【正文】 （3）裝修出入證費(fèi)：為確保本商務(wù)樓內(nèi)使用人（業(yè)主）安全，本住宅樓在裝修過程中實(shí)行出入證管理制度，進(jìn)入本商務(wù)樓的裝修工人，必須辦理裝修出入證，出入證工本費(fèi)10元/證/人，出入證保證金50元/證/人（出入證保證金在使用人裝修完畢后，憑出入證證件及物業(yè)公司開具的原始票據(jù)，由物業(yè)公司一次性無息退還）。計(jì)算方式：單獨(dú)電表度數(shù)每度電費(fèi)247。三、其它費(fèi)用收取說明：每月公共用水、用電據(jù)實(shí)分?jǐn)傎M(fèi)：該費(fèi)主要指用于道路燈、樓道燈的照明用電、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行電費(fèi)、公共用水的總費(fèi)用。14檔案建立完好率98%檔案齊全，管理完善，清晰可查15供水、供電正常率99%除供電、供水部門和物業(yè)公司搶修外，無一隨便停水，停電現(xiàn)象16環(huán)保建設(shè)按ISO14000審核標(biāo)準(zhǔn)核定17市優(yōu)建設(shè)按重慶市示范住宅商務(wù)樓驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)18國優(yōu)建設(shè)按全國示范住宅商務(wù)樓驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)19安全建設(shè)按OHSAS18000審核標(biāo)準(zhǔn)核定第十章 重慶碧景園小區(qū)項(xiàng)目服務(wù)要點(diǎn)管理措施物業(yè)類型要點(diǎn)管理措施商務(wù)樓●對(duì)環(huán)境保潔要求較高●對(duì)照明、中央空調(diào)要求較高●對(duì)電梯運(yùn)行要求較高●對(duì)消防安全管理要求較高●商務(wù)服務(wù)需求大●服務(wù)細(xì)小過程要求高●上下班期間人流集中●辦公時(shí)間外來人員出入頻繁●裝修工作的不定期性較大●個(gè)性化需求較大●通信、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備要求較高●建立業(yè)主/用戶檔案，收集完善商務(wù)樓竣工資料●制定上崗培訓(xùn)教材，經(jīng)培訓(xùn)考核合格后上崗●建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，完善工作流程，提高工作效率●嚴(yán)格按照設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)管理規(guī)定進(jìn)行日常保養(yǎng)及巡視工作●制定符合當(dāng)?shù)叵拦芾硪?guī)定及裝修管理規(guī)定的裝修準(zhǔn)則，并給予宣傳●協(xié)助客戶對(duì)涉及屐消防設(shè)備的裝修范圍向主管理單位申報(bào)●積極開展各項(xiàng)商務(wù)服務(wù)，滿足客戶需求●制定符合市場標(biāo)準(zhǔn)的清潔、綠化作業(yè)規(guī)程，并監(jiān)督執(zhí)行效果●導(dǎo)入ISO9001:2000體系，使各項(xiàng)工作得到持續(xù)改進(jìn)●加強(qiáng)對(duì)分包單位(電梯、外墻清洗)的監(jiān)管，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行●統(tǒng)一完善公共區(qū)域的種類標(biāo)識(shí)， 搞好寫字樓物業(yè)形象●定期進(jìn)●認(rèn)真對(duì)待客戶投訴，及時(shí)給予解決、回訪●人防與技防相結(jié)合，確保商務(wù)樓安全(設(shè)施、設(shè)備、資料)●定期開展消防，制定社會(huì)活動(dòng)事件處理程序，明確主要責(zé)任人●積極配合、公安、衛(wèi)生防疫等政府部門工作，做好各項(xiàng)預(yù)防工作第十一章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓項(xiàng)目管理服務(wù)物資裝備配備設(shè)備名稱及型號(hào)數(shù)量大約經(jīng)費(fèi)(元)備注電話1部168電腦1臺(tái)4500辦公辦公桌椅3套800工具柜1個(gè)200維修工資料柜2個(gè)800員工服裝2套400管理人員1名，按每人春、秋裝各兩套36套5400操作人員9名，按每人春、秋裝各兩套辦公用品估算1000飲水機(jī)1臺(tái)300辦工使用熱水器1臺(tái)500保安員宿舍使用對(duì)講機(jī)2個(gè)800保安、維修工用橡皮棍2根100保安員執(zhí)勤使用日常清潔、綠化工具1000清潔及綠化工作人員使用鋁合金梯1架400水電工工具1套2000合計(jì)18269第十二章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)及說明一、成本測算（每月）管理成本：員工工資（見附件）：公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)：衛(wèi)生費(fèi)；（含綠化費(fèi)、殺蟲消毒費(fèi)）折舊費(fèi)：辦公費(fèi)：法定稅費(fèi)：相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)：1不可預(yù)見費(fèi)；合計(jì)：（大寫：壹萬貳仟貳佰陸拾元正）附件:人員工資崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)(元)合計(jì)(元)備注管理處主任1人15001500保安班長1人11001100保安員4人10004000清潔工3人8002400維修工1人10001000合計(jì)10人10000二、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)說明：根據(jù)我公司所編制的人員配備標(biāo)準(zhǔn)、工資標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及其他相關(guān)費(fèi)用支出成本構(gòu)成，特測算出雅豪麗景商務(wù)樓物業(yè)管理常規(guī)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下:商業(yè)房常規(guī)性物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為：178。、酒醉出丑鬧事人員的處理，應(yīng)做好以下工作：，讓其離開；，迅速將鬧事人員帶離現(xiàn)場；、目的、工作單位及家庭住址；，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)護(hù)；，并移交公安機(jī)關(guān)處理；，態(tài)度和藹、冷靜。，應(yīng)通知以下部門（單位）到達(dá)現(xiàn)場。；,使其進(jìn)入戰(zhàn)備狀態(tài)；；；。：、地點(diǎn)；；、身份、聯(lián)系電話；。；；，攜警具趕赴現(xiàn)場；、吸毒販毒者；、販毒人員及證據(jù)帶到保安部處理；，有無遺留物及公物完好情況；；。,防止斗歐人員逃跑。，任何人都有責(zé)任和義務(wù)報(bào)警。C、嚴(yán)禁使用汽油等易燃液體清洗件。C、泵房內(nèi)禁止有明火。（10）施工總的工程材料須符合防火規(guī)范要求，不得違章施工。（7）各部位需要進(jìn)行施工改造及內(nèi)裝修工程進(jìn)，須事先將施工方案及有關(guān)圖紙報(bào)一份交管理處備案，另一份報(bào)消防局審批。（3）各消防安全通道必須保持通暢，任何人不得破壞和堵塞。d、隱患的解決，要嚴(yán)格按照消防部門提出的要不去做。d、定實(shí)施整改期限，根據(jù)整改隱患因素定出解決隱患所需的最短時(shí)間。（5） 隱患整改制度A、對(duì)消防機(jī)關(guān)及保衛(wèi)部門發(fā)出的火險(xiǎn)隱患通知書，或是自己查出的隱患要做到“四定，三不交”。F、查器材：是否完好無損，位置是否變動(dòng)。B、查思想：是否具有消防議事。安全三級(jí)檢查制（1）實(shí)行三級(jí)檢查制A、管理中心防火安全委員會(huì)每月組織一次防火安全檢查。●負(fù)責(zé)消防制度的建立和落實(shí)。在日常管理工作中，保安不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關(guān)的法律、法規(guī)。提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)與客戶間的溝通和了解，加強(qiáng)治安防范。（2）培訓(xùn)方式：理論講授、制度學(xué)習(xí)、經(jīng)驗(yàn)介紹、操作、模擬訓(xùn)練等。管理每月組織進(jìn)行一次綜合安全檢查，大節(jié)假日五一、國慶、元旦、春節(jié)前進(jìn)行綜合大檢查。（二）安全管理總體思路公司針對(duì)”重慶雅豪麗景商務(wù)樓”的地理環(huán)境、功能布局、物業(yè)特點(diǎn)，在對(duì)物業(yè)及周邊環(huán)境詳細(xì)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，針對(duì)“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”安全管理的特點(diǎn)，設(shè)置層級(jí)安全屏障，對(duì)每一處安全關(guān)鍵點(diǎn)設(shè)設(shè)有相對(duì)應(yīng)管理防范措施，以周密、細(xì)致的工作安排確保“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”的公共安全秩序。質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查是保障保潔工作質(zhì)量的必要手段，有關(guān)保潔檢查標(biāo)準(zhǔn)可參照以下辦法執(zhí)行：A、墻面：用衛(wèi)生紙擦拭80CM，檢查衛(wèi)生紙無明顯灰塵及污漬；B、樓梯：抽查2至3層，無痰漬、煙頭、垃圾等；C、玻璃或鏡面：抽查不同位置3到5外，每處檢查約1平方米，無水漬、手印、潔凈、明亮；D、排水溝：抽查20米排水溝，無煙頭、泥沙等垃圾物，無臭法味；E、明溝：抽查13米，不積泥沙，垃圾雜物等；F、標(biāo)牌、指示牌：抽23個(gè)，用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵，表面光亮；G、消防設(shè)備設(shè)施：抽查23個(gè)消防栓，無灰塵，表面光亮；H、電梯門：用衛(wèi)生紙擦拭，無明顯灰塵、污漬；I、天花、燈飾、風(fēng)口、煙感器：抽查天花50平方米無灰塵、污漬；抽查35個(gè)燈飾、風(fēng)口、煙感器，無灰塵等；J、垃圾房：檢查地面無垃圾；污水溝無垃圾、泥沙、積水；K、天臺(tái)：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙，垃圾物；L、車庫：抽查30平方米地面無垃圾。7每月徹底清除死角，對(duì)油污較多的車位地面進(jìn)行特別處理。3在空車位的地方用雞毛撣清除庫頂?shù)闹┲刖W(wǎng)、管道上面的灰塵，對(duì)有停車的車位，待車走后再進(jìn)行對(duì)庫頂?shù)那鍜?，以防弄臟客人的車輛。9協(xié)助保安搞好治安工作，如發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)通報(bào)保安。及時(shí)處理違章亂貼的海報(bào)、小廣告及污跡。4對(duì)綠化帶進(jìn)行重點(diǎn)巡查，及時(shí)清掃果皮、廢紙等雜物，垃圾、使休息者居坐而安。室外部分日常保潔保養(yǎng)序號(hào)日常保潔工作范圍1每天清掃道路地面垃圾雜物及污水跡，不停巡視，發(fā)現(xiàn)臟物廢物品及時(shí)處理。2擦凈電梯門、走火通道門，發(fā)現(xiàn)手印、污漬及時(shí)清理干凈。二、垃圾桶設(shè)置（一）垃圾桶設(shè)置垃圾桶是保潔管理必不可少的一項(xiàng)設(shè)施，垃圾桶的制作要與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，既要注意擺放位置的美觀，又要方便客戶的生活習(xí)慣。人員管理（1）人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工程作業(yè)證、技能證書的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。在交接前期，由于存在種種不完善的地方，設(shè)備可能交接不清，在此情況下，管理中心可以先行實(shí)施崗位交接，對(duì)暫交付條件暫不完善，但急需先行使用的設(shè)施設(shè)備可心先予以代管，不承擔(dān)維護(hù)責(zé)任（此時(shí)維護(hù)的維護(hù)責(zé)任在施工安裝公司方），條件成熟后，雙方進(jìn)行責(zé)任移交。序號(hào)系統(tǒng)管理重點(diǎn)管理措施要點(diǎn)1電梯系統(tǒng)安全運(yùn)行日常巡檢記錄、委外維保、按時(shí)年檢2消防系統(tǒng)可靠運(yùn)行、隨時(shí)可啟動(dòng)定期試驗(yàn)、巡查3供配電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行加強(qiáng)日常的維護(hù)檢查，發(fā)電機(jī)定期試驗(yàn)、檢修4給排水系統(tǒng)水質(zhì)良好，排水正常水箱定期消毒、換水，水質(zhì)定期檢驗(yàn)，排水系統(tǒng)定期清理、疏通5公共照明系統(tǒng)使用正常日常巡檢、測試模式管理要點(diǎn)該管理模式的管理要點(diǎn)在于電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班的管理辦法，對(duì)集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)集中值班運(yùn)行，通過嚴(yán)密的工作計(jì)劃，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒?，?yán)格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案，對(duì)日常維修保養(yǎng)、客戶報(bào)修、緊急情況處理等實(shí)行統(tǒng)一控制，從而達(dá)到統(tǒng)一質(zhì)量，統(tǒng)一監(jiān)管的效果。第二節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理一、設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)分析對(duì)工程設(shè)備進(jìn)行深入、準(zhǔn)確的綜合分析，是做好工程設(shè)備管理的前提和基礎(chǔ)，只有做到對(duì)設(shè)備知根知底，方能在工作是胸有成竹。編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的目的，是在于從全局出發(fā)對(duì)物業(yè)使用過程中所存在的問題隱患進(jìn)行一次全面和計(jì)劃的保養(yǎng)，使房屋建筑本體能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。（一）物業(yè)健康檔案的分類我們按照業(yè)務(wù)類別將物業(yè)健康檔案分成以下幾個(gè)方面：房屋本體維修檔案；房屋裝修維修檔案；公共設(shè)備維修檔案；房屋設(shè)施維修檔案；（二）物業(yè)健康檔案的業(yè)務(wù)組織為使物業(yè)健康檔案能起到其應(yīng)有的作用，真正受益于“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目的業(yè)主，一個(gè)高效、協(xié)調(diào)的業(yè)務(wù)組織系統(tǒng)就尤顯重要，為營造這樣一個(gè)組織系統(tǒng)，我們的設(shè)想是：物業(yè)健康檔案業(yè)務(wù)由管理處主任和維修工全面負(fù)責(zé)操作，并對(duì)業(yè)務(wù)過程及業(yè)務(wù)結(jié)果全面的責(zé)任。第八章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓項(xiàng)目管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié) 建筑本體管理結(jié)合JJ物業(yè)多年管理所總結(jié)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，融合西方發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理的超前理念，確定“重慶雅豪麗景商務(wù)樓”項(xiàng)目物業(yè)建筑本體維護(hù)與保養(yǎng)的重點(diǎn)在于周密的計(jì)劃和日常有效的檢查。學(xué)習(xí)消防知識(shí),熟知商務(wù)樓消防設(shè)施設(shè)備的功能和所設(shè)置的位置,熟悉滅火器具的擺放點(diǎn),掌握何種火災(zāi)原因使用何種消防滅火器,熟悉消防栓水龍帶/水槍的連接和使用,熟悉手動(dòng)報(bào)警、“119”報(bào)警的使用方法和程序。保安隊(duì)員職責(zé)堅(jiān)守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生；在執(zhí)行任務(wù)時(shí)，對(duì)殺人、放火、搶劫、盜竊等現(xiàn)行違法犯罪分子，有權(quán)抓獲并扭送公安機(jī)關(guān)，但無實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財(cái)產(chǎn)和罰款的權(quán)力；對(duì)護(hù)衛(wèi)區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場，保護(hù)證據(jù)，維護(hù)秩序提供情況，但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力；按照規(guī)定，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進(jìn)入商務(wù)樓；對(duì)出入商務(wù)樓的可疑人員、車輛及其所攜帶或裝載的物品，按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證，檢查；在執(zhí)勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行兇報(bào)復(fù)，可采取正當(dāng)防衛(wèi)；宣傳法制，協(xié)助業(yè)主做好“四防”工作，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)向業(yè)主報(bào)告，協(xié)助整改；對(duì)攜帶匕首、