【正文】 度； 3. 電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），辦公區(qū)域電梯盡量安排在周末保養(yǎng)。 ? 轎箱上不銹鋼油。 ? 電梯自備電池放電一次。 ? 檢查底坑緩沖器油位情況，并作補(bǔ)油。 ? 對(duì)各活動(dòng)部件換油潤滑。 檢查外觀完好情況。 每年 檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。 檢測 UPS工作情況是否正常。 計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測試。 更換性能不好的元器件，校核性能，計(jì)量準(zhǔn)確 。 每月 檢查錄制標(biāo)準(zhǔn)。 檢查外觀是否完好。 門禁、電子防盜報(bào)警系統(tǒng) 項(xiàng)目 頻次 管理要求和措施 標(biāo) 準(zhǔn) 控制器及紅外線探測器 每月 控制器清潔除塵。 23 門禁系統(tǒng) 每日 檢查門鎖、門禁固定螺絲有無松脫和缺失。 每周 清潔除塵。 檢查設(shè)備各個(gè)接頭有無接牢 音質(zhì)清晰、噪音低 會(huì)議室燈光音響系統(tǒng) 每月 檢查會(huì)議室及多功能廳的燈光、音響系統(tǒng)是否正常。 檢查設(shè)備各個(gè)接頭有無接牢。 內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。 每半年 檢測系統(tǒng)接口性能。 全程配合并跟蹤。 100%配合。 建立點(diǎn)位圖，誤差率 0% 報(bào)警準(zhǔn)確，無誤報(bào)、不報(bào)現(xiàn)象發(fā)生 設(shè)備潔凈 每月 內(nèi)部吸塵、清潔，并做好記錄。 組織聯(lián)動(dòng)測試一次。 測試系統(tǒng)接口信號(hào)是否正常。 煙、溫感探測器 每日 檢查外觀是否完好，觀察其是否處于工作狀態(tài)。 每年 整理線路，檢測各種接口，處理接觸不良的接口。 報(bào)警裝置 每周 清潔衛(wèi)生。 檢查接線是否松動(dòng)、脫落。 檢查外觀是否完好，檢查線路及設(shè)備是否正常。 檢查外觀是否完好。 對(duì)消防水帶作防霉變處理。 室外管道清銹刷漆，并標(biāo)注水流方向及水系統(tǒng)色環(huán)。 檢查外觀是否完好，有無泄露氣體現(xiàn)象。 模擬測試氣體消防滅火系統(tǒng)的動(dòng)作情況。 檢測正常，有保養(yǎng)記錄 每半年 手動(dòng)試運(yùn)行，檢查風(fēng)機(jī)有無異?，F(xiàn)象，并做好記錄。 每年 清洗、更 換風(fēng)機(jī)軸承，檢測接地電阻。 檢查外觀是否完好，運(yùn)行是否正常。 光亮無塵 備注： 垃圾外運(yùn)，由物業(yè)及時(shí)通知環(huán)衛(wèi)部門。 確保地毯無雜物、無污漬、無破損 洗滌 按規(guī)定比例用水稀釋，配制好清潔劑，倒入洗地毯機(jī)內(nèi)； 按從內(nèi)到外順序洗地毯，對(duì)污跡較重的部位可反復(fù)清洗。 四、公共 區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 項(xiàng)目 要求 標(biāo)準(zhǔn) 人員出入安全管理 來訪接待管理 登記發(fā)證率 98%； 特殊人員出入管理（清潔、施工、維修等） 非小區(qū)或辦公區(qū)工作人員進(jìn)出登記管理 物品安全管理 物品進(jìn)門檢查 大型受控物品檢查率 98% 物品出門檢查 車輛安全管理 車輛出入檢查 /登記 /臨時(shí)卡證辦理 行駛路線及指示標(biāo)識(shí)明晰； 車輛行駛 /停放管理 檢查率 100%； 無亂停亂放現(xiàn)象； 監(jiān)控值班 重點(diǎn)部位監(jiān)控 區(qū)域突發(fā)事件處理調(diào)度 按規(guī)范發(fā)現(xiàn)并記錄異常情況 按 各類突發(fā)事件預(yù)案處理，并調(diào)度各方資源 消防管 負(fù)責(zé)系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施（含線路、管路、探頭、噴 29 理 淋頭、廣播等）等的安全運(yùn)行操作、巡查及應(yīng)急處理火險(xiǎn)調(diào)查及報(bào)告；并整改措施落實(shí)或跟蹤。 五、水景日常養(yǎng)護(hù)服務(wù) 序號(hào) 養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容 管理內(nèi)容 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1 水系和水幕 ? 每日巡視打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物； ? 定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理，保持水體無異味； ? 定期換水。 2 小型會(huì) 議 1. 服務(wù)員必須注意自己的儀表，穿好工作服，戴好工作牌，提前30分鐘到崗。 5. 參會(huì)人員進(jìn)入會(huì)場 后，服務(wù)員應(yīng)舉止大方地為他們遞上茶水，并每隔15分鐘加茶水一次。 2. 根據(jù)會(huì)議需要，提前一天準(zhǔn)備好橫幅并擺放好鮮花。 6. 仔細(xì)做好會(huì)議室的桌子、凳子等的清潔衛(wèi)生工作，保證有一個(gè)舒適整潔的會(huì)議環(huán)境。 10. 巡視會(huì)議室的準(zhǔn)備情況和會(huì)議的進(jìn)行情況，以便有突發(fā)事情時(shí)及時(shí)應(yīng)對(duì)。 ? 工程師：工科大專以上學(xué)歷， 2 年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，素質(zhì)比較全面，對(duì)土建、機(jī)電等物業(yè)設(shè)備設(shè)施方面有較 全面的了解。 4 天花板、公共燈 具 每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。 8 電梯轎廂 每日循環(huán)保潔（如有地毯每日換洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月對(duì)電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮、無污跡；轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮、無污跡。隨時(shí)清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡。 （ 3）上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服（精致），裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當(dāng)值時(shí)坐姿挺直，站崗時(shí)不倚不靠。 （ 3）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。 4 技防設(shè)施和 救助（監(jiān)控崗） （ 1）小區(qū)監(jiān)控中心 24小時(shí)開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。 (2) 有專職人員 24小時(shí)巡視和協(xié)助停車事宜。全過程應(yīng)密切觀察上訪人員動(dòng)向 及時(shí)通知華菱主 管部門并通知領(lǐng)班、班長、機(jī)動(dòng)崗哨增援 2 對(duì)群訪有 5人以上。 三、人員配置及素質(zhì)要求： (一 ) 人員配置 （ 26 人） 1. 管理人員與辦公區(qū) 管理員（專職） 1 人 其他與辦公區(qū)共享 2. 安全管理人員 35 生活區(qū) 序號(hào) 崗位 配置 人數(shù) 備注 1 大門 2X3 6 3 廣場地庫巡邏 1X3 3 3 樓層巡邏 1X3 3 4 輪休 1X2 2 小計(jì) 14 3. 環(huán)境管理人員 序號(hào) 崗位 配置 人數(shù) 備注 1 樓棟 保潔 1X7 7 2 廣場外圍 1X2 2 3 機(jī)動(dòng) 1X2 2 小計(jì) 11 第五章 應(yīng)急管理要求 一、群訪事件的應(yīng)急處理要求（一般應(yīng)急事項(xiàng)配員 5 人，備員 10 人，緊急事件處理配員 10 人，備員 20人，由物業(yè)安管隊(duì)兼任） 序號(hào) 內(nèi) 容 處理要求 應(yīng)急響應(yīng) 1 群訪人員集體到訪，值班人員應(yīng)禮貌地告知正常的群訪途徑：要求其按照《信訪條例》的規(guī)定選定代表通過信訪部門反映情況。 （ 3）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于 1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 （ 2）接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，并報(bào)告物業(yè)公司與警方。 2 門崗 （ 1）各出入口 24 小時(shí)值班看守，其中主出入口雙人值勤， 6:0020:00立崗，并有詳細(xì)交接班記錄和外來車輛的登記記錄。 34 二、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 序號(hào) 內(nèi)容 服務(wù)要求 1 人員要 求 （ 1）專職保安人員，以中青年為主， 45周歲以下的人 員占總數(shù) 60%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受培訓(xùn)。 10 公共燈具、宣傳 欄、小品等 每日擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（ 2 米以上部分每半月擦抹、除塵一次）。 6 天臺(tái)、屋頂 保持清潔、無垃圾。 2 樓梯扶手、欄桿、 窗臺(tái) 每日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。 12. 會(huì)議結(jié)束后，及時(shí)做好茶杯及會(huì)議室的清潔衛(wèi)生工作，并關(guān)好燈、音響、空調(diào)、門、窗等。 8. 參會(huì)人員進(jìn)入會(huì)場后，服務(wù)員應(yīng)舉止大方地為他們遞上茶水，并每隔l5分鐘加茶水一次并牢記領(lǐng)導(dǎo)飲用茶水 的習(xí)慣，以便做好個(gè)性化服務(wù)。 4. 對(duì)影視、音響設(shè)備、燈光、花卉擺設(shè) 、茶水、茶杯準(zhǔn)備、衛(wèi)生情況、進(jìn)出通道進(jìn)行檢查，要求達(dá)標(biāo)后對(duì)會(huì)議室進(jìn)行封閉管理，不準(zhǔn)無關(guān)人員進(jìn)入會(huì)場(會(huì)議室)。 7. 會(huì)議結(jié)束后，及時(shí)做好茶杯及會(huì)議室的清潔衛(wèi)生工作，并關(guān)好燈、音響、 30 空調(diào)、門、窗等。 3. 仔細(xì)做好會(huì)議室的桌子、凳子等的清潔衛(wèi)生工作，保證有一個(gè)舒適整潔的會(huì)議環(huán)境。 2. 配專職管理人員和機(jī)電人員提供會(huì)務(wù)服務(wù)，按時(shí)開啟指定會(huì)議室，提前做好燈光、音響調(diào)試、現(xiàn)場布置。 治安秩序 華菱項(xiàng)目外圍群訪、群毆、聚眾鬧事張貼標(biāo)語等事件處理。 風(fēng)干 理順地毯毛，使其直立，便于風(fēng)干； 打開空調(diào)風(fēng)機(jī)或開窗通風(fēng)。 吸塵 對(duì)需清潔的區(qū)域地毯進(jìn)行徹底吸塵。 檢查接線是否松動(dòng)、脫落。 更換各類標(biāo)示。 檢查防排煙閥動(dòng)作情況。 檢查外觀是否良好，風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象。 設(shè)備潔凈，壓力正常 每半年 檢查氣瓶壓力。 檢測濕式報(bào)警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否洪亮。 管網(wǎng)壓力正常 設(shè)備運(yùn)行正常 每半年 更換失靈壓力表。 檢查水帶是否發(fā)霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是否正常。 及時(shí)檢測并有相應(yīng)記錄 25 在雙休日用實(shí)際廣播檢測每層消防廣播喇叭是否完好。 聯(lián)運(yùn)檢測模塊箱、繼電器箱動(dòng)作是否正常。 更換損壞的報(bào)警裝置。 利用消防主機(jī)的巡檢功能，檢測各探測器的狀態(tài)。 報(bào)警準(zhǔn)確，無誤報(bào)、不報(bào)現(xiàn)象發(fā)生 設(shè)備潔凈 每半年 重復(fù)上述檢查。 測試系統(tǒng)接地電阻、各回路的對(duì)地電阻。 檢測能否正常打印系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報(bào)警資料。 對(duì)外設(shè) 24V電源進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并做好記錄。 對(duì)主機(jī)進(jìn)行探測、查詢，隨時(shí)了解系統(tǒng)運(yùn)行情況。 全程配合并跟蹤。 車場管理系統(tǒng)地感裝置 每季 測試地感裝置的靈敏程度并根據(jù)測試結(jié)果靈活調(diào)節(jié)。 車場管理系統(tǒng)讀卡器和控制器 每周 清潔除塵。 檢測 UPS工作情況是否正常。 完好率 98%以上 視頻會(huì)議管理系統(tǒng) 每周 嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行清潔工作（禁水，禁帶電作業(yè)）； 檢查設(shè)備各個(gè)接頭是否牢靠； 檢查備用電池及設(shè)備內(nèi)電池的可靠性； 音像清晰，設(shè)備完好 熟練操作 多媒體會(huì)議系統(tǒng)和同聲翻譯系統(tǒng) 每周 系統(tǒng)音質(zhì)清晰 、噪音低、影像清晰。 背景音樂、會(huì)議室燈光音響系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng) 項(xiàng)目 頻次 管理內(nèi)容 標(biāo) 準(zhǔn) 背景音樂廣播系統(tǒng) 每周 背景音樂關(guān)撥系統(tǒng)音質(zhì)清晰、噪音低、影響清晰。 檢查門鎖運(yùn)作是否靈活。 有 運(yùn) 行 和 巡 視記錄； 發(fā)現(xiàn)急修故障在 12小時(shí)內(nèi)處理； 半年 檢查各連接線是否牢固、完好。 每季 測試各功能鍵的工作情況。 每半年 檢測音頻和視頻接口，測試各項(xiàng)性能指標(biāo)。 檢查外觀完好情況。 檢查直接控制器、執(zhí)行器、變送器的工作情況。 每半年 清潔主機(jī)內(nèi)部灰塵。 檢查云臺(tái) 機(jī)械機(jī)構(gòu)和電動(dòng)元器件的工作情況。 每季 線路整理。 ? 由技術(shù)監(jiān)督局或相關(guān)部門按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)電梯、扶梯進(jìn)行年度檢查。 ? 檢查安全裝置工作是否正常。 ? 檢查選層器、限速器接線端、接線和有關(guān)控制點(diǎn)情況。 ? 每半月一次例保 每半月 ? 對(duì)各安全裝置清潔檢查，并運(yùn)行調(diào)整。 每半月 ? 檢查并擰緊各接線端。 ? 檢查曳引機(jī)減速箱油位是否符合要求。 化糞池 每半 年 清理一次 電梯運(yùn)行與管理服務(wù) 項(xiàng)目 頻次 管理要求和措施 標(biāo)準(zhǔn) 電梯設(shè)備 每天 ? 清潔衛(wèi)生。 21 半年 ? 重復(fù)上述檢查。 ? 各類金屬構(gòu)件及管道作防銹處理。 每月 ? 重復(fù)上述內(nèi)容。 ? 打開排污閥排污。 1. 有用水、供水管理制度并落實(shí)，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和實(shí)施節(jié)水計(jì)劃。 ? 檢查濕式報(bào)警閥，液體報(bào)警器、控制系統(tǒng)工作是否正常。 6 室外供熱管網(wǎng) 每半年維修保養(yǎng)一次，應(yīng)仔細(xì)檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現(xiàn)象，地溝內(nèi)通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動(dòng)作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。 供熱 序號(hào) 項(xiàng)目 管理內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 1 電動(dòng)機(jī)及風(fēng)機(jī) 每周檢查電動(dòng)機(jī)接線是否銹蝕或松弛，檢查電動(dòng) 機(jī)電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動(dòng)機(jī)與風(fēng)機(jī)聯(lián)軸器是否牢固可靠，對(duì)電動(dòng)機(jī)軸承、風(fēng)機(jī)加注潤滑油，絕緣電阻如果低于 Ω 則應(yīng)進(jìn)行處理，清潔電動(dòng)機(jī)、風(fēng)機(jī)上的污物、灰塵。 每年 檢測電機(jī)接地電阻及電機(jī)絕緣電阻值。 風(fēng)機(jī)盤管 每周 觀察風(fēng)機(jī)是否正常運(yùn)行，有無異常聲響。 更換磨損嚴(yán)重的皮帶。 每季 1. 進(jìn)行水處理。 4. 更換水泵軸襯套，重新加裝填料。 2. 轉(zhuǎn)動(dòng)閥門，檢查閥門能否靈活開啟、關(guān)閉。 6. 檢查系統(tǒng)的泄露、制冷劑并給予正確的處理方法。 2. 檢查壓縮機(jī)潤滑系統(tǒng)。設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。 13. 冷凝器清理沉積物質(zhì)。 9. 記錄和報(bào)告有需要更換的零配件。 5. 檢查回油系統(tǒng)。 運(yùn)行期