【正文】 后期正式驗(yàn)收的順利進(jìn)行。216。 考核結(jié)果216。216。 相關(guān)的工作內(nèi)容216。 實(shí)際工作測(cè)試 理論考核內(nèi)容216。我們對(duì)員工的管理從招聘人員即開(kāi)始，共分為四大部分：確定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格招聘；量才適用，合理配置；規(guī)范管理，分層實(shí)施；素質(zhì)評(píng)價(jià)，績(jī)效考核。 清潔工作安排及要求 2小時(shí)216。 物業(yè)管理 1小時(shí)216。 物業(yè)設(shè)備 1小時(shí)216。 業(yè)戶裝修管理程序 2小時(shí)216。 預(yù)算制訂 1小時(shí)216。而培訓(xùn)工作則由物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理建議及副經(jīng)理安排。清潔部職責(zé) 提供轄區(qū)有效保潔、園林綠化服務(wù)。 通過(guò)服務(wù)，使項(xiàng)目有效保值、增值。 對(duì)客戶進(jìn)行有效回訪。 制定后期中大修方案，并實(shí)施。 及時(shí)處理工程突發(fā)事件，維護(hù)項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)、人身安全。 實(shí)施項(xiàng)目有效人力資源儲(chǔ)備。 實(shí)施項(xiàng)目人事管理體系和規(guī)范。 配合政府主管部門(mén)相關(guān)工作。 實(shí)施財(cái)務(wù)智能化收費(fèi)和管理。 實(shí)施有效財(cái)務(wù)管理體系文件和規(guī)范。7． 裝修管理服務(wù) 有健全的二次裝修管理服務(wù)制度； 查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)； 裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理； 對(duì)進(jìn)出的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理； 調(diào)解因裝修可能引發(fā)的糾紛； 業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查； 對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴(yán)重的報(bào)行政管理部門(mén)； 及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾。1． 綜合管理 負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施； 每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施； 白天有專職管理員提供接待服務(wù)，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理咨詢和投訴； 夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)； 物業(yè)管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全； 公開(kāi)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)； 應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理； 全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗； 建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。1. 管理方針 提供專業(yè)及規(guī)范的物業(yè)管理 全心全意為業(yè)主服務(wù) 追求工作效率和業(yè)主滿意 保證業(yè)主及物業(yè)設(shè)備設(shè)施的安全2. 管理服務(wù)宗旨專業(yè)精神、忠誠(chéng)服務(wù)、追求效率、安全至上。未盡事宜依照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。如果在規(guī)定的開(kāi)標(biāo)日期內(nèi)投標(biāo)文件撤回，保證金將被貴方?jīng)]收。代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。第一章 商務(wù)投標(biāo)文件一、營(yíng)業(yè)執(zhí)照二、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)三、法定代表人資格證明書(shū)法定代表人資格證明書(shū)單位名稱：沈陽(yáng)義耕物業(yè)管理有限公司地 址：沈陽(yáng)市鐵西區(qū)南十中路35號(hào)姓 名：劉曉鋒 性 別：男 民 族：漢 年 齡：38歲職 務(wù)：董事長(zhǎng)身份證號(hào)碼：230602680917001劉曉鋒系沈陽(yáng)義耕物業(yè)管理有限公司的法定代表人， 簽署本投標(biāo)文件、進(jìn)行合同談判、簽署合同及處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。附授權(quán)代表情況：姓 名：李丹光 性 別：男職 務(wù)：經(jīng)理 身份證號(hào)碼：220104711212411通訊地址：鐵西區(qū)興工北街33號(hào)郵 編：1100255 電 話：25112630手 機(jī)：13840026680 傳 真：25112630本授權(quán)書(shū)有效日期：二○○五年七月十日至二○○五年七月二十八日單位名稱：沈陽(yáng)義耕物業(yè)管理有限公司（公章）法人代表：（簽字）2005年7月10日五、投 標(biāo) 書(shū) 投 標(biāo) 書(shū)沈陽(yáng)錦源行物業(yè)招投標(biāo)有限公司：根據(jù)貴公司關(guān)于“富云花都”住宅小區(qū)（三、四期）前期物業(yè)管理的邀請(qǐng)，我公司正式投標(biāo)，并提交下述文件正本一份，副本五份。同意按照貴方要求提供與投標(biāo)有關(guān)的一切數(shù)據(jù)或資料。與本投標(biāo)有關(guān)的一切正式來(lái)往信函請(qǐng)寄：通訊地址：鐵西區(qū)興工北街33號(hào)電話：25112630郵編：110025收件人：李丹光投標(biāo)人：沈陽(yáng)義耕物業(yè)管理有限公司（公章）單位地址：沈陽(yáng)市鐵西區(qū)興工北街33號(hào)法定代表人或其委托代理人姓名及職務(wù)：姓名：李丹光 職務(wù)：經(jīng)理2005年7月10日第二章 技術(shù)投標(biāo)文件一、企業(yè)概況企業(yè)名稱沈陽(yáng)義耕物業(yè)管理有限公司法定代表人劉曉鋒注冊(cè)資本人民幣伍拾萬(wàn)元注冊(cè)地址沈陽(yáng)市鐵西區(qū)南十中路35號(hào)辦公地址沈陽(yáng)市鐵西區(qū)興工北街33號(hào)電話25112630經(jīng)營(yíng)范圍：物業(yè)管理、日用百貨、工藝美術(shù)品銷售二、公司簡(jiǎn)介沈陽(yáng)義耕物業(yè)管理有限公司成立于2004年4月，為中原華夏物業(yè)管理公司東北區(qū)分支機(jī)構(gòu)，并根據(jù)東北區(qū)內(nèi)不同地方的市場(chǎng)情況而全面推行日常的物業(yè)管理工作，公司擁有北京中原物業(yè)多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)范圍涉及物業(yè)管理（直接管理和顧問(wèn)服務(wù)）、會(huì)所管理、停車場(chǎng)管理等業(yè)務(wù)。3. 管理經(jīng)營(yíng)理念責(zé)、權(quán)、利分明，財(cái)務(wù)運(yùn)作透明。2． 共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)確保物業(yè)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括； 負(fù)責(zé)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)； 保證園區(qū)內(nèi)的、圍墻、小品、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用； 確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損； 負(fù)責(zé)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行及維護(hù)；3． 保潔維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括： 有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； 設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集，對(duì)垃圾站、箱、桶的垃圾進(jìn)行及時(shí)處理； 每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物； 按當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑； 在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)園區(qū)內(nèi)道路積水、積雪進(jìn)行清掃； 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。二、ISO9000認(rèn)證本公司將通過(guò)對(duì)貴項(xiàng)目的物業(yè)管理，從項(xiàng)目初始就將ISO9000的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)引進(jìn)到本項(xiàng)目，使該項(xiàng)目后期的物業(yè)管理工作能夠達(dá)到國(guó)際認(rèn)證機(jī)構(gòu)頒發(fā)的第三方專業(yè)認(rèn)證，即達(dá)到ISO9001：2000的國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求。 保證財(cái)務(wù)管理的正常運(yùn)營(yíng)。 形成有效庫(kù)房管理體系和規(guī)范。2. 行政人事部職責(zé) 完善行政、人事管理規(guī)章制度和實(shí)施辦法。 完善項(xiàng)目人員勞資體系管理。 協(xié)調(diào)公關(guān)相關(guān)政府行政主管部門(mén)。 保證項(xiàng)目工程系統(tǒng)的有效運(yùn)營(yíng)。 實(shí)施有效節(jié)能運(yùn)營(yíng)，降低物業(yè)成本支出。 提供轄區(qū)有效保安、監(jiān)控、消防服務(wù)。 制定物業(yè)年度財(cái)務(wù)管理預(yù)算并實(shí)施。 為業(yè)主提供特約清潔服務(wù)82 / 72第三節(jié) 項(xiàng)目管理人員培訓(xùn)員工培訓(xùn)是我們公司一個(gè)重要政策，而培訓(xùn)大多從內(nèi)部及外部資源兩方面從事計(jì)劃。 員工培訓(xùn)安排每次每一課程需要滿足以下條件： 每一基礎(chǔ)課程人數(shù)不少于八人； 每一節(jié)約兩小時(shí)(只可在一天內(nèi)連續(xù)兩個(gè)課程，而大多課程則在兩小時(shí)以內(nèi))； 而課程只可在早上八時(shí)至晚上十時(shí)以內(nèi)舉行； 培訓(xùn)地點(diǎn)則需在『該項(xiàng)目』范圍內(nèi)進(jìn)行；5. 員工培訓(xùn)制度每一員工只可按其職級(jí)參加一切基本課程，而有關(guān)多過(guò)一個(gè)專題培訓(xùn)則需要由物業(yè)經(jīng)理推薦才可進(jìn)行，而完成其職級(jí)所需的基本及專題培訓(xùn)后,員工可按其培訓(xùn)課程在完成考核后，以便可以合格上崗。 保險(xiǎn)的種類 1小時(shí)216。 物業(yè)設(shè)備交接、產(chǎn)品保護(hù) 2小時(shí)216。 保安員訓(xùn)練課程 4小時(shí)216。 業(yè)戶手冊(cè) 2小時(shí)216。 綠化管理 1小時(shí)216。員工績(jī)效考核 目的為確保服務(wù)質(zhì)量，對(duì)質(zhì)量活動(dòng)有關(guān)人員進(jìn)行考核及評(píng)價(jià)，以達(dá)到預(yù)期效果 職責(zé)各部門(mén)主管負(fù)責(zé)各部門(mén)考核工作的展開(kāi)。 崗位職責(zé)216。 服務(wù)態(tài)度及工作能力216。 每月對(duì)主管及以下的員工的崗位職責(zé)、作業(yè)程序掌握情況進(jìn)行一次全面考核。 理論知識(shí)考核應(yīng)在60分以上。 上級(jí)的客觀評(píng)價(jià)需合格以上。 協(xié)助驗(yàn)收在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行正式驗(yàn)收過(guò)程中，本公司將委培專業(yè)驗(yàn)收小組，并配合貴公司有關(guān)方對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收。 接管內(nèi)容 對(duì)所需各項(xiàng)備品備件及各類圖紙與保養(yǎng)文件進(jìn)行收集整理和管理工作。 進(jìn)行物資交接。員工手冊(cè)： 內(nèi)容包括公司組織架構(gòu)明細(xì)表，薪津福利安排及計(jì)算，入職、升遷及解雇等公司守則。 『該項(xiàng)目』物業(yè)管理處在業(yè)主入住前，根據(jù)政府《房屋面積測(cè)繪成果表》，編制、統(tǒng)計(jì)每戶業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)和其他代收代付、代收代管費(fèi)用表； 并按規(guī)定設(shè)立建設(shè)銀行維修基金專用賬戶； 在業(yè)主入住前將已經(jīng)準(zhǔn)備完畢的各項(xiàng)文件資料，再次檢查核對(duì)； 將“業(yè)主房屋驗(yàn)收單”、《『該項(xiàng)目』物業(yè)管理公約》、《『該項(xiàng)目』用戶手冊(cè)》、“物業(yè)管理公約承諾書(shū)”、“住宅裝修責(zé)任書(shū)” （裝修須知）、“安全及防火責(zé)任書(shū)”、“綠色環(huán)保責(zé)任書(shū)”、 “業(yè)戶登記表”及各類鑰匙按戶裝袋，準(zhǔn)備交接的配套物品（如IC卡、警眼、可視對(duì)講電話機(jī)等）； 再次檢查物業(yè)交接公共區(qū)域及設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行和保潔情況； 再次檢查業(yè)主的房屋內(nèi)部保潔情況； 與業(yè)主驗(yàn)收交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)讓業(yè)主充分體會(huì)到物業(yè)管理接待人員的規(guī)范服務(wù)、禮貌、熱情、有序； 按物業(yè)交接程序，查驗(yàn)業(yè)主“入住通知書(shū)”、“結(jié)清購(gòu)房余款通知書(shū)”、“售房合同”、業(yè)主身份證明、其他注明應(yīng)具備的文件資料； 請(qǐng)業(yè)主簽署“物業(yè)管理公約承諾書(shū)”、“住宅裝修責(zé)任書(shū)”（裝修須知）、“安全及防火責(zé)任書(shū)”、“綠色環(huán)保責(zé)任書(shū)”、“業(yè)戶登記表”； 收取業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金、三個(gè)月預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用，并按規(guī)定將當(dāng)天收取的現(xiàn)金存入銀行專用賬戶（不得將現(xiàn)金留在保險(xiǎn)柜內(nèi)）；1 業(yè)主交清費(fèi)用后，由物業(yè)接待人員陪同業(yè)主驗(yàn)房并做好驗(yàn)收記錄，驗(yàn)收合格后填寫(xiě)《房屋交接驗(yàn)收單》，請(qǐng)業(yè)主簽收。從而保障『該項(xiàng)目』小區(qū)的安全、整潔、有序，確保公共建筑、設(shè)施、設(shè)備的完好。 與裝修施工單位簽訂《裝修安全協(xié)議書(shū)》（安全責(zé)任書(shū)）；216。 物業(yè)管理處將指定專門(mén)人員，負(fù)責(zé)業(yè)戶二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)管理和安全監(jiān)督工作；216。 物業(yè)管理處業(yè)戶裝修專管員和保安人員負(fù)責(zé)進(jìn)行裝修管理的日常記錄，記錄應(yīng)如實(shí)地反映裝修管理實(shí)際情況，月底匯總后按戶分別歸檔；216。對(duì)于違規(guī)業(yè)戶，耐心說(shuō)服，動(dòng)之以情，曉之以理；216。裝修管理工作質(zhì)量要求216。 業(yè)戶裝修施工無(wú)亂堆放、亂挖、亂接、無(wú)違章裝修搭建，房屋完好率100%；216。 物業(yè)管理處經(jīng)理每月4次不定期抽查裝修管理情況；216。三、保安服務(wù)保安職責(zé)及工作綱要 工作綱要：根據(jù)物業(yè)管理之定義，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、和諧的工作環(huán)境。 外來(lái)因素：火種、火警、偷盜、匪案、傷亡事故、臺(tái)風(fēng)警報(bào)、電梯故障、煤氣泄漏、水管爆裂、斷電事故、災(zāi)害性天氣、各種噪音、交通事故、聚眾賭博、買(mǎi)淫嫖宿、危險(xiǎn)物品(爆炸品、腐品、毒品、放射品、槍支、彈藥、鞭炮等)、可疑對(duì)象、精神病患者、醉酒斗毆、不當(dāng)施工。 向上級(jí)報(bào)告有關(guān)清潔水平、維修安全、故障情況及各單元異樣情況。 執(zhí)行各級(jí)崗位的職責(zé)內(nèi)容。 記錄相關(guān)的國(guó)家機(jī)關(guān)聯(lián)系方法，并建立良好的工作關(guān)系，以便在需要時(shí)得到及時(shí)的幫助。 致電報(bào)案及留守現(xiàn)場(chǎng)，直至公安人員到達(dá)。 向公安人員報(bào)告有關(guān)罪案詳情，例如案發(fā)經(jīng)過(guò)，與其有關(guān)人物之相貌及衣著和逃走方向等。 樓內(nèi)的電梯將會(huì)停止操作，切不可乘坐電梯，因可能隨時(shí)中途停運(yùn)而被困于電梯內(nèi)。 使傷者于溫暖及舒服的狀況，并加以陪同安慰； 立即報(bào)告當(dāng)值主管； 根據(jù)傷勢(shì)，撥120要求急救醫(yī)療服務(wù) 在任何情況下，均應(yīng)盡量保持鎮(zhèn)定； 切勿亂動(dòng)或嘗試治療(如接受過(guò)急救訓(xùn)練者例外) 停電 電力故障 電力公司預(yù)先通知項(xiàng)目須暫時(shí)停電，應(yīng)立即將詳況和有關(guān)文件呈交項(xiàng)目副經(jīng)理或保安主管，并安排電工當(dāng)值。 易燃?xì)怏w泄漏 當(dāng)接獲易然氣體管爆裂或任何氣體氣味投訴時(shí)，應(yīng)詳細(xì)詢問(wèn)清楚該位置； 立刻通知當(dāng)值主管往現(xiàn)場(chǎng)觀察； 任何人士在未到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前，應(yīng)將身上之傳呼機(jī)，對(duì)講機(jī)或任接收或放射之儀器關(guān)上，以免產(chǎn)生火花； 切勿嘗試開(kāi)關(guān)任何門(mén)鈴，電掣等； 檢查及驗(yàn)證氣體漏氣時(shí)，應(yīng)立即將所有窗門(mén)盡量打開(kāi)，將氣體之分閥關(guān)上，但切勿開(kāi)啟風(fēng)扇或其它電器用品，盡快通知?dú)怏w公司現(xiàn)場(chǎng)檢查。 浸水：，切斷電用具的電源，以減少對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成的更大損害，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生，加強(qiáng)保安，防止盜賊潛入項(xiàng)目地震，切勿離開(kāi)； ；，玻璃隔板、支撐或懸掛著的物件；，切勿使用電梯；，待有機(jī)會(huì)便立即離開(kāi)；；；，立即通知物業(yè)部；。另外，最后離開(kāi)的人負(fù)責(zé)鎖上單位內(nèi)所有進(jìn)出的門(mén)。策劃部門(mén)、人力、物力的使用情況。5. 認(rèn)真做好本職業(yè)務(wù)工作，勤檢查，勤督促，嚴(yán)格要求員工執(zhí)行崗位責(zé)任制。8. 每天檢查員工的出勤，上下班情況，儀表儀容，工作效率和質(zhì)量，勞動(dòng)紀(jì)律。4. 努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)。8. 尊重上級(jí)，團(tuán)結(jié)友愛(ài)，不做不利于團(tuán)結(jié)的事。第三部分：天花風(fēng)口、指示牌、頂燈、外露管道等頂部設(shè)施做到無(wú)積塵。門(mén)軌道干凈、無(wú)垃圾。