【正文】 嚴(yán)格遵守國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定，配備各種專業(yè)標(biāo)志,確保安全。：，應(yīng)迅速派人員趕到事故現(xiàn)場(chǎng)樓層的消防樓梯口，引導(dǎo)人群有秩序的疏散；，本著先高層，后低層的原則，通知客戶盡快疏散；，統(tǒng)計(jì)各公司逃出人員人數(shù)，如有人被困，應(yīng)立即通知消防部門；，將重要檔案資料轉(zhuǎn)移到安全地點(diǎn)。：，迅速打開通往項(xiàng)目外圍的所有出入門；然后指引人群有序地疏散；應(yīng)盡量組織逃出人員并按單元進(jìn)行人員登記；，勸陰人群不要闖入事故現(xiàn)場(chǎng)，并指引正確的疏散途徑；，起動(dòng)消防電梯，并用廣播不間斷告訴人群疏散的途徑和方向（不可乘坐電梯）。，由項(xiàng)目義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)實(shí)施，義務(wù)消防隊(duì)從項(xiàng)目各部門工作人員中抽調(diào)組成。二十一、緊急疏散管理規(guī)定1. 為保證項(xiàng)目?jī)?nèi)一旦發(fā)生緊急情況，能夠有分工，有重點(diǎn)地實(shí)施疏散指令，特制定此疏散規(guī)定。，火警現(xiàn)場(chǎng)交由消防部門指揮。5. 如火勢(shì)無法用滅火器具控制時(shí)，即實(shí)施一級(jí)動(dòng)作，撲救人員在自身安全情況下起用現(xiàn)場(chǎng)的消火栓，同時(shí)由保安部經(jīng)理將情況上報(bào)總牧業(yè)經(jīng)理，由總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)對(duì)外撥打“119”和疏散賓客的指令，同時(shí)立即啟動(dòng)消防廣播，通知樓內(nèi)業(yè)戶由走火梯離開項(xiàng)目，并由總物業(yè)經(jīng)理通知國(guó)貿(mào)總部及發(fā)展商業(yè)主公司。消防領(lǐng)班組織現(xiàn)場(chǎng)人員，利用現(xiàn)場(chǎng)滅火器具，展開撲救，同時(shí)將火情情況用對(duì)講機(jī)上報(bào)安保部經(jīng)理。消防中控室值機(jī)員立刻用對(duì)講機(jī)將火災(zāi)預(yù)警的位置通報(bào)消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)，消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)必須于3分鐘內(nèi)迅速趕到火災(zāi)預(yù)警現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行火情確認(rèn)。三級(jí)為接到火警預(yù)報(bào)，二級(jí)為有火情發(fā)生（初起小火），一級(jí)為釀致火災(zāi)。二十、火災(zāi)應(yīng)急處置管理規(guī)定1. 為確保項(xiàng)目范圍內(nèi)一旦失火，能夠有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有秩序地進(jìn)行撲救和疏散，本著小火早救，大火控制的原則，把可能造成的經(jīng)濟(jì)損失降至最低點(diǎn)，特制定此制度。9. 保安巡查人員在處理上述事件時(shí)，應(yīng)注意自身的安全保護(hù)，在需要時(shí)可打“110”報(bào)警。7. 如果發(fā)現(xiàn)客戶單元門鎖被損毀或遭破壞及客戶報(bào)稱單元內(nèi)有物品損毀或丟失，須立即保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，禁止無關(guān)人員出入；并按照緊急意外情況處置程序上報(bào)部門經(jīng)理。應(yīng)在接到通知后五分鐘內(nèi)到達(dá)。4. 當(dāng)值領(lǐng)班在監(jiān)督履行完鎖門程序后，將填寫過的《確認(rèn)書》收存于當(dāng)值記錄本內(nèi)，留待交班時(shí)清楚明了的交接，避免遺誤。除遇可疑情況外，確認(rèn)過程中嚴(yán)禁巡查人員進(jìn)入客戶單元內(nèi)查詢。十九、客戶未鎖門的安防管理規(guī)定1. 項(xiàng)目保安人員在小業(yè)主非工作時(shí)間巡查發(fā)現(xiàn)有客戶未鎖單元門的情況，須立即給予確認(rèn)。8. 巡視人員每巡視一次，要仔細(xì)地做好巡視記錄，無論巡視中遇到任何問題均應(yīng)記錄在案，以備查詢。特別針對(duì)得起涉及爆炸物和有政治色彩的物品。即巡視保安和門崗保安交替運(yùn)行，由領(lǐng)班帶領(lǐng)執(zhí)行；3. 保安巡視路線自物業(yè)首層的號(hào)樓梯起，巡視人員乘電梯至頂層，先檢查層，然后順消防樓梯向下至首層號(hào)樓梯止；4. 保安巡視負(fù)責(zé)檢查路線內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好程度和公區(qū)區(qū)域存在的安全隱患；5. 巡視人員須攜帶好巡更鐘鑰匙、對(duì)講機(jī)、巡視記錄本、手電。十六、警衛(wèi)交接班管理規(guī)定1. 項(xiàng)目警衛(wèi)實(shí)行24小時(shí)倒班制，交接班時(shí)間為早8:00和晚8:00，換完工裝到指定地點(diǎn)集合；，通報(bào)上班及當(dāng)班情況，分配崗位；，由領(lǐng)班開班后會(huì)總結(jié)當(dāng)日的工作；，不能有所遺漏；；。十四、接報(bào)刑事治安事件管理規(guī)定1. 物業(yè)管理處之工作人員在接到客戶/小業(yè)主有關(guān)安全問題的投訴，應(yīng)通知安保部；；，須立即派員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)；，一方面詢問、記錄簡(jiǎn)要情況，另一方面保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)；，須應(yīng)客戶要求上報(bào)公安機(jī)關(guān)；，不得將現(xiàn)場(chǎng)情況對(duì)外擴(kuò)散；，須按制定的處置預(yù)案采取措施。十二、更換鎖具、配置鑰匙管理規(guī)定，《更換鎖具審批表》手續(xù)；；，須填寫《配置鑰匙申請(qǐng)單》說明理由；《申請(qǐng)單》上簽署意見后，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批；，安保部派專人負(fù)責(zé)去配置鑰匙；，不得辦理其他事情；，須立即報(bào)告安保部經(jīng)理安排善后事宜。十一、鑰匙發(fā)放借用管理規(guī)定1. 項(xiàng)目?jī)?nèi)各類鑰匙須編號(hào)登記存放于項(xiàng)目中央檔案室鑰匙箱內(nèi)，由專人負(fù)責(zé)保管；保安部留項(xiàng)目各處鑰匙一套以備發(fā)生緊急情況下使用2. 項(xiàng)目各部門日常工作中使用鑰匙應(yīng)到中央檔案室領(lǐng)取,特殊或緊急情況下方可借用中控備存鑰匙,保安部中控室借出鑰匙需由登記簽名,不得隨意取用轉(zhuǎn)交他人。九、訪客驗(yàn)證登記管理規(guī)定《出入證》；《出入證》的人員進(jìn)入項(xiàng)目須履行來客來訪登記手續(xù)；，找何人及個(gè)人基本情況；，電話聯(lián)系不通可請(qǐng)巡視警衛(wèi)幫助聯(lián)系；，請(qǐng)來客提交有效身份斑點(diǎn)件換領(lǐng)《訪客證》；，填寫《來客來訪人員出入登記表》；；。6. 發(fā)現(xiàn)聲音作業(yè)者，按“項(xiàng)目裝修違章處理規(guī)定”之內(nèi)容予以處罰。4. 動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)須根據(jù)面積配置滅火器具和沙土；50平方米應(yīng)配置一具4公斤以上的干粉滅火器。2. 凡須動(dòng)用明火的單位，一律到物業(yè)安保部輸《動(dòng)火許可證》后方可作業(yè)。七、辦公室內(nèi)防火安全管理規(guī)定、易炸物品。。、易炸物品。二、中控室防火安全管理規(guī)定。9. 項(xiàng)目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員，務(wù)必以防火安全為重點(diǎn)，高度重視防火安全工作，不得以任何理由違反和破壞消防安全制度。7. 安保部依照制定的消防安全制度和責(zé)任實(shí)施日常的管理，有權(quán)對(duì)違反制度和責(zé)任的人員進(jìn)行教育和處罰。5. 防火安全委員會(huì)責(zé)成項(xiàng)目安保部履行消防安全的監(jiān)督檢查職責(zé)，并進(jìn)行日常的消防安全管理工作。3. 防火安全委員會(huì)作項(xiàng)目消防安全工作的最高決策機(jī)構(gòu)，實(shí)行逐級(jí)消防安全責(zé)任制。138 / 138保安崗位設(shè)置及職責(zé)項(xiàng)目工作區(qū)域工作職責(zé)工作時(shí)間及人員配置1一層大堂(主樓)門崗維護(hù)主樓大堂良好的辦公秩序8：0014：00 1人 14：0020：00 1人2地庫出、入口崗驗(yàn)證進(jìn)出車庫車輛8：0014：00 2人 14：0020：00 2人20：008：00（次日） 1人 1人休息3消防中控室值班崗確認(rèn)、消除報(bào)警及突發(fā)事件指揮中心8：0014：00 2人 14：0020：00 2人20：008：00（次日） 2人 2人休息 4門禁系統(tǒng)值班崗確認(rèn)、消除報(bào)警（內(nèi)保辦公室）8：0014：00 1人 14：0020：00 1人20：008：00（次日） 1人 1人休息5外圍門崗控制、驗(yàn)證進(jìn)出物品8：0014：00 1人 14：0020：00 1人20：008：00（次日） 1人 1人休息6夜班登記崗控制閑雜人員進(jìn)入大廈20：008：00（次日） 2人 7樓層巡視崗維護(hù)公共區(qū)域良好秩序及安全8：0014：00 1人 14：0020：00 1人8外圍車場(chǎng)崗指揮、疏導(dǎo)車輛，保證車輛安全8：0014：00 1人 14：0020：00 1人共計(jì)：30人第三節(jié) 保安、消防及安全管理規(guī)定一、消防安全管理規(guī)定1. 依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，本著“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的精神制定項(xiàng)目消防安全管理制度。（3）材料、備件的使用制度（4）工具購買及其領(lǐng)用管理制度拆舊備件及費(fèi)舊材料管理制度（5） 建立設(shè)備材料備件工具的出入庫管理制度2．基本管理程序：班組或?qū)I(yè)提需求主管工程師審批經(jīng)理審批業(yè)主規(guī)定審批程序限額采購限額采購 采 購入 庫（1） 采購程序技工申請(qǐng)調(diào)度審批領(lǐng)班簽字低值易耗材料領(lǐng)用工程師審批經(jīng)理或業(yè)主審批材料、備件領(lǐng)用（2） 領(lǐng)用程序第二章 大廈保安（管理）計(jì)劃書第一節(jié) 概述針對(duì)北京海關(guān)新辦公樓自身特點(diǎn)及周邊環(huán)境情況，合理分配警力，保證大廈擁有一個(gè)良好的辦公秩序，預(yù)防火災(zāi)事件的發(fā)生。5．能源使用中的技術(shù)控制和節(jié)能措施的制定及其實(shí)施。3．計(jì)量設(shè)備的檢測(cè)。具體工作由專業(yè)（主管）工程師協(xié)助海關(guān)實(shí)施，內(nèi)容如下：1．制定水、電、氣、燃油消耗計(jì)劃并分配使用指標(biāo)。五．逐步改進(jìn)維修服務(wù)管理手段，籌備建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)管理軟件，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。3．技術(shù)保障——以服務(wù)優(yōu)先為原則。四．保證維修服務(wù)質(zhì)量的基本原則1．維修人員到場(chǎng)時(shí)間（自接到信息時(shí)起）（1）特殊情況——立即到場(chǎng)。（5）與客戶有關(guān)維修保養(yǎng)方面的往來文件。（3）租期內(nèi)維修記錄及客戶確認(rèn)文件?？蛻艟S修服務(wù)檔案包括：（1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗(yàn)收記錄、遺留問題記錄、交接記錄。包括到場(chǎng)時(shí)間、服務(wù)態(tài)度、維修質(zhì)量、滿意率等 2．基本程序：到場(chǎng)處理有關(guān)維修人員通知 工作分配（工作單） 持單報(bào)修投訴信息息值班員 反饋 維修人員持單反饋 操作 報(bào)修投訴人簽字認(rèn)可三．建立維修服務(wù)擋案對(duì)外以客戶為單位，對(duì)內(nèi)以各經(jīng)營(yíng)或服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝唬ㄈ绶刻?hào)等）建立維修服務(wù)檔案，以保證維修服務(wù)的連續(xù)性并為維修保養(yǎng)計(jì)劃提供依據(jù)。二．維修服務(wù)主要工作制度及其基本程序1．主要工作制度：（1）值班負(fù)責(zé)制及其崗位負(fù)責(zé)制（2）“工作單（票）”制度。3．“報(bào)修”與“投訴”——為提高維修服務(wù)質(zhì)量和效率，需合理設(shè)置維修服務(wù)管理程序，適當(dāng)區(qū)分“報(bào)修”與“投訴”是必要的。2．有償服務(wù)——主要是對(duì)客戶自管自用或客戶產(chǎn)權(quán)的設(shè)備設(shè)施的維修服務(wù)和特殊需求之工作項(xiàng)目。1．無償服務(wù)——大廈應(yīng)提供的無償使用和保修的設(shè)備設(shè)施及其應(yīng)有的功能保證的維修、安裝等項(xiàng)目。（四） 工程部緊急事件處理原則1． 保障生命、保護(hù)設(shè)備、減少損失2． 搶救現(xiàn)場(chǎng)、防止擴(kuò)大、控制影響3． 分清主次、人力得當(dāng)、穩(wěn)定大局七 建議部分需業(yè)主另行“委外”的專項(xiàng)維修（或保養(yǎng)）合同1． 電梯保養(yǎng)及其大修2． 冷凍機(jī)保養(yǎng)及大修3． 電話交換機(jī)主機(jī)系統(tǒng)及其軟件、計(jì)費(fèi)子系統(tǒng)保養(yǎng)4． 消防監(jiān)控主機(jī)系統(tǒng)及其軟件保養(yǎng)5． 保安監(jiān)控系統(tǒng)主機(jī)及其軟件6． 空調(diào)機(jī)組大修7． 樓宇自控主機(jī)保養(yǎng)8． 政府或行業(yè)管理部門規(guī)定的各種檢測(cè)或強(qiáng)制保養(yǎng)9． 其它技術(shù)壟斷性專業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)及其大修第五節(jié) 維修服務(wù)一．維修服務(wù)的含義及內(nèi)容大廈內(nèi)各部門和客戶（或客人）日常對(duì)設(shè)備設(shè)施及其功能需求的報(bào)修、投訴、申請(qǐng)之工作項(xiàng)目，視為維修服務(wù)。3． 制定善后措施（各主要設(shè)備設(shè)施）。如：火災(zāi)撲救保障程序、斷電處理程序、跑水處理程序等。3． 規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員及時(shí)到位。六． 維修保養(yǎng)應(yīng)急措施（提要）（一） 組織措施———應(yīng)急預(yù)案1． 制定細(xì)致的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。5． 客戶施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定。3． 客戶施工管理程序。（二） 工程管理制度1． 內(nèi)部施工管理程序。3． 大廈內(nèi)客戶自行實(shí)施的二次裝修工程。五． 工程管理（一） 協(xié)助管理項(xiàng)目1． 使用和經(jīng)營(yíng)過程中的土建、機(jī)電、裝修等改造工程或安裝工程。必要時(shí)委托工程隊(duì)伍或廠商執(zhí)行。2． 制定大修技術(shù)方案和實(shí)施方案。）4． 超過折舊期的設(shè)備維修。）3． 財(cái)務(wù)已列入固定資產(chǎn)的低值項(xiàng)目，其一次性維修費(fèi)用等于或大于設(shè)備整體價(jià)值的。）2． 發(fā)生固定資產(chǎn)增值的項(xiàng)目。1． 發(fā)生的單項(xiàng)維修費(fèi)用符合海關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定的固定資產(chǎn)列支金額的。四． 大修及更新改造（一） 大修的含義。2．季度周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目：各類普通水泵；空氣處理機(jī)（風(fēng)機(jī)）；空調(diào)散流器（風(fēng)口）；分路低壓開關(guān)（分路電盤）；電熱水器；生活水箱；蓄水池；應(yīng)急燈；蓄電池組；擦窗機(jī)；交換機(jī)、配線架；管井、管溝；動(dòng)力控制電盤；消防報(bào)警盤；消火栓；燃?xì)庠罹?；衛(wèi)生間機(jī)電設(shè)備；保安設(shè)施；應(yīng)急廣播。（二） 按專業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細(xì)的設(shè)備防范性保養(yǎng)計(jì)劃。使任何人對(duì)一般故障不用查圖紙即可準(zhǔn)確到位處理。負(fù)責(zé)水、電、空調(diào)、電梯、消防、通信等機(jī)電系統(tǒng)的綜合運(yùn)行、維修及相關(guān)服務(wù)（具體內(nèi)容另定）3． 運(yùn)行操作項(xiàng)目1） 站點(diǎn)故障處理2） 系統(tǒng)停、送（開關(guān)）操作3） 機(jī)房及基礎(chǔ)設(shè)施巡視4） 公共區(qū)巡視5） 系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)調(diào)整4． 運(yùn)行表格（提要）按專業(yè)系統(tǒng)或設(shè)備類型規(guī)定運(yùn)行表格，主要內(nèi)容如下：1） 各類巡視表2） 各類運(yùn)行記錄表3） 交接班表4） 故障處理登記表（三）日常維修內(nèi)容：1． 系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行故障處理2． 系統(tǒng)設(shè)備缺陷的維修3． 公共區(qū)設(shè)施維修4． 末端設(shè)施、單體設(shè)備的故障維修5． 消耗品的更換6． 其它各類報(bào)修（四）運(yùn)行維修制度（提要）1． 維修值班制度2． 巡視制度3． 維修記錄制度4． 維修工作單制度5． 日常維修工作流程（五）建立運(yùn)行維修“速查表”為提高工作效率，發(fā)揮員工一專多能的作用，按專業(yè)系統(tǒng)建立維修速查表。（二） 設(shè)備運(yùn)行內(nèi)容：1． 站點(diǎn)24小時(shí)運(yùn)行值班電站(及發(fā)電機(jī))、 中控室(及衛(wèi)星站)、熱力站(及冷凍站)設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時(shí)負(fù)責(zé)相關(guān)的日常維護(hù)及臨時(shí)性維修。4． 運(yùn)行人員適用于相關(guān)的日常維護(hù)、保養(yǎng)、服務(wù)工作。2． 設(shè)備運(yùn)行的實(shí)施由運(yùn)行維修班組執(zhí)行，各工種分工協(xié)作。二． 設(shè)備日常運(yùn)行、維修（一） 設(shè)備運(yùn)行管理方式1． 設(shè)備運(yùn)行按專業(yè)系統(tǒng)管理。3． 設(shè)備分管責(zé)任人對(duì)設(shè)備完好率、設(shè)備安全、設(shè)備保養(yǎng)完成情況進(jìn)行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補(bǔ)充設(shè)備檔案。2． 將主要設(shè)備設(shè)施按單體確定責(zé)任人分管。詳細(xì)培訓(xùn)計(jì)劃另定