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土地制度潛在需求=承受力-20xx年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略-wenkub.com

2024-09-25 11:01 本頁面
   

【正文】 本報(bào)告僅向特定客戶傳送,未經(jīng)海通證券研究所授權(quán)許可,任何引用、轉(zhuǎn)載以及向第三方傳播的行為均可能承擔(dān)法律責(zé)任。 免責(zé)條款 本報(bào)告中的信息均來源于公開可獲得資料,海通證券研究所力求準(zhǔn)確可靠,但對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不做任何保證,據(jù)此投資,責(zé)任自負(fù)。 凈現(xiàn)值誘惑。但如果一旦實(shí)現(xiàn)大規(guī)模應(yīng)用 , 將極大的縮短項(xiàng)目建設(shè)周期 , 為其規(guī)?;l(fā)展提供強(qiáng)有力的保障 股權(quán)激勵(lì),業(yè)績釋放催化劑。 在行業(yè)成熟期,如在 2020年之后,隨著人口紅利的消失和城市化進(jìn)程放緩 , 市場將是需求決定供給。很顯然 , 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的推廣,并不會(huì)改變住宅供不應(yīng)求的局面 3. 調(diào)控難改供求缺口 24 公營租住單位 %租住出售單位 %私人永久房屋 %2020年我國香港的房屋歸屬 資料來源:香港政府統(tǒng)計(jì)處 , 海通證券研究所 3. 調(diào)控難改供求缺口 25 收入增長:推動(dòng)潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求 無論從全國范圍來看,還是北京、上海,人均可支配收入近年均保持 10%左右的增速,未來繼續(xù)看好,成為推動(dòng)需求從潛在轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的動(dòng)力 資料來源:國家統(tǒng)計(jì)局,各城市統(tǒng)計(jì)局,海通證券研究所 02 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020E0(元,左軸) 增長率(% ,右軸)05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 01998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020E0%5%10%15%20%25%30%北京人均可支配收入(元,左軸) 上海人均可支配收入(元,左軸)北京增長(% ,右軸) 上海增長(% ,右軸)19982020年我國人均可支配收入 19982020年北京、上海人均可支配收入 3. 調(diào)控難改供求缺口 26 人均儲(chǔ)蓄存款:比收入更強(qiáng)的需求引擎 資料來源:國家統(tǒng)計(jì)局,各城市統(tǒng)計(jì)局,海通證券研究所 01 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 06 0 , 0 0 01998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020E1 . 01 . 52 . 02 . 53 . 0上海人均可支配收入(元,左軸) 上海人均儲(chǔ)蓄存款(元,左軸)倍數(shù)(右軸)考慮到灰色收入的存在,人均可支配收入并不能完全反映居民的收入狀況,從人均儲(chǔ)蓄余額來看,居民的購買能力更為可觀 上海 2020年人均儲(chǔ)蓄存款是人均可支配收入的 19982020年上海市人均可支配收入與儲(chǔ)蓄存款 4. 規(guī)?;? 27 如上所述,賣方完全壟斷的土地市場格局,決定了住宅市場供不應(yīng)求將長期存在 因此,房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率將繼續(xù)超越其他行業(yè),這也是我們繼續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)的根本原因 行業(yè)內(nèi)各個(gè)公司的利潤率將趨于一致 ( 1)招拍掛制度的實(shí)施;( 2)土地增值稅的加強(qiáng)清算 除了個(gè)別肩負(fù)城市建設(shè)使命的公司,如天鴻寶業(yè)、金融街、陸家嘴等公司之外,多數(shù)公司難以再因地價(jià)低廉獲得超額收益??紤]到地方政府的財(cái)政壓力 , 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房未來三年頂多能滿足其中的 46億平方米?;趯徤髟瓌t,我們假設(shè)為 10億平方米。 最后 , 也是最關(guān)鍵的 , 作為一個(gè)尚未經(jīng)過人大立法批準(zhǔn)實(shí)施的新稅種 , 且意義重大 , 其立法過程應(yīng)該需要一定的時(shí)間 物業(yè)稅:“一條鞭法”,尚需等待 3. 調(diào)控難改供求缺口 21 根據(jù)官方數(shù)據(jù) , 截至 2020年 , 我國住宅的施工面積和竣工后未銷售面積只有不到 15億平方米,這將構(gòu)成未來兩到三年的主要供應(yīng)。 而現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收 , 其稅率遠(yuǎn)高于此 而且 , 我們預(yù)計(jì) , 如果我國開征這一稅種 , 自住用房應(yīng)該不會(huì)成為納稅對(duì)象 。這還沒有考慮新增需求 資料來源:
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