【正文】 1 華菱總部基地 物 業(yè) 管 理 實(shí) 施 方 案 制作時(shí)間 : 2020 年 8 月 30 日 2 目 錄 第一章 概述 一、項(xiàng)目基本情況 二、服務(wù)范圍 三、制訂的基本原則 ①分階段設(shè)計(jì)的原則；②分區(qū)域管理的原則；③高標(biāo)準(zhǔn)的原則；④統(tǒng)一管理的原則；⑤定員對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的原則 第二章 項(xiàng)目前期管理（辦公區(qū)、生活區(qū)） 一、前期介入 二、開(kāi)荒清潔 三、項(xiàng)目接管及入伙入住 第三章 辦公區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 一、 綜合管理服務(wù) 二、 共用部位、設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 三、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 四、 公共區(qū) 域秩序維護(hù)服務(wù) 五、 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù) 六、 會(huì)務(wù)管理服務(wù) 七、 人員編制及人員素質(zhì)要求 第四章 生活區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 一、 綜合管理服務(wù) 二、 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 三、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 四、 公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 五、 人員編制及人員素質(zhì)要求 3 第五章 應(yīng)急管理 一、 群訪事件的應(yīng)急處理 二、 公共衛(wèi)生事件應(yīng)急處理 三、 停電應(yīng)急處理 四、 停水應(yīng)急處理 五、 災(zāi)害及惡劣天氣時(shí)的 應(yīng)急處理 六、 電梯故障應(yīng)急處理 七、 消防火災(zāi)應(yīng)急事件處理 八、 失竊應(yīng)急處理 第六章 其他服務(wù) 一、 便民服務(wù)（特約服務(wù)） 二、 社區(qū)文化 三、 窗口、會(huì)所管 理的管理 四、 租賃服務(wù) 第七章 幾點(diǎn)建議 4 第一章 概 述 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 一、項(xiàng)目基本情況 華菱總部基地位于省政府西側(cè)湘府路與新聯(lián)路交匯處。項(xiàng)目容積率 ，綠地率 %；總用地面積 ㎡ ，實(shí)際用地面積 ㎡ ；總建筑面積 113552㎡ 。由辦公區(qū)（寫(xiě)字樓 6層，辦公樓 12層，商務(wù)樓 18層）、生活區(qū)（ 7棟 16層高層，230套 ）住宅和新聯(lián)路臨街商鋪組成。 規(guī)劃停車位 644個(gè)（ 其中辦公區(qū) 229個(gè)，生活區(qū) 362個(gè)，地面 53個(gè)） 。 建筑面積 ①住宅面積 ㎡ ， 230戶；商鋪、會(huì)所使用面積 10727㎡ ，其中會(huì)所納入1908㎡ 按地面的面積分?jǐn)偟睫k公區(qū)和生活區(qū)；商鋪面積 8819㎡ 納入生活區(qū) 。 ②辦公區(qū)面積合計(jì) 37406㎡ ：辦公樓 ㎡ ,寫(xiě)字樓 ㎡ ,商務(wù)樓㎡ ，連廊面積 ㎡ 。 ③地下車庫(kù)面積 ㎡ ：辦公區(qū)地下 ㎡ ，生活區(qū)地下室 ㎡ )。 ④ 綠化面積 ㎡。 設(shè)備設(shè)施 ① 電梯共 25臺(tái)：住宅部分 14臺(tái)（ 18 站）；商務(wù)樓 5 臺(tái)（ 3 臺(tái) 8 站， 2 臺(tái) 20站），寫(xiě)字樓 2 臺(tái)（ 8 站），辦公樓 4 臺(tái)（ 14 站 ）。 ② 10KV 高壓配電室，采用雙回路供電。下設(shè) 3 個(gè)變電所、 1 臺(tái) 400KW 的柴油 5 發(fā)電機(jī)組和 2 臺(tái) 160KW 戰(zhàn)時(shí)柴油發(fā)電機(jī)組，每個(gè)變電所均設(shè)置 2 臺(tái) 630KVA的變壓器（ SC11630kVA）。 ③ 辦公樓地下室一層設(shè)置 200 立方的生活水箱，生活水泵 4 臺(tái)（為恒壓變頻給水設(shè)備）。 ④ 消防水池：生活區(qū) B3 棟和辦公區(qū)商務(wù)樓屋頂各設(shè) 18 m3屋頂消防水池，地下消防水池 864m3。 ⑤ 辦公區(qū)化糞池 3 個(gè)，生活區(qū)化糞池 6 個(gè)。積水井排污泵 37 臺(tái)。 ⑥ 消防設(shè)備： （ 1）、 辦公區(qū)消防栓 165只，消防箱 165 只，滅火器 161 只，編址點(diǎn)型光電感 煙探測(cè)器 1297 個(gè)，編址點(diǎn)型差定溫感溫探測(cè)器 198 個(gè)，非編址點(diǎn)型差定溫感溫探測(cè)器 623 個(gè)，噴淋頭 4059 個(gè)。 （ 2）、生活區(qū)消防栓 42只，消防箱 42 只，滅火器 42，編址點(diǎn)型光電感煙探測(cè)器 49 個(gè)，編址點(diǎn)型差定溫感溫探測(cè)器 27 個(gè)，非編址點(diǎn)型差定溫感溫探測(cè)器 782 個(gè)，噴淋頭 1836 個(gè)。 室內(nèi)室外消防主泵共 4 臺(tái)、室內(nèi)室外消防主泵穩(wěn)壓泵共 4 臺(tái)、噴淋泵 2 臺(tái)、噴淋泵穩(wěn)壓泵 2 臺(tái)。 ⑦ 弱電系統(tǒng)：機(jī)房工程、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與安全、綜合布線、多功能會(huì)議、安全防范（其中監(jiān)控?cái)z像頭 245個(gè) )、一卡通、可視對(duì)講、背景音樂(lè)與廣播、大屏幕電子顯示 、一體化集中監(jiān)控管理系統(tǒng)。 ⑧ 辦公樓會(huì)議室： 12樓董事長(zhǎng)會(huì)議室、 11 樓集團(tuán)會(huì)議室、 4 樓階梯會(huì)議室、 4樓多功能會(huì)議室、 3 樓視頻會(huì)議室，另外還有 14 個(gè)小會(huì)議室。 ⑨ 供暖熱水空調(diào)系統(tǒng) : 開(kāi)利 19XR5555457DHS 離心機(jī) 1 臺(tái)、開(kāi)利 30HXC350B 螺桿機(jī) 1 臺(tái)、富一士特 BOV2020 真空熱水鍋爐 1 臺(tái)、富一士特 BOV1300 真空 6 熱水鍋爐 2 臺(tái)，還有 4 臺(tái)冷卻泵和 4 臺(tái)冷凍泵， 4 臺(tái)冷卻塔置于辦公樓頂樓，空調(diào)熱水泵 3 臺(tái)，采暖循環(huán)泵 3 臺(tái)，熱水循環(huán)泵 2 臺(tái)。 二、物業(yè)管理服務(wù)范圍 1. 綜合管理服務(wù)； 2. 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng) 、維修服務(wù)； 3. 公共場(chǎng)所和管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生； 4. 安全、保衛(wèi)服務(wù)； 5. 會(huì)務(wù)服務(wù)； 6. 其它服務(wù) 第二節(jié) 制定物業(yè)管理實(shí)施方案的基本原則 分階段設(shè)計(jì)的原則： 按項(xiàng)目進(jìn)度，分為前期管理與正常管理兩個(gè)階段，分別設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容、要求及人員編制。 分區(qū)域管理的原則： 根據(jù)辦公區(qū)和生活區(qū)不同需求，分別制定物業(yè)管理方案。 高標(biāo)準(zhǔn)的原則： 辦公區(qū)按“國(guó)優(yōu)”管理標(biāo)準(zhǔn)、生活區(qū)按一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；基地兩年內(nèi)達(dá)到“省優(yōu)”，三年內(nèi)達(dá)到“國(guó)優(yōu)”。 統(tǒng)一管理的原則： ①中心花園、配電、供水、熱水供應(yīng)由辦公區(qū)管理；②生活區(qū)人員素質(zhì)、管理水平 、服務(wù)效果同辦公區(qū)同質(zhì)化； 配置對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的原則： 服務(wù)范圍與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配備相對(duì)應(yīng)的原則 第二章 項(xiàng)目前期管理（含辦公區(qū)和生活區(qū)） 7 第一節(jié) 前期介入 時(shí)間跨度： 從物業(yè)進(jìn)場(chǎng)到整體正式移交。 前期介入內(nèi)容 序號(hào) 階段 內(nèi)容 要求 1 園林施工 1. 了解綠化品種、分布及土質(zhì)情況，種植時(shí)土壤處理情況； 2. 防止建筑垃圾直接回填； 3. 綠化取水點(diǎn)設(shè)置建議； 4. 對(duì)園林施工順序及成品保護(hù)提出意見(jiàn)； 1. 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度 ，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，督促供應(yīng)商進(jìn)行整改，并以周報(bào)的形式書(shū)面抄送指 定部門； 2. 選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員地進(jìn)行前期介入； 3. 跟進(jìn)過(guò)程中，提出書(shū)面的優(yōu)化意見(jiàn)； 4. 將工程技術(shù)人員分成四個(gè)小組參與設(shè)施的調(diào)試，分別參與供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包 括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、安防一體化監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進(jìn)行詳細(xì)的記錄。 在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí)，根據(jù)了解的實(shí)際情況，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。 施工管理 1. 建立監(jiān)督和記錄制度， 對(duì)工作計(jì) 劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理進(jìn)行統(tǒng)計(jì)； 2. 熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細(xì)記錄； 3. 對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)； 4. 了解各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況； 5. 對(duì)影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題，及時(shí)書(shū)面匯報(bào)與業(yè)主方，列出整改報(bào)告，提交業(yè)主方備案處理 2 設(shè)備安裝調(diào)試 1. 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等； 2. 出席有關(guān) 工程的會(huì)議，參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查，建立調(diào)試檔案； 3. 及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報(bào)業(yè)主方。 8 3 竣工驗(yàn)收 及 接管驗(yàn)收 安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗(yàn)收，并對(duì)驗(yàn)收問(wèn)題進(jìn)行記錄，書(shū)面反饋與業(yè)主單位，并對(duì)整改落實(shí)情況檢查； 從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，配合業(yè)主方對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益； 對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，明確記錄在案，書(shū)面報(bào)業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格； 做好接管驗(yàn)收 清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗(yàn)收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋。 人員配置及素質(zhì)要求： 項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派 35 名專業(yè)人員。 電梯技工： 人員數(shù)量： 1 人 介入時(shí)間：電梯安裝至設(shè)備移交 ① 電氣或機(jī)械專業(yè)，中專以上學(xué)歷； ② 有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)； ③ 了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯） 空調(diào)技工： 人員數(shù)量： 1 人 介入時(shí)間：空調(diào)安裝至移交 ① 有大型商場(chǎng)或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)； ② 具備暖通基本常識(shí)，持相關(guān)上崗證和中級(jí)以上職業(yè)資格證書(shū)； ③ 有中央 空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。 高壓運(yùn)行維護(hù)技工： 人員數(shù)量： 2 人 介入時(shí)間：配電房安裝至移交 ① 持高（電監(jiān)會(huì)頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）； ② 一年以上星級(jí)酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運(yùn)行值班經(jīng)驗(yàn)； ③ 有 10KV 高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)；有變壓器運(yùn)行、報(bào)停管理經(jīng)驗(yàn)； 弱電技工： 9 人員數(shù)量： 2 人 介入時(shí)間：配弱電系統(tǒng)安裝至移交 ① 具有 3 年以上大型辦公摟、商場(chǎng)弱電系統(tǒng)（樓宇監(jiān)控、廣播、消防及通信等）維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)； ② 職校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，并具備低壓電工安全操作證。 第二節(jié) 清 潔開(kāi)荒 時(shí)間跨度： 交房前一個(gè)月。 內(nèi)容： 外墻玻璃清洗、石材清洗、公共區(qū)域及辦公區(qū)室內(nèi)開(kāi)荒清潔等 作業(yè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)： 內(nèi)容 作業(yè)內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 清潔工具 大型吸塵、吸水機(jī)、多功能擦地機(jī)、玻璃套裝工具、梯子、水桶、雞毛撣子、云石鏟刀、起子、清潔球、百潔布、鋼刷、抹布、拖把、刀片若干。 工具齊備 藥水 全能清潔劑、玻璃清潔劑、去漬劑、酸性清潔劑、不銹鋼 光亮劑、家私蠟。 藥水的使用必須按清潔規(guī)程使用 擦玻璃 先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水溶液，均勻的從上到下涂抹在玻璃上，有頑固的 污漬用鏟刀清除干凈后在重復(fù)涂抹藥水，再用泌水器從上到下刮干凈，最后用干毛巾擦凈框架上的水痕，玻璃用機(jī)皮擦凈； 目視無(wú)水痕、手印、潔凈光亮；框縫無(wú)塵土、潔凈；窗臺(tái)手模光滑無(wú)塵土； 衛(wèi)生間 堅(jiān)持由上而下的原則，認(rèn)清衛(wèi)生間頂子的材質(zhì)，是 PVC或是鋁塑板還是涂料的，再根據(jù)不同的材質(zhì)用不同的清潔方法進(jìn)行清潔；用清潔球或是百潔布清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙和瓷磚表面留下的膠漬、涂料、水泥漬等；用抹布清潔衛(wèi)生間的潔具、并注意馬桶底座的裝修污漬的清除方法；用洗地機(jī)對(duì)地面進(jìn)行最后的清潔，尤其是地面的邊角，用清潔球和刀片 對(duì)洗地機(jī)清洗不到的地方進(jìn)行針對(duì)性除污，無(wú)遺漏后，再用干抹布把水龍頭及管件擦拭一遍； 無(wú)雜物、無(wú)污漬，潔具觸摸光滑、有光澤、衛(wèi)生間內(nèi)無(wú)異味； 門、門框 分清門的材質(zhì)，用中性全能清潔劑稀釋后，用抹布從上到下進(jìn)行擦拭，不能死角、遺漏； 手摸光滑、無(wú)污漬、沿口無(wú)塵土、無(wú)死角、有光澤。 地腳線 用抹布擦拭，在擦拭過(guò)程中，如遇到各種膠漬、涂料等先用刀片清除，在抹干凈； 無(wú)塵土、潔凈、無(wú)膠漬； 地面的清洗 在地面的清洗過(guò)程中，也要分材質(zhì)，地毯、瓷磚、還是石材，各種材質(zhì)有不同的清潔方式： A . 地毯； 使用帶地毯刷和 打泡器的單盤擦地機(jī)、地毯梳或耙、吸塵器，地毯高泡清潔劑按操作程序處理； B. 瓷磚：用檫地機(jī)進(jìn)行清洗，并清除各種污漬； 無(wú)塵土、無(wú)污漬、地板光華有光澤，石材光亮； 10 石材清洗 對(duì)其室內(nèi)石材用多功能擦地機(jī)通過(guò)藥水進(jìn)行反復(fù)研磨 石材表面有如鏡面光澤度 開(kāi)荒順序：① 室內(nèi)優(yōu)先原則，開(kāi)出一間鎖閉一間，再進(jìn)行公共區(qū)域開(kāi)荒保潔，然后再樓梯扶手等；②石材養(yǎng)護(hù)、園林小品及特殊工藝養(yǎng)護(hù)，根據(jù)業(yè)主與供貨單位合同對(duì)保養(yǎng)有關(guān)要求進(jìn)行。 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) : 單開(kāi)荒（一次）市場(chǎng)價(jià) 約每平方米 預(yù)計(jì)人工 ： 30人 *10 天。 附： 地面養(yǎng)護(hù) 程 序 標(biāo)準(zhǔn)與要求 說(shuō) 明 準(zhǔn)備 準(zhǔn)備好打蠟工具及有關(guān)物品，如起蠟水、洗地機(jī)、防滑告示牌、水桶抹布、吸水機(jī)等； 起蠟 將起蠟水按 1:20比例與溫水調(diào)好； 均勻地將稀釋后的起蠟水灑在地面上； 等候 10～ 20分鐘等后，