【正文】 人力資源優(yōu)勢，整合的傳統(tǒng)與高新技術優(yōu)勢，成熟、規(guī)范的管理優(yōu)勢，放射型信息優(yōu)勢等，做好業(yè)主的管家，提供一流的物業(yè)服務，使物業(yè)保值、升值。在海關大廈，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，以關注員工的不同需求、關注物業(yè)使用者的工作環(huán)境質量、關注大廈的整體氛圍為特征的物業(yè)管理，使該項目成為“人性”得以充分張揚的生存空間。（2） 實施“便利辦公環(huán)境計劃”為客戶提供所需的各項特約服務，解決客戶后顧之憂。大廈的“環(huán)保指標”則成為衡量大廈物業(yè)管理水平的重要標志，也是客戶的人性需要。ISO9002質量保證體系——對管理服務運作的規(guī)范本公司已經建立起科學嚴密的ISO9002質量保證體系并在所管項目上成功運作，管理服務運作的每一個行為都在該體系中有明確的規(guī)范和界定，為我們的管理服務提供質量保證。該設計內容包括大廈標識、導向系統(tǒng)、配套設施的色調、員工的服飾、標牌等。五、 充分發(fā)揮高科技在管理中的作用管理公司建議在大廈的管理中，根據(jù)大廈的實際情況逐步建立及使用高科技現(xiàn)代化的管理方法管理大廈包括： 樓宇自動化系統(tǒng)（BA） 辦公自動化系統(tǒng)（OA） 通訊自動化系統(tǒng)（CA） 消防自動化系統(tǒng)（FA） 保安自動化系統(tǒng)（SA） 物業(yè)管理自動化系統(tǒng)（MA）第三部分：保養(yǎng)、保安、保潔管理計劃第一章 大廈維修保養(yǎng)（管理）計劃書第一節(jié) 概述辦公樓維修保養(yǎng)的基本任務是確保該項目之建筑物、內外裝璜、基礎設施、服務設施、機電設備的完好和正常運行使用。我們認為根據(jù)大廈的使用和經營需要，結合該物業(yè)的實際情況，將維修保養(yǎng)范疇內諸因素的各主要方面及各重點環(huán)節(jié)科學地、有機地結合起來，發(fā)揮整體實力，是完成管理目標、保證質量和提高綜合效益的有效手段。第二節(jié) 組織制度部門名稱：工程部(或維修部)——大廈工程維修服務部門一．崗位設置維修保養(yǎng)主管(工程師): 1人變電站/發(fā)電機運行值班: 4人冷凍機和空調系統(tǒng)運行維修: 4人熱力站/水/燃氣/消防水系統(tǒng)運行: 4人樓宇自控/衛(wèi)星電視運行值班和電話線路/報警線路等弱電維修: 5人水/電/空調末端維修和客戶綜合維修服務: 6人土建/裝修日常維修: 2人合計: 26人人員素質:主管: 工程師或技師職稱，10年以上工作經驗。有物業(yè)維修服務經驗。（1） 對工程部所有員工負有領導、組織、教育的責任。（5） 向經理報告工作完成情況、費用執(zhí)行情況及經營情況。（1） 制定設備設施維修保養(yǎng)計劃，并提供技術保障。（5）大修、改造方案的制定及；客戶二裝工程方案及技術資料的審批。（3） 專業(yè)技術工作的實施及有關的工程方案審查，完工驗收。（6） 其它日常管理工作和維修保養(yǎng)的實際操作。（3） 執(zhí)行主管工程師安排的工作指令。5．技工。 直接上級：主管。（3）及時傳達上級臨時安排的工作指令。（7） 檔案、資料管理；文秘性工作。3． 考核內容：（細則另定）（1） 部門考核—— a保養(yǎng)計劃完成情況。（2） 員工考核—— a績效。第三節(jié) 技術管理一．技術資料管理（一）制定詳細的技術資料管理制度，細化技術資料的收集、存檔、保護、修改、變更、使用、移交等辦法及程序（細則另定）：1． 技術資料交接程序和日常收集辦法。（二）技術資料內容：1． 各類竣工圖紙、原始資料。5． 政府和行業(yè)管理部門對設備設施有關檢測報告、使用批準文件、認證等材料。技術力量的調配方式，根據(jù)工作性質和服務要求屆時具體制定。2． 保養(yǎng)、大修、工程、改造——在得到業(yè)主委托后由工程師直接負責，具體操作由技工分工實施。（2） 設備中修、大修技術方案報“總部”專業(yè)技術組審批。（6） 總部“專業(yè)工程組”隨時配合重大搶修、重要大修、綜合技改及其它規(guī)模性或復雜性的維保工作。4．針對工作中遇到的具體的高精尖疑難技術問題，以多種形式適時聘請專項技術人員協(xié)助解決并對酒店員工進行培訓。第二階段，對重點設備、關鍵設備透徹掌握，能夠獨立排除故障，獨立進行保養(yǎng)。施工單位及設備制造廠家派專人或組織培訓班，對維修人員培訓其設備的使用、維修方法。4． 專業(yè)之間交叉培訓。任何有組織的技術培訓都要進行考核，以確認受訓者的水平和培訓者工作績效。2． 將主要設備設施按單體確定責任人分管。二． 設備日常運行、維修（一） 設備運行管理方式1． 設備運行按專業(yè)系統(tǒng)管理。4． 運行人員適用于相關的日常維護、保養(yǎng)、服務工作。負責水、電、空調、電梯、消防、通信等機電系統(tǒng)的綜合運行、維修及相關服務（具體內容另定）3． 運行操作項目1） 站點故障處理2） 系統(tǒng)停、送（開關）操作3） 機房及基礎設施巡視4） 公共區(qū)巡視5） 系統(tǒng)運行狀態(tài)調整4． 運行表格（提要）按專業(yè)系統(tǒng)或設備類型規(guī)定運行表格，主要內容如下：1） 各類巡視表2） 各類運行記錄表3） 交接班表4） 故障處理登記表（三）日常維修內容：1． 系統(tǒng)設備運行故障處理2． 系統(tǒng)設備缺陷的維修3． 公共區(qū)設施維修4． 末端設施、單體設備的故障維修5． 消耗品的更換6． 其它各類報修（四）運行維修制度（提要）1． 維修值班制度2． 巡視制度3． 維修記錄制度4． 維修工作單制度5． 日常維修工作流程（五）建立運行維修“速查表”為提高工作效率，發(fā)揮員工一專多能的作用，按專業(yè)系統(tǒng)建立維修速查表。（二） 按專業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細的設備防范性保養(yǎng)計劃。四． 大修及更新改造（一） 大修的含義。）2． 發(fā)生固定資產增值的項目。）4． 超過折舊期的設備維修。必要時委托工程隊伍或廠商執(zhí)行。3． 大廈內客戶自行實施的二次裝修工程。3． 客戶施工管理程序。六． 維修保養(yǎng)應急措施（提要）（一） 組織措施———應急預案1． 制定細致的突發(fā)事件應急預案。如：火災撲救保障程序、斷電處理程序、跑水處理程序等。（四） 工程部緊急事件處理原則1． 保障生命、保護設備、減少損失2． 搶救現(xiàn)場、防止擴大、控制影響3． 分清主次、人力得當、穩(wěn)定大局七 建議部分需業(yè)主另行“委外”的專項維修（或保養(yǎng)）合同1． 電梯保養(yǎng)及其大修2． 冷凍機保養(yǎng)及大修3． 電話交換機主機系統(tǒng)及其軟件、計費子系統(tǒng)保養(yǎng)4． 消防監(jiān)控主機系統(tǒng)及其軟件保養(yǎng)5． 保安監(jiān)控系統(tǒng)主機及其軟件6． 空調機組大修7． 樓宇自控主機保養(yǎng)8． 政府或行業(yè)管理部門規(guī)定的各種檢測或強制保養(yǎng)9． 其它技術壟斷性專業(yè)設備的保養(yǎng)及其大修第五節(jié) 維修服務一．維修服務的含義及內容大廈內各部門和客戶（或客人）日常對設備設施及其功能需求的報修、投訴、申請之工作項目，視為維修服務。2．有償服務——主要是對客戶自管自用或客戶產權的設備設施的維修服務和特殊需求之工作項目。二．維修服務主要工作制度及其基本程序1．主要工作制度：（1）值班負責制及其崗位負責制（2）“工作單（票）”制度。客戶維修服務檔案包括：（1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗收記錄、遺留問題記錄、交接記錄。（5）與客戶有關維修保養(yǎng)方面的往來文件。3．技術保障——以服務優(yōu)先為原則。具體工作由專業(yè)（主管）工程師協(xié)助海關實施，內容如下：1．制定水、電、氣、燃油消耗計劃并分配使用指標。5．能源使用中的技術控制和節(jié)能措施的制定及其實施。138 / 138保安崗位設置及職責項目工作區(qū)域工作職責工作時間及人員配置1一層大堂(主樓)門崗維護主樓大堂良好的辦公秩序8：0014：00 1人 14：0020：00 1人2地庫出、入口崗驗證進出車庫車輛8：0014：00 2人 14：0020：00 2人20：008：00（次日） 1人 1人休息3消防中控室值班崗確認、消除報警及突發(fā)事件指揮中心8：0014：00 2人 14：0020：00 2人20：008：00（次日） 2人 2人休息 4門禁系統(tǒng)值班崗確認、消除報警（內保辦公室）8：0014：00 1人 14：0020：00 1人20：008：00（次日） 1人 1人休息5外圍門崗控制、驗證進出物品8：0014：00 1人 14：0020：00 1人20：008：00（次日） 1人 1人休息6夜班登記崗控制閑雜人員進入大廈20：008：00（次日） 2人 7樓層巡視崗維護公共區(qū)域良好秩序及安全8：0014：00 1人 14：0020：00 1人8外圍車場崗指揮、疏導車輛，保證車輛安全8：0014：00 1人 14：0020：00 1人共計：30人第三節(jié) 保安、消防及安全管理規(guī)定一、消防安全管理規(guī)定1. 依據(jù)“預防為主，防消結合”的工作方針，本著“誰主管，誰負責”的精神制定項目消防安全管理制度。5. 防火安全委員會責成項目安保部履行消防安全的監(jiān)督檢查職責，并進行日常的消防安全管理工作。9. 項目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員，務必以防火安全為重點，高度重視防火安全工作，不得以任何理由違反和破壞消防安全制度。七、辦公室內防火安全管理規(guī)定、易炸物品。4. 動火現(xiàn)場須根據(jù)面積配置滅火器具和沙土；50平方米應配置一具4公斤以上的干粉滅火器。九、訪客驗證登記管理規(guī)定《出入證》；《出入證》的人員進入項目須履行來客來訪登記手續(xù)；，找何人及個人基本情況；，電話聯(lián)系不通可請巡視警衛(wèi)幫助聯(lián)系；，請來客提交有效身份斑點件換領《訪客證》；，填寫《來客來訪人員出入登記表》；；。十二、更換鎖具、配置鑰匙管理規(guī)定，《更換鎖具審批表》手續(xù)；；，須填寫《配置鑰匙申請單》說明理由；《申請單》上簽署意見后，報總物業(yè)經理審批；，安保部派專人負責去配置鑰匙；，不得辦理其他事情；，須立即報告安保部經理安排善后事宜。十六、警衛(wèi)交接班管理規(guī)定1. 項目警衛(wèi)實行24小時倒班制，交接班時間為早8:00和晚8:00，換完工裝到指定地點集合；，通報上班及當班情況，分配崗位；，由領班開班后會總結當日的工作；，不能有所遺漏；；。特別針對得起涉及爆炸物和有政治色彩的物品。十九、客戶未鎖門的安防管理規(guī)定1. 項目保安人員在小業(yè)主非工作時間巡查發(fā)現(xiàn)有客戶未鎖單元門的情況，須立即給予確認。4. 當值領班在監(jiān)督履行完鎖門程序后，將填寫過的《確認書》收存于當值記錄本內，留待交班時清楚明了的交接，避免遺誤。7. 如果發(fā)現(xiàn)客戶單元門鎖被損毀或遭破壞及客戶報稱單元內有物品損毀或丟失，須立即保護好現(xiàn)場，禁止無關人員出入；并按照緊急意外情況處置程序上報部門經理。二十、火災應急處置管理規(guī)定1. 為確保項目范圍內一旦失火，能夠有領導、有組織、有秩序地進行撲救和疏散，本著小火早救，大火控制的原則，把可能造成的經濟損失降至最低點，特制定此制度。消防中控室值機員立刻用對講機將火災預警的位置通報消防領班和巡視警衛(wèi)，消防領班和巡視警衛(wèi)必須于3分鐘內迅速趕到火災預警現(xiàn)場進行火情確認。5. 如火勢無法用滅火器具控制時，即實施一級動作，撲救人員在自身安全情況下起用現(xiàn)場的消火栓，同時由保安部經理將情況上報總牧業(yè)經理，由總物業(yè)經理下達對外撥打“119”和疏散賓客的指令，同時立即啟動消防廣播，通知樓內業(yè)戶由走火梯離開項目，并由總物業(yè)經理通知國貿總部及發(fā)展商業(yè)主公司。二十一、緊急疏散管理規(guī)定1. 為保證項目內一旦發(fā)生緊急情況，能夠有分工，有重點地實施疏散指令，特制定此疏散規(guī)定。：，迅速打開通往項目外圍的所有出入門；然后指引人群有序地疏散；應盡量組織逃出人員并按單元進行人員登記；，勸陰人群不要闖入事故現(xiàn)場，并指引正確的疏散途徑；，起動消防電梯，并用廣播不間斷告訴人群疏散的途徑和方向（不可乘坐電梯）。二十二、停車場管理規(guī)定１． 嚴格遵守國家行政管理機關規(guī)定，配備各種專業(yè)標志,確保安全。５． 停車場保安員對進出停車場的車輛進行嚴格的登記檢查。８． 協(xié)助清潔工維護停車場的清潔衛(wèi)生，保持車場整潔。二十三、停放車輛管理規(guī)定１．凡進入車場的車輛必須服從管理人員的指揮，按照車場的標志、標線行使，并將車輛停放在劃線范圍內，嚴禁將車輛停放在非停放區(qū)域。４．車輛停泊后，應關閉發(fā)動機，關鎖好車門、窗，攜帶好貴重物品，停車場不承擔車內丟失任何物品及被盜的責任。禁止裝載易燃、易爆、具有強烈腐蝕性、劇毒等危險品的車輛進入車場。任何丟失停車憑證的車輛將會被禁止駛出／入車輛。第二節(jié) 人力資源配備一、崗位設置清潔領班： 1人清潔員： 18人綠化技師： 1人以上清潔人員安排及工作內容如附圖所示。（3）協(xié)調與其他各部門的工作關系，處理解決客戶的重大投訴。（7）嚴格執(zhí)行客用品和清潔用品制度避免浪費和公物私用。3． 機器接通電源之前，要檢查電源開關及機器的啟動開關是否關閉。7． 愛護機器，人人有則，絕對禁止用腳踹、摔打及故意損壞機器。3． 機器接通