房地產(chǎn)行業(yè)09年度投資策略-文庫吧資料
2025-06-27 21:17本頁面
【正文】 通過投資保增長的意圖，又表明政府將延續(xù)07年既定的保障房和商品房兩條腿走路的方針政策，保障房的建設(shè)并不是房地產(chǎn)市場的絆腳石。10月13日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布未來3年計劃投資9000億元用于保障性住房，按照年均3000億計算，占08年商品房投資額10%左右。圖表7：北京庫存壓力分析圖表8：上海庫存壓力分析保障房，房地產(chǎn)市場的絆腳石？市場擔(dān)憂政府供應(yīng)保障房將對商品房市場形成重大不利影響。 成都消化庫存至少需33個月，若考慮合理庫存，消化多余庫存約需一年半。 中西部地區(qū) ：武漢消化庫存至少需6個月，若考慮合理庫存，消化多余庫存應(yīng)該在一年以內(nèi)。 珠三角區(qū)域 ：深圳消化庫存約需20個月，若考慮合理庫存，消化多余庫存約需11個月。 杭州消化庫存約需7個月，若考慮合理庫存，消化多余庫存時間應(yīng)該在半年以內(nèi)。 青島消化庫存約需13個月，若考慮合理庫存，消化多余庫存應(yīng)該在一年以內(nèi)?？梢?，主要城市短期庫存壓力較大，但在09年底將有效緩減。在不考慮09年銷售量較08年增長的情況下，北京、上海、深圳的多余庫存有望在2009年底消化完畢。 由于數(shù)據(jù)的有限性，我們僅獲取了北京、上海、深圳、成都的歷史庫存數(shù)據(jù)。我們重點關(guān)注五個要素：商品房庫存量、保障房供應(yīng)量、行業(yè)資金狀況、地價成本、居民支付能力。二、 解鈴還須系鈴人——關(guān)注市場基本面因素！ 事實上，政策作為外力，很難根本改變房地產(chǎn)市場的弱勢格局。也就是說，在房價下行過程中，投資需求的釋放更可能快于剛性需求。剛性需求更關(guān)心房價下跌的深度，而不是未來房產(chǎn)升值的幅度，因此在房價下降預(yù)期下，剛性需求入市會更加保守。 但我們擔(dān)心，此次主要針對剛性自住需求的政策可能難以有效改善目前房地產(chǎn)市場成交疲軟的狀況。實際上，從已經(jīng)公布房貸細(xì)則的農(nóng)行、交通銀行、光大銀行來看，也并未放松對二套房的政策。圖表6：貨幣供應(yīng)量同比增速（貨幣供應(yīng)量對需求影響分析）政府救市，尚未是終點！從央行層面來看，10月23日的政策對于首次購買90平米以下住房的需求，是明確鼓勵和支持的,但對改善或投資需求的第二套住房的優(yōu)惠政策則沒有明確表態(tài)。此次央行首次提出采取“適度寬松”的貨幣政策，必定會對房地產(chǎn)市場的需求增長起到積極的作用。長達(dá)6年通過利率抑制房地產(chǎn)需求的作用消失殆盡，這勢必對刺激房地產(chǎn)需求產(chǎn)生積極作用。 從歷史來看，利率也是政府從2003年開始抑制房地產(chǎn)需求的主要工具之一。考慮銀行對購房利率的優(yōu)惠，%%。 首付款比例變化對市場需求的影響時滯 歷史上，提高首付款比例對需求影響時滯約為515個月，那么，此次降低首付比例對需求的影響最早在09年2季
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