房地產(chǎn)行業(yè)策略-文庫(kù)吧資料
2025-02-27 18:17本頁(yè)面
【正文】 售主戰(zhàn)場(chǎng)三線城市市轄區(qū)銷(xiāo)售資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部三線城市的人均居住面積明顯高于一二線三四線城市住宅銷(xiāo)售18三線城市市轄區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)戶(hù)均一套房信貸支持下的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額測(cè)算資料來(lái)源：住建部，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，第六次人口普查數(shù)據(jù)，中金公司研究部；注：三線城市主城區(qū)僅指 251個(gè)地級(jí)市市轄區(qū)的城市部分； ^為中金估計(jì)數(shù)。 長(zhǎng)期隱憂： 人口出生高峰已經(jīng)在 1990年過(guò)去，未來(lái)住宅剛需萎縮程度或?qū)⒊A(yù)期。 潛力需求： 每年剛性需求 6~7億平米，彈性需求 ~3億平米；但購(gòu)買(mǎi)力整體并不強(qiáng)。 區(qū)域分布： 買(mǎi)房集中于三四線，三線城市市轄區(qū)已經(jīng)戶(hù)均一套房。 購(gòu)房人群： 人口向一二線集中，二線城市約 40%住宅被地級(jí)市購(gòu)房者買(mǎi)走。 存量住宅： 我們估計(jì)，城鎮(zhèn)存量住宅 200億平米，全國(guó)超過(guò) 420億平米。 中南、 廊坊發(fā)展（未覆蓋），陽(yáng)光城（未覆蓋）為何看前低？通脹開(kāi)始上行，房?jī)r(jià)在高位依然是個(gè)壓制估值持續(xù)提升的重要因素為何有后高？改革釋放紅利，土地供應(yīng)增加、房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)釋放，長(zhǎng)期政策風(fēng)險(xiǎn)消除；開(kāi)發(fā)商盈利率開(kāi)始恢復(fù)。 。?政策中性，保民生控房?jī)r(jià)：整體方向依然是控房?jī)r(jià)；放松將滯后于其他行業(yè)，限購(gòu)難以放松。?潛力需求：每年剛性需求 6~7億平米，彈性需求 ~3億平米。中長(zhǎng)期的住房市場(chǎng)?存量住宅：我們估計(jì)，城鎮(zhèn)存量住宅 200億平米，全國(guó)超過(guò) 420億平米?購(gòu)房人群：二線城市約 40%住宅被地級(jí)市購(gòu)房者買(mǎi)走。分析員： 寧?kù)o鞭（ SAC 執(zhí)業(yè)證書(shū)編號(hào)： S0080511010003）2023年 11月動(dòng)人春色無(wú)須多， 2023選個(gè)股13 我們的結(jié)論：五大金股拿一年，地產(chǎn)小票擇時(shí)換 中國(guó)城鎮(zhèn)化的方向?城鎮(zhèn)化速度：未來(lái) 10年，城鎮(zhèn)化 “降速提質(zhì) ”，年增速放緩至 1個(gè)百分點(diǎn)。?城鎮(zhèn)化趨勢(shì)：城市間更加均衡發(fā)展，大城市郊區(qū)化，農(nóng)村工業(yè)化助推小城鎮(zhèn)加速發(fā)展。?區(qū)域分布：買(mǎi)房集中于三四線，三線城市市轄區(qū)已經(jīng)戶(hù)均一套房。2023年行業(yè)指標(biāo)預(yù)測(cè)?行業(yè)整體較為平穩(wěn)：投資增速仍將下移，預(yù)計(jì)將降速至 10%左右；全國(guó)銷(xiāo)售面積小幅增長(zhǎng) 4%，房?jī)r(jià)小幅上漲 5%，主要因結(jié)構(gòu)性因素；新開(kāi)工同比小幅回暖 5%。投資機(jī)會(huì)梳理?A股投資建議： 趨勢(shì)前低后高；從配置行業(yè)到精選個(gè)股，分享個(gè)股盈利增長(zhǎng)推動(dòng)的穩(wěn)定 20%回報(bào)看好 ROE持續(xù)提升的公司， 集中度提升，周轉(zhuǎn)至上的公司是首選。 推薦： 五大金股：萬(wàn)科、招商、保利、金地 和榮盛。 41什么是新型城鎮(zhèn)化中國(guó)的城鎮(zhèn)化還能走多遠(yuǎn)？n 2023年全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)常住人口 ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %；n 未來(lái)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)村可轉(zhuǎn)移人口遷移將起到?jīng)Q定性作用；來(lái)源 : 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部2023年我國(guó)一半人口居住在城鎮(zhèn)，一半在農(nóng)村城鎮(zhèn)人口的具體定義5新型城鎮(zhèn)化是降速提質(zhì)的城鎮(zhèn)化，城鄉(xiāng)一體化，農(nóng)民屬地化n 2023年我國(guó)城鎮(zhèn)化率首次突破 50%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程正式邁入新的階段；n 我們預(yù)測(cè)，在樂(lè)觀、中性與保守情形下，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率最高可分別達(dá)到%， 65%以及 62%；來(lái)源 : 中金公司研究部未來(lái)城鎮(zhèn)化率測(cè)算的三種情形6樂(lè)觀情形下，我國(guó)城鎮(zhèn)化率可達(dá) %n 在樂(lè)觀情形下，我國(guó)城鎮(zhèn)人口最多可達(dá) ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %；來(lái)源 : CEIC，日本統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部假設(shè)未來(lái)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力人口占勞動(dòng)力比例下降至 15%假設(shè)未來(lái)我國(guó)人均耕作面積達(dá)到 16畝7中性和悲觀情形下，我國(guó)城鎮(zhèn)化率可分
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