【正文】 ? 預(yù)征率 土地增值稅預(yù)征率變化表 Company Name 其它相關(guān)問題 納稅地點 ?基本規(guī)定 對市內(nèi)四區(qū)（含高新園區(qū)）新開發(fā)的房地產(chǎn)項目（以簽訂 《 土地出讓合同 》 日期為準），從 2020年 7月 1日起，土地增值稅實行屬地管理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，企業(yè)應(yīng)亍房地產(chǎn)銷售合同簽訂次月，按照合同約定金額繳納土地增值稅，具體計算辦法應(yīng)按《通知》第八條規(guī)定執(zhí)行，應(yīng)區(qū)分普通標準住宅、非普通標準住宅和非住宅計算應(yīng)納稅額。 Company Name 審核流程及后續(xù)管理 清算后申報 ?計算方法 清算期間內(nèi)：按預(yù)征 清算已結(jié)束：查實的，根據(jù)清算結(jié)果計算的單位成本計算扣除金額 （普通、非普通、非住宅分別計算）；核定的，按核定征收率征收。涉及退稅的，應(yīng)按照退稅管理程序辦理。 ? 相關(guān)文件 大地稅函 2020 128（第二條） Company Name 審核流程及后續(xù)管理 文書下達 ?時間 （ 15日） 主管地稅機關(guān)應(yīng)當在對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算審核結(jié)束幵經(jīng)本局執(zhí)委會審議后 15個工作日內(nèi)向納稅人出具 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算審核意見通知書 》 。 達到可清算條件： 由主管地稅機關(guān)下達《 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書 》 ，納稅人應(yīng)當在收到 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算通知書 》 之日起 90日內(nèi)到主管地稅機關(guān)辦理清算手續(xù)。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價栺確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以新度折扣率后的價值），以及在轉(zhuǎn)讓時交納的有關(guān)稅金。 ? 對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的 20％以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （四） 不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ?它們在哪里 ? 契稅 耕地占用稅 印花稅 土地使用稅 房產(chǎn)稅 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （四） 不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ?清算扣除金額 按實際預(yù)征稅款金額扣除 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （四） 不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ?關(guān)注要點 ? 是否是該項目實際支付 ? 完稅凢證 ? 是否重復(fù)扣除 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （四） 不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ?相關(guān)文件 土地增值稅細則 （第七條） 財稅字 1995 48 （第九條） Company Name 清算稅款的計算 扣除 （五） 加計百分之二十扣除 ?內(nèi)容 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計 20%的扣除 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （五） 加計百分之二十扣除 ?說明 ? 房地產(chǎn)資質(zhì)： 營業(yè)執(zhí)照、建設(shè)主管部門的開發(fā)資質(zhì)等級證書 ? 房地產(chǎn)開發(fā)： 是指在依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照 《 施工 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度 》 的有關(guān)規(guī)定 ， 其繳納的印花稅列入管理費用 ， 已相應(yīng)予以扣除 。（可售建筑面積 轉(zhuǎn)作自用的面積） 第三步：（ 3）確定本次清算可扣除金額（分丌同類型） = （ 1） （ 2） 第四步：確定其它費用扣除金額 =（ 取得土地使用權(quán)清算扣除金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本清算扣除金額） 5% Company Name 清算稅款的計算 扣除 （三） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 ?清算扣除金額：利息丌據(jù)實扣除或無利息 開發(fā)費用扣除金額 =（ 取得土地使用權(quán)清算扣除金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本清算扣除金額） *10% Company Name 清算稅款的計算 扣除 （三） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 ?利息據(jù)實扣除的關(guān)注要點 ? 貸款合同 ? 利息支出證明 ? 是否超過上浮幅度 ? 逾期利息及加罰利息是否扣除 ? 計算區(qū)間 ? 閑置資金收益是否扣減 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （三） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 ?相關(guān)文件 土地增值稅細則（第七條） 財稅字 1995 48（第八條） 國稅函 2020 220 （第三條） 大地稅函 2020 183 （第三條） 國稅發(fā) 2020 91（第二十七條） Company Name 清算稅款的計算 扣除 （四） 不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ?內(nèi)容 不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。 【 2020】 1號公告 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （三） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 ?利息據(jù)實扣除的條件 ? 竣工條件：開發(fā)產(chǎn)品滿足下列條件之一，視為竣工 : 1)竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案； 2）開發(fā)產(chǎn)品已開始交付； 3）開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明 ? 統(tǒng)借統(tǒng)還利息，丌得據(jù)實扣除 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （三） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 ? 清算扣除金額：利息據(jù)實扣除的分攤 第一步：（ 1）可扣除面積應(yīng)分攤金額 =利息發(fā)生額 247。（可售建筑面積 轉(zhuǎn)作自用的面積） 第四步：（ 4）確定本次清算可扣除金額（分丌同類型房產(chǎn)） = （ 2） （ 3） Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （四項成本） ?關(guān)注要點 ? 前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費： ? 費用確訃是否準確，有無將開發(fā)費用計入 ? 真實發(fā)生 ? 實際支付，合法凢據(jù) ? 多個項目共同發(fā)生需合理分攤 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （四項成本） ?關(guān)注要點 ?建筑安裝工程費： ? 不決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載內(nèi)容相符 ? 自販材料有無重復(fù)計算扣除 ? 單位定額成本是否超高 ? 自行施工建設(shè)的，有無虛列成本 ? 票據(jù)是否合規(guī) ? 施工方是否是關(guān)聯(lián)企業(yè) Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （四項成本） ?關(guān)注要點 ?虛增建筑安裝工程費的手段 ? 虛立施工合同，虛開發(fā)票 ? 由關(guān)聯(lián)企業(yè)施工，虛開發(fā)票 ? 掛靠施工企業(yè)，自行組織施工，虛列成本 ? 甲供材料的重復(fù)扣除 ? 支付較低費用，從核定征收的施工單位虛開發(fā)票 ? 利用虛假材料，申請代開發(fā)票 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （四項成本） ?核定四項成本 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的凢證或資料丌符合清算要求或丌實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，幵據(jù)以計算扣除。 Company Name 清算稅款的計算 扣除 （二） 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （四項成本） ?清算扣除金額 第一步：（ 1）四項成本發(fā)生額 =房屋開發(fā)成本 公共配套設(shè)施費發(fā)生額 第二步：（ 2）可扣除面積應(yīng)分攤金額 = （ 1） 247。 總建筑面積 （可售建筑面積 轉(zhuǎn)作自用的面積 +公共配套面積） 第三步：（ 3）確定扣除比例（分丌同類型房產(chǎn)） =