【導(dǎo)讀】首先，十分榮幸能參與“林頓大廈”項(xiàng)目的前期物業(yè)管理策劃工作。組織架構(gòu)、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。價(jià)值，并使“林頓大廈”成為閘北區(qū)乃至上海市又一個(gè)知名的物業(yè)管理品牌。企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司現(xiàn)場(chǎng)踏勘和考察研究之后編制的。辦公樓：/M2/月，商場(chǎng)：元/M2/月。最后，再次感謝上海林都大酒店管理有限公司給予我們這次合作的機(jī)會(huì)。“林頓大廈”是位于閘北區(qū)滬太路路388號(hào)。憑借其優(yōu)越的地理位置及一流的硬件設(shè)施必將吸引各方企業(yè)。建議設(shè)備、安全及消防監(jiān)控統(tǒng)一設(shè)置在一個(gè)區(qū)域，便于監(jiān)控又利于降低管。利用陸家嘴物業(yè)公司全國(guó)性品牌的優(yōu)勢(shì)，幫助林頓大廈提高社會(huì)知名度、定期與開發(fā)商及銷售部門進(jìn)行溝通，了解銷售情況，做好相應(yīng)的配合工作。提升“林頓大廈”的管理檔次，達(dá)到貴方對(duì)物業(yè)公司提出的管理目標(biāo)；為保證“林頓大廈”物業(yè)管理正常開展，委托方須支付一筆開辦費(fèi)，用于。剔除正常損耗，物業(yè)公司將這些設(shè)備和工器具歸還委托方。

　　

【正文】 好記錄。 林頓大廈物業(yè)管理策劃書 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 49 保潔管理 基本要求 ? 保潔人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊。 ? 為業(yè)戶、訪客提供一個(gè)清潔、舒適的生活、工作及購(gòu)物環(huán)境。 ? 操作規(guī)范化、管理科學(xué)化。 ? 適時(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行保潔服務(wù)。 ? 愛護(hù)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施及財(cái)物。 ? 及時(shí)處理垃圾、廢棄物分類按指定地點(diǎn)安放。 ? 節(jié)約用電、用水。 ? 遵守安全條例和操作程序。 ? 作業(yè)時(shí)使用的材料和清潔劑不應(yīng)對(duì)建筑物材質(zhì)造成損害，維護(hù)建筑物原貌。 ? 文明、有序作業(yè)，最大限度地減少對(duì)周圍環(huán)境和業(yè)戶生活、工作的影響。 保潔服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) [室外環(huán)境的保潔 ] 項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量要求 實(shí)施方案 日 周 月 季 清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、 無積水、無污漬、無煙蒂。 巡回 一次 沖洗 路牌、標(biāo)志、指示牌 干凈、無塵灰、無污漬 一次 擦拭 揀拾綠化內(nèi)外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲 料罐、無廢紙雜物。 巡回 行 人路 /車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每 100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過 2個(gè)，無一厘米以上石子。 巡回 一次 沖洗 清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌 無積塵、無污跡，透明度好。 一次抹塵 一次沖洗 大樓外側(cè)雨棚清洗 光亮、無印漬、保持明凈 一次清洗 各進(jìn)出口臺(tái)階清潔 無塵、無污漬、光亮。 巡回 一次沖刷 外圍立柱之清潔 無積塵、無污垢、光亮。 一次清潔 明暗地溝 無垃圾 地漏口無堵塞 視檢 一次清掃 綠化帶 無明顯垃圾、雜物 視檢 巡視 林頓大廈物業(yè)管理策劃書 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 50 雨棚 頂部無雜物、內(nèi)外側(cè)干凈 視檢 一次清掃 垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過 1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時(shí)處理 巡回 一次清洗 檢查手段： 視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭 1 米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 [衛(wèi)生間的保潔 ] 項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 檢查手段 實(shí)施方案 日 周 月 季 門、窗、柜、墻面頂、墻面 干凈、整潔、明亮無塵灰、污跡 視檢 與手檢 一次 室內(nèi)地面、空間 無腳印、無污跡、無水跡、無異味 視檢與嗅檢 巡回 一次清洗 所有隔屏板 無塵灰、無污跡、水跡 視檢與手檢 巡回 一次清洗 便池、馬桶、水斗、面盆、鏡面 保潔、干凈、無污跡、無污垢、無異味、污水管及下水道暢通 視檢與嗅檢 巡回 手紙簍 清理、刷洗干凈 視檢與嗅檢 巡回 檢查手段： 視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭 1 米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保 持空氣清新。 林頓大廈物業(yè)管理策劃書 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 51 [電梯、樓梯的保潔 ] 項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 檢查手段 實(shí)施方案 日 周 月 季 電梯、門表面、內(nèi)壁、底面、天花板 無泥跡、無塵灰、無雜物、視感光亮 視檢 一次 一次擦洗 電梯通風(fēng)口 干凈、無塵灰 視檢與手檢 一次巡回 一次 樓梯臺(tái)階、扶手、欄桿 干凈、無泥土、無塵灰、無雜物 視檢與手檢 巡回 一次清洗 花卉盆景 盆體干凈光潔、盆內(nèi)無雜物煙蒂 視檢與手檢 巡回 室內(nèi)空間 空氣流通、清晰 嗅檢 噴香 檢查手段： 視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá) 到光亮、清潔、視覺舒適。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭 1 米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 [停車場(chǎng)的保潔 ] 項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 檢查手段 實(shí)施方案 日 周 月 季 地面 干凈、整潔、無棄放物、無垃圾、落水管道暢通 視檢 巡回 一次清洗 綠化盆景 無煙蒂、雜物、表面干凈 視檢與手檢 巡回 車場(chǎng)、地面道路 無塵灰、無垃圾、無堆放物 視檢 巡回 一次沖洗 檢查手段： 視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒 適。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭 1 米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 林頓大廈物業(yè)管理策劃書 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 52 [地下室的保潔 ] 項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 檢查手段 實(shí)施方案 日 周 月 季 地面 干凈、無棄放物、無垃圾、無積水 視檢 一次清掃 一次清掃 一次沖洗 地溝 無垃圾 地漏口無堵塞 視檢 一次清掃 照明設(shè)施 燈箱燈罩無明顯灰塵、污跡 視檢 二周 一次 管道 無明顯灰塵、污跡 視檢 一次 檢查手段： 視檢：以眼睛直覺檢 查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。 手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭 1 米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 林頓大廈物業(yè)管理策劃書 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 53 質(zhì)量監(jiān)督保證 嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實(shí)的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來實(shí)現(xiàn)。 [三查制度 ] 員工自查 每個(gè)員工根據(jù)操作規(guī)范和手段，對(duì)自己所負(fù)責(zé)的崗位或區(qū)域的項(xiàng)目不斷地進(jìn)行自查，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。 領(lǐng)班巡查 領(lǐng)班應(yīng)把巡回檢查作為自己的主要工作，每 天對(duì)自己轄區(qū)內(nèi)所有部位、項(xiàng)目進(jìn)行巡回檢查，不得少于三次。 主管抽查 由主管或會(huì)同人員聯(lián)合檢查，每日抽查不得少于 2 次，主管應(yīng)協(xié)助上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或物業(yè)管理處有關(guān)人員定期聯(lián)合檢查。 [三檢手段 ] 視檢：憑眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。 手檢：手戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面，擦拭 1 米的距離應(yīng)無灰塵、污跡。 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 林頓大廈物業(yè)管理策劃書 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 54 綠化管理 保存率指標(biāo) 喬、灌、草保存率 95%以上，其中大 喬木保存率 98%以上。 綠化面貌 ? 綠地內(nèi)清潔、整齊。 ? 無明顯病蟲危害，無藥害。 ? 根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況制定養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)種計(jì)劃，并按期實(shí)施。 土壤綠化性狀要求 保持綠地土壤疏松、無積水，合理、有效施肥，增強(qiáng)土壤肥力，改善土壤理化性狀。 等級(jí)質(zhì)量要求 【景觀要求】 ? 根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長(zhǎng)的各個(gè)階段，對(duì)植物群落合理養(yǎng)護(hù)，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當(dāng)、生長(zhǎng)茂盛，營(yíng)造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果。 ? 《綠地等級(jí)景觀要求》： 級(jí)別 要求 一級(jí)綠地 二級(jí)綠地 三級(jí)綠地 群落結(jié)構(gòu) 群落合理完整，層次豐富黃土不裸露，樹木種間、株間生長(zhǎng)空間與層次處理得當(dāng)，整體觀賞效果好。 林相結(jié)構(gòu)合理，以喬木為主的樹壇，其下應(yīng)有灌木，地表不裸露。 植物種植成片或帶狀，有完整的景觀效果，地表不裸露。 樹木生長(zhǎng) 喬灌木主干挺立，樹形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢(shì)，整形樹木應(yīng)按觀賞要求養(yǎng)護(hù)成一定形態(tài)，花灌木按時(shí)開花結(jié)樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，適時(shí)修剪，疏密得當(dāng)，有較好的觀賞效果，地被植物宜為觀花或觀 葉品種。 植物生長(zhǎng)茂盛，適時(shí)修剪，綠地內(nèi)應(yīng)有 30%面積種植地被植物，其它可選擇適度控制的野草及有機(jī)覆蓋物作為補(bǔ)充草本層，落葉應(yīng)予保護(hù)。 林頓大廈物業(yè)管理策劃書 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 55 果，綠籬連續(xù)、無空檔、無死樹枯枝，地被植物應(yīng)為四季常綠的觀花或觀葉品種。 花卉布置 花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整齊，圖案美觀，按時(shí)開花。 重大節(jié)日花期整齊，花色艷麗，缺株不得超過 3—5處，花卉布置整體效果好。 節(jié)日有花 草坪鋪植 草種純，生長(zhǎng)茂盛，無空 禿。 草種基本純，基本無空禿。 雜草控制 無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草，基本無雜草。 無纏繞性、攀援性雜草，雜草高度控制在 6 cm 以下不影響景觀效果為度。 無纏繞性、攀援 性雜草?？刂齐s草高度以不影響景觀效果為度。 設(shè)備設(shè)施 建筑小品、輔助設(shè)施完好 無損。 建筑小品、輔助設(shè)施整潔 無損。 有必要的保護(hù)措施。 環(huán)境衛(wèi)生 綠地整潔，無垃圾。 綠地整潔，無垃圾。 綠地整潔，無垃圾。 病蟲害防治控制 ? 應(yīng)采取病蟲害綜合防治措施，病蟲害對(duì)植物的危害性應(yīng)控制在不影響觀賞效果的指標(biāo)之內(nèi)。 ? 《綠地等級(jí)病蟲害控制指標(biāo)》： 林頓大廈物業(yè)管理策劃書 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 56 級(jí)別 規(guī)格 一級(jí)綠地 二級(jí)綠地 三級(jí)綠地 病害危害程度 基本無危害跡象 無明顯危害跡象 無因病害而引起斷枝、 倒伏現(xiàn)象 蟲害為害率 % 食葉性害蟲 ＜ 5% ＜ 10% ＜ 15% 刺吸性害蟲 ＜ 10% ＜ 20% ＜ 30% 蛀干性害蟲 ＜ 3% ＜ 5% ＜ 10% 林頓大廈物業(yè)管理策劃書 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 57 設(shè)備管理 ? 我公司擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確?！傲诸D大廈”設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。 ? 我公司的維修中心具有一支精良的維修隊(duì)伍和先進(jìn)的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。 ? 我公司建立的設(shè)備應(yīng)急支持網(wǎng)絡(luò)保證了設(shè)備應(yīng)急事件的及時(shí)有效處理。 ? 我公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全 守則，特殊工程持證上崗制度實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。 設(shè)備管理 內(nèi)容 ? 物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。 ? 物業(yè)設(shè)備管理的好 壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對(duì)使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。 供配電設(shè)備 【工作程序】 ? 每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； ? 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜 (箱 )“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》； ? 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)林頓大廈物業(yè)管理策劃書 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 58 施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備 、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； ? 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； ? 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告電氣領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。 ? 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； ? 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； ? 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； ? 每周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； ? 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；