （二） 設(shè)備運行內(nèi)容： 1． 站點 24 小時運行值班 電站 (及發(fā)電機 )、 中控室 (及衛(wèi)星站 )、熱力站 (及冷凍站 )設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時負責(zé)相關(guān)的日常維護及臨時性維修。（具體內(nèi)容另定） 2． 系統(tǒng)設(shè)備運行、維修值班 運行維修班組實施 24 小時值班。負責(zé)水、電、空調(diào)、電梯、消防、通信等機電系統(tǒng)的綜合運行、維修及相關(guān)服務(wù)（具體內(nèi)容另定） 3． 運行操作項目 1） 站點故障處理 2） 系統(tǒng)停、送（開關(guān)）操作 3） 機房及基礎(chǔ)設(shè)施巡視 4） 公共區(qū)巡視 5） 系統(tǒng)運行狀態(tài)調(diào)整 4． 運行表格（提要） 按專業(yè)系統(tǒng)或設(shè)備類型規(guī)定運行表格，主要 內(nèi)容如下： 1） 各類巡視表 2） 各類運行記錄表 3） 交接班表 4） 故障處理登記表 （三）日常維修內(nèi)容： 1． 系統(tǒng)設(shè)備運行故障處理 2． 系統(tǒng)設(shè)備缺陷的維修 3． 公共區(qū)設(shè)施維修 4． 末端設(shè)施、單體設(shè)備的故障維修 5． 消耗品的更換 6． 其它各類報修 （四）運行維修制度（提要） 1． 維修值班制度 2． 巡視制度 3． 維修記錄制度 4． 維修工作單制度 5． 日常維修工作流程 （五）建立運行維修“速查表” 為提高工作效率，發(fā)揮員工一專多能的作用，按專業(yè)系統(tǒng)建立維修速查表。將關(guān)鍵部位、故障多發(fā)點、系統(tǒng)連接各環(huán)節(jié)及位置等用表格分類表示出來。使任何人對一般故障不用查圖紙即可準(zhǔn)確到位處理。 三． 計劃保養(yǎng) （一） 建立每臺設(shè)備的維修檔案，動態(tài)反映設(shè)備情況。 （二） 按專業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細的設(shè)備防范性保養(yǎng)計劃。 （三） 制定關(guān)鍵設(shè)備、重點設(shè)備的強制性保養(yǎng)計劃 強制保養(yǎng)（或檢測）項目 5.電力變壓器 8. 消防排煙風(fēng)機 、管線 電機 、室外廣告牌 (架 )結(jié)構(gòu) (電瓶 ) （四） 防范性計劃保養(yǎng)周期 1．年周期保養(yǎng)計劃主要項目： 各類電機；消防水泵；高低壓配電盤；電力變壓器；鍋爐；空調(diào)主機；空調(diào)風(fēng)道清理；空調(diào)風(fēng)閥；冷熱水主泵；避雷系統(tǒng)；風(fēng)機盤管；熱交換器；消防煙（溫）感探頭；接地系統(tǒng)；電話分線箱；電力電纜或母線；建筑外墻門窗等。 2．季度周期保養(yǎng)計劃主要項目： 各類普通水泵；空氣處理機（風(fēng)機）；空調(diào)散流器（風(fēng)口）；分路低壓開關(guān)（分路電盤）；電熱水器；生活水箱；蓄水池；應(yīng)急燈；蓄 電池組；擦窗機；交換機、配線架；管井、管溝；動力控制電盤；消防報警盤；消火栓；燃氣灶具；衛(wèi)生間機電設(shè)備；保安設(shè)施；應(yīng)急廣播。 3．月周期保養(yǎng)計劃主要項目： 空調(diào)過濾網(wǎng)；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；給排水自控裝置；電梯；發(fā)電機等。 四． 大修及更新改造 （一） 大修的含義。符合下列情形之一，即視為大修。 1． 發(fā)生的單項維修費用符合海關(guān)財務(wù)制度規(guī)定的固定資產(chǎn)列支金額的。（如高價值零備件和材料。） 2． 發(fā)生固定資產(chǎn)增值的項目。（如設(shè)備設(shè)施更換、改造、安裝等。） 3． 財務(wù)已列入固定資產(chǎn)的低值項目，其一次性維修費用等于或大于設(shè)備整體價 值的。（如整體不能更換或貨源困難的低值設(shè)備。） 4． 超過折舊期的設(shè)備維修。 （二） 實施大修的辦法 1． 根據(jù)實際情況提出大修計劃及其預(yù)算。 2． 制定大修技術(shù)方案和實施方案。 3． 由海關(guān)決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專業(yè)隊操作執(zhí)行。必要時委托工程隊伍或廠商執(zhí)行。 4． 按規(guī)定進行檢查驗收。 五． 工程管理 （一） 協(xié)助 管理項目 1． 使用和經(jīng)營過程中的土建、機電、裝修等改造工程或安裝工程。 2． 大廈擴大經(jīng)營增加的工程項目。 3． 大廈內(nèi)客戶自行實施的二次裝修工程。 4． 客戶退租后“租區(qū)恢復(fù)“工程。 （二） 工程管理制度 1． 內(nèi)部施工管理程序。 2． 內(nèi)部施工驗收標(biāo)準(zhǔn)。 3． 客戶施 工管理程序。 4． 客戶裝修技術(shù)審批程序。 5． 客戶施工現(xiàn)場管理規(guī)定。 6． 客戶裝修技術(shù)規(guī)范、驗收標(biāo)準(zhǔn)（各專業(yè)）。 六． 維修保養(yǎng)應(yīng)急措施（提要） （一） 組織措施 ——— 應(yīng)急預(yù)案 1． 制定細致的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。 2． 落實應(yīng)急人員，強化全體員工的應(yīng)變能力。 3． 規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員及時到位。 （二） 技術(shù)措施 1． 事先假設(shè)可能發(fā)生的各種緊急情況，制定技術(shù)處理程序并要求員工熟知。如：火災(zāi)撲救保障程序、斷電處理程序、跑水處理程序等。 2． 維修值班室配備專用應(yīng)急工具。 3． 制定善后措施（各主要設(shè)備設(shè)施）。 （三） 主要應(yīng)急內(nèi)容： 火警（災(zāi)）、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大事故、防汛等。 （四） 工程部緊急事件處理原則 1． 保障生命、保護設(shè)備、減少損失 2． 搶救現(xiàn)場、防止擴大、控制影響 3． 分清主次、人力得當(dāng)、穩(wěn)定大局 七 建議部分需業(yè)主另行“委外”的專項維修（或保養(yǎng) ） 合同 1． 電梯保養(yǎng)及其大修 2． 冷凍機保養(yǎng)及大修 3． 電話交換機主機系統(tǒng)及其軟件、計費子系統(tǒng)保養(yǎng) 4． 消防監(jiān)控主機系統(tǒng)及其軟件保養(yǎng) 5． 保安監(jiān)控系統(tǒng)主機及其軟件 6． 空調(diào)機組大修 7． 樓宇自控主機保養(yǎng) 8． 政府或行業(yè)管理部門規(guī)定的各種檢測或強制保養(yǎng) 9． 其它技術(shù)壟斷性專業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)及其大修 第五節(jié) 維修服務(wù) 一．維修服務(wù)的含義及內(nèi)容 大廈內(nèi)各部門和客 戶（或客人）日常對設(shè)備設(shè)施及其功能需求的報修、投訴、申請之工作項目，視為維修服務(wù)。根據(jù)設(shè)備設(shè)施使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷售或服務(wù)合同的規(guī)定，維修服務(wù)分為“無償服務(wù)”和“有償服務(wù)”。 1．無償服務(wù) —— 大廈應(yīng)提供的無償使用和保修的設(shè)備設(shè)施及其應(yīng)有的功能保證的維修、安裝等項目。包括依合同對客戶的服務(wù)和對各部門的服務(wù)。 2．有償服務(wù) —— 主要是對客戶自管自用或客戶產(chǎn)權(quán)的設(shè)備設(shè)施的維修服務(wù)和特殊需求之工作項目。如：寫字間客戶自備設(shè)備及維修消耗品等。 3．“報修”與“投訴” —— 為提高維修服務(wù)質(zhì)量和效率，需合理設(shè)置維修服務(wù)管 理程序，適當(dāng)區(qū)分“報修”與“投訴”是必要的。一般情況下，報修是指被服務(wù)方正常的維修通知或請求，維修人員按正常工作程序處理；投訴是指服務(wù)對象對大廈的軟、硬件服務(wù)不滿意而提出的合理要求，維修人員按特殊程序處理。 二．維修服務(wù)主要工作制度及其基本程序 1．主要工作制度：（ 1）值班負責(zé)制及其崗位負責(zé)制 （ 2）“工作單（票）”制度。包括“維修單”、“工作指令”、“工作申請單”等 （ 3）維修服務(wù)記錄及反饋制度 （ 4）維修服務(wù)核算及取費制度 （ 5）服務(wù)質(zhì)量保障制度。包括到場時間、服務(wù)態(tài)度、維修質(zhì)量、滿意率等 2．基 本程序： 通知 工作分配（工作單） 持單 反饋 維修人員持單反饋 操作 三．建立維修服務(wù)擋案 對外以客戶為單位，對內(nèi)以各經(jīng)營或服務(wù)區(qū)域為單位（如房號等）建立維修服務(wù)檔案，以保證維修服務(wù)的連續(xù)性并為維修保養(yǎng)計劃提供依據(jù)。特別是客戶維 修擋案，將對客戶的起租、退租、維修、有償服務(wù)收費等起著重要作用。 客戶維修服務(wù)檔案包括： （ 1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗收記錄、遺留問題記錄、交接記錄。 （ 2）客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修驗收記錄。 （ 3）租期內(nèi)維修記錄及客戶確認文件。 （ 4）有償服務(wù)記錄及其費用記錄并含有關(guān)確認文件。 報修投訴信息息 值班員 有關(guān)維修人員 到場處理 報修投訴人簽字認可 （ 5）與客戶有關(guān)維修保養(yǎng)方面的往來文件。 （ 6）客戶退租“恢復(fù)租區(qū)”驗收記錄。 四．保證維修服務(wù)質(zhì)量的基本原則 1．維修人員到場時間（自接到信息時起） （ 1）特殊情況 —— 立即到場。如：跑水、斷電、電梯故障等 （ 2）投訴 —— 5 分鐘內(nèi) （ 3）報修 —— 10 分鐘內(nèi) 2．同時多項維修處理順序：（以影響面大小確定） 主要公共場所 —— 客戶 —— 一般營業(yè)區(qū) —— 各部門—— 系統(tǒng)內(nèi)部維修。 3．技術(shù)保障 —— 以服務(wù)優(yōu)先為原則。 技術(shù)人員、工具、材料優(yōu)先供給服務(wù)需要。 五．逐步改進維修服務(wù)管理手段，籌備建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)管理軟件，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量 。 第六節(jié) 能源和維修材料管理 一．能源管理