【正文】 ；有幼兒園、會(huì)所、社區(qū)健康服務(wù)中心文化動(dòng)站、老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等多種配套設(shè)施。50 / 50深圳可園物業(yè)管理實(shí)施方案(佳兆業(yè))方案目錄A、 FANGANMULUu 方案編制說(shuō)明……………………………………………………… 1u 物業(yè)概況…………………………………………………………… 2u 物業(yè)管理思路……………………………………………………… 5u 管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)……………………………………………… 8u 機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備……………………………………………… 10u 物質(zhì)裝備計(jì)劃 …………………………………………………… 14u 物業(yè)管理費(fèi)用及相關(guān)測(cè)算 ……………………………………… 20u 管理措施…………………………………………………………… 32u 急需解決的問(wèn)題…………………………………………………… 45《費(fèi)用測(cè)算表》《住戶手冊(cè)》《裝修管理規(guī)定》《前期物業(yè)管理協(xié)議》及《業(yè)主公約》《可園VI指示系統(tǒng)》方案編制說(shuō)明B、 FANGANBIANZHISHUOMING一、依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)及其實(shí)施細(xì)則以及國(guó)家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；二、根據(jù)委托方提供的及我公司目前所了解的關(guān)于“可園”建筑特點(diǎn)、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關(guān)資料；三、我公司管理制度及ISO9000質(zhì)量體系規(guī)定；四、我公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)?？蓤@鋪設(shè)了先進(jìn)的光纖通信系統(tǒng)，采用先進(jìn)的局域網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)寬帶高速上網(wǎng)服務(wù)。該小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑上較之以前的微福利房均有新的突破，所以，在物業(yè)管理上，我們將根據(jù)可園的綜合情況，進(jìn)行新的突破。大堂事務(wù)員集辦公、事務(wù)處理、大堂保安三者職能于一身，是管理處服務(wù)的前線指揮者和執(zhí)行者。四是利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)增加服務(wù)、溝通渠道，通過(guò)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)將我們的服務(wù)與業(yè)主的需求無(wú)時(shí)無(wú)刻聯(lián)系在一起，無(wú)論業(yè)主在任何場(chǎng)地，只要他愿意可隨時(shí)滿足他的物業(yè)管理服務(wù)需求。業(yè)主在可以通過(guò)小區(qū)網(wǎng)絡(luò)高速地連接到Internet，也可以分享小區(qū)自有網(wǎng)站帶來(lái)的便捷的物業(yè)管理服務(wù)，如業(yè)主可以進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)、查詢、繳費(fèi)、投訴、建議和了解管理動(dòng)態(tài)等。實(shí)施“數(shù)字化數(shù)區(qū)，零距離服務(wù)”是一個(gè)系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方式和措施外，實(shí)施規(guī)范管理是基礎(chǔ)保障。E、 管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)F、 GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO一、總體目標(biāo)在管理合同期內(nèi)把可園管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。2房屋零修、急修的及時(shí)率99%《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比細(xì)則》建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具3分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜。維修工程質(zhì)量回率100%《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》建立維修回訪制度，及時(shí)征求住戶意見(jiàn)，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。停車場(chǎng)、單車棚完好率95%6路燈完好率及使用95%7小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率%以下《《深圳市文明住宅小區(qū)、文明住宅組團(tuán)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比細(xì)則》實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度,分快速、中速、慢速巡查，由管理中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立入住期“人防為主，技防為輔”，日常期“技防為主、人防為輔、全面防范”的治安思路。違約處理率90%以上10住戶有效投訴率、住戶設(shè)訴率、投訴回訪率%以下95%以上95%以上《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比細(xì)則》《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，采取措施，加強(qiáng)一住戶的溝通，定期走訪住戶，征求管理意見(jiàn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)，及時(shí)為住戶排憂解難。13大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率95%《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比細(xì)則》《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)專人值班。3. 分管工程技術(shù)1名，負(fù)責(zé)機(jī)電正常運(yùn)行和公共設(shè)施的維護(hù)。4) 1名，負(fù)責(zé)社區(qū)活動(dòng)、電腦資料處理、社區(qū)文化等。高中二級(jí)廚師注：以上人員全部持物業(yè)管理上崗資質(zhì)證書(shū)。本科2名大專5名工程師1人高級(jí)電工3人中級(jí)技工3人維修工6負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主室內(nèi)有償維修服務(wù)，前期主要是負(fù)責(zé)保修服務(wù)。(1人/班)道口24負(fù)責(zé)小區(qū)四個(gè)出入口的治安和車輛進(jìn)出(發(fā)卡等)。高中助理醫(yī)師1人園藝技工2人室內(nèi)保潔員28負(fù)責(zé)小區(qū)公共走廊、二邊樓梯、室內(nèi)公共設(shè)施、電梯內(nèi)外、天面日常保潔。綠化工8負(fù)責(zé)小區(qū)綠地修剪、除草、養(yǎng)護(hù)（五）機(jī)電組人員(6人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)電梯技術(shù)員2負(fù)責(zé)小區(qū)全部電梯的驗(yàn)收和檢測(cè)，定期進(jìn)行維修和搶修工作。二、可園物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源：管理服務(wù)費(fèi)、智能化維護(hù)費(fèi)、公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經(jīng)營(yíng)收入等。月公用設(shè)施專用基金按照《條例》及其實(shí)施細(xì)則以及市住宅相關(guān)規(guī)定，市住宅局在可園物業(yè)移交時(shí)，應(yīng)一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥專用基金。（具體執(zhí)行及相關(guān)細(xì)節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)）房屋本體維修基金 按照《條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，此項(xiàng)收費(fèi)在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費(fèi)用收取最新規(guī)定，收取標(biāo)準(zhǔn)為：地下車庫(kù)：250元/；向業(yè)主(住戶)提供多種有償便民服務(wù)費(fèi)及其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。市住宅局適當(dāng)增撥商業(yè)用房，由管理單位合理經(jīng)營(yíng)以填補(bǔ)費(fèi)用缺口。辦公費(fèi)用測(cè)算表類別：支出(萬(wàn)元/月)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1交通通訊交通車1部2500元/月,電話6部,每部400元/月,傳真機(jī)500元/月,差旅費(fèi)、通信費(fèi)人均50元,共30人2500元1+400元6+500元1+50元30 　2低值易耗,辦公,水電,業(yè)務(wù)費(fèi),培訓(xùn)費(fèi)綜合測(cè)算30名管理人員人均月消耗220元220元30 僅統(tǒng)計(jì)管理層3服裝費(fèi)30名管理人員冬、夏裝綜合測(cè)算2400元/人12)28 　2供配電系統(tǒng)VA48+ 60003247。月,1150臺(tái)(3254+32710+ 40) ,防排煙風(fēng)機(jī)5元/臺(tái)月,76臺(tái),煙溫感每年更換5%,每個(gè)800元,共4000個(gè),模塊每年更換15%,每個(gè)250元,共600個(gè)11501+385+4001+5000+7610+40005% 800247。年,水池檢驗(yàn)費(fèi)1200元/個(gè)12+120015247。12 　11社區(qū)雕塑小品綜合測(cè)算每月350350 　三、　公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)小計(jì)1+……+11　 　注：設(shè)施設(shè)備明細(xì)詳見(jiàn)附表三《可園公共設(shè)備設(shè)施明細(xì)表》清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表類別：支出(萬(wàn)元/月)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1服裝費(fèi)冬裝100元/套442，夏裝90元/套442(100442+90442)247。5247。12 　5清潔用料、用水290000M2290000 　6垃圾清運(yùn)費(fèi)商業(yè)部份,每天二車,每車75元3075230 暫定價(jià)7垃圾生化處理機(jī)折舊費(fèi)和維護(hù)費(fèi)2臺(tái)共45萬(wàn)，8年折舊，維護(hù)費(fèi)700元/月450000247。36+(2200)+(2700247。3247。12+30024247。年,1180個(gè)車位,按80%計(jì)算(7000+3001180)247。12 　九不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一至八項(xiàng)之和的2%計(jì)一+……+六2%, 2% 　十物業(yè)管理傭金一至九項(xiàng)之和的10%一+……+七10% , 10% 　十一稅收一+……+六+八……+十之和的5%一+…+六+八+九+十5%,5% 　　小 計(jì)七+……+十一　 　　總支出一+……+十二　 　　　結(jié)余=總收入總支出　 　　注：業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)根據(jù)深圳市業(yè)主管理委員會(huì)規(guī)則(試行)第二章第五條制定。為日后的接管驗(yàn)收、入住辦理、裝修監(jiān)管等工作做準(zhǔn)備，并為未來(lái)可園的管理進(jìn)行了周密的調(diào)研和策劃。A、住戶門內(nèi)部分：地面、墻體、天花、水、電、氣、門窗、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、廚房、排水、空調(diào)孔、對(duì)講、門鎖。④裝修組：由徐春負(fù)責(zé)，熟悉各型房層結(jié)構(gòu)，選擇裝修垃圾堆放點(diǎn)，了解并熟悉市政府關(guān)于“家居裝修”法規(guī)條例，了解交納裝修稅的全過(guò)程，繪制各型房層結(jié)構(gòu)平面圖。③收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及樓宇裝修外觀標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料請(qǐng)示報(bào)告，呈市主管部門及市住宅局批準(zhǔn)。③制作類：各類牌匾、導(dǎo)向指示、場(chǎng)景布置、入住儀式由買莉娟負(fù)責(zé)，電梯轎廂加封、入住辦理點(diǎn)加封、裝修辦理點(diǎn)加封、員工宿舍加封由徐春負(fù)責(zé)。②合驗(yàn)：再次同住宅局工程管理站、施工單位共同對(duì)初驗(yàn)提出整改意見(jiàn)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)不合格之處再次提出整改意見(jiàn)，由施工單位按標(biāo)準(zhǔn)要求即時(shí)整改，整改后會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行確定驗(yàn)收并共同簽字蓋章。②隨機(jī)配件、工具類：電梯、發(fā)電機(jī)、高壓柜、低壓柜、消防主機(jī)、消防查詢電腦。D、水系：水泵、濕式報(bào)警閥、室內(nèi)處消防栓、水泵接合器、噴淋系統(tǒng)、各類儀表、各類閥門、止回閥、壓力調(diào)節(jié)閥、管網(wǎng)、設(shè)備及管網(wǎng)支架。H、發(fā)電機(jī)：發(fā)電機(jī)、油箱、輸油管、排送風(fēng)系統(tǒng)、電纜、環(huán)保隔音（消音端）、電瓶、充電器。L、排水排污系：水泵房、地下室、電梯基坑、排污井、排污泵、單向止回閥、控制箱、排水管網(wǎng)、閥門、出水口。①資料類：竣工圖（土建、綠化）。分類驗(yàn)收—環(huán)衛(wèi)組：（由楊文玉負(fù)責(zé)）①資料類：綠化圖紙、綠化水系圖紙。選址：入伙手續(xù)辦理點(diǎn)：初步定在可園綜合樓二層設(shè)計(jì)：繪出現(xiàn)場(chǎng)布置方案示意圖，作出工程預(yù)算和工期交籌備處匯總審 批后組織實(shí)施，由徐春負(fù)責(zé)。模擬入住手續(xù)辦理全過(guò)程，模擬業(yè)主提問(wèn)、各崗位程序要清楚、操作要規(guī)范、口徑要統(tǒng)一。入住資料袋，公示牌制作安裝到位。B、設(shè)立專門的入住辦理場(chǎng)所，場(chǎng)所的布置以美觀、簡(jiǎn)潔、明快為基調(diào)，適當(dāng)設(shè)置導(dǎo)視標(biāo)志，方便住戶了解辦理流程。③《購(gòu)房合同》復(fù)印件。2． 與管理處簽訂《前期管理協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《委托收款協(xié)議書(shū)》。房屋驗(yàn)收1． 管理處人員陪同業(yè)主驗(yàn)收房，填寫(xiě)驗(yàn)房表。2． 施工單位可能需進(jìn)入室內(nèi)調(diào)試，務(wù)請(qǐng)業(yè)主留下聯(lián)系電話。D、住戶憑《繳費(fèi)通知單》到銀行收費(fèi)臺(tái)繳費(fèi)，銀行發(fā)出回執(zhí)。三 、裝修監(jiān)督實(shí)施措施宗旨：辦理手續(xù)簡(jiǎn)便、全程嚴(yán)密監(jiān)管、違章處理及時(shí)合法、驗(yàn)收認(rèn)真負(fù)責(zé)。裝修納稅專項(xiàng)培訓(xùn)：由廖慰蓉負(fù)責(zé)：由公司財(cái)務(wù)廖慰蓉負(fù)責(zé)邀請(qǐng)福田區(qū)地稅局稅務(wù)人員講授裝修納稅知識(shí)及相關(guān)納稅的手續(xù)辦理。咨詢區(qū)設(shè)若干名專業(yè)人員為住戶提供專家式的咨詢、提供各種資料及疑難問(wèn)題解答、表格填寫(xiě)指導(dǎo)、復(fù)印等服務(wù)。C、按棟設(shè)置裝修監(jiān)管人員，對(duì)所負(fù)責(zé)區(qū)域的裝修施工進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，要求熟悉每戶的裝修方案，每天巡查兩次/戶，對(duì)可能發(fā)生違章的裝修行為必須加強(qiáng)巡查力度，防范于未然。急需解決的問(wèn)題K、 JIXUJIEJUEDEWENTI一、“兩房”的問(wèn)題按照可園的建筑面積，將有211人進(jìn)駐管理，其中保安、車管、清潔、綠化、維修(包括機(jī)電運(yùn)行)共188名操作層員工必須在可園住宿。造成虧損的原因是小區(qū)內(nèi)可用于經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目較少，停車費(fèi)下調(diào)。另外信箱必須安放在地下室電梯廳兩側(cè)。 據(jù)了解，與可園配套的中、小學(xué)及幼兒園的建設(shè)即將開(kāi)始，在建設(shè)過(guò)程中會(huì)有許多施工車輛、外來(lái)人員及施工垃圾進(jìn)出小區(qū)，勢(shì)必對(duì)入住的居民造成嚴(yán)重影響。 四、裝修為了確保入住和裝修期的安全、有序地進(jìn)行，可園小區(qū)內(nèi)的現(xiàn)場(chǎng)管理必須由管理處統(tǒng)籌安排，避免多頭管理造成混亂。因此，建議住宅局的設(shè)計(jì)處、施工處研究安裝方案或安裝便于空調(diào)起吊的裝置。同時(shí)，在可園東面的長(zhǎng)城地產(chǎn)也正在緊張施工，為了小區(qū)的安全和減少對(duì)居民的不良影響，很有必要在可園與長(zhǎng)城地產(chǎn)交界處建隔離圍墻。 配合小區(qū)智能化管理，有必要安裝“一卡通”系統(tǒng)，加強(qiáng)進(jìn)出小區(qū)的車輛及人員出入大廈的管理。二、《前期物業(yè)管理協(xié)議》的簽訂根據(jù)《條例》規(guī)定，建設(shè)單位與受委托管理方必須簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，現(xiàn)即將開(kāi)始入