【正文】 5 接收過(guò)渡階段的管理工作及保證措施 30 進(jìn)場(chǎng)接管期限 30 項(xiàng)目交接驗(yàn)收責(zé)任界定 31 保證措施 31 6 管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 32 前期介入 32 業(yè)戶服務(wù) 34 保安管理 42 保潔管理 49 綠化管理 54 設(shè)備管理 57 應(yīng)急預(yù)案 85 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 前 言 首先，十分榮幸能參與“林頓大廈”項(xiàng)目的前期物業(yè)管理 策劃 工作。 本次管理費(fèi)報(bào)價(jià) 辦公樓 ： /M2/月， 商場(chǎng)： 元 /M2/月。策劃書(shū) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 13 2 物業(yè)概況及管理設(shè)想 物業(yè)概況 “林頓大廈”是位于閘北區(qū)滬太路路 388 號(hào)。物業(yè)管理 “林頓大廈” 個(gè)性化服務(wù) 無(wú)償服務(wù) ? 為業(yè)主及租戶提供針線包、醫(yī)藥箱等服務(wù)。 ? 代送筒裝飲用水。 ? 配合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，為業(yè)主、租戶舉辦各類活動(dòng)，如：國(guó)慶、春節(jié)、圣誕節(jié)活動(dòng)等。 ? 為業(yè)戶提供室內(nèi)保潔或消毒服務(wù)。物業(yè)管理 ? 定期與開(kāi)發(fā)商及銷售部門進(jìn)行溝通，了解銷售情況，做好相應(yīng)的配合工作。待委托期滿后，剔除正常損耗，物業(yè)公司將這些設(shè)備和工器具歸還委托方。 保證體系 我公司已實(shí)施并通過(guò)了 ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境衛(wèi)生管理體系及OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。 服務(wù)承諾 [總體管理承諾 ] 服務(wù)滿意率達(dá)到 98%以上； 適時(shí)導(dǎo)入三項(xiàng)貫標(biāo)體系管理； 各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到 100%； [業(yè)戶服務(wù)管理承諾 ] 業(yè)戶接待時(shí)間： 365 天 8:3021:30（滿足營(yíng)業(yè)需求）； 在符合我司檔案移交的前提下： 檔案歸檔率達(dá)到 100%， 檔案準(zhǔn)確率達(dá)到 100%， 林頓大廈策劃書(shū) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 18 ? 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，收費(fèi)基本合理，并接受貴方及租戶監(jiān)督； ? 制訂中 大修理年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。策劃書(shū) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 19 4 項(xiàng)目預(yù)算 管理處組織架構(gòu)及人員配備 管理處組織架構(gòu) 注： 車輛管理崗人員成本在停車費(fèi)收入中支出，在本次管理費(fèi)測(cè)算中不作考慮。物業(yè)管理待委托期滿后，剔除正常損耗，物業(yè)公司將這些設(shè)備和工器具歸還委托方。 林頓大廈策劃書(shū) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 23 內(nèi)六角扳手 5套 500 手動(dòng)絞絲機(jī) 1臺(tái) 500 保險(xiǎn)帶 4套 240 組合工具 3套 786 硅膠搶 3只 60 牛油槍 3只 300 電工、空調(diào)工具 3套 600 管道工具 1套 250 泥瓦、木工工具 1套 200 三、保潔工具開(kāi)辦費(fèi) 雙馬達(dá)吸塵吸水機(jī) 1臺(tái) 8500 多功能洗塵器 12021 高壓水槍 1只 4500 梯 1部 590 1部 380 多功能清潔車 1部 380 拖線盤 2只 760 四、保安器具開(kāi)辦費(fèi) 耳機(jī) 15只 600 刻錄光盤 50盤 1000 聚光電筒 6只 120 安全告示牌 16塊 360 警棍 6根 360 合計(jì) : 139703元 林頓大廈策劃書(shū) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 25 表一 辦公接待費(fèi)用預(yù)算表 項(xiàng)目 月預(yù)算額（元） 年預(yù)算額（元） 備注 1 人事費(fèi)用 管理處經(jīng)理（ 1人） 6792 81504 4500元 +％的計(jì)提費(fèi) 經(jīng)理助理（ 1人） 5233 62796 3500元＋ ％元計(jì)提費(fèi) 業(yè)戶接待（ 2人） 6578 78936 2200元＋ ％元計(jì)提費(fèi) 2 工作餐費(fèi) 690 8280 4人 6元 /天 23天 3 服裝費(fèi)用 267 3200 4人 800 元 /年 /人 4 辦公費(fèi)用 500 6000 印刷、辦公用品等費(fèi)用 5 交通費(fèi)用 200 2400 6 接待費(fèi)用 400 4800 7 飲水費(fèi) 200 2400 8 辦公室水電費(fèi) 250 3000 9 手機(jī)通訊費(fèi) 430 5160 215元 /人 /月 2人 辦公室通訊費(fèi) 500 6000 10 培訓(xùn)費(fèi) 417 5000 11 審計(jì)費(fèi) 200 2400 12 低耗品更新 833 10000 13 節(jié)日布置社區(qū)活動(dòng)費(fèi)用 600 7200 社區(qū)活動(dòng)、節(jié)日布置等 14 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 800 9600 含政府規(guī)費(fèi) 小計(jì) 24890 298676 林頓大廈策劃書(shū) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 27 表三 保潔服務(wù)費(fèi)用預(yù)算表 項(xiàng)目 月預(yù)算額（元） 年預(yù)算額（元） 備注 1 人事費(fèi)用 保潔服務(wù)部主管（ 1人） 2055 24660 1500元 +37%元計(jì)提費(fèi) 保潔領(lǐng)班（ 1人） 1370 16440 1000元＋ 37%元計(jì)提費(fèi) 保潔工（ 13人） 13358 160296 750元 +37％ 元計(jì)提費(fèi) 2 工作餐費(fèi) 2070 24840 15人 6元 /天 23天 3 服裝費(fèi)用 375 4500 15人 300 元 /年 /人 4 打蠟 6000 72021 5 物料費(fèi)用 1500 18000 工具、材料、易耗品等費(fèi)用 6 生活垃圾清運(yùn)費(fèi)用 4000 48000 7 培訓(xùn)費(fèi) 200 2400 100元 /年 .人 8 通訊費(fèi)用 65 780 65元 /人 /月 1人 小計(jì) 30993 371916 林頓大廈次 4只 10 高壓測(cè)試 833 10000 20210元 /二年 /次 11 防雷檢 測(cè) 833 10000 10000元 /年 /次 12 監(jiān)控系統(tǒng) 1250 15000 13 消防報(bào)警系統(tǒng) 1250 15000 14 電梯維保費(fèi) 15000 180000 15 清潔綠化用水 1000 12021 小計(jì) 51406 616880 林頓大廈策劃書(shū) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 30 5 接收過(guò)渡階段的管理工作及保證措施 進(jìn)場(chǎng)接管期限 我公司在確?！傲诸D大廈”正常運(yùn)行的前提下，在“委托方”相關(guān)人員的配合下，接管時(shí)間定為一周，各部分交接期限及責(zé)任人員具體如下： “林頓大廈”交接時(shí)間表 項(xiàng)目 交 接 時(shí) 間 責(zé)任部門 第一天 第二天 第三天 第四天 第五天 第六天 第七天 資料合同交接 全體人員 供配電系統(tǒng) 設(shè)備部 電梯系統(tǒng) 給排水系統(tǒng) 弱 電 系 統(tǒng) 消防設(shè)備 設(shè)備部 燈效 保安設(shè)備 保安 保安部 保潔、綠化 清潔、綠化部 業(yè)戶 業(yè)戶服務(wù)部 交接總結(jié) 全體人員 項(xiàng)目交接驗(yàn)收責(zé)任界定 當(dāng)我公司受托管理“林頓大廈”，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)在限定時(shí)間內(nèi)交接時(shí)，委托方負(fù)責(zé)把已竣工項(xiàng)目告之受托方，并同時(shí)移交相應(yīng)的管理權(quán)力與責(zé)任，具體如下： 委托方負(fù)責(zé)在受托方接管前把全部設(shè)備系統(tǒng)的各類合同、合同附件、圖紙、技術(shù)資料、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)等全部移交受托方。物業(yè)管理 先期進(jìn)行各類圖紙的熟悉消化； 還未完全完工的設(shè)備系統(tǒng)，可以實(shí)施邊施工調(diào)試、邊進(jìn)行監(jiān)督，待完工后再驗(yàn)收交接； 策劃書(shū) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 32 6 管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 前期介入 要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用。 ? 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議； ? 分析物業(yè)建造選料及安裝，消除隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力； ? 了解有關(guān)工程（包括綠化工程），提供改善意見(jiàn)； ? 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)； ? 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)； ? 幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷； ? 提前熟 悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； ? 了解工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）； ? 了解前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議； ? 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； ? 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議； ? 對(duì)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶林頓大廈物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，參與貴方的物業(yè)銷售宣傳推廣活動(dòng)。 ? 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案； ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； ? 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收； ? 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程； ? 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。 ? 使用公約； ? 裝修管理辦法； ? 裝修管理協(xié)議； ? 入伙手續(xù)書(shū)； ? 代辦服務(wù)委托書(shū)； ? 保管鑰匙委托書(shū)； ? 保管鑰匙承諾書(shū)； ? 房屋驗(yàn)收表； ? 鑰匙簽收表； ? 租房信息表； ? 施工人員登記表； ? 安全責(zé)任書(shū)。 ? 及時(shí)、認(rèn)真做好工作日志、注記、賬冊(cè)等記錄工作，字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。策劃書(shū) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 35 c. 裝修責(zé)任書(shū)。 ? 財(cái)務(wù)核收業(yè)主各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 裝修管理文件： a. 裝修責(zé)任書(shū)； b. 裝修申請(qǐng)表； c. 裝修管理規(guī)定； 林頓大廈同時(shí)向施工隊(duì)介紹小區(qū)裝修的規(guī)定； c. 管理處接受裝修申請(qǐng)后經(jīng)設(shè)備主管初審管理處經(jīng)理復(fù)審后隔天將裝修申請(qǐng)表的 — 聯(lián)送交裝修業(yè)戶； d. 施工隊(duì)負(fù)責(zé)人攜《裝修申請(qǐng)表 》及填好的《裝修施工登記表》到管理處提交施工人員有效證件、復(fù)印件和照片，現(xiàn)場(chǎng)管理員檢查無(wú)誤后為施工隊(duì)辦理臨時(shí)出入證，施工隊(duì)繳納有關(guān)費(fèi)用，管理處出納員收繳費(fèi)用后在申請(qǐng)表上簽字； e. 業(yè)戶服務(wù)部主管辦理臨時(shí)出入證，通知業(yè)戶可以開(kāi)始裝修施工。 ? 裝修管理質(zhì)量要求 a. 業(yè)戶裝修手續(xù)齊全符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀或改變用途情況； 林頓大廈 ? 裝修管理質(zhì)量檢驗(yàn) a. 管理處經(jīng)理每月不定期抽查 4 次裝修管理情況； b. 管理處經(jīng)理對(duì)違章裝修業(yè)戶的處理情況每天檢查； c. 對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題書(shū)面通知相關(guān)人員改進(jìn)，屬于多次出現(xiàn)的問(wèn)題分析原因并開(kāi)具糾正 /預(yù)防措施實(shí)施通知單； d. 管理質(zhì)量的情況作為管理處的考核內(nèi)容之一。 b. 專線電話全天 24 小時(shí)開(kāi)通受理報(bào)修， 08:3021:30（接待時(shí)間以滿足營(yíng)業(yè)需求為 準(zhǔn)）受理業(yè)務(wù)接待。 ? 實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率 100%。物業(yè)管理每月一次抽查管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書(shū)面通知，進(jìn)行整改。 ? 收費(fèi)項(xiàng)目：物業(yè)管理費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)（有償服務(wù)在提供服務(wù)后，請(qǐng)業(yè)戶確認(rèn)簽字，每月結(jié)算一次）。 ? 管理服務(wù)費(fèi)的收支賬目每半年公布一次，接受業(yè)戶的監(jiān)督和查詢。 ? 對(duì)提出建議、意見(jiàn)的業(yè)戶實(shí)行回訪，反饋信息，溝通協(xié)調(diào)。 ? 服務(wù)原則 微利保本、量入為出。 林頓大廈 g. 代辦服務(wù) 物業(yè)管理公司的代辦服務(wù)是為了滿足不同層次的業(yè)戶服務(wù)需求。 林頓大廈值崗時(shí)不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書(shū)報(bào)、做與保安服務(wù)無(wú)關(guān)的事。 ? 為保障業(yè)戶和訪客的人身、財(cái)產(chǎn)及小區(qū)物業(yè)的安全，保安人員應(yīng)認(rèn)真值守，實(shí)施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務(wù)。 ? 實(shí)行訪客出入登記 制度 ,不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。 ? 對(duì)進(jìn)出管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行發(fā)放出入證、停車證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。策劃書(shū) 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 43