土地制度潛在需求=承受力-20xx年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略(參考版)
2024-10-03 11:01本頁(yè)面
【正文】 。海通證券及其所屬關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會(huì)持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券并進(jìn)行交易，還可能為這些公司提供投資銀行服務(wù)或其他服務(wù)。本報(bào)告不構(gòu)成個(gè)人投資建議，也沒(méi)有考慮到個(gè)別客戶特殊的投資目標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況或需要。 行業(yè)評(píng)級(jí) 增持：我們預(yù)計(jì)未來(lái) 6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)整體回報(bào)高于市場(chǎng)整體水平 5%以上； 中性：我們預(yù)計(jì)未來(lái) 6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)整體回報(bào)介于市場(chǎng)整體水平－ 5%與 5%之間； 減持：我們預(yù)計(jì)未來(lái) 6個(gè)月內(nèi)，行業(yè)整體回報(bào)低于市場(chǎng)整體水平 5%以下。若考慮西擴(kuò)在內(nèi)，每股凈現(xiàn)值將達(dá)到 35元左右，相對(duì)當(dāng)下股價(jià)，空間巨大 PE結(jié)合 NAV估值。這正是金融街獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì) 另外 , 考慮到北京寫字樓等商務(wù)地產(chǎn)的投資收益率高達(dá) 8%以上 , 遠(yuǎn)高于住宅行業(yè) , 并不存在行業(yè)泡沫 , 受宏觀調(diào)控的影響也較小 , 理應(yīng)享受一定的溢價(jià)。預(yù)計(jì) 202009年的 EPS分別為 、 、 萬(wàn)科（ 000002）：行業(yè)藍(lán)籌＋并購(gòu)先鋒 5. 重點(diǎn)上市公司分析 30 資料來(lái)源：公司公告，海通證券研究所 2020年住宅類上市公司的 PE與 P/RNAV 萬(wàn)科招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)金地集團(tuán)蘇寧環(huán)球天鴻寶業(yè)中華企業(yè)5101520253035401 . 0 0 1 . 5 0 2 . 0 0 2 . 5 0 3 . 0 0 3 . 5 0 4 . 0 0 P/R NAVP / E5. 重點(diǎn)上市公司分析 31 西擴(kuò)悄然布局，十年發(fā)展無(wú)憂。萬(wàn)科準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)到了行業(yè)利潤(rùn)率趨于一致的趨勢(shì)，較早的實(shí)現(xiàn)了從精細(xì)化生產(chǎn)到規(guī)模擴(kuò)張的過(guò)渡，通過(guò)不斷并購(gòu) , 較早的實(shí)現(xiàn)了全國(guó)化布局，先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度業(yè)內(nèi)領(lǐng)先， 18個(gè)月的項(xiàng)目建設(shè)及銷售周期更是行業(yè)所罕見(jiàn) 極低的有息負(fù)債率和極強(qiáng)的融資能力 住宅工業(yè)化，尚需等待。 品牌和差異化戰(zhàn)略 將發(fā)展的關(guān)鍵。我們認(rèn)為， 現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展期 。在行業(yè)內(nèi)各個(gè)公司利潤(rùn)率趨于一致的情況下 , 規(guī)模擴(kuò)張 成為房地產(chǎn)公司發(fā)展的關(guān)鍵因素 行業(yè)平均利潤(rùn)率繼續(xù)超越其他行業(yè) 4. 規(guī)?；? 28 在行業(yè)起步期，市場(chǎng)供不應(yīng)求，銷售并不存在壓力， 資源優(yōu)勢(shì) 最為關(guān)鍵，低廉的土地意味著額外的收益。其背后的根源，在于延續(xù)至今的土地批租制度 我國(guó)大陸達(dá)到我國(guó)香港的這一程度，所需時(shí)間將異常漫長(zhǎng)。供應(yīng)與潛在需求的缺口仍很大 香港的公營(yíng)租住單位和租住出售單位 , 合計(jì)占到了香港居民住宅的 %。但很明顯 , 其適用范圍有限 , 且將是長(zhǎng)期的過(guò)程 如前所述 , 未來(lái)三年就至少有 27億平方米的潛在需求難以滿足。而且 , 這一假設(shè)的前提是調(diào)控措施完全貫徹實(shí)施 37億平米與 10億平米的缺口為 27億平米 , 這只能由增量的土地來(lái)滿足 但是 , 正如管理層所提及的，增加土地供應(yīng)的主旨是 “逼存量 , 控增量” 。而且 , 考慮到住宅建設(shè)周期平均至少為兩年 , 且所囤積的土地需要分期分批的建設(shè) , 因此 , 在未來(lái)三年 , 所囤積土地供應(yīng)的住宅應(yīng)該為 7億平方米。假設(shè)打擊捂盤的效果完全達(dá)到 , 所有施工和竣工后未銷售面積都在未來(lái)三年內(nèi)分批推向市場(chǎng)，平均每年 5億平方米 而 2020年、 2020年住宅的銷售面積，分別為 、 ，按此速度，足以吸納未來(lái)供應(yīng) 而且，如前所述 , 截至 2020年 , 我國(guó)至少還有 31億平方米的潛在需求沒(méi)有得到滿足。 其次 , 我國(guó)的物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)極其缺乏 。因此 , 我們認(rèn)為 , 物業(yè)稅如果推出 , 并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響 另外 , 物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市的擴(kuò)大 , 并不意味著物業(yè)稅將很快推出。 而國(guó)際通行的稅收標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)評(píng)估值的 %之間。土地增值稅繼續(xù)加強(qiáng)清算，市場(chǎng)預(yù)期的物業(yè)稅 ? 打擊捂盤和囤地 ? 推廣經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè) ? 信貸政策 3. 調(diào)控難改供求缺口 20 顧名思義 , 物業(yè)稅是在房屋持有環(huán)節(jié)征收的稅種。 2. 供求鴻溝 17 基于如此謹(jǐn)慎的假設(shè)，且尚未考慮住宅的升級(jí)換代和購(gòu)買第二套住房的需求，累計(jì)未被滿足的潛在需求已經(jīng)達(dá)到 31億平方米，按照每年 5億平方米的竣工進(jìn)度，尚需要 6年時(shí)間來(lái)滿足。 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 20202020年全國(guó)各城市住
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