房地產(chǎn)行業(yè)下半年投資策略報告-文庫吧資料
2025-08-07 19:18本頁面
【正文】 地產(chǎn)行業(yè)的景氣度加速下滑。預(yù)計今年基準(zhǔn)利率還會上調(diào)２５－５０個基點(diǎn)，但由于央行３月１７日對個人住房貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，政策層需要２－３個月時間來觀察實(shí)施效果，因此今年下半年再度調(diào)整利率水平的可能性較大。貨幣政策是影響房地產(chǎn)行業(yè)走向的重要調(diào)控政策之一。表2：個人房貸月供支出對加息的敏感性分析基準(zhǔn)利率倍數(shù)利率（%）月供貸款（元）月供貸款增加幅度（%）3月17日前28250 3月17日后28621297630933213333734613588資料來源：興業(yè)證券研發(fā)中心貨幣政策：加息將是最后的“殺手锏”貨幣政策中提高基準(zhǔn)利率將會在投資與需求兩方面對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要的抑制作用。今年３月，央行出臺了以調(diào)高房貸利率、提高首付比例為主要內(nèi)容的房貸新政策，%%，%，同時規(guī)定對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。但此舉對有效控制房地產(chǎn)價格過快上漲無異于“刻舟求劍”，今后，政府將可能引導(dǎo)銀行對房地產(chǎn)項目貸款采取“有保有壓”的政策，即“?！苯?jīng)濟(jì)適用性住房貸款，“壓”高檔性住房貸款，以緩解房地產(chǎn)行業(yè)存在的結(jié)構(gòu)性供需矛盾。住房貸款“有保有壓”。從目前來看，個人所得稅政策還沒有修改跡象。在個人所得稅法中規(guī)定：個人出售自有住房取得的所得按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，稅率為20%。由于這一措施會導(dǎo)致土地成本的提高，從而大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率，所以被認(rèn)為是打壓房地產(chǎn)投資的有利“武器”。如果全面開征土地增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)必然會核算自己的成本，從而重新確定房產(chǎn)的售價，不排除再次把稅務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購房者的可能性。但是，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，同時目前對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。土地增值稅。征收物業(yè)稅有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)征收，降低居民的置業(yè)門檻，并通過提高房產(chǎn)擁有和使用環(huán)節(jié)的稅負(fù)成本，使投資性購房的利潤大大縮水，從而起到抑制過熱的投資或投機(jī)性購房沖動的作用。房地產(chǎn)稅（又稱物業(yè)稅）。按照今年5月稅務(wù)總局調(diào)整后的政策規(guī)定，目前對個人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時不再享受按售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，而恢復(fù)為按售房收入全額征收營業(yè)稅，對這種銷售行為的營業(yè)稅政策不再區(qū)別普通住宅和非普通住宅。 圖2：下半年政策對房地產(chǎn)價格調(diào)控的運(yùn)行機(jī)制住房政策（增加經(jīng)濟(jì)適用性住房）土地政策（加大土地供應(yīng)）8月份中藥行業(yè)月度報告稅收政策（征收房地產(chǎn)稅、加征房地產(chǎn)交易稅）8月份中藥行業(yè)月度報告房價總供給總需求金融政策（調(diào)高房貸利率、收縮房貸規(guī)模）一級標(biāo)題：黑體、小四、加粗一級標(biāo)題：黑體、小四醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)行業(yè)分析體、小四、加粗貨幣政策（提高基準(zhǔn)利率）醫(yī)藥行業(yè)月度分析《中藥板塊：關(guān)注有定價能力的企業(yè)》2004/7/17《2004年中期中藥板塊投資策略報告》2004/6/22醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)月度分析一級標(biāo)題：黑體、小四、加粗一級標(biāo)題：黑體、小四醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)行業(yè)分析體、小四、加粗金融政策（控制房地產(chǎn)行業(yè)貸款）醫(yī)藥行業(yè)月度分析《中藥板塊：關(guān)注有定價能力的企業(yè)》2004/7/17《2004年中期中藥板塊投資策略報告》2004/6/22醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)月度分析醫(yī)藥行業(yè)月度分析資料來源：興業(yè)證券研發(fā)中心稅收政策：調(diào)控房地產(chǎn)價格的“武器”稅收政策在加征房地產(chǎn)交易稅后，可能開征房地產(chǎn)稅和土地增值稅房地產(chǎn)交易稅。因此，基于對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析以及政府出臺的政策導(dǎo)向，我們認(rèn)為，2005年下半年政策調(diào)控依然是影響房地產(chǎn)行業(yè)的主導(dǎo)因素，而政策調(diào)控目標(biāo)將會是“調(diào)整房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制不合理需求”，并會將政策取向主要集中于對控制不合理需求的過快增長上，力圖從根本上抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過熱狀態(tài)，擠出房地產(chǎn)市場中的投機(jī)“泡沫”，最終使房地產(chǎn)價格趨向于合理。因?yàn)榭刂仆顿Y不僅與市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律相悖，而且控制房地產(chǎn)投資與目前行業(yè)中的市場供求關(guān)系的基本走勢也相向。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)價格的過快上漲原因在于“結(jié)構(gòu)性供給不足”與“區(qū)域性的投資需求占比過大”同時存在而導(dǎo)致的“結(jié)構(gòu)性”、“區(qū)域性”供需矛盾比較突出。2005年5月11日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等7部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，制定并明確了在“改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格土地管理、嚴(yán)格稅收征管、防范金融風(fēng)險、引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、整頓和規(guī)范市場秩序、完善市場信息披露制度”等方面的八條具體措施。2005年3月30日，國務(wù)院出臺《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》，被簡要地稱為“國八條”。2005年3月央行調(diào)高房貸利率下限上調(diào)了個人住房貸款利率，%%。2004年12月最高人民法院出臺規(guī)定被
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