房地產(chǎn)行業(yè)09年度投資策略(參考版)
2025-06-24 21:17本頁(yè)面
【正文】 投資建議：買(mǎi)入。依據(jù)我們的預(yù)測(cè)，09 年凈利潤(rùn)將增長(zhǎng)80%，009 元，同時(shí)依據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目， 元。?? 高毛利＋營(yíng)運(yùn)能力改善＋大股東支持，驅(qū)動(dòng)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)在市場(chǎng)調(diào)整的情況下，公司營(yíng)運(yùn)模式使公司抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力優(yōu)于可比公司；而土地成本的低廉使公司具備較高毛利率的優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售和營(yíng)運(yùn)能力的提高則進(jìn)一步增加房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)性；再考慮到大股東的持續(xù)支持，外延式推動(dòng)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)；公司未來(lái)成長(zhǎng)性值得期待。?? 公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯作為一家開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，招商地產(chǎn)同其他開(kāi)發(fā)商相比具有諸多優(yōu)勢(shì)。盡管公司毛利率較高，但較低的營(yíng)運(yùn)能力則降低了公司的盈利能力。依據(jù)我們2008 年10 月14 日《瘋狂后的理性回歸》的分析，小戶型的推盤(pán)是促進(jìn)有效需求轉(zhuǎn)化的較優(yōu)途徑，行業(yè)需求趨向主流，而萬(wàn)科08 年采取聚焦主流的策略，下半年小戶型推盤(pán)量大于上半年，同時(shí)依據(jù)2008 年11 月27 日收盤(pán)價(jià)，009 、我們維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)。另外，依據(jù)萬(wàn)科三季報(bào)，萬(wàn)科存在新增土地儲(chǔ)備的能力，但公司新開(kāi)竣工面積的調(diào)整以及10 月未購(gòu)置土地，則一方面表明公司新增土地將較為謹(jǐn)慎，選擇合理的土地，另一方面，也為09 年甚至未來(lái)積蓄更強(qiáng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。而公司計(jì)劃新開(kāi)工面積， 萬(wàn)平方米，按照3000 元/平方米計(jì)算， 億元，降低公司資金壓力的同時(shí)，也為公司積蓄現(xiàn)金奠定基礎(chǔ)。在不增加土地的情況下，依據(jù)目前的銷(xiāo)售情況， 億元。此外，優(yōu)秀品牌，豐富的土地儲(chǔ)備，項(xiàng)目布局全中國(guó)，多渠道的融資能力和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富管理層，鑄就了萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 綜合考慮，我們重點(diǎn)推薦萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、招商地產(chǎn)。判斷行業(yè)在09年底將迎來(lái)底部，故投資主線是尋找09年業(yè)績(jī)確定性高的公司。圖表10：居民用地土地價(jià)格指數(shù)房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)將有效提高居民購(gòu)房支付能力圖表11：我國(guó)歷年房?jī)r(jià)收入比三、投資主線及建議 目前來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整格局還將繼續(xù)，但積極因素正逐漸增多，從政策面來(lái)看，其積極作用將在09年陸續(xù)顯現(xiàn)效果，且利市政策出臺(tái)仍存預(yù)期；而從市場(chǎng)自身基本面來(lái)看，也將在09年底都出現(xiàn)好轉(zhuǎn)；從估值角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率和市凈率水平已處于歷史低位，且相比其他行業(yè)也相對(duì)較低，長(zhǎng)期投資價(jià)值顯現(xiàn)?？紤]新購(gòu)項(xiàng)目通常在12年進(jìn)入市場(chǎng)，則08年下半年開(kāi)始，這部分土地將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。而在這之前，行業(yè)資金壓力迫使房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)降價(jià)回籠資金的趨勢(shì)依然存在。從波動(dòng)幅度上，目前同圖示第二次更加相似。行業(yè)資金壓力加劇，但有望在09年底好轉(zhuǎn)截至08年10月，%，%。事實(shí)上，部分城市（如北京）正在醞釀購(gòu)買(mǎi)部分中低價(jià)位商品房作為保障住房。 政府重申加大力度建設(shè)保障房，既顯示
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