【正文】 （一）檔案資料的建立及分類1．檔案資料的建立。l 管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)——《員工工作評定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。制度由管理維護(hù)運(yùn)作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書兩部分組成。 管理處內(nèi)部崗位責(zé)任制各個崗位的員工都應(yīng)接受管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，敬職于自己的崗位職責(zé)，并對自己分擔(dān)的工作負(fù)全面的責(zé)任，作到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運(yùn)作。我們的做法是：樹立員工也是顧客的管理理念給人才創(chuàng)造機(jī)會，讓機(jī)會造就人才創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才物質(zhì)獎勵、精神獎勵雙管齊下，形成人才的歸屬感營造文化氛圍，促進(jìn)交流溝通任何的工作少不了監(jiān)督機(jī)制，我公司一向重視監(jiān)督機(jī)制的完善，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系后，嚴(yán)格按照ISO9001體系來操作。從對物料使用、申購、采購、入庫等進(jìn)行層層把關(guān)，分級量化管理，對質(zhì)量、數(shù)量、情況進(jìn)行定期進(jìn)行市場調(diào)研、倉庫盤點(diǎn)、報廢檢驗(yàn)，確保物業(yè)管理物料的采購渠道暢通、質(zhì)量過硬，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。維修主管負(fù)責(zé)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常使用、管理和維修養(yǎng)護(hù)，對各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行整體協(xié)調(diào)大專以上文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉智能化管理，綜合能力較強(qiáng)。第二章 人員及檔案管理組織架構(gòu)（附表）員工配備說明及骨干人員素質(zhì)要求崗位職責(zé)應(yīng)具備條件備 注主任全面負(fù)責(zé)齊魯軟件學(xué)院物業(yè)管理工作大本以上文化，具3年以上大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌管理能力強(qiáng)，能編制計(jì)劃并付諸實(shí)施，懂經(jīng)營善管理。在整個假期，管理處將對校區(qū)干道、廣場、人工湖等公共區(qū)域及樓宇內(nèi)過道、廁所等公共部位的清潔衛(wèi)生提出了極高的要求，集中保潔員對所管理教室桌面、玻璃等部位重點(diǎn)清潔，并要求一線員工嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)去實(shí)施。為了保證留校學(xué)生能度過一個舒心的假日，工程部將加大對教室的巡查力度，確保了水電、桌椅隨時處于良好運(yùn)行狀態(tài)。對于假期無人住宿的學(xué)生公寓，物業(yè)公司將集中人力對其進(jìn)行一次全面的清理整頓。 各項(xiàng)服務(wù)工作的開展 ①安全及公共秩序維護(hù)工作：為確保所管轄物業(yè)的安全，最大限度地保障學(xué)校財產(chǎn)安全，在與學(xué)校相關(guān)部門充分作好溝通協(xié)調(diào)工作后，在安全管理上全面嚴(yán)格實(shí)施三項(xiàng)制度：安全日報制度、重點(diǎn)部位簽巡制度及審查制。從員工的出勤情況到員工的禮節(jié)規(guī)范，從工作質(zhì)量到各個工作環(huán)節(jié)的規(guī)范性，從環(huán)境衛(wèi)生到工程維護(hù)，從安全管理到教學(xué)服務(wù)，監(jiān)督檢查始終貫穿其中。同時要求每個部門充分考慮會出現(xiàn)的各種情況，合理周密地安排假期值班工作，充分準(zhǔn)備好各種應(yīng)急預(yù)案。 周密計(jì)劃，精心組織 ① 在放假之前，管理處將對所管理的區(qū)域進(jìn)行了全面仔細(xì)的安全衛(wèi)生核查，并把需要業(yè)主單位及學(xué)校協(xié)助解決的事項(xiàng)及時進(jìn)行了溝通協(xié)調(diào)，包括相關(guān)區(qū)域的安全情況、消防情況、用電情況等。增強(qiáng)學(xué)生的社會實(shí)踐能力，豐富他們的生活。如：1）陽光、動感、健康篇：開展跳繩、不定點(diǎn)投籃、自行車慢騎、趣味接力賽、拔河比賽等；2）“我愛我家”系列篇： a、雅室設(shè)計(jì)：優(yōu)化宿舍環(huán)境，營造溫馨家園，養(yǎng)成熱愛生活、文明、自律的良好生活習(xí)慣，展現(xiàn)對美的追求與創(chuàng)新意識，濃郁宿舍文化氛圍。自行車庫每日定時由專人進(jìn)行整理，保證車庫內(nèi)干凈，無垃圾、無雜物，地面整潔；保證自行車輛擺放整齊，停取有序，車庫車輛進(jìn)出自如；維護(hù)車庫內(nèi)公共設(shè)施的健全，使學(xué)生車輛能夠自由停放。人為損壞公物，經(jīng)查實(shí)，由當(dāng)事人按規(guī)定辦好手續(xù)后方可維修，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。公寓管理人員每天要對公寓公共場所的設(shè)施進(jìn)行檢查，如有損壞應(yīng)及時填寫報修單，小修交到維修班進(jìn)行維修，大修由物業(yè)公司與學(xué)校協(xié)調(diào)處理。定時對垃圾桶、垃圾池進(jìn)行消殺。11）、提醒監(jiān)督學(xué)生搞好宿舍衛(wèi)生，積極配合學(xué)校學(xué)生處對學(xué)生宿舍進(jìn)行衛(wèi)生檢查。7）、樓間回廊每日清理，保持扶手干凈，地面整潔無垃圾雜物等。4)、定時清洗公共區(qū)域玻璃門窗，保持公寓內(nèi)玻璃明凈如一。1)、樓梯、走廊每日定時清理，保持地面清潔，無明顯垃圾、無積水、無衛(wèi)生死角，地角線干凈，樓梯扶手無積塵。4)、對樓內(nèi)墻面、大理石地面采用專業(yè)方法進(jìn)行徹底清洗，使其保持亮麗光澤，對樓梯走廊、臺階細(xì)致除污。學(xué)生公寓的衛(wèi)生管理學(xué)生公寓的清潔開荒為了新入住的學(xué)生有一清新明亮的生活環(huán)境，同時體現(xiàn)出齊魯軟件學(xué)院在省內(nèi)第一師范學(xué)校的品牌形象，打造高品味全新的學(xué)生公寓，我方將在接管之時對齊魯軟件學(xué)院新建的學(xué)生公寓進(jìn)行全面的清潔開荒工作。11）、物業(yè)公司將依照《齊魯軟件學(xué)院學(xué)生公寓管理?xiàng)l例》上的有關(guān)規(guī)定，對學(xué)生在公寓內(nèi)的一切違規(guī)違紀(jì)行為進(jìn)行警告，不服從管理者，公司將協(xié)同學(xué)校學(xué)生處予以處理。7）、嚴(yán)禁在學(xué)生公寓飼養(yǎng)寵物和將寵物帶進(jìn)學(xué)生公寓。3）、針對學(xué)生剛?cè)雽W(xué)、放假前一段時間被盜情況較多的現(xiàn)象，公寓管理人員應(yīng)加強(qiáng)這一時期的安全檢查工作；加強(qiáng)對晚自習(xí)期間，學(xué)校各種大型活動期間公寓的安全管理，防止學(xué)生被盜事件的發(fā)生。8）、自行車、摩托車等各種車輛要停放在指定地點(diǎn)，公寓門口、公寓內(nèi)不得停放、寄存任何車輛。特殊情況不能按時歸宿者，應(yīng)事先征得管理人員的許可，否則，一律視為晚歸。學(xué)生公寓不得留宿非本公寓的人員，任何外來人員需在規(guī)定時間內(nèi)離開公寓。2）、非女生公寓人員一律不準(zhǔn)進(jìn)入女生公寓，女生公寓學(xué)生來客，由管理人員安排在會客室會客。 6）、檢查學(xué)生就寢情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告工作。 2）、督促學(xué)生搞好寢室和個人衛(wèi)生，協(xié)助院、系抓好寢室、 樓幢的精神文明建設(shè)和穩(wěn)定工作。5）、負(fù)責(zé)對學(xué)生公寓水電、家具等的保養(yǎng)和維護(hù)，及時到有關(guān)部門報修，并做好監(jiān)督工作。管理處工作職責(zé)是：1）、全面負(fù)責(zé)齊魯軟件學(xué)院高新區(qū)校區(qū)學(xué)生公寓的安排和調(diào)配，管理學(xué)生公寓公共財物及水電設(shè)施。由于人員眾多，消殺是衛(wèi)生保障的重點(diǎn)。針對學(xué)生公寓的特點(diǎn)，將采取如下措施：（一）高校學(xué)生公寓的特點(diǎn)分析：學(xué)生公寓從一定意義上講就是學(xué)生的家，是學(xué)生在校期間學(xué)習(xí)、生活、休息的公共場所，學(xué)生有2/3的時間是在宿舍度過。在齊魯軟件學(xué)院內(nèi)，我們將在學(xué)校、院、系需要的情況下，為學(xué)校、各院系組織的各種大型會議、學(xué)術(shù)報告、回報演出等活動提供會議服務(wù)、禮儀服務(wù)等各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)，烘托學(xué)術(shù)的氛圍，使各活動在優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中得以順利進(jìn)行的同時，彰顯齊魯軟件學(xué)院弘德明志、博學(xué)篤行的學(xué)術(shù)風(fēng)范。維修人員定期對樓內(nèi)開水設(shè)施進(jìn)行除銹、保養(yǎng)工作，保證教學(xué)樓內(nèi)飲用水的供應(yīng)。定期由專人對樓內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行檢測維護(hù)，保證教學(xué)樓內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。物業(yè)公司維修人員對公寓內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，上下水、電、暖設(shè)施及其他項(xiàng)目進(jìn)行及時檢修，保證水管無滴、漏現(xiàn)象，閥門完好，無銹死、堵塞等問題。在施工期間以維護(hù)為主，協(xié)助對室內(nèi)衛(wèi)生清潔的維持。9）、樓內(nèi)垃圾每日定時清理，不積存，無遺漏，無異味，保持樓內(nèi)垃圾桶的清潔。6）、教學(xué)樓內(nèi)大理石地面每日進(jìn)行專業(yè)清理，保持地面的清潔，無痰跡，無果皮、紙屑。3）、公共衛(wèi)生間適時清理，保證便池清潔、通暢，無異味、無蛛網(wǎng)，衛(wèi)生間門、壁、把手干凈，無死角。5）、對樓梯、臺階、公共衛(wèi)生間等部位進(jìn)行細(xì)致保潔，去除樓梯扶手上的積塵及殘留污跡，保證衛(wèi)生清潔。教學(xué)樓的清潔開荒1）、由上至下清理樓內(nèi)建筑施工殘留的各種工業(yè)垃圾、雜物等。5）、進(jìn)入教學(xué)樓范圍的所有人員和一切車輛必須服從管理人員的指揮，車輛按指定地點(diǎn)停放；人員自覺遵守學(xué)校的作息時間，自覺維護(hù)公共秩序和安全，尊重教學(xué)樓管理人員，聽從指揮。教學(xué)樓秩序管理1）、不得在教學(xué)樓內(nèi)外打鬧、喧嘩和使用容易造成噪音的設(shè)備，以免影響他人。5）、任何單位和個人不得攜帶與教學(xué)無關(guān)的危險品和違禁品進(jìn)入教學(xué)樓，如確系教學(xué)需要，當(dāng)事人必須做到妥善保管，使用后及時清理。2）、樓內(nèi)白天由專人負(fù)責(zé)巡邏，對發(fā)現(xiàn)的一切可疑行為及有損教學(xué)樓內(nèi)設(shè)備設(shè)施的行為予以制止，保證樓內(nèi)的安全。8）、負(fù)責(zé)每日教學(xué)樓大門、教室門的開關(guān)，及多媒體櫥窗的管理，多媒體設(shè)備的使用，保證教學(xué)質(zhì)量。4）、負(fù)責(zé)教學(xué)樓內(nèi)及周圍區(qū)域的秩序管理，服務(wù)區(qū)內(nèi)及地下停車場各種車輛的停放管理，負(fù)責(zé)學(xué)生在教學(xué)樓內(nèi)的各種行為管理。（一）管理處工作職責(zé)以實(shí)際情況為根據(jù)，以先進(jìn)的管理理念和管理方式為依托，為齊魯軟件學(xué)院大教學(xué)樓進(jìn)行科學(xué)全面的管理。積極組織實(shí)施節(jié)約小竅門，如：洗衣、洗澡一水多用；采取措施防止水管凍裂；選聘節(jié)水、節(jié)電宣傳員等。保安人員認(rèn)真巡視檢查夜間不關(guān)電燈、電扇、空調(diào)的教室和其他部位，作到及時開啟及時關(guān)閉，作好有關(guān)記錄。建立消防快速反應(yīng)隊(duì)結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在保安員中選撥一批隊(duì)員組建齊魯軟件學(xué)院“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作1）、消防教育宣傳工作：管理處將在校區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊(duì)前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)主進(jìn)行消防知識宣傳。3）保存事件全過程的有關(guān)記錄，存檔3年。2）處理治安突發(fā)事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全主管臨時確定應(yīng)急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場，嚴(yán)格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到公安人員到來。2）受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅、襲擊。（三）安控管理的動態(tài)重心模式在正常管理期內(nèi)，安全防范主要以人防、技防、物防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。在車輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴(yán)格遵循“對人、對證件、對車輛”的三對原則，嚴(yán)格控制、及時疏導(dǎo)人車流量、保持秩序始終井然，重視安全制度的執(zhí)行力度，完善交接班確保工作銜接嚴(yán)密，杜絕隱患和疏漏。意識培養(yǎng)。我們將安全及消防工作作為物業(yè)服務(wù)工作中的重中之重，它直接關(guān)系到學(xué)生的切身利益，關(guān)系到學(xué)校的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。實(shí)行物業(yè)管理后，我們可以承擔(dān)和履行部分教學(xué)服務(wù)的職責(zé)，在具體操作中，根據(jù)教學(xué)的需要，通過和對口部門的及時有效的溝通，不斷優(yōu)化教學(xué)服務(wù)的模式，不斷擴(kuò)展教學(xué)服務(wù)活動的項(xiàng)目和內(nèi)容，以達(dá)到教學(xué)有序、師生方便的目的。我們將嚴(yán)格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際情況有的放矢地組織實(shí)施。（9）樓層內(nèi)地面采用靜電吸塵劑進(jìn)行不間斷推塵，大廳地面每周進(jìn)行集中拋光。3）做到光亮、無手印、無污漬。4）不銹鋼煙灰桶：隨時清理、傾倒，沒有積存，保持桶內(nèi)外及周圍地面的潔凈。（4）、不銹鋼部分不銹鋼耐腐蝕性強(qiáng)，光亮美觀，如不經(jīng)常保養(yǎng)和其它金屬一樣也會銹蝕，失去光澤，降低使用壽命。每日清洗、消毒一次。（5）、欄桿、扶手為不銹鋼，需定期進(jìn)行保養(yǎng)保潔措施及標(biāo)準(zhǔn)（1）、樓梯、地面、樓梯扶手、踢角線及內(nèi)側(cè)玻璃每周沖洗擦拭一次，每日用不銹鋼保養(yǎng)液打光一次，并隨時巡視清掃、擦拭、保持清潔。保潔區(qū)域分析：（1）、樓層地面為全瓷地磚，需進(jìn)行定期機(jī)洗清潔日常推塵，以保持其光澤?！舡h(huán)境衛(wèi)生服務(wù)：要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務(wù)教學(xué)的目標(biāo)。面對具有特殊的生活習(xí)慣、特殊年齡段、較高文化層次的高校學(xué)生群體，所提供的服務(wù)不能是一種固定模式，應(yīng)該是一種以人為本的、動態(tài)可變的、人性化服務(wù)，滿足學(xué)生的合理需求，了解業(yè)主的潛在需要。物業(yè)管理總體構(gòu)想齊魯軟件學(xué)院物業(yè)管理處根據(jù)校園內(nèi)各建筑的不同特點(diǎn)、用途，將工程、保安、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)部門融于校園物業(yè)的整體管理之中，建立起一套科學(xué)、高效、運(yùn)轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)的運(yùn)行機(jī)制，體現(xiàn)了社會物業(yè)管理模式與學(xué)校校園管理模式相結(jié)合的理念?！白屍髽I(yè)走進(jìn)校園，讓校園了解**”，達(dá)到企業(yè)文化與校園文化攜手發(fā)展的雙贏目標(biāo)，是我們追求所在。**物業(yè)優(yōu)勢作為“百年**”規(guī)劃下的**物業(yè)，對于齊魯軟件學(xué)院的物業(yè)管理工作，我們擁有突出的優(yōu)勢： ◆現(xiàn)代企業(yè)制度優(yōu)勢：**集團(tuán)作為省首批51家現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)單位之一，一直處于現(xiàn)代企業(yè)管理制度探索與實(shí)踐的前沿，并行成了獨(dú)具特色的管理模式。齊魯軟件學(xué)院的物業(yè)管理將著重營造一種文明的氛圍，使來自各方的學(xué)子在此有親切感、歸屬感，進(jìn)而產(chǎn)生一種自然的、優(yōu)美的人之本性的釋放。已竣工并投入使用的一期工程占地面積340余畝，主要包括按照國家一流水準(zhǔn)建設(shè)的教學(xué)大樓，共分六個教學(xué)區(qū)，四棟學(xué)生公寓，學(xué)生餐廳、行政辦公樓、計(jì)算中心和外國專家公寓等建筑設(shè)施。備注：二、分項(xiàng)報價明細(xì)表項(xiàng)目編號：JNGX2006－020序 號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目內(nèi)容人數(shù)費(fèi)用報價（元/月）總價（元/年）備注1管理人員工資及相關(guān)費(fèi)用26146737532保安人員工資及相關(guān)費(fèi)用24215202582373公寓管理教學(xué)樓安全員人員工資及相關(guān)費(fèi)用1586671040004保潔人員工資及相關(guān)費(fèi)用21155131861525會務(wù)接待人員工資及相關(guān)費(fèi)用21735208206綠化人員工資及相關(guān)費(fèi)用43022362587配電室人員工資及相關(guān)費(fèi)用32915349838換熱站人員工資及相關(guān)費(fèi)用2973116729泵房中水處理人員工資及費(fèi)用219852382410日常維修人員工資及相關(guān)費(fèi)用667038043711管理費(fèi)20752490412利潤34594150913稅金415049803其他合計(jì)（大寫）78863946350服務(wù)商單位：（蓋章）**物業(yè)管理有限責(zé)任公司法定代表人或授權(quán)代理人：（簽字）日期：2006年3月30日三、費(fèi)用明細(xì)表序號費(fèi)用項(xiàng)目測算依據(jù)月合計(jì)（元）年合計(jì)（元）一管理人員工資及相關(guān)費(fèi)用　　1管理處主任1人工資標(biāo)準(zhǔn)2000元/月2000240002事務(wù)助理1人工資標(biāo)準(zhǔn)1500元/月1500180003工資相關(guān)費(fèi)用包括社會保險、教育、福利、工會經(jīng)費(fèi)等,工資的46％1610193204服裝費(fèi)冬