【正文】 每周 ? 清潔衛(wèi)生。 5. 啟動(dòng)機(jī)組，檢查整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，記錄機(jī)組運(yùn)行參數(shù)。 14. 電氣裝置有否接駁松脫 /觸點(diǎn)氧化 /外來物質(zhì) /修理 /更換。 每年 1. 清洗水泵及電機(jī)軸承并加潤滑油。 空調(diào)開關(guān)及電磁閥工作是否正常。 ? 檢查水位深度指示是否清晰。 4. 限水、停水能預(yù)先通知用戶。 ? 檢查安全裝置，并做好記錄。 22 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 項(xiàng)目 頻次 管理要求和措施 標(biāo)準(zhǔn) 攝像機(jī)顯示屏 每周 清潔除塵。 傳感器 每年 測試溫度、液體、流量、壓力傳感器的靈敏程度。 警笛和警燈 每季 檢查報(bào)警系統(tǒng)警笛和警燈的工作情況。 檢測連接接口。 遇系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報(bào)警、聯(lián)動(dòng)及時(shí)記錄事發(fā)時(shí)間、地點(diǎn)及發(fā)展情況。 每消防區(qū)域抽樣模擬實(shí)驗(yàn)探測器是否正常反應(yīng)報(bào)警。 消 火 栓 每月 清潔衛(wèi)生。 氣瓶外殼除銹，刷保護(hù)漆。 三、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 1．管理要求及標(biāo)準(zhǔn) 位置 序號 清潔項(xiàng)目 作業(yè)要求 清潔 標(biāo)準(zhǔn) 每日 每周 每月 每年 建筑 1 廣場及道路 清掃 3次以上 全面清潔一次 干凈 、無雜物、無物漬 26 物外部 2 公布欄、宣傳 欄 擦抹 2次 清洗一次 明亮光潔、無物漬 3 燈具 清抹燈罩一 次 用不銹鋼油擦抹燈柱一次 干凈光亮 4 綠化帶 清理 2次 無雜物 5 欄桿 清抹一次 用 清 潔 劑清抹一次 干凈、無污物 6 溝渠、雨、污 水井及井蓋 清理一次 全 面 清 理一次 確保暢通、無異物、 異味 7 遮陽板 清洗一次 干凈、無雜物、無污漬 8 大樓前后 全 面 清 理一次 干凈、無雜物 9 單元垃圾桶 每日清洗一 次 用清潔劑清抹一次 干凈，無異味 10 垃圾站 每日清洗一 次 刷油漆一次 干凈，無異味，無銹蝕 11 化糞池、 清理二次 確保排污通暢、周圍無異味 12 圍墻 清抹一次 干凈、無污漬 13 車庫、崗?fù)? 清掃或清抹 一次 沖洗一次 用 清 潔 劑清抹一次 干凈、無污漬 14 無明顯痕斑跡 建筑內(nèi)部 1 地面、墻面 清拖二次地面，清抹一次墻面 清洗一次 清 洗 打 蠟一次 光滑明亮、無雜物、 無污漬、無水漬 2 送風(fēng)口、排煙 風(fēng)口 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無塵 3 天花燈飾 清掃二次 清抹一次 干凈、無蜘蛛網(wǎng)、無塵 4 玻璃門 清抹二次 用 清 潔 劑清抹一次 干凈、無污漬 5 電梯 清抹 3次橋廂和門框 上不銹鋼油一次 干凈明亮無污塵 6 連廊、樓梯、 走道 清掃二次地面、清拖一次、清抹一次扶手 清 洗 打 蠟一次 干凈明亮無污塵 7 消防設(shè)施 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無污漬 8 垃圾桶 清抹二次 用清潔劑清抹一次 干凈、無雜物、無污塵、無過夜垃圾 9 管道井 清掃二次 干凈、無蜘蛛網(wǎng) 27 10 管道設(shè)備 除塵一次 無灰塵 11 防火門 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無污漬 12 衛(wèi)生間 上班時(shí)間每小時(shí)保潔一次 用清潔劑清抹三次 干凈、無臭、無污水 13 天花板、壁 燈、飾物 清抹一次 用清潔劑清抹一次 無塵、無污漬、無蜘蛛網(wǎng) 14 門、窗 清抹一次 用清潔劑清抹一次 無塵、無污漬 15 辦公桌、椅、 柜 清抹一次 無塵、無污漬 16 會議室地毯 吸塵 殺蟲一次 清洗一次 無塵、無污漬 17 石材地面 及大堂 濕拖地 2次每小時(shí)加清潔劑推塵 清洗打蠟一次 晶面處理1次。 3. 每天下 班前，會議接待員還應(yīng)對自己管理區(qū)域的會議室檢查一遍門、窗、空調(diào)、燈、設(shè)備是否關(guān)好才能離開。 9. 若領(lǐng)導(dǎo)有事交待，應(yīng)主動(dòng)熱情地走上前去詢問，及時(shí)辦好領(lǐng)導(dǎo)交待的事情，服務(wù)工作要細(xì)致周到，服務(wù)中要做到三輕(走路輕、講話輕、動(dòng)作輕)。 11 果皮箱、垃圾桶 合理設(shè)置。 5 車輛 管理 (1) 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。 （ 3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。 7 垃圾收集 按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日早晚定時(shí)清理二次；垃圾收集 點(diǎn)周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。 5. 服務(wù)員必須注意自己的儀表，穿好工作服，戴好工作牌，提前1小時(shí)到崗。 不對華菱公司正常的 工作辦公和生活秩序造成大的影響。 應(yīng)急照明系統(tǒng) 每周 清潔衛(wèi)生。 氣體滅火系統(tǒng) 每月 清潔衛(wèi)生。 設(shè)備潔凈 測試動(dòng)作正常 消防廣播系統(tǒng)及電話系統(tǒng) 每季 清潔設(shè)備。 測試系統(tǒng)接口模塊、各種按鈕的性能。 配 合專業(yè)公司的季度、年度保養(yǎng)工作。 對設(shè)備進(jìn)行日常清潔工作。 每半年 線路整理，功能測試。 數(shù)據(jù)整理和備份。 ? 提交季度《電梯重要安全裝置自檢報(bào)告表》 每年 ? 對導(dǎo)軌夾塊螺釘進(jìn)行檢查加固，檢查各纜繩及補(bǔ)償鏈條損壞情況。 ? 檢查各內(nèi)選、外選按鈕工作情況，是否靈敏。 ? 按規(guī)定比例按時(shí)投放消毒藥品。 給排水系統(tǒng) 項(xiàng)目 頻次 內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 生活泵、消防泵 每天 ? 機(jī)房衛(wèi)生：對機(jī)體擦拭去灰、保持干凈無塵。 檢測電機(jī)接地 電阻、電機(jī)絕緣電阻，并做好記錄。 冷卻冷凍泵 每天 1. 檢查電機(jī)電流、電壓、溫度，觀察有無異?，F(xiàn)象。 10. 冷卻電機(jī)軸承打油 /更換軸承。 4 每年 1. 配合電工進(jìn)行并聯(lián)帶負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查運(yùn)轉(zhuǎn)情況； 2. 配合電工模擬試驗(yàn)各安全保護(hù)裝置的性能； 3. 測檢軸線、開檔，并做好記錄； 4. 拆檢查蓋觀察檢查軸及缸筒情況； 5. 投藥清洗冷卻系統(tǒng)（通知水處理工配合進(jìn)行）； 6. 檢查機(jī)油質(zhì)量，必須時(shí)更換機(jī)油； 7. 清洗第二級柴油過濾器； 8. 清洗機(jī)油過濾器； 3. 空調(diào)系統(tǒng) 項(xiàng)目 頻次 內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 空調(diào)主機(jī) 每年供冷（熱）季節(jié)機(jī)組啟動(dòng)前記錄 1. 檢查制冷劑液位和油面。 每月 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 ? 檢查配電開關(guān)觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。 每半年 檢查完好程度，加固。 檢查行車指示標(biāo)志是否正常。 每半年 更換門窗的易磨損部件。 每季 處理內(nèi)面墻大面積滲漏。 補(bǔ)換損壞的地磚。 每年 檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 2 承重結(jié)構(gòu) 梁 每年 檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 四、 人員配備及異動(dòng)要求 12 部門主管交房前三個(gè)月到位； 精裝修管理期間，各出入口保衛(wèi)員、巡視人員到位；所有安管員于交房前半個(gè)月到位 保潔及養(yǎng)護(hù)人員根據(jù)開荒完成情況逐步到位； 機(jī)電維護(hù)員及客服人員提前一個(gè)月到位； 綠化人員交房前十天到位； 第三章 辦公區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 第一節(jié)、綜合管理服務(wù) 序號 內(nèi)容 服務(wù)要求 1 辦公樓前臺 設(shè)置專門的客服人員進(jìn)行前臺實(shí)行一站式服務(wù)，建立首問責(zé)任制工作流程 3 服務(wù)時(shí)間 工作日工作時(shí)間在辦公樓前臺進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供專業(yè)服務(wù)；非工作日，提供24小時(shí)值班電話，并及時(shí)處理報(bào)修或咨詢和服務(wù)請求。 人員配置及素質(zhì)要求： 項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派 35 名專業(yè)人員。 ⑤ 辦公區(qū)化糞池 3 個(gè)，生活區(qū)化糞池 6 個(gè)。由辦公區(qū)（寫字樓 6層，辦公樓 12層，商務(wù)樓 18層）、生活區(qū)（ 7棟 16層高層，230套 ）住宅和新聯(lián)路臨街商鋪組成。 ⑦ 弱電系統(tǒng)：機(jī)房工程、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與安全、綜合布線、多功能會議、安全防范（其中監(jiān)控?cái)z像頭 245個(gè) )、一卡通、可視對講、背景音樂與廣播、大屏幕電子顯示 、一體化集中監(jiān)控管理系統(tǒng)。 工具齊備 藥水 全能清潔劑、玻璃清潔劑、去漬劑、酸性清潔劑、不銹鋼 光亮劑、家私蠟。 ⑤ 廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔 案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等）。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。 公共通道及門廳的墻面有無污跡 和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。處理外墻面變色現(xiàn)象；檢查并加固外墻金屬構(gòu)件。 發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。 4 溝渠地井 每月 檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。 檢查或更換管網(wǎng)。 以上。 ? 檢查敷設(shè)環(huán)境有無積水、雜物。 6. 根據(jù)運(yùn)行記錄，分析處理機(jī)組問題。 15. 控制和保護(hù)裝置調(diào)整設(shè)定值檢測 /修理 /更換。 2. 檢測電機(jī)接地電阻，并記錄。 每季 檢查冷凝水接水盤是否暢通排水。 ? 發(fā)現(xiàn)故障隱患及時(shí)處理。 5. 按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周圍環(huán)境給水井、污水井 每月 ? 檢查井蓋是否蓋嚴(yán)、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。 ? 轎箱上不銹鋼油。 檢查外觀完好情況。 更換性能不好的元器件，校核性能，計(jì)量準(zhǔn)確 。 23 門禁系統(tǒng) 每日 檢查門鎖、門禁固定螺絲有無松脫和缺失。 內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。 建立點(diǎn)位圖，誤差率 0% 報(bào)警準(zhǔn)確，無誤報(bào)、不報(bào)現(xiàn)象發(fā)生 設(shè)備潔凈 每月 內(nèi)部吸塵、清潔，并做好記錄。 每年 整理線路，檢測各種接口，處理接觸不良的接口。 檢查外觀是否完好。 模擬測試氣體消防滅火系統(tǒng)的動(dòng)作情況。 光亮無塵 備注： 垃圾外運(yùn)，由物業(yè)及時(shí)通知環(huán)衛(wèi)部門。 2 小型會 議 1. 服務(wù)員必須注意自己的儀表，穿好工作服，戴好工作牌，提前30分鐘到崗。 10. 巡視會議室的準(zhǔn)備情況和會議的進(jìn)行情況，以便有突發(fā)事情時(shí)及時(shí)應(yīng)對。隨時(shí)清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡。 (2) 有專職人員 24小時(shí)巡視和協(xié)助停車事宜。 （ 2）接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，并報(bào)告物業(yè)公司與警方。 6 天臺、屋頂 保持清潔、無垃圾。 4. 對影視、音響設(shè)備、燈光、花卉擺設(shè) 、茶水、茶杯準(zhǔn)備、衛(wèi)生情況、進(jìn)出通道進(jìn)行檢查，要求達(dá)標(biāo)后對會議室進(jìn)行封閉管理，不準(zhǔn)無關(guān)人員進(jìn)入會場(會議室)。 治安秩序 華菱項(xiàng)目外圍群訪、群毆、聚眾鬧事張貼標(biāo)語等事件處理。 更換各類標(biāo)示。 檢測濕式報(bào)警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否洪亮。 聯(lián)運(yùn)檢測模塊箱、繼電器箱動(dòng)作是否正常。 測試系統(tǒng)接地電阻、各回路的對地電阻。 全程配合并跟蹤。 完好率 98%以上 視頻會議管理系統(tǒng) 每周 嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行清潔工作（禁水，禁帶電作業(yè)）； 檢查設(shè)備各個(gè)接頭是否牢靠； 檢查備用電池及設(shè)備內(nèi)電池的可靠性； 音像清晰，設(shè)備完好 熟練操作 多媒體會議系統(tǒng)和同聲翻譯系統(tǒng) 每周 系統(tǒng)音質(zhì)清晰 、噪音低、影像清晰。 每季 測試各功能鍵的工作情況。 每半年 清潔主機(jī)內(nèi)部灰塵。 ? 檢查安全裝置工作是否正常。 ? 檢查曳引機(jī)減速箱油位是否符合要求。 每月 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 6 室外供熱管網(wǎng) 每半年維修保養(yǎng)一次，應(yīng)仔細(xì)檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現(xiàn)象，地溝內(nèi)通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動(dòng)作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。 更換磨損嚴(yán)重的皮帶。 6. 檢查系統(tǒng)的泄露、制冷劑并給予正確的處理方法。 9. 記錄和報(bào)告有需要更換的零配件。 常 5. 冷卻水 PH 值控制在 之間 6. 有完整的巡視和運(yùn)行記錄 3 每季 1. 檢查空氣流阻指示器，顯示紅色時(shí)清潔空氣濾清器； 2. 放出柴油積水，清洗第一級柴油過濾器； 3. 必要注意潤滑風(fēng)扇皮帶輪及皮帶張緊輪軸承； 4. 檢查超速機(jī)械保護(hù)裝置潤滑油位，不足時(shí)加油； 5. 檢查外部主要連接螺栓的緊固情況。 ? 檢查燈具照度的均勻度、眩光度頻閃度及電壓的變化影響情況。 ? 檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三項(xiàng)負(fù)荷是否平衡，有無異常聲響。 檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。 檢查車道燈有無損壞。 3（塑）剛門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 更換破損的石土質(zhì)塊材。 6 樓梯 每半年 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。 3 非承重墻 每季 檢查墻體是否平