【正文】 巡邏檢查工作程序 警衛(wèi)人員佩帶對講機(jī)，由保安部制定警衛(wèi)方案和巡視區(qū)域，保安人員按《保安部巡視時間表》執(zhí)行。 保安主任對存在治安、消防隱患和漏洞的部門提出整改措施，并填寫《安全隱患通知書》。 保安員每天進(jìn)行安全檢查并填寫《保安部每日工作報告》。重大節(jié)、假日和重大政治活動前，對重點部門進(jìn)行培訓(xùn)，對易發(fā)生問題的部門進(jìn)行培訓(xùn)。 根據(jù)客戶要求，或由保安部主任酌情向公安部門報案。 具體工作依照《刑事、治安突發(fā)事件預(yù)案》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 由保安部負(fù)責(zé)人向公安人員報案。 上述各類情況均由保安員填寫《突發(fā)事件登記表》。由保安部主任決定是否上報公安機(jī)關(guān)。 內(nèi)保主任負(fù)責(zé)商鋪、客戶簽定《轄區(qū)商鋪安全責(zé)任書》、《轄區(qū)寫字樓安全責(zé)任書》。4 工作程序 重點要害部位的管理 根據(jù)上級機(jī)關(guān)文件規(guī)定，審核、確定重點要害部位； 內(nèi)保主任負(fù)責(zé)建立重點要害部位檔案； 內(nèi)保主任組織節(jié)假日前或不定期進(jìn)行安全檢查，填寫《要害部位安全檢查記錄表》。4． 垃圾、廢物、碎屑的處理放置所有的垃圾、廢物、碎屑在適當(dāng)?shù)娜萜鲀?nèi)，不可任意堆放在工地上、水溝或河道里，假如意外遺漏在路上要立即通知相關(guān)部門。* 是否有緊急逃生設(shè)備，如何使用。2． 可燃物可燃物必須使其離開蒸氣管路、散熱器、加熱器及熱的管路，發(fā)現(xiàn)放置在熔接及焊燒作業(yè)下方或附近的可燃燒材料必須移開至安全距離或用隔熱板覆蓋。3． 標(biāo)示在工作開始前將清楚明了的標(biāo)示放置在明顯或適當(dāng)?shù)牡胤?，完成工作后立刻移走?． 梯子* 梯子必須經(jīng)合格人員和使用人員檢查后方可使用。* 在接近屋頂邊緣及地面坑洞邊緣放置的梯子上工作的時候。* 起重設(shè)備之掛鉤必須有安全夾。3． 起重設(shè)備* 所有起重設(shè)備必須在其承重范圍內(nèi)使用。2． 動力工具* 沒有專門的訓(xùn)練和指導(dǎo)不可操作動力工具。10． 工作日志應(yīng)客戶要求，必須將每日工作安排在實施前呈報相關(guān)部門。* 對地面進(jìn)行清潔打蠟時，要安放“小心地滑牌”。工作進(jìn)行中工作區(qū)要保持清潔，工具及材料要經(jīng)常整理以保持走道暢道并在收工后帶離現(xiàn)場存放在規(guī)定地點。操作人員必須經(jīng)過正式培訓(xùn)方可使用。2． 跑步只有在緊急的情況下才能跑步，平時不許在工作區(qū)域內(nèi)跑步。顯然，此守則不能含蓋每一情況，因此希望每一位員工能根據(jù)自己以往的工作經(jīng)驗在本守則中及時補(bǔ)充你們的指導(dǎo)意見與工作規(guī)定，只有這樣，我們才能最大限度地減少員工在工作傷亡事故的可能性。第八節(jié) 安全操作守則一、 目的工作中存在著許多危害隱患，公司認(rèn)為采取必要的安全措施及加強(qiáng)管理，傷害便可以防止。 各經(jīng)理、主管均配備通訊器材四 應(yīng)急措施216。 設(shè)立員工專用意見箱。 為了加強(qiáng)彼此間溝通與交流，公司定期回訪客戶，每月將以意見書的形式綜合客戶的意見，收集第一手的情報與資料，建立客戶管理檔案。 每天早晨由主管或領(lǐng)班主持例會216。 質(zhì)檢工作的定期檢查與抽查制度。 主管及領(lǐng)班的不斷巡查216。第七節(jié) 質(zhì)量控制計劃及其它管理制度一 崗前培訓(xùn)216。十五、 化泡劑1． 用途：專門消除清潔劑在機(jī)內(nèi)產(chǎn)生的泡沫，適用與地毯清洗機(jī)及吸水機(jī)。3． 注意事項：濺入眼睛或口中立即用清水清洗，勿食，遠(yuǎn)離火源。十二、 低泡地毯清潔劑1． 用途：用于地毯的抽洗，與三合一地毯抽洗機(jī)配合使用。2． 使用方法：直接倒入皂液盒中。九、 潔廁劑1． 用途：是一種強(qiáng)酸的清潔劑，可徹底清除恭桶、小便器上尿漬，具有殺菌消毒之功效。七、全能清潔劑1． 用途：適用于任何可水選的物料表面，如瓷磚、水泥地、浴室等，具有不損傷物料表面消毒之作用。六、家具蠟1． 用途：使物料表面始終保持潤澤，保護(hù)物料表面免受紫外線侵蝕，防止物料表面褪色甚至脆化。3． 注意事項：對皮膚無害，若濺入眼睛、口中立即用清水清洗，勿食。2． 使用方法：不必稀釋，可直接用干凈的蠟拖涂抹于物料之表面。二、封地蠟1． 用途：適用于混凝土，水磨石，馬賽克及粗面花崗巖，云石，PVC等物料的表面，具有堅韌、持久耐磨、防水防油的侵入。9． 使用中如有異常情況，馬上關(guān)閉機(jī)器，及時上報。5． 使用中，隨時注意機(jī)器對地面的壓力（看指示針），噴淋，滾刷清潔及污水回收的工作情況。七、 三合一地毯清洗機(jī)1． 從庫房領(lǐng)取時，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損壞，然后接通電源試用設(shè)備運轉(zhuǎn)是否正常。4． 打開扒頭上的開關(guān)，使清潔劑成泡沫狀均勻涂抹在沙發(fā)上，然后進(jìn)行清潔。5． 使用如有異常情況，馬上關(guān)閉機(jī)器，及時上報。2． 將吹風(fēng)機(jī)放在合理位置，以免影響別人通行。一旦發(fā)生此類情況，可用機(jī)器上的壓力調(diào)節(jié)鈕進(jìn)行調(diào)整。2． 接通電源后檢查綠色指示燈是否亮著。5． 使用機(jī)器時，要時刻注意千萬不能把電源線纏進(jìn)刷盤內(nèi)造成機(jī)毀人傷。2． 接通電源后檢查綠色指示燈是否亮著。5． 機(jī)器使用完要馬上清潔，尤其是吸塵器的塵袋要徹底清潔干凈，避免因塵袋里垃圾太多，使吸力變小，影響工作效率。一定要推著機(jī)器的扶手走，但也不能使勁壓在扶手上或者坐在機(jī)器上以免損壞機(jī)器的底部。6． 機(jī)器使用完畢，要立即進(jìn)行清潔，包括機(jī)器內(nèi)外，管子，吸水扒，電源線要盤好等。2． 推拉機(jī)器工作時，不能用手拉著吸管和電源線走以免扯斷，一定要推著機(jī)器的扶手走，但也不能使勁壓在扶手上或者坐在機(jī)器上以免損壞機(jī)器的底部。（6）負(fù)責(zé)對下屬員工進(jìn)行服務(wù)意識、勞動紀(jì)律、業(yè)務(wù)技能、新型設(shè)備的正確操作、新型材料的正確使用等方面的培訓(xùn)。（2）安排、督導(dǎo)清潔員落實完成各項計劃。本計劃書系統(tǒng)地概括了辦公樓保潔服務(wù)的人力資源配備情況、操作程序、頻次及標(biāo)準(zhǔn)、日常保潔計劃等，以便為業(yè)主提供一個舒適、整潔的辦公環(huán)境。９．停車場有權(quán)對遺失、失效車票、車證或超時泊車征收泊車補(bǔ)償停車費。７．維護(hù)停車場整潔秩序，嚴(yán)禁在停車場內(nèi)加油、修車、沖洗車輛。３．停車卡執(zhí)行“一車一卡”制度，嚴(yán)禁涂改，轉(zhuǎn)借或跨區(qū)域使用。11. 車輛進(jìn)入車場必須服從停車場統(tǒng)一管理，并按規(guī)定繳納停費。一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即勸阻。４． 財務(wù)部根據(jù)客戶租賃協(xié)議條款收取相關(guān)費用，保安部制訂停車卡，停車卡為一車一卡。、行政人事分隊的任務(wù)：，迅速安排人力將財務(wù)帳目轉(zhuǎn)移到安全地點；；。，義務(wù)消防隊員須按照各自分工去完成任務(wù)。，物業(yè)部在工程部、保安部兩部門的配合下，對事件做出調(diào)查、折照，對財物損失做出登記，通知保險公司盡快到達(dá)現(xiàn)場作理賠處理。經(jīng)細(xì)查如無火情發(fā)生，即通告消防中控室復(fù)位并做記錄，如不能復(fù)位，應(yīng)通知工程部進(jìn)行維修及查出原因。3. 當(dāng)消防中控室接到火災(zāi)預(yù)警時，即實施三級動作。如有警方人員到達(dá)現(xiàn)場，由保安經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)直轄市配合警方的工作，事后向總物業(yè)經(jīng)理寫出調(diào)查報告。6. 當(dāng)值保安在開啟單元門時，務(wù)必先確認(rèn)要求開啟單元門人的身份（出示《出入證》或本人身份證），請客戶/小業(yè)主對開啟單元內(nèi)的物品給予確認(rèn)，如無任何問題就請客戶在《確認(rèn)書》上簽名或蓋章。3. 在確認(rèn)后立即報告當(dāng)值領(lǐng)班安排人員攜帶鎖具或封條和《客戶未鎖門情況確認(rèn)書》到現(xiàn)場，將客戶未鎖閉之單元門鎖閉或巾封，并當(dāng)場填寫《確認(rèn)書》。9. 領(lǐng)班應(yīng)每班檢查保安巡邏情況，并做好巡邏記錄，妥善存檔保管備查；，對巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督。每經(jīng)過一個巡更點必須用鑰匙打點，不得遺漏；6. 巡視中遇可疑人和可疑物確定不了時，要迅速上報主管以上人員處理。十五、財務(wù)取送款安全管理規(guī)定，通知安保部派專人押款；，快去快回；；，不得向外人透露時間；，近距離帶上對講機(jī)、遠(yuǎn)距離帶上手持電話；，注意發(fā)現(xiàn)可疑人；，財務(wù)人員須坐后排，上車后門窗要封閉；，車輛不能熄火；。，不允許在個人手中過夜；；；，用后要立即送還。7. 上述規(guī)定同時適用于項目工程部或項目所聘用之施工隊。3. 辦理〈動火許可證〉時，動火單位須提交動火人的特種作業(yè)操作證及身份證的復(fù)印件。六、庫房防火安全管理規(guī)定。四、電梯機(jī)房防火安全管理規(guī)定。，中控房應(yīng)予以上鎖。8. 安保部根據(jù)消防安全的性質(zhì)，定期對項目內(nèi)的單位和人員進(jìn)行消防安全的宣傳教育。4. 防火安全委員會每月定期組織消防安全檢查，并就有關(guān)的消防安全隱患提出書面整改意見。第二節(jié) 人力資源配備保安人員安排及工作職責(zé)如圖所示。4．與市政供應(yīng)部門的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對。第六節(jié) 能源和維修材料管理一．能源管理大廈工程部門對能源的管理主要是在能源供給、技術(shù)保證、使用分配及節(jié)能措施方面實施的管理。如：跑水、斷電、電梯故障等（2）投訴——5分鐘內(nèi)（3）報修——10分鐘內(nèi)2．同時多項維修處理順序：（以影響面大小確定）主要公共場所——客戶——一般營業(yè)區(qū)——各部門——系統(tǒng)內(nèi)部維修。（4）有償服務(wù)記錄及其費用記錄并含有關(guān)確認(rèn)文件。特別是客戶維修擋案，將對客戶的起租、退租、維修、有償服務(wù)收費等起著重要作用。一般情況下，報修是指被服務(wù)方正常的維修通知或請求，維修人員按正常工作程序處理；投訴是指服務(wù)對象對大廈的軟、硬件服務(wù)不滿意而提出的合理要求，維修人員按特殊程序處理。包括依合同對客戶的服務(wù)和對各部門的服務(wù)。（三） 主要應(yīng)急內(nèi)容：火警（災(zāi)）、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大事故、防汛等。（二） 技術(shù)措施1． 事先假設(shè)可能發(fā)生的各種緊急情況，制定技術(shù)處理程序并要求員工熟知。6． 客戶裝修技術(shù)規(guī)范、驗收標(biāo)準(zhǔn)（各專業(yè)）。2． 內(nèi)部施工驗收標(biāo)準(zhǔn)。2． 大廈擴(kuò)大經(jīng)營增加的工程項目。3． 由海關(guān)決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專業(yè)隊操作執(zhí)行。（如整體不能更換或貨源困難的低值設(shè)備。（如高價值零備件和材料。3．月周期保養(yǎng)計劃主要項目：空調(diào)過濾網(wǎng)；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；給排水自控裝置；電梯；發(fā)電機(jī)等。三． 計劃保養(yǎng)（一） 建立每臺設(shè)備的維修檔案，動態(tài)反映設(shè)備情況。（具體內(nèi)容另定）2． 系統(tǒng)設(shè)備運行、維修值班運行維修班組實施24小時值班。3． 機(jī)電系統(tǒng)實行24小時運行值班制度。4． 制定詳細(xì)的設(shè)備管理責(zé)任制度（細(xì)則根據(jù)實際情況確定）。第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理運行、維修、保養(yǎng)一． 實施設(shè)備管理責(zé)任定員1． 建立設(shè)備明細(xì)臺帳，按單體分項。5． 培訓(xùn)考核制度。3． 系統(tǒng)運行穩(wěn)定后，由專業(yè)工程師（或技師）對技工進(jìn)行深入的較全面的培訓(xùn)。方案如下：1． 由甲方安排工程交接前的培訓(xùn)。第一階段，使各專業(yè)員工盡快熟悉大廈內(nèi)本專業(yè)、本崗位的設(shè)備設(shè)施情況，掌握運行和操作，保證整體運轉(zhuǎn)。3．針對性地建立與市政（或政府）及社會專業(yè)維修隊伍的相對穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，用于應(yīng)付突發(fā)事件、緊急任務(wù)及不可預(yù)見的工作。（5） 根據(jù)實際需要隨時派遣有關(guān)專業(yè)工程師配合。（1） 重點設(shè)備納入“總部”統(tǒng)一管理范圍，實施專業(yè)技術(shù)統(tǒng)管，并有備案。以標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)的靈活性確保工作質(zhì)量。由工程師牽頭，高中級專業(yè)技工具體負(fù)責(zé)的綜合技術(shù)力量，是確保大廈經(jīng)營檔次和正常運轉(zhuǎn)的必要條件。4． 設(shè)備設(shè)施說明書及其備品備件規(guī)格、型號、供貨來源。4． 技術(shù)資料使用、復(fù)印、分配規(guī)則及內(nèi)部資源共享方法。d服務(wù)態(tài)度。d費用執(zhí)行情況。2． 員工逐級考核：制定領(lǐng)班、技工逐級考核標(biāo)準(zhǔn)和辦法。（5）規(guī)定的外部事務(wù)及有關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)的聯(lián)絡(luò)、辦理。（2）隨時掌握員工動態(tài)分布情況，及時進(jìn)行維修服務(wù)中的人員協(xié)調(diào)互補(bǔ)。6． 值班調(diào)度(樓宇自控值班員兼)。（6） 與員工共同操作。（2） 執(zhí)行保養(yǎng)計劃并保證質(zhì)量。專業(yè)系統(tǒng)規(guī)章制度的建立與執(zhí)行。（2） 專業(yè)維修保養(yǎng)計劃制定和實施，完成各種工作任務(wù)。（4）維修費用預(yù)算、成本控制、維修材料備件的審核及確認(rèn)。負(fù)責(zé)大廈“硬件”設(shè)備設(shè)施的技術(shù)管理和員工的技能培訓(xùn)。（4） 制定或?qū)徟こ滩扛鞣N規(guī)章制度和工作規(guī)范。二．崗位責(zé)任1． 維修保養(yǎng)主管: 直接上級項目經(jīng)理工作范圍：大廈所屬建筑物、裝飾裝潢、基礎(chǔ)設(shè)施、各類機(jī)電設(shè)備的運行、維修、保養(yǎng)工作的管理；各類內(nèi)部工程大修改造工作管理；日常維修、服務(wù)管理。水/暖/空調(diào)工：有相應(yīng)操作證，5年以上專業(yè)經(jīng)驗。末端具體工作計劃、操作程序及規(guī)章制度等應(yīng)在實際工作中根據(jù)不同的具體情況和業(yè)主委托的實際管理內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化和量化。實施維修保養(yǎng)項目的綜合管理，是完成既定任務(wù)的保障。此外，我們在嚴(yán)格執(zhí)行條例的同時，還將對日常管理的有關(guān)問題做有益的探索，為大廈的物業(yè)管理步入健康的發(fā)展軌道做出貢獻(xiàn)。CIS系統(tǒng)（企業(yè)形象設(shè)計系統(tǒng)）——提升大廈的文化品味我們將對大廈的形象設(shè)計提供參考意見及方案。如果我公司能獲得大廈的管理權(quán)，我們將充分運用我公司已經(jīng)建立起來的四個系統(tǒng)——ISO9002國際質(zhì)量保證體系、MIS系統(tǒng)（信息管理系統(tǒng)）、CIS系統(tǒng)（企業(yè)形象識別系統(tǒng)）、CS系統(tǒng)（客戶滿意戰(zhàn)略）確保海關(guān)大廈的管理服務(wù)始終保持一流水平。二、 全面實施綠色環(huán)境保護(hù)計劃環(huán)境保護(hù)是二十一世紀(jì)人類最關(guān)注的主題，綠色環(huán)保將成為一種潮流。2． 辦公環(huán)境管理中人性化因素的融入（1） “以人為本”的辦公環(huán)境概念管理公司在介入大廈的管理后，將憑借豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗并充分了解客戶之辦公需求，將“以人為本”的辦公概念引入到大廈的環(huán)境管理中去，把環(huán)境意識、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)與契合放在首位，使客戶感受到大廈的文明和環(huán)境的清麗和諧。一、 實施“人性化”物業(yè)管理人性，是人類亙古不變的永恒主題；崇尚人性，是我公司的精髓。作為高質(zhì)量物業(yè)項目，建成后必然要求提供有與之相適應(yīng)的高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)。第一部分 物業(yè)管理有限公司簡介及業(yè)績一、公司的介紹二、公司所獲榮譽(yù)、獎勵三、公司業(yè)績對內(nèi)承接的項目對外承接的項目第二部分 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)劃辦公樓位于，總建筑面積近3萬平方米，包括高檔商務(wù)辦公樓、餐廳、酒店。我公司將憑借中心特有企業(yè)文化底蘊(yùn)和統(tǒng)配的