【正文】 （二）精簡(jiǎn)高效，采用垂直服務(wù)、橫向調(diào)控的機(jī)構(gòu)模式。 定期清除綠地雜草、雜物。 二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告學(xué)校和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 (四)維護(hù)公共秩序 24小時(shí)值勤。 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確。 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和維修預(yù)算，向?qū)W校提出報(bào)告與建議，根據(jù)學(xué)校的決定，組織維修。 公示16小時(shí)服務(wù)電話。 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。對(duì)師生的合理需求，盡量予以提供，以方便師生生活和學(xué)習(xí)。讓師生享受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，確保服務(wù)品質(zhì)。（三）運(yùn)用平臺(tái)系統(tǒng)提供個(gè)性化家居服務(wù)將常規(guī)物業(yè)服務(wù)和各項(xiàng)特色服務(wù)通過網(wǎng)絡(luò)科技的手段融合在一起，使師生足不出戶就可以享受到集訂購、配送、服務(wù)于一體的一站式服務(wù)。為使項(xiàng)目內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作躍上新的臺(tái)階，全面改善現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)狀況，我們將結(jié)合本項(xiàng)目內(nèi)現(xiàn)有的基本條件及特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化服務(wù)。二種手段：采用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化、智能網(wǎng)絡(luò)化兩種服務(wù)手段。第二章 管理服務(wù)理念和目標(biāo)第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)理念從項(xiàng)目內(nèi)建筑設(shè)計(jì)看，可采用封閉式服務(wù)，在項(xiàng)目內(nèi)入口處有效實(shí)現(xiàn)人車分流，營造出井然有序的學(xué)習(xí)、辦公氛圍，通過改造項(xiàng)目內(nèi)現(xiàn)有的配套服務(wù)設(shè)施，拓展多種服務(wù)項(xiàng)目，并加強(qiáng)項(xiàng)目內(nèi)精神文化建設(shè)，構(gòu)建一個(gè)健康、文明、整潔、清新的生活環(huán)境。月）備注1物業(yè)服務(wù)費(fèi)（電梯住宅）2物業(yè)服務(wù)費(fèi)（商業(yè)物業(yè)）3報(bào)價(jià)說明以上各項(xiàng)報(bào)價(jià)均為包干價(jià)，包含所有的費(fèi)用、稅費(fèi)等。報(bào)價(jià)包括但不限于人工費(fèi)、管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、利潤、稅金等實(shí)施本項(xiàng)目物業(yè)管理發(fā)生的所有費(fèi)用及本項(xiàng)目物業(yè)管理的所有風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任。為此，我公司的物業(yè)服務(wù)思路是：四方滿意、三種意識(shí)、二種手段、一個(gè)目標(biāo)。一個(gè)目標(biāo)：一年內(nèi)將項(xiàng)目內(nèi)的物業(yè)服務(wù)提升到全市物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀項(xiàng)目內(nèi)的水準(zhǔn)。整體構(gòu)想如下：（一）逐步提高學(xué)習(xí)、辦公、生活品質(zhì)我們通過提供的個(gè)性化服務(wù)旨在滿足師生的需求，為項(xiàng)目內(nèi)全體師生提供便利的服務(wù)，逐步提高師生的生活、學(xué)習(xí)品味和品質(zhì)。創(chuàng)建酒店式“客服中心”，一個(gè)電話、一聲吩咐，服務(wù)方便快捷。（五）改造項(xiàng)目內(nèi)整體形象，強(qiáng)化員工素質(zhì)及服務(wù)意識(shí)專業(yè)化清潔、綠化做好項(xiàng)目內(nèi)的整體環(huán)境及本體設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)，并通過月檢及平時(shí)抽查、巡視監(jiān)督工作質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)的保值、增值。（八）營造健康學(xué)習(xí)氛圍充分使用現(xiàn)有的活動(dòng)場(chǎng)所和設(shè)施，為師生提供形式多樣的學(xué)習(xí)、休息、運(yùn)動(dòng)服務(wù)項(xiàng)目及場(chǎng)地。 管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修記錄。 每周巡查1次學(xué)校房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。校區(qū)主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。 對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次。 (五)保潔服務(wù) 校區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)1次。 根據(jù)校區(qū)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。 4適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 （三）全員參與，堅(jiān)持師生至上和師生監(jiān)督，決策和協(xié)調(diào)機(jī)制。（二）外部組織體系圖街道辦、公安、工商、稅務(wù)等學(xué) 校市房產(chǎn)局房 管 辦事 處物業(yè)服務(wù) 公司項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心（三）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置說明根據(jù)的實(shí)際情況及項(xiàng)目特點(diǎn)，擬組建“項(xiàng)目客戶服務(wù)中心”對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全面服務(wù)。（一） 內(nèi)部機(jī)構(gòu)圖項(xiàng)目服務(wù)中心設(shè)備維護(hù)秩序維護(hù)公寓管理個(gè)性化服務(wù) 綠化服務(wù)清潔服務(wù)第二節(jié) 工作流程機(jī)構(gòu)組建熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問題問題擬制管理方案聯(lián)系有關(guān)單位，督促及時(shí)整改組織員工培訓(xùn)制訂規(guī)章制度物業(yè)接管驗(yàn)收編制入駐資料進(jìn) 駐 項(xiàng) 目建立各類檔案 日常管理財(cái)務(wù)管理清潔綠化安全管理區(qū)劃內(nèi)事務(wù)管理公維共護(hù)設(shè)保施養(yǎng)車輛管理檔案資料管理第三節(jié) 信息反饋及處理方式為了保證項(xiàng)目內(nèi)的信息反饋渠道通暢，確保24小時(shí)內(nèi)的所有信息都能得到及時(shí)處理，我們將在項(xiàng)目內(nèi)服務(wù)中心編制中設(shè)置“信息處理指揮中心”。目錄如下：1 崗位責(zé)任制2 服務(wù)運(yùn)作制度目錄一、行政服務(wù) 《員工手冊(cè)》　　　　　　　　　　　　《內(nèi)部文件服務(wù)制度》《勞動(dòng)人事服務(wù)制度》　　　　　　　　《檔案管理制度》《值班制度》　　　　　　　　　　　　《員工培訓(xùn)制度》《車輛服務(wù)規(guī)定》　　　　　　　　　　《制服服務(wù)規(guī)定》《食堂服務(wù)制度》　　　　　　　　　　《辦公設(shè)備使用制度》二、財(cái)務(wù)管理《會(huì)計(jì)核算制度》　　　　　　　　　　《代收代繳服務(wù)制度》《財(cái)務(wù)分析制度》　　　　　　　　　　《發(fā)票收據(jù)服務(wù)制度》《憑證審核制度》　　　　　　　　　　《會(huì)計(jì)檔案管理制度》《收款服務(wù)制度》　　　　　　　　　　《付款服務(wù)制度》《借款服務(wù)制度》　　　　　　　　　　《固定資產(chǎn)服務(wù)制度》《報(bào)銷服務(wù)制度》　　　　　　　　　　《支票服務(wù)制度》《印章服務(wù)制度》　　　　　　　　　　《臨時(shí)停車票服務(wù)制度》《庫房服務(wù)制度》　　　　　　　　　　《物料采購服務(wù)制度》三、客戶服務(wù)《物管員服務(wù)用語規(guī)范》　　　　　　　《員工儀容儀表規(guī)定》《辦工用品申購、領(lǐng)用制度》　　　　　《投訴處理、回訪制度》《物業(yè)服務(wù)工作報(bào)告制度》　　　　　　《服務(wù)人員巡查制度》《師生意見征詢制度》　　　　　　　　《物業(yè)接管驗(yàn)收工作流程》《交房服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》　　　　《裝修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《報(bào)修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》　　　　　　《回訪服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《師生求助服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》　　《師生投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》《有償服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》　　　　　《各類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》四、運(yùn)行維修《設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收制度》　　　　　　《設(shè)施設(shè)備運(yùn)行服務(wù)制度》《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)制度》　　　　《設(shè)施設(shè)備外委服務(wù)制度》《設(shè)施設(shè)備報(bào)廢服務(wù)制度》　　　　　　《設(shè)施設(shè)備更新采購服務(wù)制度》《二次供水服務(wù)制度》　　　　　　　　《水電氣耗用服務(wù)制度》《維修安全工作服務(wù)制度》　　　　　　《計(jì)量器具校核服務(wù)制度》《電梯安全服務(wù)制度》　　　　　　　　《背景音樂服務(wù)制度》《配電房巡檢制度》　　　　　　　　　《配電房交接班制度》《消防系統(tǒng)定期巡檢制度》　　　　　　《消防系統(tǒng)外委服務(wù)制度》《消防服務(wù)制度》　　　　　　　　　　《弱電系統(tǒng)服務(wù)制度》《生活水箱水位控制系統(tǒng)》　　　　　　《配電房計(jì)量器具》《安全用具校檢制度》　　　　　　　　《自用、公用能耗計(jì)量》《及使用服務(wù)制度》　　　　　　　　 《配電房安全用具使用服務(wù)規(guī)定》《供配電設(shè)施安全運(yùn)行服務(wù)規(guī)定》　　　《供配電設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定》《供配電設(shè)施停送電服務(wù)規(guī)定》　　　　《弱電系統(tǒng)定期保養(yǎng)規(guī)定》《生活水泵組定期保養(yǎng)規(guī)定》　　　　　《柴油發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程》《生活水泵組安全操作規(guī)程》　　　　　《生活水箱補(bǔ)水安全操作規(guī)程》《安防系統(tǒng)安全操作規(guī)程》　　　　　　《樓宇對(duì)講系統(tǒng)安全操作規(guī)程》《電梯安全操作規(guī)程》　　　　　　　　《電梯運(yùn)行服務(wù)制度》《電梯保養(yǎng)服務(wù)與維護(hù)制度》　　　　　《電梯機(jī)房服務(wù)》《停生活用燃?xì)鈽?biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》　　　　《電梯困人解困工作流程》《停水應(yīng)急標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》　　　　　　《意外或計(jì)劃停電氣工作流程》《消防泵組安全操作規(guī)程》　　　　　　《消防主機(jī)安全操作規(guī)程》五、保衛(wèi)安全《秩序維護(hù)內(nèi)務(wù)服務(wù)條例》　　　　　　　《門衛(wèi)服務(wù)制度》《巡邏服務(wù)制度》　　　　　　　　　　　《監(jiān)控室服務(wù)制度》《交接班制度》　　　　　　　　　　　　《秩序維護(hù)人員訓(xùn)練服務(wù)制度》《警具服務(wù)制度》　　　　　　　　　　　《消防服務(wù)制度》《停車場(chǎng)服務(wù)制度》　　　　　　　　　　《報(bào)警器報(bào)警處理工作流程》《盜竊處理工作流程》　　　　　　　　　《火情火警應(yīng)急方案》《火情火警應(yīng)急標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》　　　　　《內(nèi)務(wù)服務(wù)規(guī)定》《公共秩序維護(hù)員應(yīng)急措施》　　　　　　《對(duì)講機(jī)的使用服務(wù)制度》《鑰匙服務(wù)制度》　　　　　　　　　　　《防火安全檢查制度》《獎(jiǎng)罰制度》　　　　　　　　　　　　　《公共秩序維護(hù)員交接班制度》2．考核辦法及目錄考核分為日?？疾榕c年度考核兩種。2 日?？疾閮?nèi)容為：遵守公司員工守則、服務(wù)制度、崗位工作職責(zé)和勞動(dòng)紀(jì)律情況，以及本職工作完成情況。5 員工考核制度目錄《員工工作考核及獎(jiǎng)罰制度》　　　 《服務(wù)中心主管崗位半年考核表》《服務(wù)中心經(jīng)理月度考核表》　　　　 《客戶服務(wù)員月度考核表》《員工崗位責(zé)任月度考核表》　　　 《公共秩序維護(hù)隊(duì)長月度考核表》《服務(wù)人員月考表》　　　　　　　　 《公共秩序維護(hù)員月考核表》《公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)維護(hù)主管月考核表》　　　《環(huán)境、綠化維護(hù)員月考核表》第四章 專業(yè)服務(wù)人員配備第一節(jié) 服務(wù)人員配備原則一、精干、高效、敬業(yè)的原則。2) 定期（每月）向公司報(bào)告工作情況，提交公司有關(guān)服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)綜合開發(fā)物業(yè)服務(wù)的計(jì)劃建議。5) 主持每周一次的服務(wù)中心例會(huì)，聽取工作匯報(bào)，布置工作任務(wù)，解決實(shí)際問題，改進(jìn)服務(wù)方法，促進(jìn)工作發(fā)展。9) 指導(dǎo)和協(xié)調(diào)下屬各部門工作，樹立正氣，堅(jiān)決打擊歪風(fēng)邪氣，保障服務(wù)工作順利進(jìn)行。12) 自覺接受師生及學(xué)校的監(jiān)督，聽取合理化建議，及時(shí)處理學(xué)校的指導(dǎo)意見。4) 嚴(yán)格執(zhí)行公司及服務(wù)中心的各項(xiàng)規(guī)章制度。3) 認(rèn)真檢查出入車輛，指揮車輛按規(guī)定線路行駛，停放在指定位置，不得亂停亂放，確保通道暢通無阻，避免造成交通阻塞。7) 服從指揮調(diào)度，忠于職守，提高警惕，做好治安保衛(wèi)工作，發(fā)現(xiàn)形跡可疑的人或重大情況立即向部門經(jīng)理匯報(bào)。2）認(rèn)真履行值班登記制度，值班中發(fā)生或已處理的各種情況在登記簿上作詳細(xì)記載，交接班時(shí)移交清楚，責(zé)任明確。6） 做好外來人員登記工作。一、培訓(xùn)計(jì)劃、方式類別培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)方式考核授課部門崗前培訓(xùn)新招員工入職前進(jìn)行介紹公司概況公司規(guī)章制度、員工守則人事