【正文】 與 2023 年市轄區(qū)與非市轄區(qū)人口增速比較1 . 5 %2 . 1 %1 . 3 %2 . 9 %0 . 3 %0 . 0 %0 . 0 %1 . 0 %2 . 0 %3 . 0 %4 . 0 %一線 二線 三線市轄區(qū)人口 非市轄區(qū)人口2023 與 2023 年市轄區(qū)非農(nóng)業(yè)與農(nóng)業(yè)人口平均增速比較3 . 3 % 3 . 0 %1 . 9 %9 . 4 %0 . 0 % 0 . 5 %1 5 . 0 %1 0 . 0 %5 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %一線 二線 三線市轄區(qū)非農(nóng)業(yè)人口 市轄區(qū)農(nóng)業(yè)人口本省外市購房者平均占省會城市住房銷售的 39%92%59%50% 43%35% 31%6%32%42%46%50% 59%9% 8% 11% 15% 10%3%0%20%40%60%80%100%西安 沈陽 合肥 武漢 貴陽 長沙本市購房者占全部購房者比例 本省外市購房者占全部購房者比例其他省市購房者占全部購房者比例本省外市購房者平均占省會城市住房銷售的 40 ％50%40%10%0%20%40%60%80%100%平均每個二線城市市轄區(qū)銷售套數(shù) 7 . 6 萬套去省會購房人口占三線市區(qū)城鎮(zhèn)人口的比例約為 1 . 7 ％16 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1本市購房者占比 80%本市以外購房者占比20%平均每個一線城市市轄區(qū)銷售套數(shù) 9 萬套一線城市每年約有 1 . 7 % 的居民購買房屋 購房人群分布 三線城市每年約有 %的本地人口購房 資料來源：住建部和各地住建委，中金公司研究部 省會城市每年約 40％的住房由省內(nèi)其他城市居民所購買 一線城市買年約 %的本地居民購房 本地購房者平均占三線城市住房銷售的約 60 ％市區(qū)購房者,60%本市其他區(qū)縣購房者, 2 0 %本市以外購房者, 2 0 %0%20%40%60%80%100%平均每個三線城市市轄區(qū)每年銷售住房 1 . 3 萬套三線城市市轄區(qū)每年買房的本地人口占市轄區(qū)域城鎮(zhèn)人口的比例約為 3 . 8 ％17 2 . 3 72 . 8 63 . 7 03 . 3 24 . 8 61 . 3 01 . 5 72 . 0 4 1 . 8 32 . 6 701234562023 2023 2023 2023 2023億平方米三線住宅銷售面積 三線市轄區(qū)住宅銷售面積三線城市是銷售主戰(zhàn)場 三線城市市轄區(qū)銷售 資料來源：國家統(tǒng)計局，中金公司研究部 三線城市的人均居住面積明顯高于一二線 三四線城市住宅銷售 526381731061240204060801001201402023 2023 2023 2023 2023 2023萬平方米平均每個三線城市市轄區(qū)銷售面積 2023 年一二線與三線城市人均住房面積對比010203040502020222224242626282830303232343436363838404042424444464648485050三線 一二線三線人均住房面積 30 平米以上的城市占 77% ；而一二線只有 54%頻數(shù) 18 三線城市市轄區(qū)已經(jīng)實現(xiàn)戶均一套房 信貸支持下的房地產(chǎn)銷售額測算 資料來源：住建部，國家統(tǒng)計局，第六次人口普查數(shù)據(jù)，中金公司研究部；注：三線城市主城區(qū)僅指 251個地級市市轄區(qū)的城市部分； ^為中金估計數(shù)。 ? 長期隱憂： 人口出生高峰已經(jīng)在 1990年過去，未來住宅剛需萎縮程度或?qū)⒊A(yù)期。 ? 區(qū)域分布： 買房集中于三四線，三線城市市轄區(qū)已經(jīng)戶均一套房?！?023 年 十二五規(guī)劃綱要再次提出農(nóng)村土地確權(quán)，并提出在依法自愿有償和加強服務(wù)基礎(chǔ)上完善土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營2023 年《關(guān)于開展農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)登記試點工作意見》提出承包經(jīng)營權(quán)登記的主要任務(wù)是清查土地、建立健全登記簿等征地補償政策的歷史演變農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策農(nóng)地確權(quán)相關(guān)政策動態(tài)11 0501001502002503003504001985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023百萬人鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人數(shù) 城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)理由 3：農(nóng)村工業(yè)化，三元結(jié)構(gòu)形成將助推小城鎮(zhèn)發(fā)展 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展將使得農(nóng)民就近就業(yè)，形成三元結(jié)構(gòu) 資料來源： CEIC，中金公司研究部 12 行業(yè)的中長期方向 2 13 中長期的住房市場 ? 存量住宅： 我們估計，城鎮(zhèn)存量住宅 200億平米，全國超過 420億平米。2023 年《農(nóng)村集體所有土地征收補償安置條例》征地補償標(biāo)準(zhǔn)掛鉤物價和補償標(biāo)準(zhǔn) 3 年調(diào)整一次被寫進(jìn)制定中的《征收條例》，補償標(biāo)準(zhǔn)未來有望提升2023 年 《中華人民共和國土地承包法》規(guī)定通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)2023 年重慶成立土地交易所，進(jìn)行地票交易，將城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤起來，確保一定的耕地面積，同時也讓城市化進(jìn)程帶來的土地溢價可以反哺到農(nóng)民未來發(fā)展方向打破地方政府壟斷，提高農(nóng)村居民的話語權(quán)和收益，吸引更多的民間資本進(jìn)入土地一級開發(fā)投資，政策則退出集中在非盈利的政府性工程和配套的建設(shè)，提高資金投入效率降低銀行風(fēng)險2023 年《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》明確提出“健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度”，要求“搞好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作。 ”2023 年 十八大報告報告提出， “ 改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。城市化程度的提高和新城市的出現(xiàn)將是必然趨勢七五計劃( 19 86 19 90 )八五計劃( 19 91 19 95 )嚴(yán)格控制大城市的規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市， 以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為依托建設(shè)一批布局合理、交通方便、具有地方特色的新型鄉(xiāng)鎮(zhèn)。促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展堅決防止大城市過度膨脹，重點發(fā)展中小城市和城鎮(zhèn)。實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同進(jìn)步十一五計劃( 20 06 20 10 )要把城市群作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)， 逐步形成以沿海及京廣京哈線為縱軸，長江及隴海線為橫軸，若干城市群為主體，其他城市和小城鎮(zhèn)點狀分布，永久耕地和生態(tài)功能區(qū)相間隔，高效協(xié)調(diào)可持續(xù)的城鎮(zhèn)化空間格局。有重點地發(fā)展小城鎮(zhèn)，積極發(fā)展中小城市，完善區(qū)域性中心城市功能。預(yù)防和治理 “ 城市病 ” 。 特大城市要合理控制人口規(guī)模 ，大中城市要加強和改進(jìn)人口管理，繼續(xù)發(fā)揮吸納外來人口的重要作用，中小城市和小城鎮(zhèn)要根據(jù)實際放寬落戶條件。 中南、 廊坊發(fā)展（未覆蓋），陽光城（未覆蓋） 為何看前低？通脹開始上行，房價在高位依然是個壓制估值持續(xù)提升的重要因素 為何有后高？改革釋放紅利，土地供應(yīng)增加、房價風(fēng)險釋放，長期政策風(fēng)險消除；開發(fā)商盈利率開始恢復(fù)。 。 ? 政策中性，保民生控房價：整體方向依然是控房價；放松將滯后于其他行業(yè)，限購難以放松。 ? 潛力需求：每年剛性需求 6~7億平米，彈性需求 ~3億平米。 中長期的住房市場 ? 存量住宅：我們估計，城鎮(zhèn)存量住宅 200億平米，全國超過 420億平米 ? 購房人群：二線城市約 40%住宅被地級市購房者買走。0 分析員： 寧靜鞭（ SAC 執(zhí)業(yè)證書編號： S0080511010003） 2023年 11月 動人春色無須多， 2023選個股 2 我們的結(jié)論：五大金股拿一年，地產(chǎn)小票擇時換 中國城鎮(zhèn)化的方向 ? 城鎮(zhèn)化速度：未來 10年，城鎮(zhèn)化“降速提質(zhì)”，年增速放緩至 1個百分點。 ? 城鎮(zhèn)化趨勢：城市間更加均衡發(fā)展，大城市郊區(qū)化，農(nóng)村工業(yè)化助推小城鎮(zhèn)加速發(fā)展。 ? 區(qū)域分布：買房集中于三四線，三線城市市轄區(qū)已經(jīng)戶均一套房。 2023年行業(yè)指標(biāo)預(yù)測 ? 行業(yè)整體較為平穩(wěn)：投資增速仍將下移，預(yù)計將降速至 10%左右；全國銷售面積小幅增長 4%，房價小幅上漲 5%，主要因結(jié)構(gòu)性因素；新開工同比小幅回暖 5%。 投資機會梳理 ? A股投資建議： 趨勢前低后高；從配置行業(yè)到精選個股，分享個股盈利增長推動的穩(wěn)定 20%回報 看好 ROE持續(xù)提升的公司， 集中度提升，周轉(zhuǎn)至上的公司是首選。 推薦： 五大金股：萬科、招商、保利、金地 和榮盛。 3 1 什么是新型城鎮(zhèn)化 4 中國的城鎮(zhèn)化還能走多遠(yuǎn)？ ? 2023年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時城鎮(zhèn)常住人口 ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到%； ? 未來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)村可轉(zhuǎn)移人口遷移將起到?jīng)Q定性作用； 來源 : 國家統(tǒng)計局，中金公司研究部 2023年我國一半人口居住在城鎮(zhèn)，一半在農(nóng)村 城鎮(zhèn)人口的具體定義 30%20%50%城市鎮(zhèn)鄉(xiāng)村戶籍非農(nóng)業(yè)人口 4 . 6 億（多數(shù)居住在城鎮(zhèn)）約 1 . 5 億農(nóng)民工外出在城鎮(zhèn)打工約6000萬農(nóng)民工在本地鎮(zhèn)區(qū)打工約3 000 萬農(nóng)民工在本地鄉(xiāng)村打工約3 億農(nóng)業(yè)戶口人員務(wù)農(nóng)約3 . 4 億農(nóng)業(yè)戶口但非務(wù)農(nóng)人員統(tǒng)計局定義的城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計局定義的鄉(xiāng)村人口白色部分是戶籍意義上的農(nóng)業(yè)人口5 新型城鎮(zhèn)化是降速提質(zhì)的城鎮(zhèn)化，城鄉(xiāng)一體化，農(nóng)民屬地化 ? 2023年我國城鎮(zhèn)化率首次突破 50%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程正式邁入新的階段； ? 我們預(yù)測，在樂觀、中性與保守情形下，中國的城鎮(zhèn)化率最高可分別達(dá)到 %，65%以及 62%； 來源 : 中金公司研究部 未來城鎮(zhèn)化率測算的三種情形 6 樂觀情形下，我國城鎮(zhèn)化率可達(dá) % ? 在樂觀情形下，我國城鎮(zhèn)人口最多可達(dá) ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %； 來源 : CEIC，日本統(tǒng)計局，中金公司研究部 假設(shè)未來農(nóng)業(yè)勞動力人口占勞動力比例下降至 15% 假設(shè)未來我國人均耕作面積達(dá)到 16畝 11 37 . 4 16 . 2 26 . 1 14 . 5 11010 010 001 0 0 0 0美國 中國 中國（假設(shè)情景） 日本 韓國畝% %% % %%%20 . 0%52 . 0%40 . 0%15 . 0%0%10%20%30%40%50%60%美國 英國 法國 歐盟平均 日本 韓國 俄羅斯 巴西 印度 中國 中國( 未來）農(nóng)業(yè)勞動人口占總勞動人口比例7 中性和悲觀情形下，我國城鎮(zhèn)化率可分別達(dá) %和 % ? 在中性情形下，我國城鎮(zhèn)人口最多可達(dá) ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %； ? 在悲觀情形下，我國城鎮(zhèn)人口最多可達(dá) ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %； 來源 : CEIC，日本統(tǒng)計局，中金公司研究部 中性情形：假設(shè)未來農(nóng)業(yè)就業(yè)人口占農(nóng)村人口比例下降至 25% 悲觀情形：農(nóng)村可轉(zhuǎn)移勞動力達(dá)到 25%43%4%3%18%3%18%50%6%0%10%20%30%40%50%60%中國（未來） 中國（目前） 美國 英國 俄羅斯 德國 日本 巴西 加拿大農(nóng)業(yè)就業(yè)人口 / 農(nóng)村總?cè)丝诒壤?1564439671396815958878221983570204595902023400060008000100001202320 歲以下 2 1 3 0 歲 3 1 4 0 歲 4 1 5 0 歲 50 歲以上萬人農(nóng)業(yè)從業(yè)人口 可轉(zhuǎn)移人數(shù)假設(shè) 50% 可轉(zhuǎn)移 假設(shè) 30% 可轉(zhuǎn)移 假設(shè) 10% 可轉(zhuǎn)移合計可轉(zhuǎn)移 9500 萬人，平均轉(zhuǎn)移率 32%8 東中西部省內(nèi)務(wù)工農(nóng)民工占比7 9 . 7 7 9 . 6 8 0 . 38 3 . 4293 0 . 6 3 0 . 93 2 . 8374 0 . 94 3 . 1 430204060801002023 2023 2023 2023%東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 2023年外出農(nóng)民工流向10%