土地制度潛在需求=承受力-20xx年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略-文庫(kù)吧資料
2024-10-07 11:01本頁(yè)面
【正文】 宅竣工面積與銷(xiāo)售面積之比 00 . 511 . 522 . 51999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020E全國(guó) 北京 上海 廣州 深圳 天津 南京供過(guò)于求 供不應(yīng)求 2. 供求鴻溝 16 因受高房?jī)r(jià)而未被滿足的潛在需求更為龐大 資料來(lái)源：海通證券研究所 我們認(rèn)為 , 潛在需求分為兩個(gè)部分 , 一是因結(jié)婚而產(chǎn)生的首次購(gòu)房需求 , 二是因?yàn)榻ㄖ匣a(chǎn)生的需求?？⒐ち颗c銷(xiāo)售量之比，反映了當(dāng)下的供求關(guān)系。一般而言，竣工面積與施工面積之比越低，捂盤(pán)現(xiàn)象越嚴(yán)重。 2020年以來(lái)，管理層打擊囤地的決心一直很大，但開(kāi)發(fā)商的囤地?zé)崆橐廊徊粶p。其次 , 流動(dòng)性泛濫只會(huì)引致房?jī)r(jià)收入比的相對(duì)變化，但長(zhǎng)期以來(lái)房?jī)r(jià)收入比絕對(duì)值相差如此懸殊，流動(dòng)性泛濫是難以解釋的 1. 資源為王之 油氣資源 8 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 獨(dú)特的土地制度 ? 中國(guó)香港實(shí)行 土地批租制度 ? 中國(guó)大陸以往以 協(xié)議出讓 為主， 2020年以來(lái)， 招拍掛制度 逐步推廣 ? 兩者的土地市場(chǎng)，都是 賣(mài)方完全壟斷 的市場(chǎng) 1. 資源為王之 油氣資源 9 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 我國(guó)的土地供應(yīng)體系 全國(guó)土地利用總體規(guī)劃 國(guó)土資源部 地方政府 開(kāi)發(fā)商 土地儲(chǔ)備中心 拍賣(mài) 招標(biāo) 協(xié)議出讓 掛牌 分解落實(shí)并監(jiān)督執(zhí)行 組織土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與出讓 1. 資源為王之 油氣資源 10 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 賣(mài)方完全壟斷的土地市場(chǎng) 賣(mài)方完全壟斷 土地市場(chǎng) 房屋銷(xiāo)售市場(chǎng) 相對(duì)開(kāi)放 房屋租賃市場(chǎng) 完全開(kāi)放 相對(duì)于自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，供應(yīng)更少，價(jià)格更高 經(jīng)常性的非飽和供應(yīng) 1. 資源為王之 油氣資源 11 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 土地緊缺的市場(chǎng)預(yù)期強(qiáng)化機(jī)制 土地供不應(yīng)求 房?jī)r(jià)收入比居高不下 開(kāi)發(fā)商囤地和捂盤(pán) 賣(mài)方完全壟斷的土地市場(chǎng) 在賣(mài)方完全壟斷的土地市場(chǎng)中，土地供不應(yīng)求的局面導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比居高不下，而開(kāi)發(fā)商預(yù)期未來(lái)這一局面將延續(xù)，選擇囤地和捂盤(pán)也在意料之中。自 2020年以來(lái)，全球一直處于流動(dòng)性泛濫的局面。中國(guó)香港尚有 70%的土地沒(méi)有開(kāi)發(fā)利用，這個(gè)理由也沒(méi)有說(shuō)服力。與美國(guó)一樣，現(xiàn)在的香港并不存在人口紅利、城市化進(jìn)程加速等利好 ? 投資渠道單一導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比高昂。而香港的房?jī)r(jià)收入比，在泡沫破裂后房?jī)r(jià)最低的 2020年也有 ，而且很快就卷土重來(lái)，預(yù)計(jì) 2020年將達(dá)到16倍左右 按照官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2020年中國(guó)大陸的房?jī)r(jià)收入比為，北京、上海則分別為 倍、 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 6 房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算： 房?jī)r(jià) =住宅平均價(jià)格 *人均居住面積 *家庭平均規(guī)模 收入 =人均可支配收入（或中位數(shù)收入） *家庭平均規(guī)模 需要強(qiáng)調(diào)的是， 房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)剔除了收入變化對(duì)于該指標(biāo)的影響 因此，香港居民較高的收入并不成為其房?jī)r(jià)收入比高昂的原因。土地制度 +潛在需求 =承受力 － 2020年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略 帥虎 張巒（房地產(chǎn)行業(yè)分析師） 2020年 12月 引子 2 報(bào)告的主線與邏輯： 行業(yè)分析 宏觀調(diào)控 影響分析 結(jié)論 收入推動(dòng)需求 調(diào)控效果有限 更多的推動(dòng)力 ．．． 調(diào)控難改供求缺口 ， 規(guī)?；媾c資源優(yōu)勢(shì) 。 房地產(chǎn)行業(yè) “ 增持 ” 評(píng)級(jí) 土地賣(mài)方壟斷 潛在需求龐大 物業(yè)稅 打擊囤地與捂盤(pán) 經(jīng)適房與廉租房 有效供應(yīng)不足 引子 3 2020年：行業(yè)展望 — 供求鴻溝與規(guī)?；? ? 2020年投資要點(diǎn)：調(diào)控難改供求缺口、規(guī)模化、資源優(yōu)勢(shì) ? 住宅（增持，上調(diào)） ? 商務(wù)地產(chǎn)（增持，維持） 代碼 簡(jiǎn)稱(chēng) EPS（元） 投資評(píng)級(jí) 2020 2020E 2020E 2020E 上期 本期 萬(wàn)科 買(mǎi)入 買(mǎi)入
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