【正文】 用起蠟機(jī)并放入黑色纖維刷擦洗蠟面； 用清水反復(fù)沖洗干凈，用吸水機(jī)吸干 起蠟水與地面充分發(fā)生反應(yīng) 過水 給已起蠟的地面用清水再洗 1～ 2遍，徹底清除殘留起蠟水； 用吸水機(jī)吸干蠟水污漬，并用抹布擦拭邊角至干凈，必要時(shí)可用吹 風(fēng)機(jī)吹干。 抹布可用報(bào)廢布 上底蠟 待地面晾干，檢查無污跡后，用打蠟專用地拖把打蠟水均勻地涂抹在地面上； 涂 2～ 3遍，每遍間隔以晾干為準(zhǔn)。 一般涂 2遍 打面蠟 待底蠟干后，用專用地拖涂上面蠟； 尚遍面蠟，每遍間隔時(shí)間以能晾干為標(biāo)準(zhǔn)。 拋光 用拋光機(jī)快速拋磨地面至光亮； 用塵推推干凈拋出的蠟屑。 復(fù)位還原 把原先搬移的物品重新復(fù)位； 撤出打蠟工具。 11 第三節(jié) 項(xiàng)目接管及入伙入住 一、 時(shí)間跨度： 入伙前三個(gè)月至正式入伙 二、 服務(wù)內(nèi)容： ①協(xié)助開發(fā)商做好物業(yè)備案手續(xù)； ②物業(yè)用房的裝修及辦公用品的到位；③物業(yè)管理人員的招募與培訓(xùn)；④資料清冊及裝備到位；⑤協(xié)助開發(fā)商做好標(biāo)識標(biāo)牌、垃圾桶、垃圾站；⑥制定入伙方案、舉行入伙儀式 三、 服務(wù)要求或標(biāo)準(zhǔn) 序號 項(xiàng)目 內(nèi)容要求 1 物業(yè)備案手續(xù) ① 指導(dǎo)業(yè)主方準(zhǔn)備全套報(bào)送的招標(biāo)資料和中標(biāo)資料。 ② 協(xié)助報(bào)建人員向物業(yè)監(jiān)管處辦理物業(yè)用房審批手續(xù) . 2 物業(yè)用房的裝修及辦公用品的到位 ① 根據(jù)物業(yè)實(shí)用角度提出物業(yè)用房裝修方案； ② 跟進(jìn)物業(yè)用房裝修，并協(xié)調(diào)辦公用品及時(shí)到位； 3 物業(yè)管理人員的招募與培訓(xùn) ① 確保所聘人員達(dá)到合同的要求素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)； ② 確保 人員及時(shí)到位； ③ 進(jìn)行有針對性的物業(yè)知識培訓(xùn)和交房知識培訓(xùn) 4 資料清冊及裝 備到位 所有資料裝備按時(shí)按質(zhì)到達(dá)現(xiàn)場； 5 協(xié)助開發(fā)商做好標(biāo)識標(biāo)牌、垃圾桶、垃圾站 ① 協(xié)助開發(fā)商制定標(biāo)識方案（標(biāo)識類別，設(shè)置位置及數(shù)量等）； ② 提供垃圾桶和垃圾站的建議方案，并跟進(jìn)施工，協(xié)助開發(fā)商督促供貨方履行合同義務(wù) 6 制定入伙方案、舉行入伙儀式 ① 制定入伙工作計(jì)劃，并指導(dǎo)、監(jiān)督入伙全過程； ② 組織、協(xié)調(diào)、落實(shí)入伙手續(xù)各項(xiàng)工作的順利實(shí)施； ③ 協(xié)調(diào)好水、電、氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)的開通并投入使用； ④ 做好成品保護(hù)工作，避免搬家入住過程中損壞公 共設(shè)施設(shè)備。 四、 人員配備及異動要求 12 部門主管交房前三個(gè)月到位； 精裝修管理期間，各出入口保衛(wèi)員、巡視人員到位；所有安管員于交房前半個(gè)月到位 保潔及養(yǎng)護(hù)人員根據(jù)開荒完成情況逐步到位； 機(jī)電維護(hù)員及客服人員提前一個(gè)月到位； 綠化人員交房前十天到位； 第三章 辦公區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 第一節(jié)、綜合管理服務(wù) 序號 內(nèi)容 服務(wù)要求 1 辦公樓前臺 設(shè)置專門的客服人員進(jìn)行前臺實(shí)行一站式服務(wù)，建立首問責(zé)任制工作流程 3 服務(wù)時(shí)間 工作日工作時(shí)間在辦公樓前臺進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供專業(yè)服務(wù)；非工作日，提供24小時(shí)值班電話，并及時(shí)處理報(bào)修或咨詢和服務(wù)請求。 13 4 日常管理與 服務(wù) ① 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。 ② 建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。 ③ 建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案 [包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等 ]。 ④ 建立健全的維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。 ⑤ 廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔 案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等）。 ⑥ 采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 85%。 ⑦ 制定物業(yè)公司內(nèi)部管理制度和考核制度。 ⑧ 對違反小區(qū)公約（臨時(shí)公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理。 ⑨ 服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。 ⑩ 每年對業(yè)主或使用人進(jìn)行二次滿意情況測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改。 ? 綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 第二節(jié)、共用部位、設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 一、房屋及公用設(shè)施管理 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)： 序號 項(xiàng)目 頻次 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求 1 地基基礎(chǔ) 半年 檢查地基有無超過允許范圍內(nèi)的不均勻沉降。 檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勘腳有無破損。 半年 適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn) 白蟻，檢查公共部位有無白蟻。 每年 檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。 2 承重結(jié)構(gòu) 梁 每年 檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 板 每年 檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 每年 檢查整 體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 柱 每年 檢查有無傾斜、變形、裂縫、腐蝕。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 承重墻 每年 檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 金屬 每季 檢查金屬構(gòu)件有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。 14 構(gòu)件 每年 對油漆脫落、起殼、銹蝕部分刷漆處理。 每年 聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)分析金屬結(jié)構(gòu)各部件的工作狀況，平定構(gòu)件的收押穩(wěn)定性 和塑性累計(jì)損傷，堅(jiān)定金屬結(jié)構(gòu)整體承載能力。 備注 加強(qiáng)酷暑、暴雨等惡劣天氣時(shí)對金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系的適時(shí)檢 測。 加強(qiáng)地震等不可抗拒自然力作用后，對金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系的檢測維護(hù)工作。 在暴雨后加強(qiáng)對金屬結(jié)構(gòu)的檢查，根據(jù)檢查的結(jié)果進(jìn)行必要的維護(hù)。 備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，委 托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬定維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。 3 非承重墻 每季 檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 每年 檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 4 屋面 防水涂層、采光玻璃 每月 清掃、沖洗屋面，特別注意采光天棚的清潔。 檢查雨水口有無堵塞，發(fā)現(xiàn) 異常及時(shí)疏通。 檢查屋面有無積水。 檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊、發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)修復(fù)。 檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。 發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化造成屋面滲漏的，及時(shí)修復(fù)或更換。 檢查避雷網(wǎng)有無脫焊和間斷，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)補(bǔ)焊。 備注 每年雨季對屋面進(jìn)行仔細(xì)檢查，及時(shí)消除涂料防水層破損、老化的狀況，及時(shí)更換破損玻璃的接縫密封膠，以及沉降縫、伸縮縫的老化、滲漏情況。 5 樓地面 每季 檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 檢查地面飾面材料有 無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 對大理石進(jìn)行拋光、晶面、打蠟處理。 對木地板打蠟。 每年 檢查樓地面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 6 樓梯 每半年 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。 補(bǔ)換損壞的地磚。 修復(fù)空鼓的地磚。 每年 油漆型鋼組合樓梯、扶手、護(hù)欄網(wǎng)。 對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。 7 公共通道 每周 檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 公共通道及門廳的墻面有無污跡 和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。 檢查中廳外廊護(hù)欄玻璃、支架、護(hù)欄網(wǎng)是否完好。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 每半年 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。 補(bǔ)換損壞、空鼓的地磚。 每年 油漆扶手、金屬支架的護(hù)欄網(wǎng)。 對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。 8 內(nèi)墻 面 涂料、石土質(zhì)塊材 每月 修補(bǔ)內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落部分。 處理內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。 處理內(nèi)墻面局部滲漏。 更換破損的石土質(zhì)塊材。 每季 處理內(nèi)面墻大面積滲漏。 15 9 外墻面 噴涂飾面、玻璃 每周 修補(bǔ)涂料飾面破損、脫落部分。 更換破損的外墻飾面玻璃。 清洗外墻飾面人為造成的污染部分。 每年 結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。處理外墻面變色現(xiàn)象；檢查并加固外墻金屬構(gòu)件。 每年 雨季時(shí)期對用戶進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水入侵。 對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。 根據(jù)需要 暴雨等惡劣天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。 外墻清洗必須使用綠色環(huán)保型清潔劑。 更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。 10 吊頂 每 周 檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。 每月 加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。 11 門窗 每月 檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。 門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 3（塑）剛門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 每半年 更換門窗的易磨損部件。 12 地下室 每周 檢查地下室天花、墻面和地板是面有無起殼、脫落和滲漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 序號 項(xiàng)目 檢查頻次 維修養(yǎng) 護(hù)內(nèi)容及要求 1 路面路基 每日 檢查路面有無積水，無雜物。 每周 檢查道路路面有無起殼、起鼓、裂縫。 檢查路基有無塌陷。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。 2 路燈及線 路 每周 檢查燈具完好情況，即壞即修。 每周 檢查玻璃燈罩有無破損。 有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。 燈口、燈棚有無損壞。 每半年 檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。 金屬燈架有無銹蝕。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。 3 停車場 每周 檢查路面有無積水。 檢查停車場地面有無起殼、地鼓 、裂縫。 檢查車道燈有無損壞。 檢查行車指示標(biāo)志是否正常。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。 每月 檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查擋車器是否正常。 4 溝渠地井 每月 檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。 檢查雨水篦有無異常。 16 每季 檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。 檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。 井蓋及雨水蓖刷漆。 檢查井蓋完好程 度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。 5 連廊 每周 保證暢通和結(jié)構(gòu)完好，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 每年 油漆護(hù)欄。 6 公用標(biāo)志 設(shè)施 每周 保證標(biāo)識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。 每半年 檢查完好程度，加固。 7 垃圾中轉(zhuǎn) 站 每周 檢查有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 8 地下管網(wǎng) 每半 年 管道刷漆。 檢查管道保溫層有無損壞。 管網(wǎng)支架完好。 檢查或更換管網(wǎng)。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 9 標(biāo)志標(biāo)牌 每月 檢查 一次，保證標(biāo)志清晰完整。 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn) GB5005794《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》，每年定期進(jìn)行防雷裝置的檢測，避免因雷擊造成人身或財(cái)產(chǎn)損失。 二、 設(shè)施、設(shè)備管理 1. 配電房管理要求及標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目 頻次 內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 變壓器 每年 ? 檢測接地電阻，各接線裝置堅(jiān)固。 ? 檢測變壓器線圈絕緣電阻。 ? 堅(jiān)固螺絲并有防松措施，檢查變壓器松綁并扎固。 ? 清理灰塵。 保證供配電設(shè)備24 小時(shí)正常運(yùn)行。 功率因數(shù)達(dá)到 17 配電柜、 動力柜 每天 ? 清潔衛(wèi)生。 ? 檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三項(xiàng)負(fù)荷是否平衡，有無異常聲響。 ? 檢查配電開關(guān)觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。 ? 檢查開關(guān)是否在正確位置，表示是否清楚。 ? 檢查無功補(bǔ)償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達(dá)到要求 ? 檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。 ? 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點(diǎn)間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。 ? 若有過載現(xiàn)象應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。 以上。 有規(guī)范完善的強(qiáng)電系統(tǒng)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。 設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪 聲及滴漏水現(xiàn)象。 每月 ? 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點(diǎn)間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。 ? 若有過載現(xiàn)象應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備 。 一年