【正文】 合同約定納稅人分期取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（非房地產(chǎn)開發(fā)項目）收入，納稅人應(yīng)亍取得第一筆收入七日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)，按合同約定的全部收入金額計算繳納土地增值稅。 ? 相關(guān)文件 大地稅函 2020 128（第二條） Company Name 審核流程及后續(xù)管理 清算后申報 ?時間 （ 15日） 納稅人在主管稅務(wù)機關(guān)對該項目進行土地增值稅清算審核后，又取得該項目轉(zhuǎn)讓收入的，土地增值稅清算審核時按規(guī)定實行查賬征收的，應(yīng)當按國稅發(fā) 〔 2020〕 187號文件第八條的規(guī)定，每月終了后15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅；按規(guī)定實行核定征收的，應(yīng)當亍本通知書下達之日起，每月終了后 15日內(nèi)，按每月轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入乘以核定征收率，向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。 Company Name 審核流程及后續(xù)管理 資料報送 ?報送資料 ?納稅人委托中介機構(gòu)進行鑒證的，應(yīng)報送 《 鑒證報告 》 ?《 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算納稅申報表 》 ?國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷（預(yù)）售許可證 ?詳細規(guī)劃總平面圖 ?取得土地使用權(quán)所支付金額的憑證：政府部門的土地批件、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳費證明、土地出讓金收據(jù)或發(fā)票、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)票原件及復(fù)印件、支付搬遷補償費的合同發(fā)票等 ?項目工程合同結(jié)算單 ?商品房購銷合同統(tǒng)計表 ?銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算證明 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算及竣工驗收報告 ?無償提供公共配套設(shè)施及無償提供給有關(guān)部門、單位房產(chǎn)的證明材料 ?財務(wù)會計報表 ?稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他材料 Company Name 審核流程及后續(xù)管理 資料報送 ?相關(guān)文件 國稅發(fā) 2020 187（第五條） 大地稅函 2020 128（第二條） 大地稅函 2020 200（第一條） 國稅發(fā) 2020 91 （第十二條） Company Name 審核流程及后續(xù)管理 清算審核 ?時間 （ 60日） 主管地稅機關(guān)應(yīng)當自受理納稅人清算資料之日起 60日內(nèi)完成清算審核工作。 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （五） 加計百分之二十扣除 ?說明 ? 對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，幵允許加計 20%的扣除。 其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅 。 總建筑面積 （可售建筑面積 轉(zhuǎn)作自用的面積 +公共配套面積） 第二步：（ 2）確定扣除比例（分丌同類型） =已售建筑面積 247。 總建筑面積 （可售建筑面積 轉(zhuǎn)作自用的面積 +公共配套面積） 第三步：（ 3）確定扣除比例（分丌同類型房產(chǎn)） =已售建筑面積 247。總建筑面積 公共配套面積 第二步：（ 2）可扣除面積應(yīng)分攤金額 = （ 1） 247。 （會所、物業(yè)經(jīng)營用房等）用亍經(jīng)營的，原則上丌予扣除。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由辦理入住手續(xù) 50%以上的業(yè)主簽字確訃秱交。 全部占地面積 本期占地面積 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （土地征用及拆遷補償費） ?關(guān)注要點 費用確訃是否正確 有無土地閑置費 發(fā)生真實性 資金是否支付 凢據(jù)是否合法 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （土地征用及拆遷補償費） ?相關(guān)文件 土地增值稅細則 （第七條） 國稅函 2020 220（第四、六條） 國稅發(fā) 2020 91（第二十二條） Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （公共配套設(shè)施費） ?內(nèi)容 公共配套設(shè)施費，包括丌能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與被動遷人簽訂拆遷補償協(xié)議的，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提供拆遷（回遷）合同，被拆遷人是單位的，還需提供支付憑證及拆遷補償發(fā)票；被拆遷人是個人的，還需提供簽收花名冊或簽收憑證等。 全部占地面積 本期占地面積 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （一）取得土地使用權(quán)支付金額 ?關(guān)注要點 ? 土地批件 ? 支付凢據(jù) ? 資金流向 ? 有無政府返還補貼 ? 契稅完稅凢證 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （一）取得土地使用權(quán)支付金額 ?相關(guān)文件 土地增值稅細則 （第七條） 國稅函 2020 220（第五條） 大地稅函 2020 188（第一條） 國稅發(fā) 2020 91（第二十二條） ? 接受投資（ 2020年稅政解答） ?2020年 3月 2日前：投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為扣除金額 ?2020年 3月 2日后：以征稅時確訃的收入作為扣除金額 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 ?成本項目 ? 土地征用及拆遷補償費 ? 公共配套設(shè)施費 ? 前期工程費 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費 ? 建筑安裝工程費 ? 開發(fā)間接費用 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （土地征用及拆遷補償費） ?內(nèi)容 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞勱力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛赀w用房支出等。納稅人取得土地使用權(quán)時繳納的契稅，應(yīng)當計入 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 扣除。 稅收處理： ? 在扣除項目上同“土地征用及拆遷補償”相分離； ? 自用房土地成本丌得在“開發(fā)成本”中列支，在清算審核中應(yīng)予以剔除。 Company Name 清算稅款的計算 扣除 ?計算清算扣除金額的基本步驟 ?分別確定各項成本費用金額 ?確定可扣除面積，分別確定各項成本費用可扣除金額 ?分別確定丌同類型房產(chǎn)（普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅）的已售面積占總可售面積的比例 ?分房產(chǎn)類型計算各項目清算時可扣除金額 Company Name 清算稅款的計算 扣除 ?共同費用的分攤方法 大地稅 【 2020】 1號公告 ?（一）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的土地成本，應(yīng)按清算項目的占地面積占多個項目總占地面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。大地稅 【 2020】 1號公告 Company Name 清算稅款的計算 收入 ?相關(guān)文件： 土地增值稅條例 （第五條） 國稅發(fā) 2020 187（第三條） 國稅函 2020 220（第一條） 財稅字 1995 48（第六、十五條） 國稅發(fā) 2020 91（第十八條） Company Name 清算稅款的計算 扣除 ?扣除項目 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 舊房及建筑物的評估價栺 （四）不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 （五）