【正文】 品的情況； ； ； ； 違禁物品或淫穢物品要立即上交封存； 、傳閱、復(fù)制； 。 十、 客戶登記備案管理規(guī)定 1. 凡簽約入伙項(xiàng)目寫字間 /商鋪 /單元的客戶 /小業(yè)主，須履行安全登記備案手續(xù)； /小業(yè)主的合法證明文件； 《工商執(zhí)照》，辦事 處商社提交《登記證》的復(fù)印件，小業(yè)主提交身份證復(fù)印件； 《身份證》、《護(hù)照》、《港澳臺(tái)回鄉(xiāng)證》的復(fù)印件； ； ； ，辦理《職員出入證》等相關(guān)手續(xù)。 5. 電氣焊或明火作業(yè)必須是持證人操作，作業(yè)現(xiàn)場必須有看火人隨時(shí)準(zhǔn)備撲救。 八、 動(dòng)用明火安全管理規(guī)定 1. 項(xiàng)目任何區(qū)域內(nèi)需要進(jìn)行電氣焊或其它明火作業(yè)時(shí)，須履行以下安全管理制度。 。 物品擺放要符合“五距”。 。 五、空調(diào)風(fēng)機(jī)房防火安全管理規(guī)定 。 。 。 三、電井房防火安全管理規(guī)定 。 。 10. 安保部根據(jù)實(shí)際情況，一年舉辦一至二次消防演習(xí)，并提前由物業(yè) 部通知各客戶 /小業(yè)主配合。 6. 安保部負(fù)責(zé)制定消防安全的各項(xiàng)規(guī)章制度和消防安全責(zé)任書， 交防火安全委員會(huì)審批。 2. 根據(jù)工作需要項(xiàng)目須成立防火安全委員會(huì)，委員會(huì)主任由總物業(yè)經(jīng)理擔(dān)任，各部門經(jīng)理為委員會(huì)委員。 二．維修材料、備件及工具管理 1．管理方案： （ 1）建立維修材料、備件采購制度 （ 2）建立維修材料、備件專用庫房（或平臺(tái)），制定庫管制度。 2．能源使用量記錄、統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偂? 技術(shù)人員、工具、材料優(yōu)先供給服務(wù)需要。 （ 6）客戶退租“恢復(fù)租區(qū)”驗(yàn)收記錄。 （ 2）客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修驗(yàn)收記錄。包括“維修單”、“工作指令”、“工作申請單”等 （ 3）維修服務(wù)記錄及反饋制度 （ 4）維修服務(wù)核算及取費(fèi)制度 （ 5）服務(wù)質(zhì)量保障制度。如：寫字間客戶自備設(shè)備及維修消耗品等。根據(jù)設(shè)備設(shè)施使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷售或服務(wù)合同的規(guī)定，維修服務(wù)分為“無償服務(wù)”和“有償服務(wù)”。 2． 維修值班室配備專用應(yīng)急工具。 2． 落實(shí)應(yīng)急人員，強(qiáng)化全體員工的應(yīng)變能力。 4． 客戶裝修技術(shù)審批程序。 4． 客戶退租后“租區(qū)恢復(fù)“工程。 4． 按規(guī)定進(jìn)行檢查驗(yàn)收。 （二） 實(shí)施大修的辦法 1． 根據(jù)實(shí)際情況提出大修計(jì)劃及其預(yù)算。（如設(shè)備設(shè)施更換、改造、安裝等。符合下列情形之一，即視為大修。 （三） 制定關(guān)鍵設(shè)備、重點(diǎn)設(shè)備的強(qiáng)制性保養(yǎng)計(jì)劃 強(qiáng)制保養(yǎng)（或檢測）項(xiàng)目 5.電力變壓器 8. 消防排煙風(fēng)機(jī) 、管線 電機(jī) 、室外廣告牌 (架 )結(jié)構(gòu) (電瓶 ) （四） 防范性計(jì)劃保養(yǎng)周期 1．年周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目： 各類電機(jī)；消防水泵；高低壓配電盤；電力變壓器；鍋爐；空調(diào)主機(jī)；空調(diào)風(fēng)道清理；空調(diào)風(fēng)閥；冷熱水主泵；避雷系統(tǒng)；風(fēng)機(jī)盤管；熱交換器；消防煙（溫）感探頭；接地系統(tǒng)；電話分線箱；電力電纜或母線；建筑外墻門窗等。將關(guān)鍵部位、故障多發(fā)點(diǎn)、系統(tǒng)連接各環(huán)節(jié)及位置等用表格分類表示出來。 5． 根據(jù)餐飲、客房、寫字樓等不同的經(jīng) 營需要，在運(yùn)行班組中劃分責(zé)任區(qū)域。由運(yùn)行主管（或領(lǐng)班）負(fù)責(zé)，工程師協(xié)調(diào)。所有維修保養(yǎng)人員對(duì)自己分管的設(shè)備負(fù)有綜合管理責(zé)任。 6． 竣工技術(shù)培訓(xùn)范圍：機(jī)電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。結(jié)合日常工作利用多種形式對(duì)員工進(jìn)行一專多能培訓(xùn)。此項(xiàng)應(yīng)屬“工程合同”范圍。 第三階段，全面熟悉樓內(nèi)各類設(shè)備設(shè)施。 三．專業(yè)技術(shù)操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1．變電站運(yùn)行規(guī)程 2．變電站倒閘操作程序 3．變電站檢修操作程序 4．強(qiáng)電低壓供用電系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程 5．強(qiáng)電低壓維修作業(yè)程序 6．供水系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程 7．供水系統(tǒng)作業(yè)程序 8．熱力站運(yùn)行工作規(guī)程和作業(yè)程序 9．熱力站檢修作業(yè)程序 10．排水、排污系統(tǒng)檢修制度及作業(yè)程序 11．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程 12．空調(diào)制冷檢修作業(yè)程序 13．空調(diào)送、回風(fēng)系統(tǒng)檢修作業(yè)程序 14．衛(wèi)星接受站運(yùn)行規(guī)程及檢修程序 15．消防報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程 16．消防報(bào)警故障處理程序 17．消防報(bào)警試驗(yàn)、檢修程序 18．消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)試驗(yàn)、檢修程序 19．消防噴灑系統(tǒng)試驗(yàn)、檢修程序 20．消防栓水系統(tǒng)試驗(yàn)、檢修程序 21．消防卷閘試驗(yàn)、檢修程序 22．消防排煙、送風(fēng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、檢修規(guī)程及操作程序 23．保安系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)程 24．保安系統(tǒng)檢修、試驗(yàn)程序 ，移機(jī)、裝機(jī)作業(yè)程序 、計(jì)費(fèi)、服務(wù)系統(tǒng)作業(yè)程序 、路面、外圍維護(hù)作業(yè)程序 、升降機(jī)、擦窗機(jī)運(yùn)行工作規(guī)程 、升降機(jī)、擦窗機(jī)檢修作業(yè)程序 37 音像設(shè)備使用規(guī)范及維護(hù)程序 、檢修規(guī)程 、設(shè)施，系統(tǒng)維修及保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 四．員工技術(shù)培訓(xùn) 對(duì)員工的技術(shù)培訓(xùn)本 著專業(yè)技術(shù)熟練、一專多能的原則。 （二） 專項(xiàng)技術(shù)（或設(shè)備）保障： 1．專項(xiàng)重點(diǎn)設(shè)備或?qū)ｍ?xiàng)技術(shù)以“專項(xiàng)委外合同”為保障，強(qiáng)制保養(yǎng)和大修。 （ 3） 大型維修機(jī)具及重要通用備件靈活調(diào)劑，確保供應(yīng)。制定詳細(xì)的技術(shù)流程和本大廈的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。技術(shù)人員的配置 ,重點(diǎn)采用以下方法： 1． 日常維修及服務(wù) —— 以技工 為主。 6． 各有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 2． 各類技術(shù)修改材料、圖紙、文件。 2． 設(shè)備改造或變更后強(qiáng)制修改或變更資料規(guī)定。 b 業(yè)務(wù)能力技術(shù)水平。 b 設(shè)備完好率和運(yùn)行情況。 三．考核制度 根據(jù)不同的工作崗位和工作性質(zhì)分別建立各類考核規(guī)章。 （ 4）服務(wù)中的聯(lián)絡(luò)、約定、配合、協(xié)調(diào)。 （ 1） 24 小時(shí)受理各方面的報(bào)修、投訴。直接上級(jí)：領(lǐng)班 按崗位分配和責(zé)任制規(guī)定，完成各類工作任務(wù)。 （ 4） 及時(shí)處理報(bào)修和投訴。 3． 班組（或崗位）領(lǐng)班。 （ 4） 專業(yè)費(fèi)用預(yù)算，并控制費(fèi)用的使用。 （ 6） 能源使用管理。 （ 2）制定操作規(guī)程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 2． 工程師（主管兼）。 （ 2） 制定部門工作計(jì)劃、費(fèi)用計(jì)劃并組織執(zhí)行和過程的控制。 弱電技工： 弱電技術(shù) 5 年以上，有樓宇 自控運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)。 電站電工 : 有高壓電工操作證和入網(wǎng)證，中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)， 5 年以上工作經(jīng)驗(yàn)。 本計(jì)劃書系統(tǒng)地概括了 辦公樓維修保養(yǎng)的組織制度、技術(shù)管理、設(shè)備計(jì)劃保養(yǎng)、維修服務(wù)、能源和材料管理的實(shí)施方案，注重了操作性。適應(yīng)高檔寫字樓 (及酒店 )辦公和經(jīng)營服務(wù)需要。 CS 系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略） —— 為客戶提供全方位服務(wù) 將在 大廈實(shí)施顧客滿意戰(zhàn)略，一切從客 戶需要出發(fā)，以客戶滿意為目標(biāo)，為客戶提供全方位的服務(wù)。 MIS 系統(tǒng)（信息管理系統(tǒng)） —— 對(duì)信息處理的規(guī)范 大廈智能化程度高，故信息快速反饋并及時(shí)處 理十分重要，為了保證 大廈信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到及時(shí)處理，我們建議在管理處機(jī)構(gòu)中設(shè)置“智能控制中心”。因此，我們將在物業(yè)管理中導(dǎo)入ISO14000 環(huán)境管理體系，全面實(shí)施環(huán)境保護(hù)計(jì)劃，從大廈園區(qū)綠化覆蓋率、排污排水設(shè)施、垃圾處理、噪聲處理及營造自然景觀等方面采取一系列環(huán)保措施。 3． 為客戶提供體貼入微的關(guān)懷 傾聽客戶心聲，確立“善待客戶”的職業(yè)意識(shí)。我們在“ 大廈”將實(shí)施“人性化”物業(yè)管理的設(shè)想及策劃具體為： 1． 引入“重視員工”的管理理念 員工是人性化物業(yè)管理的實(shí)施者，只有“善待員工”才能實(shí)現(xiàn)“善待客戶”。運(yùn)用科學(xué)的管理方法，提升大廈形象。該項(xiàng)目位于 ，具有優(yōu)越的地理位置和便利的外部交通環(huán)境；設(shè)施設(shè)備優(yōu)良，具有現(xiàn)代智能化系統(tǒng)，各項(xiàng)功能齊全，可提供舒適的辦公環(huán)境，將為 樹立良好的形象。基于上述因素，我們認(rèn)為 辦公樓的發(fā)展空間潛力很大。綜合分析，我們擬定出物業(yè)管理的五點(diǎn)設(shè)想及策劃。 (1) 多層次、多角度地激勵(lì)員工，以滿足員工物質(zhì)與精神需要； (2) 主張管理者與員工之間的充分溝通，體現(xiàn)人與人之間的人格平等； (3) 關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)展； (4) 為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上，平者讓，庸者下”； (5) 為員工設(shè)計(jì)職業(yè)生涯，通過培訓(xùn)，使每一個(gè)物業(yè)管理員 可以成為職業(yè)管理處主任和職業(yè)經(jīng)理。安排“客戶接待日”，傾聽客戶心聲， 滿足客戶的合理需求。 三、 充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法 提高 大廈物業(yè)管理水平必須充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法。該中心除了對(duì)樓宇各種智能化設(shè)備進(jìn)行控制外，還負(fù)責(zé)樓宇所有信息的接受和處理，并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤。 四、 堅(jiān)持管理服務(wù)運(yùn)作規(guī)范化 在 大廈的物業(yè)管理中，我們將在發(fā)展商的支持和配合下，嚴(yán)格按照北京市有關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定對(duì)大廈實(shí)行規(guī)范化管理，確保發(fā)展商、物業(yè)管理人、客戶三者處于良性互動(dòng)的狀態(tài)之中。保持并提高“硬件”水平使大廈保值增值，為大廈的長遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)。就設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)等重要的操作環(huán)節(jié)進(jìn)行簡淺展開，希望能成為較切合實(shí)際的作業(yè)指導(dǎo)綱領(lǐng)。 維修電工 : 有 (高 )低壓電工操作證，中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)， 3年以上物業(yè)維修服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。懂消防自控、衛(wèi)星電視、通訊線路運(yùn)行維修。 （ 3） 對(duì)員工人身安全、設(shè)備運(yùn)行安全進(jìn)行檢查、督導(dǎo)。直接上 級(jí)：公司工程部總監(jiān) 管理工作范圍：全面技術(shù)管理工作。 （ 3）對(duì)維修保養(yǎng)的操作過程實(shí)施控制，維修保養(yǎng)工作完成后驗(yàn)收。 業(yè)務(wù)工作范圍 : （ 1） 所轄專業(yè)的維修、保養(yǎng)、服務(wù)的組織工作。 （ 5） 員工業(yè)務(wù)分配和業(yè)務(wù)考核。 （ 1） 具體日常運(yùn)行值班、維修、服務(wù)工作的分配和操作。 （ 5） 負(fù)責(zé)分管設(shè)備的安全和員工的操作安全。（各項(xiàng)工作制度、規(guī)范及崗位分配另行制定）。隨時(shí)分配給各班組員工或通報(bào)各級(jí)有關(guān)人員處理，并得到反饋。組織處理緊急事件。 1． 部門逐級(jí)考核：制定系統(tǒng)、班組崗位逐級(jí)考核標(biāo)準(zhǔn)和辦法。 c 服務(wù)質(zhì)量。 c 工作質(zhì)量。 3． 資料存檔及保護(hù)辦法。 3． 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修檔案。 二．基本技術(shù)保障 （一） 建立基本技術(shù)保障體系。逐步建立細(xì)致的工作流程和操作規(guī)范。 3． “物管公司”總部的綜合技術(shù)支持 —— 國貿(mào)物管公司工程部及其各專業(yè)工程師組將全面支持“北京海關(guān)大廈”項(xiàng)目的維修保養(yǎng)工作，以及酒店擴(kuò)大經(jīng)營的工程需求。 （ 4） 專 業(yè)技術(shù)組定期到項(xiàng)目檢查，考評(píng)設(shè)備情況，并提出整改意見。 2．與專業(yè)廠家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，保證專用備件和關(guān)鍵技術(shù)的提供。培訓(xùn)安排可分為三個(gè)階段。 打破工種界限，一般性的維修不分專業(yè)人人能做，提高效率、降低成本。 2． 工程交接后，在保修期內(nèi)由施工方派 專人同大廈維修人員共同參與設(shè)備運(yùn)行，指導(dǎo)并處理專項(xiàng)技術(shù)問題，在實(shí)際工作中教會(huì)崗上維修人員。這是一項(xiàng)長期的工作。詳細(xì)培訓(xùn)計(jì)劃另定。 3． 設(shè)備分管責(zé)任人對(duì)設(shè)備完好率、設(shè)備安全、設(shè)備保養(yǎng)完成情況進(jìn)行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補(bǔ)充設(shè)備檔案。 2． 設(shè)備運(yùn)行的實(shí)施由運(yùn)行維修班組執(zhí)行，各工種分工協(xié)作。 （二） 設(shè)備運(yùn)行內(nèi)容： 1． 站點(diǎn) 24 小時(shí)運(yùn)行值班 電站 (及發(fā)電機(jī) )、 中控室 (及衛(wèi)星站 )、熱力站 (及冷凍站 )設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時(shí)負(fù)責(zé)相關(guān)的日常維護(hù)及臨時(shí)性維修。使任何人對(duì)一般故障不用查圖紙即可準(zhǔn)確到位處理。 2．季度周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目： 各類普通水泵；空氣處理機(jī)（風(fēng)機(jī)）；空調(diào)散流器（風(fēng)口）；分路低壓開關(guān)（分路電盤）；電熱水器；生活水箱；蓄水池；應(yīng)急燈；蓄 電池組；擦窗機(jī)；交換機(jī)、配線架；管井、管溝；動(dòng)力控制電盤；消防報(bào)警盤；消火栓；燃?xì)庠罹撸恍l(wèi)生間機(jī)電設(shè)備；保安設(shè)施；應(yīng)急廣播。 1． 發(fā)生的單項(xiàng)維修費(fèi)用符合海關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定的固定資產(chǎn)列支金額的。） 3． 財(cái)務(wù)已列入固定資產(chǎn)的低值項(xiàng)目，其一次性維修費(fèi)用等于或大于設(shè)備整體價(jià) 值的。 2． 制定大修技術(shù)方案和實(shí)施方案。 五． 工程管理 （一） 協(xié)助 管理項(xiàng)目 1． 使用和經(jīng)營過程中的土建、機(jī)電、裝修等改造工程或安裝工程。 （二） 工程管理制度 1． 內(nèi)部施工管理程序。 5． 客戶施工現(xiàn)場管理規(guī)定。 3． 規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員及時(shí)到位。 3． 制定善后措施（各主要設(shè)備設(shè)施）。 1．無償服務(wù) —— 大廈應(yīng)提供的無償使用和保修的設(shè)備設(shè)施及其應(yīng)有的功能保證的維修、安裝等項(xiàng)目。 3．“報(bào)修”與“投訴” —— 為提高維修服務(wù)質(zhì)量和效率，需合理設(shè)置維修服務(wù)管 理程序，適當(dāng)區(qū)分“報(bào)修”與“投訴”是必要的。包括到場時(shí)間、服務(wù)態(tài)度、維修質(zhì)量、滿意率等 2．基 本程序： 通知 工作分配（工作單） 持單