【正文】 頻次 內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 空調(diào)主機(jī) 每年供冷（熱）季節(jié)機(jī)組啟動(dòng)前記錄 1. 檢查制冷劑液位和油面。 ? 金屬支架、電纜套涂防銹漆或?yàn)r青。 ? 檢查線路有無過熱現(xiàn)象。 供電線路 每周 ? 清潔衛(wèi)生。 每月 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 ? 測試過流保護(hù)裝置、聯(lián)鎖裝置是否正常。 每月 ? 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點(diǎn)間隙，更換打磨燒壞的動(dòng)靜觸頭。 ? 若有過載現(xiàn)象應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。 ? 檢查配電開關(guān)觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。 ? 清理灰塵。 根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn) GB5005794《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》，每年定期進(jìn)行防雷裝置的檢測，避免因雷擊造成人身或財(cái)產(chǎn)損失。 管網(wǎng)支架完好。 每半年 檢查完好程度，加固。 5 連廊 每周 保證暢通和結(jié)構(gòu)完好，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。 檢查擋車器是否正常。 檢查行車指示標(biāo)志是否正常。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。 有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。 檢查路基有無塌陷。 每半年 更換門窗的易磨損部件。 每月 加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。 根據(jù)需要 暴雨等惡劣天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。 每年 結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 每季 處理內(nèi)面墻大面積滲漏。 8 內(nèi)墻 面 涂料、石土質(zhì)塊材 每月 修補(bǔ)內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落部分。 每半年 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。 7 公共通道 每周 檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 補(bǔ)換損壞的地磚。 對大理石進(jìn)行拋光、晶面、打蠟處理。 備注 每年雨季對屋面進(jìn)行仔細(xì)檢查，及時(shí)消除涂料防水層破損、老化的狀況，及時(shí)更換破損玻璃的接縫密封膠，以及沉降縫、伸縮縫的老化、滲漏情況。 檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊、發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)修復(fù)。 每年 檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 加強(qiáng)地震等不可抗拒自然力作用后，對金屬結(jié)構(gòu)和支撐體系的檢測維護(hù)工作。 金屬 每季 檢查金屬構(gòu)件有無孔洞、變形、裂縫、銹蝕。 柱 每年 檢查有無傾斜、變形、裂縫、腐蝕。 2 承重結(jié)構(gòu) 梁 每年 檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 第二節(jié)、共用部位、設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 一、房屋及公用設(shè)施管理 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)： 序號 項(xiàng)目 頻次 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求 1 地基基礎(chǔ) 半年 檢查地基有無超過允許范圍內(nèi)的不均勻沉降。 ⑧ 對違反小區(qū)公約（臨時(shí)公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理。 ④ 建立健全的維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。 四、 人員配備及異動(dòng)要求 12 部門主管交房前三個(gè)月到位； 精裝修管理期間，各出入口保衛(wèi)員、巡視人員到位；所有安管員于交房前半個(gè)月到位 保潔及養(yǎng)護(hù)人員根據(jù)開荒完成情況逐步到位； 機(jī)電維護(hù)員及客服人員提前一個(gè)月到位； 綠化人員交房前十天到位； 第三章 辦公區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 第一節(jié)、綜合管理服務(wù) 序號 內(nèi)容 服務(wù)要求 1 辦公樓前臺 設(shè)置專門的客服人員進(jìn)行前臺實(shí)行一站式服務(wù)，建立首問責(zé)任制工作流程 3 服務(wù)時(shí)間 工作日工作時(shí)間在辦公樓前臺進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供專業(yè)服務(wù)；非工作日，提供24小時(shí)值班電話，并及時(shí)處理報(bào)修或咨詢和服務(wù)請求。 拋光 用拋光機(jī)快速拋磨地面至光亮； 用塵推推干凈拋出的蠟屑。 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) : 單開荒（一次）市場價(jià) 約每平方米 預(yù)計(jì)人工 ： 30人 *10 天。 內(nèi)容： 外墻玻璃清洗、石材清洗、公共區(qū)域及辦公區(qū)室內(nèi)開荒清潔等 作業(yè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)： 內(nèi)容 作業(yè)內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 清潔工具 大型吸塵、吸水機(jī)、多功能擦地機(jī)、玻璃套裝工具、梯子、水桶、雞毛撣子、云石鏟刀、起子、清潔球、百潔布、鋼刷、抹布、拖把、刀片若干。 人員配置及素質(zhì)要求： 項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派 35 名專業(yè)人員。 前期介入內(nèi)容 序號 階段 內(nèi)容 要求 1 園林施工 1. 了解綠化品種、分布及土質(zhì)情況，種植時(shí)土壤處理情況； 2. 防止建筑垃圾直接回填； 3. 綠化取水點(diǎn)設(shè)置建議； 4. 對園林施工順序及成品保護(hù)提出意見； 1. 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度 ，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題，督促供應(yīng)商進(jìn)行整改，并以周報(bào)的形式書面抄送指 定部門； 2. 選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員地進(jìn)行前期介入； 3. 跟進(jìn)過程中，提出書面的優(yōu)化意見； 4. 將工程技術(shù)人員分成四個(gè)小組參與設(shè)施的調(diào)試，分別參與供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包 括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、安防一體化監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進(jìn)行詳細(xì)的記錄。 二、物業(yè)管理服務(wù)范圍 1. 綜合管理服務(wù)； 2. 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng) 、維修服務(wù)； 3. 公共場所和管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生； 4. 安全、保衛(wèi)服務(wù)； 5. 會務(wù)服務(wù)； 6. 其它服務(wù) 第二節(jié) 制定物業(yè)管理實(shí)施方案的基本原則 分階段設(shè)計(jì)的原則： 按項(xiàng)目進(jìn)度，分為前期管理與正常管理兩個(gè)階段，分別設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容、要求及人員編制。 室內(nèi)室外消防主泵共 4 臺、室內(nèi)室外消防主泵穩(wěn)壓泵共 4 臺、噴淋泵 2 臺、噴淋泵穩(wěn)壓泵 2 臺。 ⑤ 辦公區(qū)化糞池 3 個(gè)，生活區(qū)化糞池 6 個(gè)。 ② 10KV 高壓配電室，采用雙回路供電。 ②辦公區(qū)面積合計(jì) 37406㎡ ：辦公樓 ㎡ ,寫字樓 ㎡ ,商務(wù)樓㎡ ，連廊面積 ㎡ 。項(xiàng)目容積率 ，綠地率 %；總用地面積 ㎡ ，實(shí)際用地面積 ㎡ ；總建筑面積 113552㎡ 。由辦公區(qū)（寫字樓 6層，辦公樓 12層，商務(wù)樓 18層）、生活區(qū)（ 7棟 16層高層，230套 ）住宅和新聯(lián)路臨街商鋪組成。 ③地下車庫面積 ㎡ ：辦公區(qū)地下 ㎡ ，生活區(qū)地下室 ㎡ )。下設(shè) 3 個(gè)變電所、 1 臺 400KW 的柴油 5 發(fā)電機(jī)組和 2 臺 160KW 戰(zhàn)時(shí)柴油發(fā)電機(jī)組，每個(gè)變電所均設(shè)置 2 臺 630KVA的變壓器（ SC11630kVA）。積水井排污泵 37 臺。 ⑦ 弱電系統(tǒng)：機(jī)房工程、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與安全、綜合布線、多功能會議、安全防范（其中監(jiān)控?cái)z像頭 245個(gè) )、一卡通、可視對講、背景音樂與廣播、大屏幕電子顯示 、一體化集中監(jiān)控管理系統(tǒng)。 分區(qū)域管理的原則： 根據(jù)辦公區(qū)和生活區(qū)不同需求，分別制定物業(yè)管理方案。 在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí)，根據(jù)了解的實(shí)際情況，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。 電梯技工： 人員數(shù)量： 1 人 介入時(shí)間：電梯安裝至設(shè)備移交 ① 電氣或機(jī)械專業(yè)，中專以上學(xué)歷； ② 有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)； ③ 了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯） 空調(diào)技工： 人員數(shù)量： 1 人 介入時(shí)間：空調(diào)安裝至移交 ① 有大型商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)； ② 具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書； ③ 有中央 空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。 工具齊備 藥水 全能清潔劑、玻璃清潔劑、去漬劑、酸性清潔劑、不銹鋼 光亮劑、家私蠟。 附： 地面養(yǎng)護(hù) 程 序 標(biāo)準(zhǔn)與要求 說 明 準(zhǔn)備 準(zhǔn)備好打蠟工具及有關(guān)物品，如起蠟水、洗地機(jī)、防滑告示牌、水桶抹布、吸水機(jī)等； 起蠟 將起蠟水按 1:20比例與溫水調(diào)好； 均勻地將稀釋后的起蠟水灑在地面上； 等候 10～ 20分鐘等后，用起蠟機(jī)并放入黑色纖維刷擦洗蠟面； 用清水反復(fù)沖洗干凈，用吸水機(jī)吸干 起蠟水與地面充分發(fā)生反應(yīng) 過水 給已起蠟的地面用清水再洗 1～ 2遍，徹底清除殘留起蠟水； 用吸水機(jī)吸干蠟水污漬，并用抹布擦拭邊角至干凈，必要時(shí)可用吹 風(fēng)機(jī)吹干。 復(fù)位還原 把原先搬移的物品重新復(fù)位； 撤出打蠟工具。 13 4 日常管理與 服務(wù) ① 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。 ⑤ 廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔 案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等）。 ⑨ 服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。 檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勘腳有無破損。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 14 構(gòu)件 每年 對油漆脫落、起殼、銹蝕部分刷漆處理。 在暴雨后加強(qiáng)對金屬結(jié)構(gòu)的檢查，根據(jù)檢查的結(jié)果進(jìn)行必要的維護(hù)。 4 屋面 防水涂層、采光玻璃 每月 清掃、沖洗屋面，特別注意采光天棚的清潔。 檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。 5 樓地面 每季 檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 對木地板打蠟。 修復(fù)空鼓的地磚。 公共通道及門廳的墻面有無污跡 和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。 補(bǔ)換損壞、空鼓的地磚。 處理內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。 15 9 外墻面 噴涂飾面、玻璃 每周 修補(bǔ)涂料飾面破損、脫落部分。處理外墻面變色現(xiàn)象；檢查并加固外墻金屬構(gòu)件。 外墻清洗必須使用綠色環(huán)保型清潔劑。 11 門窗 每月 檢查木門門扇有無松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。 12 地下室 每周 檢查地下室天花、墻面和地板是面有無起殼、脫落和滲漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。 燈口、燈棚有無損壞。 3 停車場 每周 檢查路面有無積水。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。 4 溝渠地井 每月 檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。 每年 油漆護(hù)欄。 7 垃圾中轉(zhuǎn) 站 每周 檢查有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 檢查或更換管網(wǎng)。 二、 設(shè)施、設(shè)備管理 1. 配電房管理要求及標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目 頻次 內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 變壓器 每年 ? 檢測接地電阻，各接線裝置堅(jiān)固。 保證供配電設(shè)備24 小時(shí)正常運(yùn)行。 ? 檢查開關(guān)是否在正確位置，表示是否清楚。 以上。 ? 若有過載現(xiàn)象應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備 。 照明器具 每天 ? 清潔衛(wèi)生。 ? 調(diào)整亮度，節(jié)約能源。 ? 檢查敷設(shè)環(huán)境有無積水、雜物。 ? 檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好。 2. 柴油發(fā)電機(jī)組 序號 頻次 管理內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 1 每天 1. 檢查水位、油位一次； 2. 清理一次機(jī)組外表面及機(jī)房環(huán)境。 2. 檢查加熱器和變頻壓縮器。 6. 根據(jù)運(yùn)行記錄，分析處理機(jī)組問題。 3. 檢查制冷劑液位和油位。 7. 記錄運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)，分析確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行是否正常，必要時(shí)進(jìn)行機(jī)組檢修。 11. 高 /低壓控制檢測 /修理 /更換。 15. 控制和保護(hù)裝置調(diào)整設(shè)定值檢測 /修理 /更換。 3. 制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。 4. 檢查控制面板，確定各操作狀態(tài)是否正確。 2. 泵體盤根處滴 水是否符合要求。 2. 檢測電機(jī)接地電阻，并記錄。 冷卻塔 每天 檢查水閥、浮球閥是否正常。 3. 清洗冷卻塔塔體。 更換或清洗電機(jī)及風(fēng)葉軸承，并加注黃油。 每季 檢查冷凝水接水盤是否暢通排水。 清洗回風(fēng)口、出風(fēng)口、過濾網(wǎng)。 保證設(shè)備安全穩(wěn)定運(yùn)行 4 噴嘴 每月清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴(yán)重，則 應(yīng)更換。 ? 每 2 小時(shí)觀察期水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機(jī)及水泵有無異常聲音，電機(jī)、控制柜有無異味。 ? 發(fā)現(xiàn)故障隱患及時(shí)處理。 3. 供水系統(tǒng)功能正常，排水系統(tǒng)通暢。 ? 檢查水質(zhì)情況，監(jiān)測水的 PH值和含氟量。 每半年 ? 清洗水池、水內(nèi)部，按比例投放漂白粉進(jìn)行消毒。 5. 按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周圍環(huán)境給水井、污水井 每月 ? 檢查井蓋是否蓋嚴(yán)、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。 ? 各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。 ? 控制盤指示層、指示燈是否正常。 1. 電梯管理人員均應(yīng)持有特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審； 2. 有建立健全電梯管理制