【正文】 ②安放穩(wěn)固。②每月清潔標識一次。8公用標識設(shè)施①設(shè)施破損。由工程部組織實施。7井、溝①井蓋破損。由工程部組織維修。③設(shè)備性能良好。②高壓配電柜由電力局進行維修。②變壓器運行檢查。①無故障。④新風機和風機過濾網(wǎng)。②靈敏，準確報警。①標識制作及維護管理規(guī)定。③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。①無故障。②日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。①安全正常運行、平穩(wěn)。每天巡視二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護。③認真執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。（3）設(shè)備操作規(guī)范一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：①啟動前的準備工作；②啟對時的操作步驟；③注意事項。交接班制度設(shè)備的操作規(guī)范的編制。對于員工直接操作的設(shè)備，設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度，主要包括以下幾種： 三、主要工作流程在使用任何一臺新設(shè)備或新員工獨立操作以前，必須經(jīng)過對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護要求等方面的技術(shù)知識進行教育和實際操作培訓(xùn)。（五）設(shè)備的停用和封存對多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。 設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。采購設(shè)備到達后，由工程部進行清點核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。使用部門保存復(fù)印件。工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標識及設(shè)備編號：① 所有設(shè)備應(yīng)單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設(shè)備標識”；② “設(shè)備標識”用標牌形式予以實施，標牌應(yīng)有設(shè)備名稱、設(shè)備編號；③ 設(shè)備編號按下列規(guī)則編號：SD01SB001A設(shè)備流水號設(shè)備名稱縮寫物業(yè)點編碼④ 標識的制作規(guī)范：金屬薄板，表面拋光呈本色；設(shè)備編號用凹形字體，涂黑色磁漆；尺寸長寬厚為70mm20mm1mm，僅作參考。明確各類設(shè)備的管理要求，確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。①正常安全使用。①每半年檢查一次電氣線路。②水質(zhì)無二次污染。③無滲漏。給、排水維護修繕標準。①每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。③扶手完好，無張貼痕跡。①相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。②公共通道、門廳的墻、天花維護。①無積水，無滲漏。每半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。3公共屋面①隔熱層破損。外墻面每年清潔一次。③外墻面大面積滲漏。①安全，使用正常。①由于使用不當造成結(jié)構(gòu)較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實施。③整潔、安全。由工程部按維修保養(yǎng)規(guī)程實施。②不能滿足正常使用。水池、水箱清洗相關(guān)標準。③無滲漏。給、排水維護修繕標準。②管道堵塞、破裂。②房屋修繕標準。②公共通道、門廳的墻、天花維護。①無積水，無滲漏。日常巡查，每半年維護一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。3公共屋面①隔熱層破損。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實施。2外墻面①外墻面大理石干空掛、破損。①有關(guān)房屋修繕標準。事故處理后，認真查清原因，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。管理措施（一）制定設(shè)備安全運行管理方案，建立設(shè)備臺帳，建立短、中、長期設(shè)備保養(yǎng)制度，并嚴格執(zhí)行。（四）對各管線、控制器等設(shè)專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護。二、公共配套設(shè)施管理及維修方案管理內(nèi)容（一）對房屋、設(shè)備設(shè)施用房設(shè)專業(yè)人員對各用房進行定期巡查，并按不同保養(yǎng)要求進行正確保養(yǎng)。強化各項管理制度建立、健全各項管理制度，以制度促管理，使各項管理規(guī)范化、科學(xué)化、制度化，做到有章可循、違章必究。（三）實施辦法建立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈領(lǐng)導(dǎo)小組。財務(wù)管理方面：環(huán)境衛(wèi)生管理方面：（二）具體目標房屋及維修管理方面：9業(yè)主有效投訴率2‰加強管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，幫助業(yè)主解決實際困難。5清潔保潔率98%專人保潔，定時巡查，建立文件記錄，確保垃圾日產(chǎn)日清，無環(huán)境污染，保潔設(shè)施完好。2房屋及配套設(shè)施設(shè)備零修、急修及時率100%急修15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，小修項目2天內(nèi)完成。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號，登記造冊，編輯目錄并分柜保存。檔案建立和管理流程收集—整理—分類—分級—編號—登記—輸入電腦—入柜—利用—檢查新城國際】檔案管理體系，對所有檔案資料進行嚴格的、科學(xué)的、集中的管理，為業(yè)主服務(wù)。它對確保質(zhì)量體系運行的有效性起到極為重要的作用。對于物業(yè)管理行業(yè)來說，導(dǎo)入ISO9001國際質(zhì)量認證體系，有利于加強對管理與服務(wù)過程中每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制，及時糾正和預(yù)防影響質(zhì)量的負面因素，確保只有合格的軟硬件產(chǎn)品才能投入管理服務(wù)，并按照嚴格的程序?qū)θ^程進行跟蹤監(jiān)控。（二）違章處理辦法及措施明確《裝修登記程序》，便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關(guān)手續(xù)。按照業(yè)主裝修申請中填寫的裝修范圍、裝修設(shè)計對裝修現(xiàn)場進行不定期巡查，是否按《宋都八、二次裝修監(jiān)管方案（一）裝修管理在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認后，填入《業(yè)主驗收交接表》。管理內(nèi)容在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準備齊全，布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。新城國際】的管理中，將整合綠城物業(yè)的工程管理資源，針對本物業(yè)有小高層、高層、商鋪和辦公樓的多種物業(yè)類型的情況下，詳細制定各類操作規(guī)程和程序，結(jié)合實際情況制定好工程管理隊伍的建設(shè)方案，如管理程序上墻，員工定期組織不同形式的培訓(xùn)等。進戶門：采用防潮紙或包裝紙板將進戶門易損傷部位包裝起來，并用雙面膠加以固定?！?電梯前廳地面：先采用防潮紙做底層鋪墊，再鋪設(shè)地毯，中間可用雙面膠加以固定?？吞莠F(xiàn)暫不作保護。◎ 消防樓梯扶手：采用雙層防潮紙包裝扶手木材部分，并用透明膠加以固定。各幢樓宇均只設(shè)一個出入口供人員進出，裝修施工人員原則上要求其從地下車庫出入，具體根據(jù)實際情況確定。樓宇外立面墻面、石材、玻璃干凈、明亮、無污跡、無灰塵、整體均勻。門、窗目視無積塵、無污漬，玻璃干凈透明，門框、窗框內(nèi)縫隙無明顯灰塵。外圍道路、綠化帶（公共設(shè)施）保潔，其中包括：地磚道路、草坪燈、公共路燈、綠化帶垃圾、石塊收集。招聘工作流程示意圖根據(jù)需要確定應(yīng)聘崗位人數(shù)及條件 招 聘 初步篩選合 格 復(fù)選（試） 必要測試 面 試 保留以備參考不予錄用不合格 合 格 基本合格 錄 用 重新招聘是否接受錄用是否有保留參考價值 否 否 辦理入司手續(xù)保留錄用 是 是 四、清潔開荒作業(yè)（一）清潔開荒時間在園區(qū)交付前一個月左右，我司將從公司保潔中心抽調(diào)專業(yè)人員，協(xié)助管理處做好園區(qū)“開荒”工作，為以后的日常保潔打下良好的基礎(chǔ)。前期進駐費用在物業(yè)交付前另行測算，費用由開發(fā)商按實承擔。接管驗收小組各成員，熟練掌握物業(yè)驗收的標準和程序。進行物業(yè)交接，并對驗收資料進行分類、歸檔。管理內(nèi)容了解園區(qū)的基本情況。冠名授權(quán)授權(quán)客戶冠名“浙江綠城物業(yè)咨詢有限公司”或“浙江綠城物業(yè)管理有限公司”提供前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)。物業(yè)管理成本測算在建筑基礎(chǔ)資料和主要設(shè)備確定后，結(jié)合我公司以往經(jīng)驗，利用數(shù)學(xué)模型，提供日后物業(yè)管理成本測算，為確定物業(yè)管理服務(wù)收費標準提供依據(jù)。環(huán)境景觀方面從物業(yè)管理角度，通過審視環(huán)境景觀設(shè)計方案和施工圖紙，對景觀總體規(guī)劃、交通組織、使用功能、節(jié)點處理等方面提出專業(yè)意見和建議。設(shè)施設(shè)備方面結(jié)合項目的整體定位及檔次，從物業(yè)管理角度，對部分設(shè)施（信報箱、標識系統(tǒng)等）、大型設(shè)備（電梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出專業(yè)意見和建議。建筑設(shè)計方面從物業(yè)管理角度，通過審視建筑擴初及施工圖紙，對建筑單體及交通組織、地下車庫等提出專業(yè)意見和建議。我司為每位員工制作了明晰的工作牌，員工上崗時必須佩戴于左胸側(cè)。走路時上身應(yīng)保持挺直，雙手自然擺動，避免上身晃動；站立時不彎腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。量化管理與標準化管理量化管理及標準化管理就是根據(jù)每個員工的不同崗位要求以及應(yīng)該具備的能力，按標準對其進行評價?？己藰藴拾压举|(zhì)量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核員工的標準；把工作計劃、臨時任務(wù)及工作目標作為考核員工的補充標準。（一）考核對管理處的員工，除必需的崗前培訓(xùn)外，我司還將按崗位要求跟蹤考核，并建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。檢查標準保安人員組織架構(gòu)交接班制度儀表、行為及紀律二次裝修程序控制客戶接待禮儀管理處的具體運作客戶服務(wù)培訓(xùn)：掌握與客戶溝通的技巧，達至星級酒店服務(wù)的標準。同時，所有員工桌牌上醒目的文字時刻提醒公司對員工的要求，“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神。崗前培訓(xùn)：進駐物業(yè)前，由管理處協(xié)調(diào)基本管理員工，并安排訓(xùn)練課程，以便在最短時間內(nèi)，熟悉物業(yè)，參與訂制物業(yè)管理制度。培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。工程人員6人（含電梯、空調(diào)、水電等），負責園區(qū)的公共區(qū)域房屋、附屬構(gòu)筑物、公共設(shè)施設(shè)備、電氣、給排水等日常維修及業(yè)主委托服務(wù)。保安領(lǐng)班3人，協(xié)助保安主管做好小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，安排與協(xié)調(diào)本班人員的各項工作，對本班工作的檢查與監(jiān)督，并協(xié)助主管做好突發(fā)事件處理。綠化工6人，負責園區(qū)公共綠化養(yǎng)護工作。新城國際】物業(yè)管理處 工程部保安部客戶服務(wù)中心綜合管理部 投 訴 處 理客 戶 服 務(wù)檔 案 管 理電 梯 維 保綜 合 維 修水 電 維 保 消 監(jiān) 控 中 心車 管保 安綠 化保 潔日 常 管 理 保 安 三 班保 安 二 班保 安 一 班二、人員配置管理處共配置120人（一）經(jīng)理1人，全面負責住宅、辦公樓管理，對各部工作落實檢查及對外協(xié)調(diào)等。2010年4月至6月迎檢階段2009年3月至2010年3月創(chuàng)優(yōu)達標實施階段創(chuàng)優(yōu)階段工作計劃時 間工作性質(zhì)工 作 內(nèi) 容2008年9月至2009年2月創(chuàng)優(yōu)達標準備階段C、 爭創(chuàng)“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈”，并獲得稱號。I、 管理水平達到市優(yōu)標準，在達到評比資格的前提下，申報“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈”。E、 員工系統(tǒng)培訓(xùn)開展。物業(yè)交付使用起日常管理階段工作計劃管理期主要規(guī)劃項目備注第一年A、 全面導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量保證體系，修訂和完善符合【宋都?新城國際】特點的各項管理規(guī)章制度及操作規(guī)范。B、 各類圖紙資料的裝訂歸檔。C、 裝修手續(xù)辦理及裝修服務(wù)。物業(yè)交付使用前后三個月2初次業(yè)主意見調(diào)查A、 以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了解業(yè)主各類信息，加強與業(yè)主交流。B、 各項入伙資料文本的準備。D、 繼續(xù)整改。B、 協(xié)助【宋都?新城國際】商場的宣傳推廣。C、 物資配備。B、 人員培訓(xùn)考核。B、 向項目部提出合理化建議。C、 就物業(yè)管理方面，對【宋都?新城國際】當時階段提出專業(yè)建議。三、工作計劃前期介入工作計劃序號項目工作內(nèi)容計劃時間1簽定物業(yè)管理服務(wù)合同A、 簽定物業(yè)管理服務(wù)合同。針對園區(qū)實際情況，結(jié)合公司管理的要求，編制切實可行的管理方案。根據(jù)物業(yè)交付進程，按照接管驗收標準，建立設(shè)施設(shè)備檔案，并完成對園區(qū)設(shè)施設(shè)備的使用情況的驗收，對需整改部分提出建議。在接到中標通知書三十日內(nèi)，與招標單位簽訂【宋都?新城國際】物業(yè)管理服務(wù)合同。運用CI系統(tǒng)設(shè)計，進行整體形象策劃包裝，形成獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。運用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。我司曾在杭州綠園實施綠卡工程，旨在通過對周邊資源的調(diào)查、協(xié)商、利用，為業(yè)主提供更廣泛與優(yōu)惠的服務(wù)。（一）為增強辦公樓的服務(wù)功能，滿足住宅區(qū)域業(yè)主的需要，在今后的管理中，我司除充分利用園區(qū)原有配套外，還將不斷完善各種配套服務(wù)，給園區(qū)業(yè)主提供便利。保證住宅區(qū)域的舒適、安靜和辦公樓區(qū)域的專業(yè)、高效。我們將根據(jù)園區(qū)具體情況，制訂詳盡的作業(yè)計劃，詳細規(guī)定保潔標準和頻次。整潔的環(huán)境不僅是健康的需要，還能使人賞心悅目，提高工作效率。在寫字樓的日常管