房地產(chǎn)行業(yè)某某年度投資策略報告-文庫吧資料
2025-07-26 00:47本頁面
【正文】 們經(jīng)濟(jì)正處于一個穩(wěn)定增長時期，甚至處于加速階段，因此整體經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的支持不會減弱。我認(rèn)為必須從兩個層面來進(jìn)行分析：基本面和政策面，因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)市場受政策的影響明顯大于國際上其他國家。盡管目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況整體向好，但隨著市場環(huán)境的變化，行業(yè)整合速度必將加快。因此持有部分投資性房地產(chǎn)將具有戰(zhàn)略意義，尤其是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商資本的進(jìn)一步積累，將更多資金用于物業(yè)投資，有利于提高公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，并增強(qiáng)信用狀況，這正是香港，新加坡等地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)早期所經(jīng)歷的發(fā)展歷程。其次，綜合開發(fā)模式的優(yōu)勢日益凸現(xiàn)。首先，土地儲備是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的兩大資源價格過低，而人工和建材市場也非常有利于房地產(chǎn)商，建筑成本又可以輕易地轉(zhuǎn)嫁到建筑商身上，加上我國實(shí)行的預(yù)售制度管理也極為松散，因此絕大部分開發(fā)商并沒有刻意出利用土地，而是多采用一種浮夸的開發(fā)模式。低成本的土地盡管我國的土地資源應(yīng)該是非常稀缺，但在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，原來的土地管理模式主要是行政劃撥和協(xié)議轉(zhuǎn)讓，以招拍掛為代表的市場化拿地占比很?。▓D4），開發(fā)商取得土地的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有反應(yīng)出土地的實(shí)際價值，很多樓盤中土地成本占比極低。從目前市場上的一些土地交易價格分析（表3），除非未來我國房地產(chǎn)管理體制出現(xiàn)重大調(diào)整，否則房地產(chǎn)價格將會維持在高水平。高地價決定著高房價將成為我國房地產(chǎn)市場基本格局由于土地成本是房地產(chǎn)價格得主要組成部分，二者價格表現(xiàn)高度相關(guān)（圖3）。地方政府只要控制住供應(yīng)量，地價只會升不會降。城市建設(shè)的巨大的資金缺口，使得地方政府只恨地價低。到目前為止，地方政府的很大一塊收入都來自于賣地。盡管日本、香港的房地產(chǎn)市場一度由于泡沫破裂導(dǎo)致房價和土地價格出現(xiàn)大幅下跌，但從長期看國際上各國土地價格以及以此為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)價格基本走勢仍是向上的（圖1），其主要原因除土地屬于稀缺資源外，長期的通貨膨脹壓力也在一直推動土地價格整體上升，這在美國市場表現(xiàn)得非常充分（圖2），而我國土地價格和房地產(chǎn)價格盡管從短期看漲速過快，但從絕對幅度看，尚屬起步階段?！锻ㄖ愤M(jìn)一步明確，地方各級政府主要負(fù)責(zé)人要對本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)，不僅要對審批的用地負(fù)責(zé)，而且要對所有實(shí)際發(fā)生的用地負(fù)責(zé)；嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制，對于轄區(qū)內(nèi)發(fā)生土地違法案件造成嚴(yán)重后果等情形的，要追究有關(guān)地方政府負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；明確考核依據(jù)，將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)(包括占用農(nóng)用地和未利用地)納入土地利用年度計(jì)劃；在強(qiáng)化地方政府責(zé)任的同時，調(diào)整審批方式，簡化審批程序，賦予省級政府在省域范圍內(nèi)特定的調(diào)劑、統(tǒng)籌土地利用的權(quán)力?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)：要充分發(fā)揮國家土地督察機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查作用；國土資源部門及其工作人員必須嚴(yán)格依法行政、嚴(yán)格執(zhí)法；嚴(yán)肅懲處土地違法行為，對非法批地、非法低價出讓國有土地使用權(quán)，觸犯刑律的，要追究刑事責(zé)任；完善土地違法案件的查處協(xié)調(diào)機(jī)制，近期集中開展一次以懲處非法批地、未批先用、批少用多、非法低價出讓國有土地使用權(quán)等行為為重點(diǎn)的專項(xiàng)行動。這些措施綜合運(yùn)用并嚴(yán)格執(zhí)行，不僅有利于理順各級政府與用地者以及被征地農(nóng)民等多方面利益關(guān)系，而且可以從經(jīng)濟(jì)上抑制建設(shè)用地過度擴(kuò)張。針對當(dāng)前土地管理中存在的問題，《通知》綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，重點(diǎn)從三個方面進(jìn)行了規(guī)定：一、調(diào)整利益機(jī)制。特別值得關(guān)注的是中央政府在土地管理方面的最新精神：黨中央、國務(wù)院最近專門印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》。這些文件從基本脈絡(luò)來說是一脈相承的，是一個繼承和發(fā)展的關(guān)系。1997年中共中央又出臺了11號文件，進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，這個文件構(gòu)建了世界上最嚴(yán)格的土地管理制度的政策框架。必須從維護(hù)人民群眾的根本利益和社會穩(wěn)定的大局出發(fā)，嚴(yán)格保護(hù)耕地，保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)，為改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境。一些地方還壓低補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，不考慮失地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)，導(dǎo)致部分失地農(nóng)民成為種田無地、就業(yè)無崗、社保無份的三無農(nóng)民，生活水平下降。土地不僅是最重要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，而且是農(nóng)民最基本的生活保障。只有管好用好土地，才能提高土地資源對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的保障能力，既保證糧食安全，同時又保證工業(yè)化、城鎮(zhèn)化所必須的土地供給，順利推進(jìn)現(xiàn)代化進(jìn)程。有的地方在今后幾年之內(nèi)，就將用完除基本農(nóng)田以外的全部耕地，面臨無地可用的局面。這些問題導(dǎo)致耕地越占越多，土地利用效率越來越低。不少企業(yè)盲目圈占耕地，搞花園式廠區(qū)，廠房該建多層的卻建單層，占地過多，有的企業(yè)甚至圈占上千畝、幾千畝土地搞園區(qū)。目前全國清理出各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）６８６６個，超過全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積。但近年來亂占濫用耕地、嚴(yán)重浪費(fèi)土地的問題，已經(jīng)到了令人觸目驚心的地步。
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