【正文】 第三節(jié) 人員管理 管理創(chuàng)新是XXXXX公司快速發(fā)展的原動(dòng)力之一，人的管理是其核心部分。每位員工必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得月度、季度、年度的足夠“學(xué)分”（積分），所有的“必修課”必須通過(guò)考核。（參加課程培訓(xùn)和考試，取得證書(shū)）管理處根據(jù)發(fā)展和需要，每年將選送部分人員到外面去進(jìn)行專業(yè)資格培訓(xùn)和專題培訓(xùn)，持證上崗是管理處對(duì)員工最基本的要求。只有經(jīng)過(guò)入職培訓(xùn)并考核合格者，員工才能到部門(mén)上崗。：公司年度培訓(xùn)計(jì)劃由品質(zhì)培訓(xùn)部培訓(xùn)主管負(fù)責(zé)制訂，報(bào)品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理審核后，由管理者代表批準(zhǔn)實(shí)施；管理處年度培訓(xùn)計(jì)劃由管理處綜合管理部長(zhǎng)負(fù)責(zé)制訂，報(bào)管理處主任審核后，由公司品質(zhì)培訓(xùn)部經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。培訓(xùn)所要達(dá)到的目的，是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)方面改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，最終培養(yǎng)出一批優(yōu)秀的、既有專業(yè)知識(shí)技能、又有現(xiàn)代管理水平的職業(yè)管理人員，在一線員工中培養(yǎng)出一大批有能力、綜合素質(zhì)高、有現(xiàn)代意識(shí)的操作骨干，以優(yōu)秀的人才為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 各部門(mén)負(fù)責(zé)人任職條件監(jiān)督施工。 根據(jù)XXXXX的實(shí)際情況，參考深圳市物業(yè)管理有關(guān)文件中管理人員管理面積的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，及類似寫(xiě)字樓的經(jīng)驗(yàn)，確定各類人員。第二節(jié) 工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理工作流程結(jié)合XXXXX的實(shí)際情況，按照輕重有序、科學(xué)有效的原則，擬定以下管理計(jì)劃：略 第三節(jié) 物資裝備 物質(zhì)裝備按照必需、實(shí)用、節(jié)儉的原則，經(jīng)嚴(yán)密測(cè)算，前期開(kāi)辦費(fèi)做以下配備：略第三章 人員的配備、培訓(xùn)與管理第一節(jié) 管理處各類人員配備我們對(duì)管理人員的配備以有經(jīng)驗(yàn)、有知識(shí)、有技能、懂管理和具有高度服務(wù)意識(shí)為準(zhǔn)繩，在此基礎(chǔ)上建立一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍，在人員配備中，遵循以下原則： 具有良好的職業(yè)道德觀念、愛(ài)崗敬業(yè)、誠(chéng)實(shí)守信、辦事公道、服務(wù)社區(qū)、奉獻(xiàn)社會(huì)。自我約束機(jī)制：管理處建立決策實(shí)施過(guò)程中的自我約束機(jī)制，以便各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以順利進(jìn)行。2業(yè)主評(píng)議制：管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督和跟蹤、反饋，對(duì)業(yè)主或其它資源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。四、監(jiān)督與自我約束機(jī)制XXXXX管理處在開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的過(guò)程中，定期向XXXXX公司、XXXXX業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理工作事務(wù)，制訂出日常工作計(jì)劃，分解量化到部門(mén)及每個(gè)崗位，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，每年對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行考核。工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。獎(jiǎng)懲機(jī)制的實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。服務(wù)業(yè)主和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。控制的措施有預(yù)先控制、現(xiàn)場(chǎng)控制、反饋控制等方式。保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到辦公室，經(jīng)過(guò)分析整理，并由辦公室發(fā)出指令，跟蹤檢查。（4）保衛(wèi)部負(fù)責(zé)小區(qū)治安，交通與消防管理，工程部負(fù)責(zé)設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)及便民服務(wù)，環(huán)境管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及衛(wèi)生綠化服務(wù)，綜合部負(fù)責(zé)后勤、人事、財(cái)務(wù)等事務(wù)。致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。第一部分 投標(biāo)方案公司簡(jiǎn)介 總經(jīng)理總經(jīng)理助理副總經(jīng)理品質(zhì)部辦公室拓展部機(jī)電工程部財(cái)務(wù)部物業(yè)服務(wù)部信息中心二、榮譽(yù)清單XXXXX物業(yè)公司所獲榮譽(yù)清單第二章 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備第一節(jié) 擬采取的管理方式現(xiàn)代化的商務(wù)辦公樓不僅提高了住戶的生活質(zhì)量、辦公環(huán)境。我們的管理方式分管理機(jī)制、信息反饋機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督與自我約束機(jī)制四部分闡述。組織架構(gòu)圖：安華廈物業(yè)公司業(yè)主委員會(huì)金通大廈管理處主任辦公室環(huán)境管理部工程部綜合部保衛(wèi)部二、信息反饋機(jī)制信息是我們重要的經(jīng)營(yíng)資源，信息源要全面。保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。質(zhì)量控制上，對(duì)不合格的服務(wù)制訂了糾正偏差的處理措施。思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)“引”著員工往前走，通過(guò)懲罰“打”著員工朝前走。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。嚴(yán)格按ISO9001質(zhì)量體系運(yùn)作，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過(guò)程建立原始記錄，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、部門(mén)自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。實(shí)行閉環(huán)管理，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保障。1經(jīng)濟(jì)利益引導(dǎo)自我約束機(jī)制，充分使用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象對(duì)利益的敏感的動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為作自我約束。 在尊重人才的基礎(chǔ)上，即注重專業(yè)技能，又注重思想道德，德才兼?zhèn)洌芾砣藛T在學(xué)歷上要求大專畢業(yè)。 XXXXX管理處員工總數(shù)定編為 人，管理處主任 人，綜合部 人，財(cái)務(wù)部 人，保衛(wèi)部 人，工程部 人。同年通過(guò)鄂州市人社局專家評(píng)定取得機(jī)電中級(jí)工程師職稱。(二)培訓(xùn)計(jì)劃：公司品質(zhì)培訓(xùn)部根據(jù)各管理處實(shí)際需要編制公司年度培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)檢查，管理處將根據(jù)公司年度計(jì)劃安排好內(nèi)部培訓(xùn)工作，保證按時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)。管理處除年度培訓(xùn)計(jì)劃外，每月底還需根據(jù)管理服務(wù)中的實(shí)際運(yùn)作情況及工作需要安排下月培訓(xùn)。（各崗位骨干人員講述+崗位實(shí)習(xí)）管理人員還需先到公司各部門(mén)、管理處進(jìn)行為期15－30天的輪訓(xùn)，以全面了解和熟悉公司和管理處的情況。（理論講授與案例分析為主，輔之與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)）管理處把安全教育作為員工培訓(xùn)的一個(gè)必不可少的內(nèi)容，除新員工入職培訓(xùn)中需接受安全知識(shí)教育外，管理處還將不定期舉辦安全知識(shí)講座和安全必修課教育，努力提高員工對(duì)安全知識(shí)和安全技能的掌握，以增強(qiáng)員工的自我安全防范意識(shí)和防范能力。評(píng)核工作是在員工工作一段時(shí)間以后，由培訓(xùn)組織者檢查和比較員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便管理處主任及時(shí)了解和掌握員工的工作或思想情況，并作為評(píng)核培訓(xùn)成績(jī)和員工晉級(jí)晉職、業(yè)績(jī)考評(píng)的依據(jù)。公司在員工錄用、考核淘汰機(jī)制等內(nèi)部管理上形成了一套有特色的完整體系。b、考核內(nèi)容員工品行、工作表現(xiàn)、工作能力、工作業(yè)績(jī)。 二、淘汰機(jī)制 我們將在XXXXX管理處推行“末位淘汰制”，真正體現(xiàn)XXXXX“能者上，平者讓，庸者下”的用人思想，具體做法是每年年底對(duì)全體員工分普通員工和部長(zhǎng)級(jí)以上干部?jī)山M進(jìn)行民主綜合評(píng)議，凡每組內(nèi)分?jǐn)?shù)排位于最后的13%的員工，實(shí)行強(qiáng)制性淘汰——包括辭退或職位、工資、其它的相應(yīng)待遇的同步降級(jí)。我們將通過(guò)有計(jì)劃且持久的努力，協(xié)調(diào)和改善組織機(jī)構(gòu)的內(nèi)外關(guān)系，使本公司的各項(xiàng)政策和活動(dòng)符合廣大業(yè)主的需求，在業(yè)主中樹(shù)立起良好的形象，其主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面： 告誡員工，注意將工作做細(xì)，與業(yè)主（住戶）保持良好的關(guān)系。服務(wù)意識(shí)，必須在員工的職業(yè)培訓(xùn)中作為重點(diǎn)來(lái)抓，一是作為常年培訓(xùn)主題內(nèi)容進(jìn)行；二是結(jié)合工作中的安全，開(kāi)展經(jīng)常性的服務(wù)意識(shí)專題討論活動(dòng)。員工工作年度考核表姓名： 部門(mén)： 填表須知：根據(jù)客觀實(shí)際情況，在相應(yīng)的考評(píng)分值欄中填入得分（100分）考核內(nèi)容考核要素考 核 標(biāo) 準(zhǔn)最高分會(huì)考評(píng)分值自我考評(píng)班（組）主管考評(píng)部門(mén)經(jīng)理考評(píng)工作態(tài)度（20分）敬業(yè)精神熱愛(ài)公司，熱愛(ài)崗位本職工作5積極性主動(dòng)承擔(dān)工作，不斷爭(zhēng)取進(jìn)步5責(zé)任性責(zé)任意識(shí)較強(qiáng)，善如善終完成本職工作5服從性遵守公司規(guī)章制度，服從上級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)和安排5工作能力（30分）協(xié)作力能與同事較好地共事，完成部門(mén)工作任務(wù)10理解力能迅速、準(zhǔn)確地領(lǐng)會(huì)上級(jí)的命令和意圖5業(yè)務(wù)（技術(shù)）能力能充分利用自己的專業(yè)知識(shí)出色地完成工作任務(wù)10創(chuàng)新力有開(kāi)拓創(chuàng)新精神，能不斷地改進(jìn)、改善工作5工作績(jī)效（50分）年工作量年度工作量超額完成，無(wú)任何拖欠現(xiàn)象10年工作質(zhì)完成的工作量其質(zhì)量全達(dá)標(biāo)，且優(yōu)秀較多10工作效率能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按期或提前完成，速度快10失誤度承擔(dān)的工作任務(wù)基本上沒(méi)什么失誤10失職度承擔(dān)的工作職責(zé)，從未有過(guò)失職行為10綜合得分（各項(xiàng)合計(jì)）100考評(píng)等級(jí)10091分為A等；9080分為B等；7971分為C等；7060分為D等；60分以下為E等。4綠化完好率95%98%完好綠地/總綠化面積*100% 綠化制度、工作計(jì)劃行之有效且有執(zhí)行力度； 治安管理員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)、日常監(jiān)督工作，經(jīng)常提示住戶愛(ài)護(hù)環(huán)境； 發(fā)動(dòng)業(yè)主熱愛(ài)綠地，主動(dòng)保護(hù)綠地，提合理建議，并參與管理。8排水管、明暗溝完好率95%100%完好排水管、明暗溝長(zhǎng)度/排水管、明暗溝總長(zhǎng)度*100%每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即設(shè)計(jì)施工方案，疏通處理；每半年進(jìn)行一次全面檢修。12大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備/大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)*100% 建立嚴(yán)格的設(shè)備管理及日常運(yùn)行操作規(guī)程； 重要設(shè)備責(zé)任到人； 認(rèn)真進(jìn)行日運(yùn)行記錄和檢查； 每月進(jìn)行一次小保； 每半年進(jìn)行一次大保； 加強(qiáng)技術(shù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)，減少安全隱患。違章處理率95%100%處理違章項(xiàng)目/違章項(xiàng)目總計(jì)*100%17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率90%100%培訓(xùn)各人員/培訓(xùn)員總計(jì)*100% 人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、計(jì)劃落實(shí)； 培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合，強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。 確保XXXXX內(nèi)治安安全案件、違章刑事案件、責(zé)任火災(zāi)事故的發(fā)生率為零。定崗：車場(chǎng)崗、負(fù)1樓、大堂、控制中心4個(gè)固定崗，2個(gè)巡邏崗（外圍車場(chǎng)、樓上公共區(qū)域），巡邏崗與固定崗每二小時(shí)進(jìn)行一次互換，確保安全員的精神飽滿。③全天候安全管理人員實(shí)施24小時(shí)治安值班，24小時(shí)全天候巡查。 （三）安全服務(wù)管理機(jī)制 獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制：獎(jiǎng)罰分明，鼓勵(lì)見(jiàn)義勇為行為，塑造安全文明標(biāo)兵，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)并用。 適用范圍：XXXXX管理處全體員工。 防盜措施：根據(jù)我們的管理經(jīng)驗(yàn)，盜竊常發(fā)生在人員上班高峰及夜間，為此，對(duì)重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)段、重要區(qū)域安排人員打伏擊。 （六）、制定科學(xué)地安全內(nèi)部管理制度 嚴(yán)格目標(biāo)管理，一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)，嚴(yán)格的質(zhì)量體系及工作崗位責(zé)任制，建立健全公司內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章管理制度。實(shí)施24小時(shí)巡視巡查，確保安全工作高質(zhì)量。 加強(qiáng)安全管理服務(wù)人員的法律教育，重點(diǎn)加強(qiáng)《治安管理處罰條例》的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)其法律觀念，法律意識(shí)。 （1）、逐步實(shí)現(xiàn)治安防范系統(tǒng)完整化 ①物業(yè)內(nèi)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講機(jī)、電話系統(tǒng)，如有報(bào)警情況發(fā)生，保安員在2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，按制度采取措施并做好《值班情況記錄本》以備查閱。④物業(yè)車輛管理體系車輛的出入及收費(fèi)采用感應(yīng)式IC卡自動(dòng)管理系統(tǒng)，對(duì)業(yè)主（服務(wù)單位）可用IC月卡，對(duì)外來(lái)辦公車輛可用臨時(shí)IC卡，所有IC卡讀/寫(xiě)入場(chǎng)信息采集，自動(dòng)路閘的起落控制并保持與收費(fèi)主機(jī)的及時(shí)通訊。③對(duì)自行車不收取車輛服務(wù)管理費(fèi)，對(duì)機(jī)動(dòng)車輛根據(jù)規(guī)定收取車位占用費(fèi)，對(duì)各種車輛丟失不承擔(dān)任何賠償。③管理處全體員工均屬消防員，定期接受政府消防部門(mén)、公司內(nèi)部的培訓(xùn)，定期進(jìn)行消防實(shí)地演練，設(shè)置專職消防員負(fù)責(zé)日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理并通知管理處以確保物業(yè)安全，管理處主任每月檢查一次，保安部主管每周檢查二次以加強(qiáng)監(jiān)督管理，并定期維護(hù)和檢修消防設(shè)備，以確保消防設(shè)備完好無(wú)損正常運(yùn)行。（2）應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無(wú)損壞，表面是否有灰塵等；（3）各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無(wú)損壞，清掃表面灰塵等。（2）請(qǐng)消防支隊(duì)做有關(guān)知識(shí)講座。(4)大樓各用電設(shè)施、設(shè)備提前做好應(yīng)對(duì)措施，包括大門(mén)崗伸縮門(mén)開(kāi)啟、關(guān)閉的時(shí)間調(diào)節(jié)等。(6)其它相關(guān)措施見(jiàn)“計(jì)劃停電、停水處理方案”。(4)臺(tái)風(fēng)過(guò)后：組織人員檢查公共設(shè)施損毀情況；對(duì)大樓有滲水之處，安排做好維修工作；對(duì)發(fā)現(xiàn)排水不暢之處，及時(shí)會(huì)診做好改進(jìn)方案；搬離所有沙包，打掃衛(wèi)生；將值班情況做好詳細(xì)記錄；組織召開(kāi)總結(jié)會(huì)議，吸取經(jīng)驗(yàn)總結(jié)不足；(5)如發(fā)生路面積水嚴(yán)重的現(xiàn)象時(shí)，需及時(shí)打開(kāi)雨水井井蓋進(jìn)行排水，要注意安排人員值守，引導(dǎo)行人，但要注意安全。(1)消防控制中心接到火警信號(hào)接收到火警信號(hào)，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏秩序維護(hù)員立刻前往現(xiàn)場(chǎng)。向管理處主任、保衛(wèi)部部長(zhǎng)報(bào)告。一看火煙定方向、定火勢(shì)、定性質(zhì)，二看建筑定結(jié)構(gòu)、定通路、三看環(huán)境，定重點(diǎn)、定戰(zhàn)力、定路線。噴射干粉，對(duì)準(zhǔn)燃燒物體火焰的根部平行噴射，如果燃燒區(qū)火焰面積較大，可將干粉停在距火源3米距離的上風(fēng)或側(cè)上風(fēng)的位置，操縱干粉向左右兩側(cè)稍微平行擺動(dòng)，使滅火劑完全覆蓋燃燒區(qū)。帶電滅火，電氣發(fā)生火災(zāi)時(shí)，在一般情況下應(yīng)切斷電源后才能進(jìn)行撲救，但是，在特殊情況下，如若等切斷電源后才進(jìn)行撲救，就會(huì)失去戰(zhàn)機(jī)，為了奪取滅火戰(zhàn)斗的主動(dòng)權(quán)，爭(zhēng)取時(shí)間，應(yīng)果斷采取帶電滅火，但帶電滅火時(shí)應(yīng)有安全防護(hù)措施，絕對(duì)保證人身安全，并且由專業(yè)技術(shù)人員或?qū)Ｂ毾绬T操作。(7)搶救疏散被困火場(chǎng)人員采用緩和救人術(shù)，當(dāng)樓層火災(zāi)面積大，受困人員較多時(shí)，可先引導(dǎo)、疏散受困人員到安全地帶，然后再設(shè)法轉(zhuǎn)移到地面。義務(wù)消防員行動(dòng)時(shí)，應(yīng)隨身攜帶必要的器材工具，如：手提式滅火器、防毒面具、安全繩、手電筒、斧頭、撬棍板手等。對(duì)受傷人員，除在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行急救外，還