【正文】 標(biāo)準(zhǔn) 1 電動機(jī)及風(fēng)機(jī) 每周檢查電動機(jī)接線是否銹蝕或松弛，檢查電動 機(jī)電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動機(jī)與風(fēng)機(jī)聯(lián)軸器是否牢固可靠，對電動機(jī)軸承、風(fēng)機(jī)加注潤滑油，絕緣電阻如果低于 Ω 則應(yīng)進(jìn)行處理，清潔電動機(jī)、風(fēng)機(jī)上的污物、灰塵。 清洗回風(fēng)口、出風(fēng)口、過濾網(wǎng)。 每年 檢測電機(jī)接地電阻及電機(jī)絕緣電阻值。 每季 檢查冷凝水接水盤是否暢通排水。 風(fēng)機(jī)盤管 每周 觀察風(fēng)機(jī)是否正常運(yùn)行，有無異常聲響。 更換或清洗電機(jī)及風(fēng)葉軸承，并加注黃油。 更換磨損嚴(yán)重的皮帶。 3. 清洗冷卻塔塔體。 每季 1. 進(jìn)行水處理。 冷卻塔 每天 檢查水閥、浮球閥是否正常。 4. 更換水泵軸襯套，重新加裝填料。 2. 檢測電機(jī)接地電阻，并記錄。 2. 轉(zhuǎn)動閥門，檢查閥門能否靈活開啟、關(guān)閉。 2. 泵體盤根處滴 水是否符合要求。 6. 檢查系統(tǒng)的泄露、制冷劑并給予正確的處理方法。 4. 檢查控制面板，確定各操作狀態(tài)是否正確。 2. 檢查壓縮機(jī)潤滑系統(tǒng)。 3. 制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。 15. 控制和保護(hù)裝置調(diào)整設(shè)定值檢測 /修理 /更換。 13. 冷凝器清理沉積物質(zhì)。 11. 高 /低壓控制檢測 /修理 /更換。 9. 記錄和報(bào)告有需要更換的零配件。 7. 記錄運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)，分析確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行是否正常，必要時(shí)進(jìn)行機(jī)組檢修。 5. 檢查回油系統(tǒng)。 3. 檢查制冷劑液位和油位。 運(yùn)行期 間 1. 檢查機(jī)組各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)的情況，調(diào)整安全控制裝置。 6. 根據(jù)運(yùn)行記錄，分析處理機(jī)組問題。 4. 檢查調(diào)整微電腦控制中心的設(shè)定值。 2. 檢查加熱器和變頻壓縮器。 常 5. 冷卻水 PH 值控制在 之間 6. 有完整的巡視和運(yùn)行記錄 3 每季 1. 檢查空氣流阻指示器，顯示紅色時(shí)清潔空氣濾清器； 2. 放出柴油積水，清洗第一級柴油過濾器； 3. 必要注意潤滑風(fēng)扇皮帶輪及皮帶張緊輪軸承； 4. 檢查超速機(jī)械保護(hù)裝置潤滑油位，不足時(shí)加油； 5. 檢查外部主要連接螺栓的緊固情況。 2. 柴油發(fā)電機(jī)組 序號 頻次 管理內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 1 每天 1. 檢查水位、油位一次； 2. 清理一次機(jī)組外表面及機(jī)房環(huán)境。 ? 檢測線路絕緣電阻。 ? 檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好。 每月 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 ? 檢查敷設(shè)環(huán)境有無積水、雜物。 ? 根據(jù)季節(jié)的變化情況合理調(diào)整燈光工程的開機(jī)時(shí)間。 ? 調(diào)整亮度，節(jié)約能源。 ? 檢查燈具照度的均勻度、眩光度頻閃度及電壓的變化影響情況。 照明器具 每天 ? 清潔衛(wèi)生。 ? 檢測接地電阻。 ? 若有過載現(xiàn)象應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備 。 設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪 聲及滴漏水現(xiàn)象。 以上。 ? 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點(diǎn)間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。 ? 檢查開關(guān)是否在正確位置，表示是否清楚。 ? 檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三項(xiàng)負(fù)荷是否平衡，有無異常聲響。 保證供配電設(shè)備24 小時(shí)正常運(yùn)行。 ? 堅(jiān)固螺絲并有防松措施，檢查變壓器松綁并扎固。 二、 設(shè)施、設(shè)備管理 1. 配電房管理要求及標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目 頻次 內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 變壓器 每年 ? 檢測接地電阻，各接線裝置堅(jiān)固。 9 標(biāo)志標(biāo)牌 每月 檢查 一次，保證標(biāo)志清晰完整。 檢查或更換管網(wǎng)。 檢查管道保溫層有無損壞。 7 垃圾中轉(zhuǎn) 站 每周 檢查有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。 每年 油漆護(hù)欄。 檢查井蓋完好程 度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。 16 每季 檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。 4 溝渠地井 每月 檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。 檢查車道燈有無損壞。 3 停車場 每周 檢查路面有無積水。 金屬燈架有無銹蝕。 燈口、燈棚有無損壞。 每周 檢查玻璃燈罩有無破損。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。 每周 檢查道路路面有無起殼、起鼓、裂縫。 12 地下室 每周 檢查地下室天花、墻面和地板是面有無起殼、脫落和滲漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。 3（塑）剛門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 11 門窗 每月 檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。 10 吊頂 每 周 檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。 外墻清洗必須使用綠色環(huán)保型清潔劑。 對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。處理外墻面變色現(xiàn)象；檢查并加固外墻金屬構(gòu)件。 清洗外墻飾面人為造成的污染部分。 15 9 外墻面 噴涂飾面、玻璃 每周 修補(bǔ)涂料飾面破損、脫落部分。 更換破損的石土質(zhì)塊材。 處理內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。 對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。 補(bǔ)換損壞、空鼓的地磚。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 公共通道及門廳的墻面有無污跡 和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。 對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。 修復(fù)空鼓的地磚。 6 樓梯 每半年 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。 對木地板打蠟。 更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 5 樓地面 每季 檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 檢查避雷網(wǎng)有無脫焊和間斷，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)補(bǔ)焊。 檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。 檢查屋面有無積水。 4 屋面 防水涂層、采光玻璃 每月 清掃、沖洗屋面，特別注意采光天棚的清潔。 3 非承重墻 每季 檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 在暴雨后加強(qiáng)對金屬結(jié)構(gòu)的檢查，根據(jù)檢查的結(jié)果進(jìn)行必要的維護(hù)。 備注 加強(qiáng)酷暑、暴雨等惡劣天氣時(shí)對金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系的適時(shí)檢 測。 14 構(gòu)件 每年 對油漆脫落、起殼、銹蝕部分刷漆處理。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 每年 檢查整 體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 每年 檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。 檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勘腳有無破損。 ? 綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 ⑨ 服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。 ⑦ 制定物業(yè)公司內(nèi)部管理制度和考核制度。 ⑤ 廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔 案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等）。 ③ 建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案 [包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等 ]。 13 4 日常管理與 服務(wù) ① 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。 ② 協(xié)助報(bào)建人員向物業(yè)監(jiān)管處辦理物業(yè)用房審批手續(xù) . 2 物業(yè)用房的裝修及辦公用品的到位 ① 根據(jù)物業(yè)實(shí)用角度提出物業(yè)用房裝修方案； ② 跟進(jìn)物業(yè)用房裝修，并協(xié)調(diào)辦公用品及時(shí)到位； 3 物業(yè)管理人員的招募與培訓(xùn) ① 確保所聘人員達(dá)到合同的要求素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)； ② 確保 人員及時(shí)到位； ③ 進(jìn)行有針對性的物業(yè)知識培訓(xùn)和交房知識培訓(xùn) 4 資料清冊及裝 備到位 所有資料裝備按時(shí)按質(zhì)到達(dá)現(xiàn)場； 5 協(xié)助開發(fā)商做好標(biāo)識標(biāo)牌、垃圾桶、垃圾站 ① 協(xié)助開發(fā)商制定標(biāo)識方案（標(biāo)識類別，設(shè)置位置及數(shù)量等）； ② 提供垃圾桶和垃圾站的建議方案，并跟進(jìn)施工，協(xié)助開發(fā)商督促供貨方履行合同義務(wù) 6 制定入伙方案、舉行入伙儀式 ① 制定入伙工作計(jì)劃，并指導(dǎo)、監(jiān)督入伙全過程； ② 組織、協(xié)調(diào)、落實(shí)入伙手續(xù)各項(xiàng)工作的順利實(shí)施； ③ 協(xié)調(diào)好水、電、氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)的開通并投入使用； ④ 做好成品保護(hù)工作，避免搬家入住過程中損壞公 共設(shè)施設(shè)備。 復(fù)位還原 把原先搬移的物品重新復(fù)位； 撤出打蠟工具。 一般涂 2遍 打面蠟 待底蠟干后，用專用地拖涂上面蠟； 尚遍面蠟，每遍間隔時(shí)間以能晾干為標(biāo)準(zhǔn)。 附： 地面養(yǎng)護(hù) 程 序 標(biāo)準(zhǔn)與要求 說 明 準(zhǔn)備 準(zhǔn)備好打蠟工具及有關(guān)物品，如起蠟水、洗地機(jī)、防滑告示牌、水桶抹布、吸水機(jī)等； 起蠟 將起蠟水按 1:20比例與溫水調(diào)好； 均勻地將稀釋后的起蠟水灑在地面上； 等候 10～ 20分鐘等后，用起蠟機(jī)并放入黑色纖維刷擦洗蠟面； 用清水反復(fù)沖洗干凈，用吸水機(jī)吸干 起蠟水與地面充分發(fā)生反應(yīng) 過水 給已起蠟的地面用清水再洗 1～ 2遍，徹底清除殘留起蠟水； 用吸水機(jī)吸干蠟水污漬，并用抹布擦拭邊角至干凈，必要時(shí)可用吹 風(fēng)機(jī)吹干。 地腳線 用抹布擦拭，在擦拭過程中，如遇到各種膠漬、涂料等先用刀片清除，在抹干凈； 無塵土、潔凈、無膠漬； 地面的清洗 在地面的清洗過程中，也要分材質(zhì)，地毯、瓷磚、還是石材，各種材質(zhì)有不同的清潔方式： A . 地毯； 使用帶地毯刷和 打泡器的單盤擦地機(jī)、地毯梳或耙、吸塵器，地毯高泡清潔劑按操作程序處理； B. 瓷磚：用檫地機(jī)進(jìn)行清洗，并清除各種污漬； 無塵土、無污漬、地板光華有光澤，石材光亮； 10 石材清洗 對其室內(nèi)石材用多功能擦地機(jī)通過藥水進(jìn)行反復(fù)研磨 石材表面有如鏡面光澤度 開荒順序：① 室內(nèi)優(yōu)先原則，開出一間鎖閉一間，再進(jìn)行公共區(qū)域開荒保潔，然后再樓梯扶手等；②石材養(yǎng)護(hù)、園林小品及特殊工藝養(yǎng)護(hù)，根據(jù)業(yè)主與供貨單位合同對保養(yǎng)有關(guān)要求進(jìn)行。 工具齊備 藥水 全能清潔劑、玻璃清潔劑、去漬劑、酸性清潔劑、不銹鋼 光亮劑、家私蠟。 第二節(jié) 清 潔開荒 時(shí)間跨度： 交房前一個(gè)月。 電梯技工： 人員數(shù)量： 1 人 介入時(shí)間：電梯安裝至設(shè)備移交 ① 電氣或機(jī)械專業(yè)，中專以上學(xué)歷； ② 有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)； ③ 了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯） 空調(diào)技工： 人員數(shù)量： 1 人 介入時(shí)間：空調(diào)安裝至移交 ① 有大型商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)； ② 具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書； ③ 有中央 空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。 8 3 竣工驗(yàn)收 及 接管驗(yàn)收 安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗(yàn)收，并對驗(yàn)收問題進(jìn)行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實(shí)情況檢查； 從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，配合業(yè)主方對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益； 對接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，書面報(bào)業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對存在的問題加以解決，直到完全合格； 做好接管驗(yàn)收 清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗(yàn)收問題的整改跟進(jìn)與反饋。 在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí)，根據(jù)了解的實(shí)際情況，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。 統(tǒng)一管理的原則： ①中心花園、配電、供水、熱水供應(yīng)由辦公區(qū)管理；②生活區(qū)人員素質(zhì)、管理水平 、服務(wù)效果同辦公區(qū)同質(zhì)化； 配置對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的原則： 服務(wù)范圍與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配備相對應(yīng)的原則 第二章 項(xiàng)目前期管理（含辦公區(qū)和生活區(qū)） 7 第一節(jié) 前期介入 時(shí)間跨度： 從物業(yè)進(jìn)場到整體正式移交。 分區(qū)域管理的原則： 根據(jù)辦公區(qū)和生活區(qū)不同需求，分別制定物業(yè)管理方案。 ⑨ 供暖熱水空調(diào)系統(tǒng) : 開利 19XR5555457DHS 離心機(jī) 1 臺、開利 30HXC350B 螺桿機(jī) 1 臺、富一士特 BOV2020 真空熱水鍋爐 1 臺、富一士特 BOV1300 真空 6 熱水鍋爐 2 臺，還有 4 臺冷卻泵和 4 臺冷凍泵， 4 臺冷卻塔置于辦公樓頂樓，空調(diào)熱水泵 3 臺，采暖循環(huán)泵 3 臺，熱水循環(huán)泵 2 臺。 ⑦ 弱電系統(tǒng)：機(jī)房工程、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與安全、綜合布線、多功能會議、安全防范（其中監(jiān)控?cái)z像頭 245個(gè) )、一卡通、可視對講、背景音樂與廣播、大屏幕電子顯示 、一體化集中監(jiān)控管理系統(tǒng)。 （ 2）、生活區(qū)消防栓 42只，消防箱 42 只，滅火器 42，編址點(diǎn)型光電感煙探測器 49 個(gè)，編址點(diǎn)型差定溫感溫探測器 27 個(gè)，非編址點(diǎn)型差定溫感溫探測器 782 個(gè)，噴淋頭 1836 個(gè)。積水井排污泵 37 臺。 ④ 消防水池：