【正文】 品的情況； ； ； ； 違禁物品或淫穢物品要立即上交封存； 、傳閱、復制； 。 十、 客戶登記備案管理規(guī)定 1. 凡簽約入伙項目寫字間 /商鋪 /單元的客戶 /小業(yè)主，須履行安全登記備案手續(xù)； /小業(yè)主的合法證明文件； 《工商執(zhí)照》，辦事 處商社提交《登記證》的復印件，小業(yè)主提交身份證復印件； 《身份證》、《護照》、《港澳臺回鄉(xiāng)證》的復印件； ； ； ，辦理《職員出入證》等相關(guān)手續(xù)。 5. 電氣焊或明火作業(yè)必須是持證人操作，作業(yè)現(xiàn)場必須有看火人隨時準備撲救。 八、 動用明火安全管理規(guī)定 1. 項目任何區(qū)域內(nèi)需要進行電氣焊或其它明火作業(yè)時，須履行以下安全管理制度。 。 物品擺放要符合“五距”。 。 五、空調(diào)風機房防火安全管理規(guī)定 。 。 。 三、電井房防火安全管理規(guī)定 。 。 10. 安保部根據(jù)實際情況，一年舉辦一至二次消防演習，并提前由物業(yè) 部通知各客戶 /小業(yè)主配合。 6. 安保部負責制定消防安全的各項規(guī)章制度和消防安全責任書， 交防火安全委員會審批。 2. 根據(jù)工作需要項目須成立防火安全委員會，委員會主任由總物業(yè)經(jīng)理擔任，各部門經(jīng)理為委員會委員。 二．維修材料、備件及工具管理 1．管理方案： （ 1）建立維修材料、備件采購制度 （ 2）建立維修材料、備件專用庫房（或平臺），制定庫管制度。 2．能源使用量記錄、統(tǒng)計、分攤。 技術(shù)人員、工具、材料優(yōu)先供給服務需要。 （ 6）客戶退租“恢復租區(qū)”驗收記錄。 （ 2）客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修驗收記錄。包括“維修單”、“工作指令”、“工作申請單”等 （ 3）維修服務記錄及反饋制度 （ 4）維修服務核算及取費制度 （ 5）服務質(zhì)量保障制度。如：寫字間客戶自備設備及維修消耗品等。根據(jù)設備設施使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷售或服務合同的規(guī)定，維修服務分為“無償服務”和“有償服務”。 2． 維修值班室配備專用應急工具。 2． 落實應急人員，強化全體員工的應變能力。 4． 客戶裝修技術(shù)審批程序。 4． 客戶退租后“租區(qū)恢復“工程。 4． 按規(guī)定進行檢查驗收。 （二） 實施大修的辦法 1． 根據(jù)實際情況提出大修計劃及其預算。（如設備設施更換、改造、安裝等。符合下列情形之一，即視為大修。 （三） 制定關(guān)鍵設備、重點設備的強制性保養(yǎng)計劃 強制保養(yǎng)（或檢測）項目 5.電力變壓器 8. 消防排煙風機 、管線 電機 、室外廣告牌 (架 )結(jié)構(gòu) (電瓶 ) （四） 防范性計劃保養(yǎng)周期 1．年周期保養(yǎng)計劃主要項目： 各類電機；消防水泵；高低壓配電盤；電力變壓器；鍋爐；空調(diào)主機；空調(diào)風道清理；空調(diào)風閥；冷熱水主泵；避雷系統(tǒng)；風機盤管；熱交換器；消防煙（溫）感探頭；接地系統(tǒng)；電話分線箱；電力電纜或母線；建筑外墻門窗等。將關(guān)鍵部位、故障多發(fā)點、系統(tǒng)連接各環(huán)節(jié)及位置等用表格分類表示出來。 5． 根據(jù)餐飲、客房、寫字樓等不同的經(jīng) 營需要，在運行班組中劃分責任區(qū)域。由運行主管（或領(lǐng)班）負責，工程師協(xié)調(diào)。所有維修保養(yǎng)人員對自己分管的設備負有綜合管理責任。 6． 竣工技術(shù)培訓范圍：機電各系統(tǒng)全部設備、設施。結(jié)合日常工作利用多種形式對員工進行一專多能培訓。此項應屬“工程合同”范圍。 第三階段，全面熟悉樓內(nèi)各類設備設施。 三．專業(yè)技術(shù)操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標準 1．變電站運行規(guī)程 2．變電站倒閘操作程序 3．變電站檢修操作程序 4．強電低壓供用電系統(tǒng)運行規(guī)程 5．強電低壓維修作業(yè)程序 6．供水系統(tǒng)運行規(guī)程 7．供水系統(tǒng)作業(yè)程序 8．熱力站運行工作規(guī)程和作業(yè)程序 9．熱力站檢修作業(yè)程序 10．排水、排污系統(tǒng)檢修制度及作業(yè)程序 11．空調(diào)系統(tǒng)運行規(guī)程 12．空調(diào)制冷檢修作業(yè)程序 13．空調(diào)送、回風系統(tǒng)檢修作業(yè)程序 14．衛(wèi)星接受站運行規(guī)程及檢修程序 15．消防報警系統(tǒng)運行規(guī)程 16．消防報警故障處理程序 17．消防報警試驗、檢修程序 18．消防聯(lián)動系統(tǒng)試驗、檢修程序 19．消防噴灑系統(tǒng)試驗、檢修程序 20．消防栓水系統(tǒng)試驗、檢修程序 21．消防卷閘試驗、檢修程序 22．消防排煙、送風設備設施運行、檢修規(guī)程及操作程序 23．保安系統(tǒng)運行規(guī)程 24．保安系統(tǒng)檢修、試驗程序 ，移機、裝機作業(yè)程序 、計費、服務系統(tǒng)作業(yè)程序 、路面、外圍維護作業(yè)程序 、升降機、擦窗機運行工作規(guī)程 、升降機、擦窗機檢修作業(yè)程序 37 音像設備使用規(guī)范及維護程序 、檢修規(guī)程 、設施，系統(tǒng)維修及保養(yǎng)質(zhì)量標準 四．員工技術(shù)培訓 對員工的技術(shù)培訓本 著專業(yè)技術(shù)熟練、一專多能的原則。 （二） 專項技術(shù)（或設備）保障： 1．專項重點設備或?qū)ｍ椉夹g(shù)以“專項委外合同”為保障，強制保養(yǎng)和大修。 （ 3） 大型維修機具及重要通用備件靈活調(diào)劑，確保供應。制定詳細的技術(shù)流程和本大廈的專業(yè)標準。技術(shù)人員的配置 ,重點采用以下方法： 1． 日常維修及服務 —— 以技工 為主。 6． 各有關(guān)的技術(shù)標準。 2． 各類技術(shù)修改材料、圖紙、文件。 2． 設備改造或變更后強制修改或變更資料規(guī)定。 b 業(yè)務能力技術(shù)水平。 b 設備完好率和運行情況。 三．考核制度 根據(jù)不同的工作崗位和工作性質(zhì)分別建立各類考核規(guī)章。 （ 4）服務中的聯(lián)絡、約定、配合、協(xié)調(diào)。 （ 1） 24 小時受理各方面的報修、投訴。直接上級：領(lǐng)班 按崗位分配和責任制規(guī)定，完成各類工作任務。 （ 4） 及時處理報修和投訴。 3． 班組（或崗位）領(lǐng)班。 （ 4） 專業(yè)費用預算，并控制費用的使用。 （ 6） 能源使用管理。 （ 2）制定操作規(guī)程和質(zhì)量標準。 2． 工程師（主管兼）。 （ 2） 制定部門工作計劃、費用計劃并組織執(zhí)行和過程的控制。 弱電技工： 弱電技術(shù) 5 年以上，有樓宇 自控運行經(jīng)驗。 電站電工 : 有高壓電工操作證和入網(wǎng)證，中級以上技術(shù)等級， 5 年以上工作經(jīng)驗。 本計劃書系統(tǒng)地概括了 辦公樓維修保養(yǎng)的組織制度、技術(shù)管理、設備計劃保養(yǎng)、維修服務、能源和材料管理的實施方案，注重了操作性。適應高檔寫字樓 (及酒店 )辦公和經(jīng)營服務需要。 CS 系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略） —— 為客戶提供全方位服務 將在 大廈實施顧客滿意戰(zhàn)略，一切從客 戶需要出發(fā)，以客戶滿意為目標，為客戶提供全方位的服務。 MIS 系統(tǒng)（信息管理系統(tǒng)） —— 對信息處理的規(guī)范 大廈智能化程度高，故信息快速反饋并及時處 理十分重要，為了保證 大廈信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到及時處理，我們建議在管理處機構(gòu)中設置“智能控制中心”。因此，我們將在物業(yè)管理中導入ISO14000 環(huán)境管理體系，全面實施環(huán)境保護計劃，從大廈園區(qū)綠化覆蓋率、排污排水設施、垃圾處理、噪聲處理及營造自然景觀等方面采取一系列環(huán)保措施。 3． 為客戶提供體貼入微的關(guān)懷 傾聽客戶心聲，確立“善待客戶”的職業(yè)意識。我們在“ 大廈”將實施“人性化”物業(yè)管理的設想及策劃具體為： 1． 引入“重視員工”的管理理念 員工是人性化物業(yè)管理的實施者，只有“善待員工”才能實現(xiàn)“善待客戶”。運用科學的管理方法，提升大廈形象。該項目位于 ，具有優(yōu)越的地理位置和便利的外部交通環(huán)境；設施設備優(yōu)良，具有現(xiàn)代智能化系統(tǒng)，各項功能齊全，可提供舒適的辦公環(huán)境，將為 樹立良好的形象。基于上述因素，我們認為 辦公樓的發(fā)展空間潛力很大。綜合分析，我們擬定出物業(yè)管理的五點設想及策劃。 (1) 多層次、多角度地激勵員工，以滿足員工物質(zhì)與精神需要； (2) 主張管理者與員工之間的充分溝通，體現(xiàn)人與人之間的人格平等； (3) 關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)展； (4) 為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上，平者讓，庸者下”； (5) 為員工設計職業(yè)生涯，通過培訓，使每一個物業(yè)管理員 可以成為職業(yè)管理處主任和職業(yè)經(jīng)理。安排“客戶接待日”，傾聽客戶心聲， 滿足客戶的合理需求。 三、 充分運用現(xiàn)代科學管理方法 提高 大廈物業(yè)管理水平必須充分運用現(xiàn)代科學管理方法。該中心除了對樓宇各種智能化設備進行控制外，還負責樓宇所有信息的接受和處理，并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤。 四、 堅持管理服務運作規(guī)范化 在 大廈的物業(yè)管理中，我們將在發(fā)展商的支持和配合下，嚴格按照北京市有關(guān)物業(yè)管理條例的規(guī)定對大廈實行規(guī)范化管理，確保發(fā)展商、物業(yè)管理人、客戶三者處于良性互動的狀態(tài)之中。保持并提高“硬件”水平使大廈保值增值，為大廈的長遠發(fā)展打下穩(wěn)定的物質(zhì)基礎。就設備設施維修保養(yǎng)作業(yè)等重要的操作環(huán)節(jié)進行簡淺展開，希望能成為較切合實際的作業(yè)指導綱領(lǐng)。 維修電工 : 有 (高 )低壓電工操作證，中級以上技術(shù)等級， 3年以上物業(yè)維修服務經(jīng)驗。懂消防自控、衛(wèi)星電視、通訊線路運行維修。 （ 3） 對員工人身安全、設備運行安全進行檢查、督導。直接上 級：公司工程部總監(jiān) 管理工作范圍：全面技術(shù)管理工作。 （ 3）對維修保養(yǎng)的操作過程實施控制，維修保養(yǎng)工作完成后驗收。 業(yè)務工作范圍 : （ 1） 所轄專業(yè)的維修、保養(yǎng)、服務的組織工作。 （ 5） 員工業(yè)務分配和業(yè)務考核。 （ 1） 具體日常運行值班、維修、服務工作的分配和操作。 （ 5） 負責分管設備的安全和員工的操作安全。（各項工作制度、規(guī)范及崗位分配另行制定）。隨時分配給各班組員工或通報各級有關(guān)人員處理，并得到反饋。組織處理緊急事件。 1． 部門逐級考核：制定系統(tǒng)、班組崗位逐級考核標準和辦法。 c 服務質(zhì)量。 c 工作質(zhì)量。 3． 資料存檔及保護辦法。 3． 設備設施運行、維修檔案。 二．基本技術(shù)保障 （一） 建立基本技術(shù)保障體系。逐步建立細致的工作流程和操作規(guī)范。 3． “物管公司”總部的綜合技術(shù)支持 —— 國貿(mào)物管公司工程部及其各專業(yè)工程師組將全面支持“北京海關(guān)大廈”項目的維修保養(yǎng)工作，以及酒店擴大經(jīng)營的工程需求。 （ 4） 專 業(yè)技術(shù)組定期到項目檢查，考評設備情況，并提出整改意見。 2．與專業(yè)廠家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務關(guān)系，保證專用備件和關(guān)鍵技術(shù)的提供。培訓安排可分為三個階段。 打破工種界限，一般性的維修不分專業(yè)人人能做，提高效率、降低成本。 2． 工程交接后，在保修期內(nèi)由施工方派 專人同大廈維修人員共同參與設備運行，指導并處理專項技術(shù)問題，在實際工作中教會崗上維修人員。這是一項長期的工作。詳細培訓計劃另定。 3． 設備分管責任人對設備完好率、設備安全、設備保養(yǎng)完成情況進行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補充設備檔案。 2． 設備運行的實施由運行維修班組執(zhí)行，各工種分工協(xié)作。 （二） 設備運行內(nèi)容： 1． 站點 24 小時運行值班 電站 (及發(fā)電機 )、 中控室 (及衛(wèi)星站 )、熱力站 (及冷凍站 )設置固定值班崗位，值班人員同時負責相關(guān)的日常維護及臨時性維修。使任何人對一般故障不用查圖紙即可準確到位處理。 2．季度周期保養(yǎng)計劃主要項目： 各類普通水泵；空氣處理機（風機）；空調(diào)散流器（風口）；分路低壓開關(guān)（分路電盤）；電熱水器；生活水箱；蓄水池；應急燈；蓄 電池組；擦窗機；交換機、配線架；管井、管溝；動力控制電盤；消防報警盤；消火栓；燃氣灶具；衛(wèi)生間機電設備；保安設施；應急廣播。 1． 發(fā)生的單項維修費用符合海關(guān)財務制度規(guī)定的固定資產(chǎn)列支金額的。） 3． 財務已列入固定資產(chǎn)的低值項目，其一次性維修費用等于或大于設備整體價 值的。 2． 制定大修技術(shù)方案和實施方案。 五． 工程管理 （一） 協(xié)助 管理項目 1． 使用和經(jīng)營過程中的土建、機電、裝修等改造工程或安裝工程。 （二） 工程管理制度 1． 內(nèi)部施工管理程序。 5． 客戶施工現(xiàn)場管理規(guī)定。 3． 規(guī)定聯(lián)絡方式，確定人員及時到位。 3． 制定善后措施（各主要設備設施）。 1．無償服務 —— 大廈應提供的無償使用和保修的設備設施及其應有的功能保證的維修、安裝等項目。 3．“報修”與“投訴” —— 為提高維修服務質(zhì)量和效率，需合理設置維修服務管 理程序，適當區(qū)分“報修”與“投訴”是必要的。包括到場時間、服務態(tài)度、維修質(zhì)量、滿意率等 2．基 本程序： 通知 工作分配（工作單） 持單